Копия к делу Номер обезличен
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Дата обезличена г. г. Майкоп
Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего судьи Богус Ю.А.,
при секретаре Поповой Ю.В.,
с участием истца – Гучетль З.Г.,
представителя истца – адвоката Чепкиной Т.А.,
представителя ответчика – Колесникова А.Н.,
третьего лица – Курсик В.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Гучетль Замирет Гиссовны к ОАО «Адыгпромстрой» о признании недействительным договора купли продажи, взыскании суммы неосновательного обогащения и признании недействительным зарегистрированного права,
У С Т А Н О В И Л:
Гучетль З.Г. обратилась в суд с иском к ответчику о признании недействительным договора купли-продажи и взыскании суммы неосновательного обогащения, указав, что в 1990 г. она зарегистрировала брак с Гучетль А.А., от брака имеют дочь - Гучетль Аиду, Дата обезличена года рождения. Ее супруг работал строителем в ССМУ-36 треста «Адыгпромстрой». В сентябре 1991 г. ее семье в составе 3-х человек была предоставлена комната Номер обезличен ... Номер обезличен на 2 этаже общежития по ... в .... Вселение в общежитие происходило на основании ордера, который они сдали администрации общежития. Дата обезличена г. брак между ней и Гучетль А.А. был расторгнут и с того времени Гучетль А.А. не проживает в указанном жилом помещении. До 1992 г. общежитие по ... являлось имуществом государственного предприятия треста «Адыгпромстрой». В мае 1992 г. здание общежития было включено в состав приватизируемого имущества государственного предприятия посредством внесения в уставной капитал акционерного общества. С 2000 г. на вахте здания по ... руководством Общества размещались объявления по поводу выкупа жильцами занимаемых жилых помещений. В объявлениях указывалась выкупная цена 1 квадратного метра жилья. С 2004 г. ее и других жильцов здания вызывали к управляющему домами Хуажеву Р.А. и генеральному директору Общества Хутыз А.И. по вопросу выкупа занимаемых комнат, велись беседы с жильцами по поводу выкупа комнат. При встречах Хуажев Р.А.пояснял о том, что в случае отказа жильцами выкупить комнаты, последние будут проданы другим лицам, а жильцы будут выселены в принудительном порядке. Угрозу о выселении она восприняла реально, т.к. другого жилья у нее с дочерью не имеется. В октябре 2005 г. она написала заявление на имя генерального директора фирмы «Адыгпромстрой», в котором выразила свое согласие выкупить занимаемую комнату по цене 39 000 руб. В связи с тем, что единовременно выплатить данную сумму не представлялось возможным, Хутыз А.И. разрешил рассрочить платеж на 14 месяцев, однако по истечении указанного срока она рассчитаться за жилое помещение не смогла и в итоге к январю 2007г., смогла выплатить в бухгалтерию Общества лишь 2 000 рублей. С октября 2005г. покупная цена жилья постоянно росла. В мае 2007г., она заплатила в бухгалтерию общества 62 000 руб. и между ними был составлен договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от Дата обезличена года. Комната Номер обезличен Номер обезличен входила в состав секции Номер обезличен, состоящей из 4 комнат. Две комнаты секции Номер обезличен Номер обезличен занимает семья Нинуху, комнату Номер обезличен Номер обезличен занимает Курсик В.Г.. После того, как жильцы секции выкупили занимаемые комнаты у общества, руководство фирмы разрешило переоборудовать секцию в изолированные квартиры. Секция была переоборудована посредством установки перегородки в ванной комнате и разделена на 2 части. Комнаты Номер обезличен Номер обезличен были переоборудованы в отдельную квартиру, которой присвоен Номер обезличен, в данной квартире имеется изолированная ванная комната с уборной и отдельный вход. Комнате Номер обезличен Номер обезличен принадлежащей Курик В.Г., присвоен номер квартиры Номер обезличен а комнате, принадлежавшее ей, - Номер обезличен. Вход в квартиры Номер обезличенНомер обезличен,Номер обезличен ведет из коридора здания и является общим для двух квартир. Кроме этого, ванная комната с туалетом после установки перегородки в секции находится в общем пользовании квартир Номер обезличенНомер обезличен,Номер обезличен. В связи с тем, что в части секции Номер обезличен, переоборудованной в квартиры Номер обезличенНомер обезличен и Номер обезличен не имеется вспомогательного помещения, т.е. кухни, то они пользуются помещением на этаже, которое используется под кухню. Нежилое помещение Номер обезличен являлось кухней общежития, которой пользовались все жильцы второго этажа, имелись общие газовые плиты и раковины. После того, как жильцы 2-го этажа выкупили у Общества занимаемые помещения и переоборудовали секции в изолированные квартиры, кухней стали пользоваться только она и Курсик В.Г., т.к. они занимают по одной жилой комнате, в которых невозможно оборудовать кухни. Так, по договору купли-продажи от Дата обезличенаг. Общество передало ей в собственность комнату в коммунальной квартире на 2 этаже по адресу: ..., ..., ..., состоящую из одной жилой комнаты, размером 17,4 кв.