Дело № 2- 19/2011 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 февраля 2011 года р.п. Марьяновка
Марьяновский районный суд Омской области в составе:
председательствующего судьи Тишковец О.И.
при секретаре Базыловой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Фитлера В.К. к Ропавка С.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании недействительной государственную регистрацию права собственности за Ропавка С.В. и признании права собственности на квартиру,
установил:
Фитлер В.К. обратился в суд с иском к Ропавка С.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании недействительной государственную регистрацию права собственности за Ропавка С.В. и признании права собственности на квартиру.
В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ он продал, а Ропавка С.В. купила в собственность <адрес>, общей площадью 64.6 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 3 договора, квартира продана по цене 300 000 рублей, которые «Покупатель» обязуется выплатить «Продавцу» в срок до 01 января 2011 года.Договор купли-продажи зарегистрирован Управлением Росреестра по Омской области в подтверждение зарегистрированного права выдано свидетельство о государственной регистрации права № и внесена запись о регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ за. №. Зарегистрированы ограничения (обременения) права, а именно ипотека в силу закона, о чем в Единый государственный реестр, прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от ДД.ММ.ГГГГ за №, со сроком действия до 01 января 2011 года.
В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ отчуждаемая квартира находится в залоге у «Продавца» до момента выплаты указанной суммы в полном объеме, для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате стоимости квартиры.
В срок до 01.01.2011 года Ропавка С.В. свои обязательства о выплате Фитлер В.Е. стоимости проданной квартиры не исполнила.Существенное нарушение договора в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для его расторжения судом по требованию одной из сторон, и возвращения спорной квартиры в собственность истца.
По сведениям УФМС России по Омской области Ропавка С.В. проживает в <адрес>. Согласно п. 10 договора он, может быть, расторгнут по соглашению сторон. Решить спор в досудебном порядке не возможно, так как письмо с предложением о досудебном урегулировании спора направленное в адрес Ропавка С.В. возвращено с отметкой «отсутствие адресата».
Согласно п. 3 ст. 488 ГК РФ, если покупатель, получивший товар не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать возврата неоплаченных товаров.
В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
Согласно ст. 1104 ГК РФ.
Положения п. 4 ст. 453 и ст. 1103 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученное до расторжения договора купли-продажи жилое помещение, так как встречное удовлетворение получившей это имущество стороной (оплата) не было предоставлено и обязанность его (оплату) предоставить отпадает после расторжения договора купли-продажи.
В судебное заседание Фитлер В.К.не явился, о причинах неявки не сообщил.
Представитель истца Янин С.Н., действующий на основании доверенности в порядке передоверия, требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. В суде пояснил, что согласно п.3 договора купли-продажи, квартира продана по цене 300000 рублей, которые покупатель обязуется уплатить Продавцу в срок до 01 января 2011 года. В указанный срок Ропавка С.В. не выполнила свои обязанности покупателя, по этой причине договор не может считаться исполненным. Более существенного нарушения договора купли-продажи, чем полное отсутствие оплаты за переданный товар, придумать сложно. Существенное нарушение договора в силу п.2 ст.1103 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученное до расторжения договора купли-продажи жилое помещение, так как встречное удовлетворении получившей это имущество стороной (оплата) не было представлено и обязанность его (оплату) предоставить отпадает после расторжения договора купли-продажи.
Ответчик Ровпавка А.Н. в судебном заседании с требованиями не согласилась. Пояснила, что заключала договор купли-продажи квартиры с Фитлер В.К., договор зарегистрировали, свидетельство о регистрации получила. В настоящее время восстанавливает документы в связи с тем, что при ДТП их потеряла. За Фитлер В.К. по доверенности при покупке квартиры действовала ФИО2, дочь Ропавка А.Н., её первого мужа, брак с которым расторгнут в 2010 году. ФИО2 проживает в Германии, каждый год приезжала в Россию и ежегодно, ещё до покупки квартиры, она отдавала ей деньги за квартиру постепенно. Деньги у неё были, так как у неё первый ребёнок инвалид, на которого она получает пенсию. Подписывала договор о том, что отдаст деньги до 01.01.2011 года для того, чтобы получить денежные средства на материнский капитал. Расписки о том, что она отдавала деньги ФИО2 у неё нет, так как когда она разошлась в мае 2010 года с отцом Олеси, расписку та порвала. Она отдала им 3000 евро (150000 рублей). В настоящее время проживает в <адрес>, где в августе 2010 года приобрела маленький домик по материнскому капиталу. У неё пятеро детей и в договоре так записали, чтобы получить материнский капитал, сейчас она получила материнский капитал и заплатила за другую квартиру, за эту квартиру второй раз деньги отдавать не будет. Продавец Фитлер В.К. 10 лет назад уехал по гостевой в Германию и там проживает. Он является дядей ФИО2 ФИО2 предлагала ей расторгнуть договор купли-продажи, предлагала заплатить за это 20000 рублей, но она сказала, что на это не пойдёт.
Представитель третьего лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в суд не явился, заявлением просил рассмотреть в отсутствие представителя.
Выслушав представителя истца, ответчика, изучив материалы дела, дав в совокупности всем доказательствам оценку, суд пришел к следующему.
На основании ч.1 ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах из объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, заключений экспертов.
Из ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Из материалов дела судом установлено.
