Копия к делу № Номер обезличен
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Дата обезличена г. Майкоп
Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего судьи Турковой А. Н.
при секретаре Куминовой Е. В.,
с участием:
представителя истца Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям Гунажокова А.Ю. (по доверенности);
ответчика Гусева И. Н., его представителя Лобода А. П. (по доверенности),
представителя третьего лица администрации муниципального образования «Город Майкоп» Псеуш З.А. (по доверенности);
рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по иску Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям к Гусеву Игорю Николаевичу о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, пени и встречному иску Гусева Игоря Николаевича к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям о внесении изменений в договор аренды земельного участка,
У С Т А Н О В И Л :
Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям обратился в суд с иском к Гусеву И.Н. о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в размере 648302 рубля 76 копеек и пени в сумме 69951 рубль 89 копеек, мотивируя тем, что по договору аренды земельного участка № 001431 от 27.03.2000 года ответчик является арендатором земельного участка площадью 14779 кв.м. из категории «земли поселения» с кадастровым номером № 01:08:005:0040002:0014, расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Индустриальная, 1. Земельный участок предоставлен для размещения производственной базы. Договор аренды был заключен сроком на 25 лет. По условиям указанного договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере и в сроки, установленные договором. Однако ответчиком данные условия договора аренды не выполняются.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования и в дополнение к основаниям иска показал, что арендодатель не отвечает за недостатки участка, которые не обнаружил арендатор при передаче ему земельного участка. Гусев И.Н. мог отказаться от части земельного участка, которую он не использует, однако не сделал этого. В силу изложенного просил удовлетворить иск в полном объеме.
Ответчик Гусев И.Н обратился в суд со встречным иском к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, в котором просил изменить пункты 1.1 и 2.1 Договора от 27.03.2000 года № 001431 аренды земельного участка расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Индустриальная, 1, с кадастровым номером № 01:08:005:0040002:0014, общей площадью 14779 кв.м., мотивируя тем, что неоднократно на протяжении длительного периода времени обращался к арендодателю с заявлением о том, что не может пользоваться земельным участком полностью ввиду его недостатков, не оговоренных при заключении договора.
В судебном заседании Гусев И.Н. признал иск Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям в части уплаты арендной платы в размере 99245,20 рублей в год и поддержал встречный иск. В обоснование правовой позиции ответчика представитель Лобода А.П. показал, что 30.10.2007 года инспектор по муниципальному земельному надзору Баранов Г.В. дал заключение о том, что большая часть производственной территории подтапливается, и постоянная подпитка водоносного горизонта способствует постепенному разрушению строений. Аналогичное заключение дано судебными экспертами. В результате, являясь арендатором земельного участка площадью 14779 кв.м., фактически использует 5279 кв.м., оставшуюся площадь Гусев Г.В. не может использовать из-за систематического затопления ее водой. На его обращения о пересмотре условий договора по использованию земельного участка и размера аренды не получает ответа ни от администрации муниципального образования «Город Майкоп» ни от нынешнего арендодателя Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям. Просит внести имения в условия договора.
Представитель администрации муниципального образования «Город Майкоп» Псеуш З.А. в судебном заседании показала, что иск Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям является обоснованным, а встречный иск Гусева И.Н. необоснованным, поскольку арендатор обязан своевременно вносить плату.
Выслушав доводы сторон, представителя третьего лица, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает иск Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям, подлежащим частичному удовлетворению, а встречный иск Гусева И.Н. удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Как установлено судом, на основании договора № 001431 от 27.03.2000 года Гусев И.Н. является арендатором земельного участка площадью 14779 кв.м. относящегося к категории «земли поселений» и расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Индустриальная, 1. Земельный участок предоставлен для размещения производственной базы. Договор аренды был заключен сроком на 25 лет. В качестве арендодателя по договору выступала Администрация г. Майкопа. В 2008 году в соответствии с Законом Республики Адыгея от 29 февраля 2008 года № 153 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в столице Республики Адыгея - городе Майкопе» право распоряжения на земельные участки перешло к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям.
