Копия к делу №
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
13.11. 2010 года г. Майкоп
Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:
председательствующего судьи Поплавко Т.А.,
при секретаре Скнарь А.В.,
представителя истицы Головчанской О.В.- по доверенности Сайфутдинова Ф.В..,
представителя ответчика ООО «Лазарос» по доверенности Котовой А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Головчанской Оксаны Владимировны к ООО «Лазарос» о признании предварительного договора купли продажи недвижимости недействительным, признании соглашения о задатке ничтожным, применении последствий недействительности сделки
У С Т А Н О В И Л :
Истица Головчанская О.В. обратилась в суд с иском к ООО «Лазарос», о признании недействительным п.2.4. и п.2.5. договора долевого строительства и обязании заключить договор строительства многоквартирного дома в установленном законом порядке. В обоснование иска указала, что 27 апреля 2005 года между ней и ООО «Лазарос» был подписан договор долевого строительства №, согласно которому она принимает участие в долевом строительстве 9-этажного 2-подъездного 80-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в квартале № а застройщик во 2 полугодии 2009 года застройщик передает в ее собственность однокомнатную квартиру № на 4 этаже 1 подъезда общей площадью 60,8 кв. м, жилой площадью 21,9 кв.м. Согласно пункту 3.3. указанного договора она оплатила ответчику полную стоимость квартиры в рублях эквивалентную <данные изъяты>. Согласно п. 2.2 договора срок окончания строительства - 2 полугодие 2007 года, однако в указанный срок дом сдан не был, строительство дома было приостановлено.
Просит обязать ООО «Лазарос» зарегистрировать в установленном законом порядке договор долевого строительства. Так же просит признать недействительными п.2.4 договора долевого строительства, устанавливающего право собственности на подвал, чердачное встроенное помещение и прилегающую территорию за ООО «Лазарос» и п. 2.7 согласно которому «Дольщик обязуется заказать евроокна и евролоджию на вышеуказанную квартиру только в ООО «Лазарос» в процессе строительства жилого дома..Кроме того просит взыскать с ООО «Лазарос» расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей.
30.09.2010 г. представителем истицы по доверенности Сайфутдиновым Ф.В. изменены исковые требования, и он просит признать предварительный договор купли продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ между Головчанской Оксаной Владимировной и ООО «Лазарос» недействительным, признать соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, примененить последствий недействительности сделки, обязав ООО «Лазарос» заключить договор долевого строительства многоквартирного дома по адресу <адрес> <адрес> в квартале <адрес> произвести его государственную регистрацию в установленном, взыскать судебные расходы на представителя в размере 10000 рублей.
Представитель истицы Головчанской О.В. по доверенности Сайфутдинов Ф.В. измененные исковые требования поддержал в полном объеме и просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «Лазарос» по доверенности Котова А.А. возражала против удовлетворения иска и полагала его необоснованным.
Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, дав им надлежащую оценку, суд приходит к выводу, что заявленные Головчанской О.В. исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании между истицей и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ между мной и ООО «Лазарос» был подписан договор долевого строительства №, согласно которому истица принимает участие в долевом строительстве 9?этажного 2?подъездного 80-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>/III Интернационала в квартале № и во 2 полугодии 2009 года ответчик-застройщик обязался передать в собственность истицы однокомнатную <адрес> на 4 этаже 1 подъезда общей площадью 60,8 кв. м, жилой площадью 21,9 кв.м.
Согласно пункту 3.3. вышеуказанного договора на истицу возложена обязанность об уплате полной стоимости квартиры в рублях эквивалентную 19274 евро.
В соответствии с условиями договора истица оплатила ответчику суммы согласно квитанциям, размер которой составляет 649967 рублей.
Пунктом 2.2 договора срок окончания строительства предусмотрен – 2 полугодие 2007 года, однако в указанный срок дом сдан не был, строительство дома было приостановлено.
