К делу № 2-827/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 октября 2010 года Майкопский районный суд Республики Адыгея в составе:
председательствующего - судьи Волковой Н.В.
при секретаре- Долинской В.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Цеевой Сусане Заурбечевне и Цееву Аслану Рашидовичу об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось с иском к Цеевой Сусане Заурбечевне и Цееву Аслану Рашидовичу об обращении взыскания на заложенное имущество.
Свои требования истец мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и заемщиками-залогодателями Цеевой С.З. и Цеевым А.Р. был заключен договор займа, согласно которому ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» предоставило ответчикам ипотечный жилищный заем в сумме 1 788 000 руб ( один миллион семьсот восемьдесят восемь тысяч рублей) на срок 240месяцев для приобретения в собственность ответчиков квартиры и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>. Заем в сумме 1 788 000руб (один миллион семьсот восемьдесят восемь тысяч руб) был перечислен ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика № 1- Цеевой С.З. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Квартира и Земельный участок были оценены в размере 2 520 000 руб. (два миллиона пятьсот двадцать тысяч рублей), в том числе квартира в размере 2 235 000 руб.(два миллиона двести тридцать пять тысяч рублей), земельный участок в размере 285 000рублей ( двести восемьдесят пять тысяч рублей). Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и земельного участка с обременением их ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>. Права залогодержателя по Договору займа, обеспеченному ипотекой Квартиры и Земельного участка, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками, как должниками-залогодателями ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> первоначальному залогодержателю Открытому акционерному обществу «Адыгейское ипотечное агентство» (далее Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена на Квартиру ДД.ММ.ГГГГ за № и в тот же день на земельный участок за №. Законным владельцем Закладной в настоящее время является Открытое акционерное общество « Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее Агентство). В силу п.2 ст.13 Закона « Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п.3 ст. 48 Закона « Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Агентства на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной и отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем Закладной - ОАО « Адыгейское ипотечное агентство». Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, ответчиками не производятся. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им Агентством в соответствии с п.5 Закладной и п.п.4.4.1 п.4.4 раздела 4 Договора займа было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Требование выполнено не было. Задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 240 621руб 17 коп ( два миллиона двести сорок тысяч шестьсот двадцать один руб 17 коп.), в том числе остаток неисполненных обязательств по займу ( основному долгу) - 1 780 903 руб ( один миллион семьсот восемьдесят тысяч девятьсот три руб), сумма неуплаченных процентов за пользование займом-288 268руб( двести восемьдесят восемь тысяч двести шестьдесят восемь руб), а также начисленные пени в размере 171 450 руб 17 коп ( сто семьдесят одна тысяча четыреста пятьдесят руб 17 коп).
В соответствии со ст.ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст.50 Закона « Об ипотеке (залоге недвижимости) и п.7.1 п.7 Закладной и п.п.4.4.3 п.4 раздела 4 договора займа указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру и Земельный участок. В силу ст.50 названного Федерального закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. В силу ст. 56 Закона « Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
Истец просит обратить взыскание на Квартиру и Земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу ответчиками из стоимости заложенного имущества, в размере 2 240 621руб 17 коп (два миллиона двести сорок тысяч шестьсот двадцать один руб 17 коп), в том числе основной долг 1 780 903 (один миллион семьсот восемьдесят тысяч девятьсот три руб), сумма неуплаченных процентов за пользование займом- 288 268 (двести восемьдесят восемь тысяч двести шестьдесят восемь рублей, пени в размере 171 450 руб 17 копп.( сто семьдесят одна тысяча четыреста пятьдесят руб 17 коп.) Начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации Квартиры и Земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,75 (тринадцать целых, семьдесят пять сотых) % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 1 780 903 руб (один миллион семьсот восемьдесят тысяч девятьсот три руб). Истец просит также определить способ реализации Квартиры и Земельного участка в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость Квартиры и Земельного участка исходя из оценки, указанной в Закладной в размере 2 520 000 (два миллиона пятьсот двадцать тысяч) рублей, в том числе Квартиры в размере 2 235 000руб( два миллиона двести тридцать пять тысяч рублей) и Земельного участка в размере 285 000 руб( двести восемьдесят пять тысяч рублей). Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000руб (четыре тысячи руб) и расходы на представителя- 30000руб(тридцать тысяч рублей).