В соответствии с положениями ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды». Переход прав и обязанностей предполагает перевод прав и обязанностей на новую сторону по договору без изменения самого договора аренды.
Судом установлено, что истцом в адрес ответчика было направлено 10.11.2008 года уведомление (исх. № 5380), о том, что полномочия Арендодателя по договору исполняет Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям, Кроме того, арендатор извещался о том, что в соответствии с подпунктом 2.1 пункта 2 Договора изменился размер арендной платы с 01.01.2008 года, который составляет 277 844,02 рубля в год.
Вместе с тем, требования истца о взимании указанной ежегодной арендной платы в период с 01.04.2008 года по 20.07.2010 год не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно п. 1 Договора аренды, заключенного между администрацией г. Майкопа и Гусевым И.Н. 27.03.2000 года арендатору передан земельный участок площадью 14779 кв.м. для размещения производственной базы. Из показаний ответчика и его представителя видно, что Гусев И.Н. используя земельный участок по назначению, разместил на нем производственную базу (цеха, гаражи и другие производственные помещения). Однако, через четыре года цех стал «тонуть», вода поднималась до 50 см. Ответчик завозил гравий и подсыпал в местах скопления воды, всего завез 5000 куб./м., но результатов не было вода уходила на время, а через некоторое время возвращалась. Вымывается подсыпка. Места затопления разбросаны по всему участку, поэтому отделить затапливаемые участки и вернуть арендодателю ответчик не может. Если бы участки затопления составляли единую площадь, ответчик отказался бы от этой части земли.
Судом установлено, что по обращению Гусева И.Н. инспектор по муниципальному земельному контролю Баранов Г.В. обследовал 30.10.2007 года с участием ответчика, технолога Петренко О.А., мастера Шальнева А.Ф. земельный участок, расположенный по адресу: г. Майкоп, ул. Индустриальная, 1 и установил, что в период ливневых дождей большая часть территории предприятия подтопляется, особенно вода скапливается у цеха пилорамы, конторы, проходной и склада пиломатериалов. Постоянная подпитка водоносного горизонта, способствует постепенному разрушению строений. В целях предотвращения подтопления территории, арендатором выполнена ливневая канализация, постоянно производится подсыпка грунтом пониженных частей участков, проезжая часть подсыпается гравием. Однако, принимаемые меры положительных результатов не дают, так как почва на участке деградируется, в связи с длительным застаиванием воды. Земельный участок ориентировочно площадью 9500-9600 кв.м. в дальнейшем использовать не возможно.
Из справки ООО ПСТИ «Адыгеястройтехпроект» направленной в адрес комитета по имуществу Республики Адыгея 15.11.2007 года № 154 следует, что производственная база арендатора Гусева И.Н. площадью 14779 кв.м. расположена по ул. Индустриальной, 1 в квартале П-4 г. Майкопа. Территория представляет собой плоскую поверхность, застроенную одноэтажными производственными зданиями кирпичной кладки. Значительная часть территории отсыпана насыпным гравийным грунтом, имеются площадки с бетонным покрытием, отвалы строительных материалов (песок, гравий). Подземные воды приурочены к галечниковым грунтам, на период исследований ноябрь 2007 года уровень подземных вод зафиксирован на глубине 0,60 м. от поверхности земли. Питание подземные воды получают за счет атмосферных осадков, снеготаяния подпитки со стороны склона р. Кубань. В период обильных дождей, интенсивного снеготаяния, поверхностные водостоки по балкам, оврагам сбрасываются на 1 НПТ террасу, подтапливают приближенные к склону территории. В гумусированных суглинках, насыщенных грунтах появляется временный водоносный горизонт типа «верховодки», который способствует заболачиванию территории. Кроме того, исследуемая территория размещается в пределах формирования речки Псенафа, которая прикрыта насыпным грунтом, протекает под землей. Движение её перегорожено насыпями дорог, фундаментами строений. Речка широко растекается по территории, в периоды обильных и длительных осадков, при снеготаянии выходит на дневную поверхность, подтапливает освоенный производственный район, в кв. П-4, которое наблюдалось в 2006-2007 годах. Таким образом, постоянная подпитка водоносного горизонта в галечниковых грунтах подземной речки Псенафа и периодический выход на дневную поверхность, образование водоносного горизонта «верховодки» в насыпных грунтах и суглинках гумусированных способствует постоянному подтоплению территории производственной базы по ул. Индустриальной, 1. Это создает неблагоприятные условия эксплуатации существующих строений и строительства новых.