м.. При заключении договора, руководство фирмы предложило ей выкупить и кухню. После, Дата обезличенаг., она заключила с Обществом договор купли-продажи, по которому она выкупила нежилое помещение площадью 14,1 кв.м. на 2 этаже здания по цене 70 500руб., в связи с чем ею был взят кредит в банке на данную сумму. После заключения договора, она разрешила Курсик продолжать пользоваться кухней неопределенное время. В марте 2010г. она попросила Курсик В.Г. освободить кухню, сославшись на договор купли-продажи, однако та отказалась освобождать кухню, сославшись на то, что помещение находится в общем пользовании собственников квартир Номер обезличенНомер обезличен,Номер обезличен и она его выкупила незаконно. Считает, договор купли-продажи нежилого помещения от Дата обезличенаг., не соответствующим требованиям закона по следующим основаниям. Так, согласно договору купли-продажи нежилого помещения от Дата обезличенаг., она выкупила у Общества комнату в коммунальной квартире, расположенную на втором этаже, Номер обезличен, состоящую из одной жилой комнаты размером общей площади 17,4 кв.м., в том числе жилой площади 17,0 кв.м..В ч.1 ст. 41 ЖК РФ указано, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Следовательно, коммунальная квартира должна состоять как минимум из двух жилых комнат, которые принадлежат на праве собственности не менее двум собственникам, и общего имущества, т.е. вспомогательных помещений. В связи с тем, что с 2004г. в общем пользовании комнат Номер обезличен Номер обезличен находится кухня и ванная комната, то помещение, состоящее из 2-х комнат и помещений вспомогательного использования, является коммунальной квартирой. Нежилое помещение (кухня) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам комнат в коммунальной квартире. В соответствии с ч. 1 ст. 42 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной квартиры. Таким образом, вспомогательное помещение (кухня) в коммунальной квартире является общим имуществом собственников комнат квартиры, т.е. Курсик В.Г. и Гучетль З.Г.. В ч. 3 ст. 42 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. Следовательно, собственником нежилого помещения она могла стать после выкупа комнаты в коммунальной квартиры, принадлежащей на праве собственности Курсик В.Г., тогда доля Курсик в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире перешла бы ей вместе с правом собственности на выкупленную у Курсик комнату. Просит признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от Дата обезличенаг., заключенный между ОАО фирмой «Адыгпромстрой» и ею, взыскать с общества сумму неосновательного обогащения в размере 75 000 руб., а также в соответствии со ст.1102 ГК РФ проценты за пользование суммой неосновательного обогащения в размере 14038,80 руб., расходы по оплате госпошлины, а всего 85038,80 рублей, а также аннулировать запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Номер обезличен от Дата обезличена года.
В судебном заседании истица и ее представитель поддержали заявленные требования в полном объеме и просили их удовлетворить.
Представитель ответчика иск не признал и просил в его удовлетворении отказать, при этом указал, что каких либо оснований для удовлетворения иска не имеется, поскольку нежилое помещение кухни не является частью коммунальной квартиры, в которой проживают истица и третье лицо – Курсик В.Г.. Данное нежилое помещение находится за пределами границ коммунальной квартиры и располагается через коридор от нее. При этом также пояснил, что на втором этаже многоквартирного дома по ... кроме коммунальной квартиры истицы и третьего лица, также располагается несколько коммунальных квартир и несколько простых квартир.
Третье лицо – Курсик В.Г. исковые требования Гучетль З.Г. поддержала и просила их удовлетворить, при этом указала доводы, аналогичные доводам истицы.
Выслушав мнение сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд считает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании, истице на праве собственности принадлежит комната в коммунальной квартире, общей площадью 17,4 кв.м на Номер обезличен этаже 9-ти этажного многоквартирного жилого дома по ... кв.Номер обезличен в .... Данный факт подтверждается договором купли-продажи от Дата обезличена г. и свидетельством о государственной регистрации права от Дата обезличена г. серии Номер обезличен Номер обезличен.
Также судом установлено, что вторая комната в данной коммунальной квартире принадлежит Курсик Валентине Григорьевне, что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от Дата обезличена г. серии Номер обезличен Номер обезличен.
Согласно договору купли-продажи от Дата обезличена г. истица приобрела у ответчика нежилое помещение, площадью 14,1 кв.м, находящееся на Номер обезличен этаже дома Номер обезличен по ... в .... Стоимость данного помещения составила согласно договору 70500 рублей. Право собственности истицы на указанное нежилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата обезличена г. о чем сделана запись регистрации Номер обезличен.
Из выписки реестра объектов капитального строительства, имеющегося в материалах гражданского дела, усматривается, что приобретенное истицей помещение является кухней.
