К делу №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

пос. Тульский        07 сентября 2011 года

Майкопский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего: Курочка О.И.,

при секретаре: Гайтян Р.Г.,

с участием представителей по доверенности: истца - Пономарева Г.И., ответчика - Абрегова И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Пшихожева Заура Адамовича к Черновой Наталье Георгиевне о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности и встречного иска Черновой Натальи Георгиевны к Пшихожеву Зауру Адамовичу о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

         Пшихожев З.А. обратился в суд с исковым заявлением к Черновой Н.Г. о признании состоявшимся договора купли-продажи земельного участка общей площадью 27,3 кв.м. и 1/2 доли расположенного на данном земельном участке помещения склада, указывая следующее.

Пшихожев Заур Адамович заключил с Черновой Натальей Георгиевной договор купли-продажи от 24.12.2010г. земельного участка с кадастровым номером 01:04:0200075:0039 площадью 27,3 кв.м, и 1/2 доли расположенного на данном земельном участке помещения склада (литер Г1, ГЗ), общей площадью 45,3 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>6. Договор был заключен между Пшихожевым З.А. и действовавшей от имени и за счет Черновой Н.Г. на основании нотариально удостоверенной доверенности в порядке передоверия от Керселян Г.Н. (доверенность Черновой Н.Г. от 21.12.2010г., удостоверенной ВРИО нотариуса Майкопского районного нотариального округа Довлятовой М.Г., Ушаковым В.Н.) Мартиросян М.В. (доверенность от 24.12.2010 г., удостоверенная нотариусом Майкопского нотариального округа Бурцевой Т.С).

При заключении договора купли-продажи представителем Черновой Н.Г. были представлены Пшихожеву З.А. нотариальный отказ Черновой Е.А. (сособственицы 1/2 доли склада) от преимущественного права покупки доли, а также выписка из ЕГРП от 17.12.2010г. в отношении доли склада и земельного участка, подтверждающая право собственности Черновой Н.Г. на указанные объекты. Расчет за приобретаемое истцом имущество был произведен им в полном объеме: обусловленную стоимость недвижимого имущества, т.е. 230 000 руб., он передал представителю Черновой Н.Г. - Мартиросян М.В. Таким образом, свои обязательства по договору Пшихожев З.А. исполнил надлежащим образом, в соответствии с условиями данного обязательства (договора купли-продажи от 24.12.2010г.).

24 декабря 2010г. Пшихожевым З.А. и представительницей Черновой Н.Г. - Мартиросян М.В. были переданы правоустанавливающие документы для регистрации перехода права собственности от Черновой Н.Г. к нему на вышеуказанное недвижимое имущество в Майкопский отдел Управления Росреестра по Республике Адыгея, о чем свидетельствует расписка в принятии документов.

Однако, в регистрации перехода права собственности на 1/2 долю склада и земельный участок по <адрес> регистрирующим органом было отказано, в связи с тем, что, как выяснилось лишь после передачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, Чернова Н.Г. отозвала доверенность, выданную Керселян Г.Н.

Об отзыве доверенности у Керселян Г.Н. лицо, выдавшее доверенность, т.е. Чернова Н.Г., в известность не поставила ни Керселян Г.Н., ни Мартиросян М.В., ни Пшихожева З.А. - покупателя по заключенному договору купли-продажи.

Следовательно, поскольку заключенный договор купли-продажи от 24.12.2010г. соответствовал требованиям ГК РФ, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимого имущества, и истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по данному договору (оплатил стоимость недвижимого имущества в полном объеме), - договор купли-продажи от 24.12.2010г., по его мнению, является состоявшимся и к Пшихожеву З.А. должно перейти право собственности на это имущество.

Согласно ст.46 Конституции Российской Федерации, ст.12 ГК РФ).

Истец просил признать состоявшимся договор купли-продажи от 24.12.2010г., заключенный между ним, Пшихожевым Зауром Адамовичем, и Черновой Натальей Георгиевной, 20.12.1971 года рождения, в лице представителя по доверенности Мартиросян М.В., земельного участка с кадастровым номером 01:04:0200075:0039 площадью 27,3 кв.м, и 1/2 доли расположенного на данном земельном участке помещения склада (литер Г1, ГЗ), общей площадью 45,3 кв.м, находящихся по адресу: пос.Тульский, ул.Школьная, 37-б, и признать за Пшихожевым Зауром Адамовичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> края РСФСР, зарегистрированным по адресу: <адрес>Б, <адрес>, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 01:04:0200075:0039 площадью 27,3 кв.м, и на 1/2 долю расположенного на данном земельном участке помещения склада (литер Г1, ГЗ), общей площадью 45,3 кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>.