В ходе судебного разбирательства данного дела были проведены 17.08.2009 года и 11.06.2001 года судебные геолого-гидрологические экспертизы, которые исследовав земельный участок являющийся предметом Договора аренды от 27.03.2000 года пришли к заключению, что вся территория земельного участка, расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Индустриальная, 1 находится в зоне негативного влияния реки Псенафа, которое проявляется в высоком стоянии уровня грунтовых вод (0,60 м от поверхности земли), периодическом затоплении паводковыми и дождевыми водами, что противоречит требованиям СНиП 2.06.15-85, 2.06.01-86, 2.04.03-85, согласно которых уровень грунтовых вод в промышленных зонах должен находится на глубине не менее 2-х, 5-ти метров от поверхности земли, затопление паводковыми водами допускается не чаще 1 раза в 200 лет, кратковременное (измеряемое часами) затопление дождевыми водами допускается не чаще 1 раза в 2 года при сохранении возможности нормальной работы предприятия и не чаще 1 раза в 3-5 лет при нарушении технологических процессов на предприятии. Таким образом, в своем существующем состоянии рассматриваемый участок указанной производственной базы не соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к территории промышленной зоны. Для предотвращения или приемлемого снижения негативного влияния требуется разработка и осуществление комплекса защитных мероприятий и инженерная подготовка территории.
Ответчиком Гусевым И.Н. представлены в судебное заседание фотографии изготовленные 10.03.2010 г. на территории земельного участка, расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Индустриальная, 1, из которых видно, что вода затопила как территорию, так и помещения производственной базы, принадлежащей ответчику.
Вместе с тем, в соответствии с п.п. 4.2.2 п. 4.2. Договора от 27.03.2000 года арендодатель обязан был передать арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям настоящего договора. Как следует из раздела 1 Договора арендодатель - администрация г. Майкопа передал арендатору – Гусеву И.Н. земельный участок, расположенный по адресу: г. Майкоп, ул. Индустриальная, 1, без ограничений, обременений и претензий третьих лиц. Остальные разделы Договора так же не содержат сведений касающиеся предмета спора, а именно, что большая часть территории земельного участка подтапливается. Хотя из показаний свидетеля Набокова З.М. следует, что указанный земельный участок подтапливается уже много лет и арендодатель не мог не знать об этом, однако знал ли об этом Гусев И.Н. ему не известно.
Разделом 5 Договора от 27.03.2000 года урегулированы права арендатора в случае обнаружения недостатков, которые не были указаны арендодателем в настоящем договоре. Однако, предусмотренный данным Договором порядок урегулирования права арендатора противоречит гражданскому законодательству. Так, согласно п.п. 5.1.4 п. 5.1 указанного раздела Договора в случае передачи в аренду земельного участка имеющего препятствующие, для его использования недостатки, которые не были указаны арендодателем во время осмотра земельного участка при заключении настоящего договора, а так же, если земельный участок в силу обстоятельств, возникших не по вине арендатора, окажется в состоянии непригодном для использования по целевому назначению, арендатор вправе только досрочно расторгнуть настоящий договор без выплаты арендной платы до конца текущего года. Данные положения Договора существенно нарушают права арендатора, поскольку из материалов дела установлено, что на земельном участке № 1 по ул. Индустриальной в городе Майкопе расположена производственная база - объекты недвижимости: три мастерских, цех пилорамы, три сушилки, ангар, контора, проходная, котельная, водонапорная башня и установлен козловый кран.