В январе 2008 года между истицей и ООО «Лазарос» договор долевого участия был расторгнут и заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, где были указанны новые сроки сдачи объекта. В дополнении к договору было подписано соглашение о задатке.
Заключенный предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям действующего законодательства, правилам продажи объектов недвижимости.
Так согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Существенным условием договора купли-продажи недвижимости, является определения объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Кроме того, суд считает, что заключать предварительные договоры купли-продажи недвижимости вправе только собственники помещений. Право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации. Так как указанный в договоре от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости на момент заключения договора не существовал, следовательно, он не мог быть объектом купли-продажи и ответчик не вправе был заключать подобного рода договор.
В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Такие характеристики договора как - определение объекта договора по проекту жилого дома, наличие строительного адреса строящегося жилого дома, заключение основного договора, определяются окончанием строительства, оплата истицей периодичных платежей свидетельствует о том, что между ней и ответчиком фактически заключался договор долевого строительства многоквартирного дома.
Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома. Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Следовательно, обязательными условиями для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан, являются не только соблюдение им требований указанных в п. 1 ст. 3 Закона, но и требований п. 2 ст.3 этого Закона (наличие договора заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно совокупность выполнения этих требований и предоставляет право ответчику привлекать денежные средства граждан.
Вместе с предварительным договором купли-продажи недвижимости сторонами было подписано соглашение о задатке, согласно которому истица обязана внести задаток в размере <данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Указанное соглашение не соответствует требованиям закона, следовательно, ничтожно по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Согласно ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В нарушении требований указанных статей в соглашении не указано, что в случае нарушения обязательств обеспеченных задатком получатель задатка возвращает задаткодателю двойную сумму задатка.
П. 2.2.3 предусматривающий пеню, а также право расторгнуть договор также противоречит требованиям закона, т.к. задаток - это способ обеспечения обязательств, невнесение задатка в полном объеме не может являться основанием для признания сделки, в обеспечении которой вносится задаток, недействительной.
Поэтому в соответствии с п. 2 ст. 380 ГК РФ, уплаченная по указанному соглашению сумма должна признаваться авансом.
В соответствии с п.2 ст. 167 ГПК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Учитывая вышеизложенные нормы закона ответчик ООО «Лазарас» обязан возвратить Головчанской Оксане Владимировне денежные средства, полученные по сделке в размере <данные изъяты>
Кроме того, на основании ст. 100 ГПК РФ стороне в пользу, которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах, в связи с чем, с ответчика ООО «Лазарос» в пользу истицы Головчанской О.В. подлежат взысканию расходы на - оплату услуг представителя на основании представленной квитанции в размере 15000 рублей, которые суд считает необходимым возместить частично, взыскав с ответчика 5000 рублей, так как именно эта сумма соответствует разумному размеру оплаты услуг представителя исходя из сложности дела и продолжительности участия представителя по делу.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Головчанской Оксаны Владимировны к ООО «Лазарос» о признании предварительного договора купли продажи недвижимости недействительным, признании соглашения о задатке ничтожным, применении последствий недействительности сделки- удовлетворить частично.
Признать предварительный договор купли продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ между Головчанской Оксаной Владимировной и ООО «Лазарос» недействительным.
Признать соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным.
Применить последствия недействительности сделки и привести стороны в первоначальное положение, обязав ООО «Лазарос» возвратить Головчанской Оксане Владимировне денежные средства, полученные по сделке в размере <данные изъяты> <данные изъяты>
В удовлетворении иска в части применения последствий недействительности сделки, обязав ООО «Лазарос» заключить договор долевого строительства многоквартирного дома по адресу <адрес> <адрес> произвести его государственную регистрацию в установленном порядке отказать за необоснованностью.
Взыскать с ООО «Лазарос» в пользу Головчанской Оксаны Владимировны расходы по оплате представителя в размере 5000 руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения через Майкопский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено 18 ноября 2010 г.
Председательствующий подпись Т.А. Поплавко
Копия верна:
Судья Т.А. Поплавко