Ответчик Чернова Н.Г. с требованиями иска Пшихожева З.А. не согласилась, обратилась в суд с встречным иском, в котором указала следующее. Она, Чернова Н.Г., действительно на основании нотариально удостоверенной доверенности от 21.12.2010 года уполномочила Керселян Г.Н. продать принадлежащие ей земельный участок и 1/2 долю помещения склада, расположенные по адресу: <адрес>«б». Однако 21.12.2010 года она отменила доверенность, выданную Керселян Г.Н., о чем 22.12.2010 года та была уведомлена.

Однако, Керселян Г.Н. 24.12.2010 года, не известив Чернову Н.Г., незаконно передоверила Мартиросян М.В. полномочия по продаже принадлежащих Черновой Н.Г. объектов недвижимости по сохранившейся у нее, Керселян Г.Н., и уже отмененной Черновой Н.Г. доверенности. Даже если бы ответчик Чернова Н.Г. не отозвала доверенность, то Керселян Г.Н. обязана была известить ответчика о передоверии полномочий другому лицу, что ею не было сделано.

24.12.2010 года Мартиросян М.В. по указанной выше доверенности от 24.12.2010 года продала принадлежащие Черновой Н.Г.земельный участок и 1/2 долю помещения склада, расположенного на данном земельном участке Пшихожеву 3.А. за 230 000 рублей, деньги Черновой Н.Г. переданы не были.

Поскольку договор купли-продажи заключен с нарушением закона, то это в силу ст.168 ГК РФ влечет его недействительность. Указанный выше договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, в связи с чем, он является недействительным. Кроме того, данная сделка не может быть признана состоявшейся, поскольку, как было указано выше, стоимость проданных объектов недвижимости фактически Черновой Н.Г. не передана. Спорные объекты недвижимости не были переданы покупателю, из этого следует, что договор купли-продажи между ответчиком Черновой Н.Г. и Пшихожевым 3.А. не состоялся. При изложенных выше обстоятельствах Чернова Н.Г. полагает, что договор купли-продажи следует признать недействительным и просила в удовлетворении иска Пшихожева 3.А. отказать в полном объеме, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и 1/2 доли помещения склада, расположенных по адресу: <адрес> «б» от 24.12.2010 года.

В судебном заседании истец Пшихожев З.А. и его представитель по доверенности - Пономарев Г.И. поддержали заявленные требования в полном объеме, просили их удовлетворить. Пояснили, что сделка совершена истцом в соответствии с требованиями закона, он по сделке деньги за купленные объекты недвижимости заплатил. О том, что отменена доверенность на имя Керселян Г.Н. - доверенного лица, уполномоченного недвижимость ответчика Черновой Н.Г. продать, его, Пшихожева З.А., ответчик не известила, следовательно, сделка законная и подлежит регистрации. Никаких денег в долг Керселян Г.Н. он, Пшихожев З.А., не давал, а Мартиросян М.В. у него брала небольшую сумму в долг, но уже отдала. Встречные требования ответчика истец не признал.

Ответчик Чернова Н.Г. и её представитель по доверенности Абрегов И.А. с иском Пшехожева З.А. не согласились. Просили удовлетворить встречные требования. Признать недействительной сделку купли-продажи от 24.12.2010 года, которую от имени Черновой Н.Г. без её ведома и согласия Мартиросян М.В. заключила с Пшехожевым З.А. С Мартиросян М.В. и с Пшехожевым З.А. ответчик не знакома, а Керселян Г.Н. 22.12.2010 года была уведомлена, что доверенность на её имя аннулирована. Т.е. Керселян Г.Н. никакой сделки купли-продажи не могла заключить и передоверить такие полномочия кому-либо тоже не могла. О совершенной сделке ответчик не знала, денег по сделке не получала.

Третье лицо Керселян Г.Н. в суде подтвердила, что 21.12.2010 года получила от Черновой Н.Г. доверенность с правом передоверия, по которой должна была продать её недвижимость, а 22.12.2010 года Керселян Г.Н. узнала, что Чернова Н.Г. свою доверенность отозвала. Об этом при свидетелях ей, Керселян Г.Н., сообщил муж Черновой Н.Г. Она же подлинную доверенность Черновой не вернула, а через два дня оформила другую доверенность - на имя Мартиросян М.В., которая с покупателем Пшихожевым З.А. оформила договор купли-продажи недвижимого имущества Черновой Н.Г.