Вместе с тем, в силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Судом установлено, что арендатор Гусев И.Н. обращался к арендодателю с заявлением от 17.12.2008 года, в котором просил произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.03.2000 года № 001431, находящегося по адресу: г. Майкоп, ул. Индустриальная, 1, в связи с признанием непригодной к использованию части земельного участка ориентировочно площадью 9500-9600 кв.м. Однако письмом от 27.02.2009 года исх. № 850 ему было в этом отказано. Было предложено произвести раздел земельного участка и отказаться от земельного участка непригодного для использования, что противоречит положениям ст. 612 ГК РФ об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, и нарушает права арендатора по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы и т.п.
Доводы представителя истца о том, что арендатор не должен нести перед Гусевым И.Н. ответственность по Договору от 27.03.2000 года не состоятельны, поскольку в силу ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает только за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Между тем, доказательств в подтверждение того, что арендатору Гусеву И.Н. заранее было известно о том, что предоставленный ему арендодателем в аренду земельный участок затапливается грунтовыми, талыми и дождевыми водами, либо им были обнаружены указанные недостатки во время осмотра или передачи имущества в аренду, суду стороной истца не представлены. Из показаний же ответчика Гусева И.Н. и материалов дела следует, что указанные недостатки не были оговорены Договором аренды от 27.03.2000 года, в ходе осмотра переданного в аренду имущества им не были установлены указанные недостатки, после их обнаружения арендатор принимал меры к улучшению состояния имущества принятого в аренду, обратился к арендодателю и по своему выбору (как это предоставлено ему законом) потребовал от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы.
Таким образом, доводы ответчика Гусева И.Н. о том, что им не используется земельный участок площадью 9500 кв.м. ввиду его недостатков, не оговоренных при заключении Договора от 27.03.2000 года, в судебном заседании нашли свое подтверждение.
Проанализировав представленные суду доказательства в их совокупности, с учетом частичного признания ответчиком Гусевым И.Н. иска Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениями о взыскании задолженности по арендной плате, суд считает иск подлежащим удовлетворению в части взыскания с ответчика в пользу истца за пользование пригодным для использования земельным участком площадью 5279 кв.м. в период с 01.04.2008 года по 20.07.2010 год. Поскольку кадастровая стоимость земельного участка площадью 5279 кв.м. составляет 12405597,21 рублей (5279 х 2349,99-удельный показатель). Размер арендной платы за год составит 99244,78 рублей (12405597,21 х 0,8 %), за 1 квартал – 24811,2 рубль (99244,78 : 4).
Доводы ответчика о том, что арендная плата за год должна составить 99245,2 рублей, не состоятельны, поскольку для расчета этой суммы сторона ответчика использовала расчеты истца, произведенные с учетом помесячной арендной платы, тогда как в соответствии с п. 2.2 Договора арендатор обязан уплачивать арендную плату один раз в квартал.
Сумма задолженности за период с 01.04.2008 года по 20.07.2010 год составит 223300,8 рублей (24811,2 х 9 – количество кварталов).
Поскольку ответчик Гусев И.Н. признал в судебном заседании, что земельным участком площадью 5279 кв.м. пользовался в соответствии с п. 1.1. Договора от 27.03.2000 года и признал иск об уплате арендной платы за данный участок, суд считает необходимым в силу п. 2.4 Договора удовлетворить требование истца о взимании с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,1 % от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Поскольку в соответствии с п. 2.2 Договора платежи должны были поступать в сроки 15.04, 15.07, 15.10 и 01.12 текущего года, то за период с 16.04.2008 года по 15.07.2008 года пеня составила 2257,82 рублей (24811,2 х 0,1 % х 91 дней). За период с 16.07.2008 года по 15.10.2008 года – 4565,26 рублей (24811,2 +24811,2) х 0,1% х 92 дн). За период с 16.10.2008 года по 01.12.2008 года – 3498,38 рублей (49622,4 +24811,2) х 0,1% х 47 дн). За период с 02.12.2008 года по 15.04.2009 года – 13398,05 рублей (74433,6 +24811,2) х 0,1% х 135 дн). За период с 16.04.2009 года по 15.07.2009 года – 11289,1 рублей (99244,8 +24811,2) х 0,1% х 91 дн). За период с 16.07.2009 года по 15.10.2009 года – 13695,78 рублей (124056 +24811,2) х 0,1% х 92 дн). За период с 16.10.2009 года по 01.12.2009 года – 8162,88 рублей (148867,2 +24811,2) х 0,1% х 47 дн). За период с 02.12.2009 года по 15.04.2010 года – 26796,1 рублей (173678,4 +24811,2) х 0,1% х 135 дн). За период с 16.04.2010 года по 15.07.2010 года – 20320,37 рублей (198489,6 +24811,2) х 0,1% х 91 дн). За период с 16.07.2010 года по 20.07.2010 года – 1116,5 рублей (223300,8 х 0,1% х 5 дн). Всего сумма пени составила 105100,24 рублей.
Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать сумму задолженности арендной платы за период с 01.04.2008 года по 20.07.2010 года в размере 223300,8 рублей и пеню в сумме 105100,24 рублей, всего: 328401,04 рублей.
Встречные исковые требований Гусева И.Н. также подлежат удовлетворению поскольку ответчик в судебном заседании доказал отсутствие возможности использования части земельного участка (9500 кв.м.) и в силу п. 2 ст. 451 и ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор аренды от 27.03.2000 года № 001431 может быть изменен судом по требованию стороны. В связи с чем, пункт 1.1 договора аренды земельного участка от 27.03.2000 года № 001431 необходимо изложить в следующей редакции: «Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на 25 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 01:08:005004 0002:0014, площадью 14779 кв.м. по адресу: г. Майкоп, ул. Индустриальная 1, для размещения производственной базы в границах, указанных на прилагаемом к договору плану земельного участка, из которого 5279 кв.м. используются в соответствии разрешенным использованием, а 9500 кв. метров не используются ввиду недостатков, не оговоренных при заключении договора».
С учетом произведенных выше расчетов размер арендной платы в год составил 99244,78 рублей, поэтому пункт 2.1. договора аренды земельного участка от 27.03.2000 года № 001431 необходимо изложить в следующей редакции: «Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере 99244,78 рублей (девяносто девять тысяч двести сорок четыре рубля 78 копеек) согласно прилагаемому к Договору расчету арендной платы (приложение 2) и п. 2.6. настоящего договора. Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке. Основанием для этого является решение Собрания Представителей г. Майкопа или администрации г. Майкопа, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения) с письменным извещением Арендатора или публикацией в средствах массой информации».
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям к Гусеву Игорю Николаевичу о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.
Взыскать с Гусева Игоря Николаевича в пользу Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям задолженность по арендной плате за период с 01.04.2008 года и 20.07.2010 года в размере 223300,8 рублей и пеню в сумме 105100,24 рублей, всего: 328401,04 рублей.
Встречный иск Гусева Игоря Николаевича к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям о внесении изменений в Договор аренды от 27.03.2000 года № 001431 удовлетворить.
Пункт 1.1 договора аренды земельного участка от 27.03.2000 года № 001431 изложить в следующей редакции: «Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на 25 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 01:08:005004 0002:0014, площадью 14779 кв.м. по адресу: г. Майкоп, ул. Индустриальная 1, для размещения производственной базы в границах, указанных на прилагаемом к договору плану земельного участка, из которого 5279 кв.м. используются в соответствии разрешенным использованием, а 9500 кв. метров не используются ввиду недостатков, не оговоренных при заключении договора».
Пункт 2.1. договора аренды земельного участка от 27.03.2000 года № 001431 изложить в следующей редакции: «Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере 99244,78 рублей (девяносто девять тысяч двести сорок четыре рубля 78 копеек) согласно прилагаемому к Договору расчету арендной платы (приложение 2) и п. 2.6. настоящего договора. Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке. Основанием для этого является решение Собрания Представителей г. Майкопа или администрации г. Майкопа, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения) с письменным извещением Арендатора или публикацией в средствах массой информации».
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение 10 дней с момента изготовления в окончательной форме, т.е. начиная с Дата обезличена.
Мотивированный текст решения изготовлен Дата обезличена.
Председательствующий: подпись А.Н. Туркова
Копия верна: судья А.Н. Туркова