В соответствии с договором купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Фитлер В.К., в лице своего представителя Цветцих О.А. продал, а Ропавка С.В. купила в собственность <адрес> <адрес> находящуюся по адресу: <адрес> (л.д. 6-7).
Согласно п.3 указанного договора купли-продажи, указанную квартиру «Продавец» продал, а «Покупатель» купил за 300 000 (триста тысяч) рублей, которые покупатель обязуется выплатить продавцу до 01 января 2011 года. В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ отчуждаемая квартира находится в залоге у Продавца до момента оплаты указанной суммы в полном объёме.
Регистрация договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на квартиру, общей площадью 64.6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> за Ропавка С.В. подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области ДД.ММ.ГГГГ серия № (л.д.8).
Из Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ за № усматривается, что право собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано за Ропавка С.В. (л.д.9) с ограничением (обременением) права: ипотека в силу закона..
Согласно справке администрации Шараповского сельского поселения Марьяновского муниципального района Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.12), на жилой площади по адресу <адрес> зарегистрирован, но не проживает Фитлер В.К..
Представителем истца, Яниным С.Н. представлены в суд предложения о внесудебном расторжении договора купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, к Ропавка С.В. от 25.10.2010, 17.11.2010, 01.12.2010 и имеется почтовая корреспонденция, адресованная Ропавка С.В., возвращенная с отметкой «отсутствие адресата по указанному адресу».
По запросу суда представлена информация ГУ УПФ РФ в Тюкалинском районе Омской области от 01.02.2011 года № 288, из которой следует, что Ропавка С.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р. с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (приобретение жилого дома по адресу: <адрес> обратилась ДД.ММ.ГГГГ. В ГУ УПФ РФ в <адрес> рассмотрено данное заявление, с прилагаемым к нему пакетом документов и вынесено решение от ДД.ММ.ГГГГ № об удовлетворении заявления о распоряжении. Средства в размере 330 178 рублей 75 копеек из материнского (семейного) капитала перечислены продавцу по платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ дело Ропавка С.В. закрыто в связи с полным использованием средств МСК (л.д. 81).
Согласно справке БУ «Центр социальных выплат и материально - технического обеспечения по Марьяновскому Омской области» от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что Ропавка С.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р. являлась получателем следующих видов пособий на детей: ежемесячное пособие семьям, имеющим пятерых и более детей, в размере 2 500 рублей; ежемесячное пособие на детей в размере 625 рублей 44 копейки; ежемесячная денежная выплата в размере 310 рублей; ежемесячная денежная выплата на коммунальные услуги в размере 310 рублей. Все выплаты прекращены с ДД.ММ.ГГГГ в связи с выбытием получателя в <адрес> (л.д. 82).
Из Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ за № усматривается, что право собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес> зарегистрировано за Ропавка С.В. (л.д.87).
Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п.4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае всё полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
В силу ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего кодекса.
В соответствии с ч.3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Пункт 2 статьи 491 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.
Из вышеуказанной нормы следует, что требования о возврате неоплаченного имущества продавцу могут быть удовлетворены только в случае, если за ним сохраняется право собственности на проданный товар до оплаты покупателем.
В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, квартира номер №, расположенная по адресу: <адрес> находится в залоге у продавца Фитлер В.К..
Таким образом, Ропавка С.В. зарегистрировала переход права собственности, но не произвела оплаты имущества, договор купли - продажи может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
Ответчик в суде пояснила, что расписки о том, что она отдавала деньги Цветцих О.А. у неё нет, так как когда она разошлась, в мае 2010 года, с отцом Олеси, расписку та порвала. Она отдала им 3000 евро (150000 рублей).
В соответствии со ст. 162 ГК РФ в случае спора стороны лишены права ссылаться в подтверждение данных обстоятельств на свидетельские показания.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнение его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Момент возврата денежной суммы по договору купли-продажи должен подтверждаться письменными доказательствами, также как и факт заключения договора купли-продажи.
Письменные доказательства, подтверждающие факт возврата ответчиком истцу суммы по договору купли-продажи от 03.06.2009 года, отсутствуют, в указанных обстоятельствах именно на ответчике лежит обязанность по представлению письменных доказательств, подтверждающих факт оплаты денежных средств по договору.
Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Заключая договор купли - продажи 03.06.2009 года со сроком оплаты до 01 января 2011 года, Фитлер В.К.. в значительной степени лишился денежных средств, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора.
В п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
В силу ч.1 ст.1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего кодекса.
В силу ч.1 ст.196 ГПК РФ, суд определяет какие нормы права следует применить к установленным обязательствам.
В судебном заседании представитель истца Янин С.Н. просил не взыскивать с ответчика судебные расходы в связи с тяжёлым материальным положением.
При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта.
Таким образом, суд пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований.
Суд считает возможным расторгнуть договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Фитлером В.К. и Ропавка С.В. <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации сделки, ипотеки в силу закона, перехода права собственности за Ропавка С.В. на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Фитлера В.К. к Ропавка С.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании недействительной государственную регистрацию права собственности за Ропавка С.В. и признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Расторгнуть договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Фитлером В.К. и Ропавка С.В. <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации сделки, ипотеки в силу закона, перехода права собственности за Ропавка С.В. на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Ропавка С.В. и государственной регистрации права собственности Фитлера В.П. на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме через Марьяновский районный суд.
Судья О.И. Тишковец