На самом деле она, Керселян Г.Н., нуждаясь в деньгах, взяла в долг у Пшихожева З.А. 180 тыс. рублей, а он потребовал гарантий. И земельный участок с 1/2 долей склада по <адрес> в <адрес> - имущество Черновой Н.Г., фактически пошло в залог.

Керселян Г.Н. подтвердила также в суде, что знала, Чернова Н.Г. указанную недвижимость продавала по цене около 1 миллиона рублей, а в договоре купли-продажи с Пшихожевым З.А. указали сумму 230 тыс. рублей - это долг Керселян Пшихожеву с процентами. Часть денег она, Керселян Г.Н., через Мартиросян М.В. вернула Пшихожеву З.А. и имеет расписки.

Как и ответчик Чернова Н.Г., Керселян Г.Н. утверждала, что Чернова ни с Пшихожевым, ни с Мартиросян не знакома и что ответчик о сделке не знала, от продажи своей недвижимости через неё - Керселян, Чернова Н.Г. отказалась. По данному факту в отношении неё, Керселян Г.Н., возбуждено уголовное дело по статье «мошенничество».

Третье лицо - Мартиросян М.В. в суд не явилась, сообщила, что находится на работе и в судебное заседание не придет.

Суд, с учетом мнения участников процесса, полагал возможным дело рассмотреть в отсутствие Мартиросян М.В.          

Выслушав пояснения сторон, заслушав свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как видно из имеющихся в деле документов, в частности, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на имя ответчика Черновой Н.Г. зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимости, находящиеся по адресу: <адрес>: земельный участок с кадастровым номером 01:04:0200075:0039 площадью 27,3 кв.м, и 1/2 долю расположенного на этом земельном участке помещения склада (литер Г1, ГЗ), общей площадью 45,3 кв.м.

Ответчик Чернова Н.Г. в суде подтвердила, что, нуждаясь в деньгах, указанную недвижимость хотела продать за сумму в 1 миллион рублей, возможно меньшую, но не ниже 850 тыс. рублей. Одним из покупателей была знакомая Керселян Г.Н. Поскольку времени на оформление документов ответчик не имела, она по просьбе Керселян Г.Н. 21.12.2010 года оформила нотариально на её имя доверенность. Но, узнав от знакомых мужа, что Керселян Г.Н. может её обмануть, она в тот же день эту доверенность на имя Керселян Г.Н. отменила у того же нотариуса, тем самым от совершения сделки отказалась. Нотариус пояснил, что Керселян Г.Н. необходимо известить об отмене доверенности.

Ответчик добросовестно предписание исполнила, уведомила Керселян Г.Н. об отмене доверенности.

В суд представлены следующие подлинные документы: 1) нотариально удостоверенная доверенность 01АА0007158 от 21.12.2010 года от имени Черновой Натальи Георгиевны, которой она уполномочила Керселян Галину Николаевну продать объекты недвижимости и земельный участок по адресу: <адрес>; 2) распоряжение 01АА0007168 от 21.12.2010 года от имени Черновой Н.Г. об отмене указанной выше доверенности, выданной Керселян Г.Н., которую последняя обязана вернуть.

В документе указано, что один экземпляр распоряжения выдан на руки Черновой Н.Г. для вручения Керселян Г.Н.

Согласно пп.2 ч.1 ст.188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим её.

В соответствии с ч.3 ст.189 ГК РФ указано, что по прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.

Как установлено судом, ответчик Чернова Н.Г. действовала в соответствии с требованиями закона. Чернова Н.Г. утверждала, что Керселян Г.Н. об отмене доверенности уведомили 22.12.2010 года. Керселян Г.Н. данное обстоятельство подтвердила в суде. Это утверждали в судебном заседании свидетели Чернов В.А., Соколов О.В., которые 22.12.2010 года лично Керселян Г.Н. сообщили об отзыве доверенности.

Однако, как пояснила в суде сама Керселян Г.Н., доверенность Черновой Н.Г. не вернула, сославшись, что документа у неё нет при себе. Этот факт подтвердил свидетель Чернов А.В.

В соответствии с ч.2 ст.187 ГК РФ передавший полномочия другому лицу должен известить об этом выдавшего доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшего полномочия ответственность за действия лица, которому он передал полномочия, как за свои собственные.