В судебное заседание представитель истца не явился. В письменном заявлении изложена просьба о рассмотрении дела в отсутствии представителя.
Ответчики Цеева С.З. и Цеев А.Р., будучи надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Представитель Цеевой С.З. по доверенности Пыжов М.М. в судебном заседании исковые требования признал полностью, за исключением взыскания с ответчиков расходов на представителя, признав эти расходы лишь в сумме 10000руб. Пояснил, что оба ответчика извещены о месте и времени рассмотрения дела, однако участвовать в судебном заседании не желают. Признать исковые требования было предложено ответчиками ему - Пыжову М.М.
Выслушав представителя ответчицы, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.
Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и Цеевой С.З., Цеевым А.Р. был заключен договор займа 370-06/08-ИЗ. В соответствии с указанным договором займа, заимодавец предоставил заемщику заем размере 1 788 000 руб., сроком на 240 месяцев под 13,75 % годовых для приобретения в общую совместную собственность Цеевой Сусанны Заурбечевны и Цеева Аслана Рашидовича, Квартиры и Земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Копия данного договора имеется в деле.
Цеева С.З. и Цеев А.Р. ДД.ММ.ГГГГ приобрели у ФИО8 по договору купли-продажи с обременением ипотекой в силу закона квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
В обеспечение надлежащего возврата заемных средств составлена Закладная.
В соответствии со ст. ст. 47,48 и 49 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости») а также п. 4.1 закладной займодавец вправе передать свои права по закладной другому лицу и передать саму закладную. Законным владельцем закладной в настоящее время является открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию « (<адрес>), что отражено в закладной.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Квартира и Земельный участок были оценены в 2 520 000 рублей (два миллиона пятьсот двадцать тысяч руб), в том числе квартира в 2 235 000 рублей (два миллиона двести тридцать пять тысяч рублей), и земельный участок в размере 285 000 рублей ( двести восемьдесят пять тысяч руб.).,что указано в Закладной.
В соответствии с п. 3.3.9 указанного выше договора займа, заемщики обязаны были производить ежемесячный аннуитетный платеж в размере 21 945 рублей.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В нарушение условий закладной и договора займа, а так же ст. 309 ГК РФ, залогодатели и должники Цеева С.З. и Цеев А.Р., своевременно не производили оплату ежемесячных аннуитетных платежей.
Согласно имеющемуся в материалах дела письму ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» от ДД.ММ.ГГГГ в адрес заемщика Цеевой С.З. - ответчицы по делу направлялось письменное уведомление с требованием оплатить всю сумму просроченной задолженности, а также сумму пени из расчета 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
На ДД.ММ.ГГГГ долг ответчиков (основной долг, проценты и пеня) составляет 2 240 621руб 17 коп (два миллиона двести сорок тысяч шестьсот двадцать один руб 17 коп), в том числе основной долг 1 780 903 (один миллион семьсот восемьдесят тысяч девятьсот три) рубля, задолженность по уплате процентов 288 268 (двести восемьдесят восемь тысяч двести шестьдесят восемь руб), пеня 171 450 руб 17 коп ( сто семьдесят одна тысяча четыреста пятьдесят рублей 17 коп).
В связи с тем, что ответчики не выполняют обязанности по уплате ежемесячных платежей по займу, и сумма задолженности увеличивается, поскольку проценты по займу продолжают начисляться, сумму денежных требований к ответчикам возможно определить лишь на момент реализации предмета залога в ходе исполнительного производства.
В соответствии с п. 5.1 договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору всеми своими доходами и всем принадлежащим имуществом.
В соответствии со ст.ст.334, 811 ГК РФ при нарушении условий договора, ст. 50 Закона «Обипотеке (залоге недвижимости»), условиям п. 7.1 закладной и п. 4.4.3 договора займа указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру и Земельный участок.
В соответствии с п.5.2 названного договора займа от ДД.ММ.ГГГГ при нарушении сроков возврата займа, заемщик обязан платить заимодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа, по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с п.5.3 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов, заемщик должен уплатить заимодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.
В соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке» от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Согласно закладной недвижимого имущества - Квартиры и Земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, и отметке о смене владельца закладной, истцу переданы права по закладной (новый владелец закладной). Указанная Квартира с Земельным участком находятся в собственности ответчиков, на основании государственной регистрации права.
В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Статьей 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В силу ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
Поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств, в обеспечение которых заключен договор, а размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, просрочка ежемесячного платежа была более 30 дней, допущена ответчиками неоднократно в течение 12 месяцев, сумма неисполненного должниками обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, а также ответчиками не было исполнено требование о досрочном возврате кредита, то суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога.
Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей помещением допускается в силу ст.446 ГПК РФ, т.к. на данный предмет, в соответствии с законодательством об ипотеке (глава 7 Закона «Об ипотеке») может быть обращено взыскание.
В связи с этим суд считает возможным обратить взыскание на предмет залога, определив размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 2240621 руб. Определить способ реализации Квартиры и земельного участка посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 2 520 000 рублей.Начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры с земельным участком определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,75% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу-1780903руб.
Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны, все понесённые по делу судебные расходы.
Как видно из платёжного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ истец при подаче иска уплатил госпошлину в размере 4000 руб. При таких обстоятельствах уплаченная истцом госпошлина подлежит взысканию с ответчиков.
Истец, кроме того, просит взыскать с ответчиков 30000руб -расходы на представителя. Согласно Договору № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению № к Договору об оказании услуг об обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке от ДД.ММ.ГГГГ подготовка искового заявления с последующей передачей в суд оценена сторонами в 10000руб ( десять тысяч рублей), а участие по доверенности в судебных заседаниях при рассмотрении исковых заявлений (независимо от их количества ) 20000руб.Поскольку в судебных заседаниях при рассмотрении настоящего гражданского дела представитель истца участия не принимал, то суд считает возможным взыскать с ответчиков в пользу истца 10000руб за подготовку искового заявления с передачей его в суд. В остальной части требований о взыскании расходов на представителя в размере 20000руб суд истцу отказывает.
Руководствуясь ст.ст. 309, 348, 349, ст.ст.56, 98, 194-199 ГПК РФ, ФЗ от 16.07.1998 года № 102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковые требования ОАО « Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Цеевой Сусанне Заурбечевне и Цееву Аслану Рашидовичу об обращении взыскания на заложенное имущество.
Обратить взыскание на квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Определить размер суммы, подлежащей уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 2240621руб 17 коп. (два миллиона двести сорок тысяч шестьсот двадцать один руб 17 коп), в том числе остаток неисполненных обязательств по займу ( основному долгу)-1780903руб (один миллион семьсот восемьдесят тысяч девятьсот три рубля), сумма неуплаченных процентов за пользование займом - 288268руб ( двести восемьдесят восемь тысяч двести шестьдесят восемь рублей), а также начисленные пени в размере 171450руб 17коп (сто семьдесят одна тысяча четыреста пятьдесят рублей 17 коп.).
Начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,75% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу- 1780903руб( один миллион семьсот восемьдесят тысяч девятьсот три рубля).
Определить способ реализации квартиры и земельного участка, расположенных по адресу <адрес> виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость квартиры и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, исходя из оценки, указанной в Закладной в размере 2520000руб ( два миллиона пятьсот двадцать тысяч рублей), в том числе квартиры в размере 2235000руб( два миллиона двести тридцать пять тысяч рублей), земельного участка 285000рублей ( двести восемьдесят пять тысяч рублей).
Взыскать солидарно с Цеевой Сусаны Заурбечевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Цеева Аслана Рашидовича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в возмещение судебных расходов 10000руб (десять тысяч рублей) за подготовку искового заявления с передачей в суд. В остальной части требований о взыскании расходов на представителя отказать.
Взыскать солидарно с Цеевой Сусаны Заурбечевны,28 июля 1969 года рождения и Цеева Аслана Рашидовича,23 ноября 1964 года рождения в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в возмещение расходов по уплате государственной пошлины-4000рублей (четыре тысячи рублей).
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Верховный суд Республики Адыгея через Майкопский районный суд.
Мотивированное решение изготовлено 1 ноября 2010 года.
Судья - Н.В.Волкова