Из пояснений сторон, данных в судебном заседании, следует, что данная кухня была размещена как обособленное помещение для удовлетворения нужд жильцов комнат в бывшем здании общежития, а после перевода дома в разряд многоквартирных жилых домов, служило для удовлетворения нужд и обслуживания, расположенных в доме коммунальных квартир, в которых отсутствовала возможность размещения кухонь.
Согласно ст.41 Жилищного кодекса РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.
В силу п.4 и 5 ст42 ЖК РФ отчуждение доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в данной квартире запрещается.
Однако согласно п.3 ст.16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении.
Поскольку нежилое помещение кухни, приобретенное истицей у ответчика, находится за пределами границ квартиры и не является смежным с ним, суд приходит к выводу, что оспариваемое нежилое помещение не является частью коммунальной квартиры, в которой на праве собственности истице принадлежит комната, в связи с чем положения ст.41 и 42 ЖК РФ к возникшим правоотношениям не применимы.
Между тем, в соответствии со ст.ст.196 и 198 ГПК РФ суд решает вопрос о том, какой закон подлежит применению по данному спору и на основе подлежащей применению нормы (норм) права и установленных обстоятельств определяет права и обязанности участвующих в деле лиц, решает, подлежит ли иск удовлетворению. В решении суд указывает мотивы, по которым не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
В силу указанных норм процессуального права суд не связан доводами сторон по вопросу правового обоснования требований и возражений, следовательно, обязан при разрешении спора применить те нормы права, которые регулируют возникшие спорные правоотношения.
По мнению суда, оспариваемое нежилое помещение по смыслу ст.36 ЖК РФ относится к помещениям, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу п. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
По общему правилу, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст.ст. 44, 45 ЖК РФ).
Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 (далее - Правила), в состав общего имущества в числе прочего включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Хотя оспариваемое нежилое помещение – кухня, прямо не указано в перечисленных нормативных актах, суд полагает, что оно относится к числу общего имущества, поскольку оно вследствие наличия в данном многоквартирном доме коммунальных квартир, не оборудованных кухнями, обслуживает более одного жилого помещения.
Данный вывод суда основан также на том, что кухня является помещением вспомогательного использования, предназначена для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилых помещениях – коммунальных квартирах.
Таким образом, у ответчика отсутствовали полномочия отчуждать спорное имущество истцу, поскольку данное нежилое помещение является общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, в связи с чем договор купли-продажи оспариваемого нежилого помещения от Дата обезличена г. г. является ничтожным, поскольку ответчиком продано имущество, относящееся к общему имуществу собственников.
В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.
Следовательно, стороны по договору должны быть возвращены в первоначальное положение и с ОАО «Адыгпромстрой» в пользу Гучетль Замирет Гиссовны необходимо взыскать уплаченную по договору денежную сумму 70500 рублей.
Кроме того, в связи с применением последствий недействительности ничтожной сделки подлежит признанию недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Гучетль Замирет Гиссовной право собственности на нежилое помещение, расположенное на Номер обезличен этаже дома Номер обезличен по ... в ... с кадастровым номером Номер обезличен
В то же время требования истицы о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 14038,80 руб. не может быть удовлетворено по следующим основаниям.
По смыслу ст.1102 ГК РФ денежная сумма полученная ответчиком по договору купли-продажи от Дата обезличена г. является суммой неосновательного обогащения.
В соответствии с п.2 ст.1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст.395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Поскольку последствия недействительности ничтожной сделки применяются только настоящим решением суда, и соответственно о неосновательности получения денежных средств ответчик узнает только после вступления решения суда в законную силу, то проценты за пользования чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения не могут быть с него взысканы.
Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
При таких обстоятельствах, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца уплаченная им госпошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 2515 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Гучетль Замирет Гиссовны к ОАО «Адыгпромстрой» о признании недействительным договора купли продажи, взыскании суммы неосновательного обогащения и признании недействительным зарегистрированного права, удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного на Номер обезличен этаже многоквартирного дома по адресу ..., ... площадью Номер обезличен кв.м., заключенный Дата обезличена г. между ОАО «Адыгпромстрой» и Гучетль Замирет Гиссовной и применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.
Взыскать с ОАО «Адыгпромстрой» в пользу Гучетль Замирет Гиссовны 70500 рублей.
Признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Гучетль Замирет Гиссовной право собственности на нежилое помещение, расположенное на Номер обезличен этаже дома Номер обезличен по ... в ... с кадастровым номером Номер обезличен.
Взыскать с ОАО «Адыгпромстрой» в пользу Гучетль Замирет Гиссовны судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2515 рублей.
В остальной части заявленных исковых требований Гучетль Замирет Гиссовне отказать ввиду их необоснованности.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено Дата обезличена года.
Председательствующий подпись Ю.А. Богус
Копия верна:
Судья Ю.А. Богус