Из доверенности, оформленной третьим лицом Керселян Г.Н. на имя Мартиросян М.В., усматривается, что она выдана 24.12.2010 года, т.е. уже после отмены основной доверенности на имя Керселян Г.Н., следовательно, обе доверенности недействительные.

Таким образом, Керселян Г.Н. передала Мартиросян М.В. полномочия, которых уже не имела; Мартиросян М.В. не вправе была заключать от имени Черновой Н.Г. как от продавца договор купли-продажи земельного участка и 1/2 доли помещения склада.

Кроме того, никто не оспаривает факт, что сама ответчик Чернова Н.Г. ни с Пшихожевым З.А., ни с Мартиросян М.В. не знакома, о сделке не знала и им свое согласие на совершение сделки не давала, ничего по сделке не получила. Сделка не прошла государственную регистрацию именно по той причине, что стало известно об отмене доверенности, выданной Керселян Г.Н. 21.12.2010 года.

Истцу было отказано в регистрации права на «приобретенную» недвижимость.

Так, из сообщений от 22.02.2011 года об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на имя Пшихожева З.А. следует, что в регистрации земельного участка, категории земли поселений, с кадастровым номером 01:04:0200075:0039, площадью 27,3 кв.м и 1/2 доли расположенного на нем нежилого помещения склада (литер Г1, Г3) общей площадью 45,3 кв.м по адресу: <адрес>Б отказано, поскольку доверенность от 21.12.2010 года, выданная Черновой Н.Г. Керселян Г.Н. (реестра 4497), была отменена 21.12.2010 года (реестр 4515), следовательно, договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем нежилого помещения, расположенных по адресу: <адрес>Б, от 24.12.2011 года, заключенный между Мартиросян М.В., уполномоченной Кесрелян Г.Н, действующей от имени Черновой Н.Г., и Пшихожевым З.А. является ничтожным.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

На основании исследованных в судебном заседании документов, пояснений участников процесса и свидетелей суд пришел к выводу, что истец не предоставил суду доказательств обоснованности своих требований. Ответчик же доказала свою добросовестность и обоснованность своих встречных требований. Доказала, что сделка была заключена истцом помимо воли ответчика.

Следовательно, является недействительной в силу ст.167-168 ГК РФ как не соответствующая требованиям закона, совершенная Мартиросян М.В. и Пшихожевым З.А. сделка купли-продажи объектов недвижимости, принадлежащих ответчику Черновой Н.Г.: земельного участка, категории земли поселений, с кадастровым номером 01:04:0200075:0039, площадью 27,3 кв.м и 1/2 доли расположенного на нем нежилого помещения склада (литер Г1, Г3) общей площадью 45,3 кв.м по адресу: <адрес>Б.

Суд отказывает в удовлетворении требований иска Пшихожева З.А. в полном объеме. И удовлетворяет полностью встречные исковые требования ответчика Черновой Н.Г.

           Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Пшихожева Заура Адамовича к Черновой Наталье Георгиевне: о признании состоявшимся договора купли-продажи от 24.12.2010 года, заключенного между Пшихожевым Зауром Адамовичем и Черновой Натальей Георгиевной в лице представителя по доверенности Мартиросян Мариам Вагаршаковны, земельного участка с кадастровым номером 01:04:0200075:0039 площадью 27,3 кв.м, и 1/2 доли расположенного на данном земельном участке помещения склада (литер Г1, ГЗ), общей площадью 45,3 кв.м по адресу: <адрес>, и о признании за Пшихожевым Зауром Адамовичем права собственности на земельный участок с кадастровым номером 01:04:0200075:0039 площадью 27,3 кв.м, и на 1/2 долю расположенного на данном земельном участке помещения склада (литер Г1, ГЗ), общей площадью 45,3 кв.м по адресу: <адрес>, - отказать за необоснованностью.

Удовлетворить встречные исковые требования Черновой Натальи Георгиевны к Пшихожеву Зауру Адамовичу.

Признать недействительным договор купли-продажи от 24.12.2010 года, заключенный между Пшихожевым Зауром Адамовичем и Черновой Натальей Георгиевной в лице представителя по доверенности Мартиросян Мариам Вагаршаковны, земельного участка с кадастровым номером 01:04:0200075:0039 площадью 27,3 кв.м и 1/2 доли расположенного на данном земельном участке помещения склада (литер Г1, ГЗ), общей площадью 45,3 кв.м по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея в срок 10 дней через Майкопский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 12 сентября 2011 года.

Судья -       Курочка О.И.