Копия к делу Номер обезличен
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Дата обезличена года г.Майкоп
Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего судьи Гуагова Р.А., при секретаре Андрухаевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» к Асланиди Семену Ивановичу об обращении взыскания на заложенное имущество,
У С Т А Н О В И Л:
ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» обратилось в суд с иском к Асланиди С.И. об обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска указал, что 25.06.2009 года с ответчиком заключен договор займа Номер обезличенИЗ о предоставлении денежных средств в размере 3 930 000 руб., под 14,5% годовых, сроком на 240 месяцев с целевым назначением – приобретение в собственность недвижимого имущества – четырех комнатной квартиры Номер обезличен, ...А, по ... в ..., с обеспечением по кредитному договору ипотекой данной квартиры. Истец свои обязательства по договору займа выполнил надлежащим образом, выдав денежные средства в сумме 3930000 руб. В соответствии со ст.ст.13, 48 Закона «Об ипотеке» истец является законным владельцем Закладной и имеет все права на получение исполнения денежных обязательств по ипотеке. В нарушение условий договора займа ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за его пользование в размере 50 377 руб. ответчиком производятся несвоевременно и не в полном объеме. В виду указанного истец просит суд обратить взыскание на принадлежащее ответчику имущество: четырех комнатную квартиру Номер обезличен ...А по ... в ..., определить размер суммы, подлежащий уплате истцу из стоимости заложенного имущества, в размере 4 292 398 руб. 47 коп., в том числе: основной долг 3 914 561руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом –277 807 руб., пени – 31 095 руб. 51 коп.; штраф по обратному выкупу 39 500,96 руб., проценты по обратному выкупу 29 432руб., а также начиная с 02.07.2010г. и по день реализации недвижимого имущества определить проценты за пользование займом в размере 14,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному догу 3 914 561 руб. Также истец просит суд определить способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры в 4 920 000 руб. и взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 29 662 руб.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Намитоков Ю.М. уточнил заявленные требования: просил обратить взыскание на принадлежащее ответчику имущество: четырех комнатную квартиру Номер обезличен ...А по ... в ..., определить размер суммы, подлежащий уплате истцу из стоимости заложенного имущества, в размере 4 471 118 руб. 45 коп., в том числе: основной долг 3 914 561 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 420 004 руб., пени – 43388 руб. 49 коп.; штраф по обратному выкупу 39 502,96 руб., а также начиная с 30.09.2010г. и по день реализации недвижимого имущества определить проценты за пользование займом в размере 14,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному догу 3 914 561 руб. Также истец просит суд определить способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры в 4 920 000 руб. и взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 29 662 руб.
Ответчик Асланиди С.И. в судебном заседании уточненные исковые требования признал частично, не признал требования истца о взыскании с него штрафа по обратному выкупу в размере 39 502,96 руб., поскольку не может нести ответственность за перепродажу истцом закладной.
Исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
В деле имеется договор займа Номер обезличенИЗ от 25.06.2009 года, согласно которого ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» предоставляет заемщику – Асланиди С.И. заем в размере 3 930 000 руб. под 14,5% годовых, сроком на 240 месяцев с целевым назначением – приобретение в собственность недвижимого имущества – четырех комнатной квартиры Номер обезличен, ...А, по ... в ..., общей площадью 164,3 кв.м., 2008 года постройки и оценочной стоимостью – 5 000 000 руб. Стороны согласны, что квартира приобретается и оформляется в собственность Асланиди С.И. Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по настоящему договору является ипотека вышеуказанной квартиры в силу закона. Права займодавца (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемой квартиры, обремененной ипотекой) подлежат удостоверению закладной.
Согласно пункта 1.2. данного Договора займа заемщик осуществляют возврат займа и уплачивает проценты за пользование займом в размере и порядке, установленном настоящим договором.
Пунктом 3 договора закреплено, что за пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 14,5 % годовых. Проценты по займу начисляются займодавцем ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно. Платеж считается просроченным, если денежные средства поступили на счет займодавца/уполномоченного займодавцем лица в период, следующий за плановым месяцем оплаты, независимо от даты уплаты аннуитетного платежа заемщиком в плановом месяце. Исключением являются случаи совпадения последнего календарного дня месяца с выходными (праздничным) днем, при которых фактическая дата погашения определяется в соответствии с п. 3.3.7.
Пунктом 4 Договора предусмотрено право займодавца потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней в случае просрочки заемщиками осуществления очередного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек и исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при невыполнении обязательств по страхованию. Обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении заемщиком требования займодавца (владельца) закладной, о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании.
В соответствии с п. 5 Договора заемщики при нарушении сроков возврата займа, а также при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов платят займодавцу за каждое нарушение неустойку в виде пени в размере 0,2% процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Однако, как видно из материалов дела, заёмщик Асланиди С.И. свои обязательства перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не исполнил надлежащим образом. Так из расчета задолженности по кредиту, усматривается, что ответчик с июня 2009г. не погашает аннуитетные платежы, в связи с чем, образовалась на 30.09.2010г. задолженность в размере 4 447 118,45руб., что подтверждается бухгалтерской справкой.
В связи с просрочкой и неоплатой ответчиком очередных платежей, истец предъявил заемщику требование 31.08.2009г., 30.09.2009г. о досрочном погашении задолженности по договору займа, процентам и пени, ответчик указанные требования получал 28.08.2009г. и 01.10.2009г., обязался погасить долг до 03.10.2009г.
При предъявлении такого требования заемщик обязан был погасить образовавшуюся задолженность в течение 30 дней с момента получения требования, чего не было исполнено и до настоящего времени.
В соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998г. жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Согласно закладной недвижимого имущества – четырех комнатной квартиры Номер обезличен, ...А, по ... в ..., истцу переданы права по закладной, собственником указанной квартиры на основании государственной регистрации права является Асланиди Семен Иванович.
В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Статьей 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В соответствии со ст.50 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст.54.1 указанного Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства в обеспечение, которого заключен договор ипотеки, а размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, просрочка ежемесячного платежа была более 30 дней, просрочки оплаты ежемесячного платежа допущена ответчиком неоднократно в течение 12 месяцев, сумма неисполненного заемщиками обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, а также ответчиками не было исполнено требование о досрочном возврате кредита, то суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога.
Согласно ст.56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей помещением допускается в силу ст.446 ГПК РФ, т.к. на данный предмет в соответствии с законодательством об ипотеке (глава 7 Закона «Об ипотеке») может быть обращено взыскание.
В связи с чем, суд считает возможным обратить взыскание на предмет залога посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 4 920 000 руб., согласно обоюдной договоренности сторон и указанной в Закладной, для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки, задолженности Асланиди С.И. по договору займа.
В судебное заседание был представлен расчет задолженности ответчика перед истцом на 30.09.2010г., размер которой составил 4 471 118 руб. 45 коп., в том числе: основной долг 3 914 561 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 420004 руб., пени – 43388 руб. 49 коп.; штраф по обратному выкупу 39 502,96 руб.
Принимая во внимание, что ответчиком обязательства перед ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» не были исполнены надлежащим образом, суд считает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество правомерными и подлежащими удовлетворению в этой части.
Вместе с тем, требования истца об определении суммы процентов с 30.09.2010г. по день реализации недвижимого имущества за пользование займом в размере 14,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 3 914 561 руб. суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с параграфом 1 гл.42 ГК РФ, при досрочном взыскании с должника суммы кредита, т.е. фактическом расторжении договора, обязательства по такому договору, в том числе и по уплате процентов, считаются прекращенным.
Данное положение согласуется с нормами ст.334 ГК РФ согласно которой залогодержатель в случае неисполнения должником обязательств получает возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Это осуществляется посредством обращения взыскания на предмет залога и его последующей реализации на торгах. Согласно п.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Из смысла указанной статьи усматривается, что реализовав возможность обратить взыскание на предмет ипотеки в судебном порядке, истец использовал свое право удовлетворения своих требований, указанных в ст.3 и 4 ФЗ «Об ипотеке», данным способом. Таким образом, на момент вынесения судом решения об обращении взыскания к истцу перешло право получить имущественную выгоду из стоимости вещи, находящийся в собственности должника, путем ее реализации.
Соответственно, при удовлетворении требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество по договору займа на момент вынесения решения, требования истца к ответчику о начислении процентов за пользование займом в размере 14,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу на момент реализации имущества, не основано на законе.
Таким образом, требования в части взыскания процентов за пользование займом в размере 14,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу подлежат удовлетворению частично, а именно по день вынесения решения суда.
При определении размера суммы задолженности по договору займа, суд руководствуется представленными истцом расчетом.
Так, в судебное заседание была представлена справка о задолженности ответчика перед истцом на 30.09.2010г., размер которой составил 4 471 118 руб. 45 коп., в том числе: основной долг 3 914 561руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 420004 руб., пени – 43388 руб. 49 коп.; штраф по обратному выкупу 39 502,96 руб.
Однако, в части требования истца о возмещении размера штрафа по обратному выкупу закладной в размере 39 502,96 руб., суд считает необходимым в удовлетворении отказать, поскольку указанные расходы не предусмотрены договором займа и ответчик не может нести ответственность за негативные последствия по реализации Займодавцем своего права по передачи прав по закладной и его обратному выкупу третьему лицу, стороной которого ответчик не является.
Так, согласно п.4.4 Заимодавец имеет право требовать досрочного исполнения обязательств по договору займа суммы займа, процентов за пользования займом и суммы пеней.
Ссылка истца в обосновании требований по включению штрафа по обратному выкупу закладной на п.6.12 договора займа несостоятельна, поскольку из содержания данного пункта не следует, что в объем ответственности заемщика включены штрафы по обратному выкупу закладной. В данном случае, в указанный пункт Договора включены расходы связанные с неисполнение или ненадлежащим исполнением его обязательств по закладной.
По вышеназванным основаниям необоснованна и ссылка истца на п.1.4.11. и 1.4.12 Договора купли-продажи Закладных.
Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны, все понесённые по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Как видно из платёжного поручения №193 от 07.06.2010г., истец при подаче иска уплатил госпошлину в размере 29 662 руб. При таких обстоятельствах суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца госпошлину в размере 29 662 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковое заявление ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» к Асланиди Семену Ивановичу об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.
Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ..., ...А, кв. Номер обезличен, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 4 920 000 рублей для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки задолженности Асланиди Семена Ивановича перед ОАО «Адыгейское ипотечное агентство».
Определить сумму, подлежащей уплате ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 4 417 456 рублей 45 копеек, из которых неисполненных обязательств по займу – 3 914 561 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 420 004 рублей, пени – 43 388 рублей 49 копеек.
Взыскать с Асланиди Семена Ивановича в пользу ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 29 662 рублей.
В части исковых требований об определении, начиная с 30.09.2010г. и по день реализации недвижимого имущества, суммы процентов за пользование займом в размере 14,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному догу 3 914 561 рублей и взыскании штрафа по обратному выкупу закладной в размере 39 502 рублей 96 копеек, отказать за необоснованностью.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено Дата обезличенаг.
Председательствующий подпись Р.А. Гуагов
Копия верна: Судья Р.А. Гуагов