Копия к делу №
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г.Майкоп
Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего судьи Гуагова Р.А., при секретаре Андрухаевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО) к Зинковской Наталье Вадимовне о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, а также исковые требования Мамий Риммы Муссовны к Зинковской Наталье Вадимовне о признании договора купли-продажи квартиры недействительной, с применением последствий недействительной сделки
У С Т А Н О В И Л:
АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) обратился в суд с иском к Зинковской Н.В. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска указал, что 06.12.2007 года между ЗАО «Краснодарский Регион Ипотека» и ответчиком заключен договор целевого займа №-ИЗ о предоставлении денежных средств в размере 1000 000 руб. сроком на 180 месяцев с целевым назначением – приобретение в собственность недвижимого имущества – <адрес>, с обеспечением по кредитному договору ипотекой данной квартиры. Истец свои обязательства по договору займа выполнил надлежащим образом, выплатив денежные средства в сумме 1000 000 руб., что подтверждается платежным поручением № от 07.12.2007г. В соответствии с п.п.3.1., 3.2., 4.1.1. Договора займа, разделом 4 Закладной Зинковская Н.В. обязалась возвращать займ и уплачивать проценты из расчета процентной ставки в размере 13,75 % годовых. При этом уплата процентов производится по день окончательного возврата займа включительно. В связи с тем, что квартира была приобретена за счет заемных средств в силу ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на квартиру установлена и зарегистрирована ипотека (залог) в силу закона в обеспечение обязательств Зинковской Н.В. по указанному договору займа, о чем указано в свидетельстве о государственном регистрации права собственности на квартиру. Первоначальным залогодержателем квартиры и заимодавцем по договору займа являлось ЗАО «Краснодар Регион Ипотека», права которого как залогодержателя и заимодавца по договору займа удостоверены в соответствии с положениями ст.ст.13, 14 Закона «Об ипотеке» Закладной. 24.12.2007г. ЗАО «Краснодар Регион Ипотека» передало права по Закладной АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО), что в соответствии со ст.48 Закона «Об ипотеке» подтверждается отметками о передаче прав по Закладной. В связи с изменением типа акционерного общества ЗАО АБ «ГПБ-Ипотека» был переименован в ОАО АБ «ГПБ-Ипотека», что указано в Приказе АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) №12 и подтверждено п.1.1 Устава АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО), согласованного с ЦБ РФ 19.02.2009г. В связи с просрочкой оплаты Заемщиком очередного ежемесячного платежа по Договору займа более чем на 30 календарных дней, Владелец Закладной – ЗАО «Краснодар Регион Ипотека», руководствуясь 4.1.1. Договора займа и п.4.1 Закладной, п.2 ст.811 ГК РФ 17.04.2009г. предъявил требование Заемщику о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных средств по Договору займа. При предъявлении такого требования Заемщик в силу п.4.1.19. Договора займа и п.2.4. Закладной был обязан досрочно вернуть всю сумму основного долга, начисленных процентов и пеней в течение 30 календарных дней с даты предъявления требования, что не было исполнено и не исполнено до настоящего времени. Просит суд взыскать с ответчика сумму в размере 1121774,53 руб., в том числе: просроченный основной долг – 975995,12 руб., сумму неуплаченных процентов за пользование займом – 128036,31 руб., пени – 17743,10 руб., а также взыскать проценты за пользование займом по ставке 13,75% годовых, начисляемых на сумму основного дога 975995,12 руб., начиная с 11.03.2010г. и по дату фактического возврата суммы займа включительно и судебные расходы по уплате государственной пошлины. Обратить взыскание на предмет ипотеки – <адрес> посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в сумме 1231000 руб.
Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора Мамий Р.М. предъявила иск к Зинковской Н.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительной с применением последствий недействительной сделки, указав, что 06.12.2007г. между ней и Зинковской Н.В. был заключен договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, установив в договоре по просьбе Зинковской Н.В. стоимость квартиры в 1000000 руб. при действительной ее стоимости в 2000000 руб. После перечисления банком денежных средств, Зинковская получила их от нее и взамен выдала ей расписку, что она обязуется выплатить Мамий Р.М. 2000000 руб. Однако, до настоящего времени Зинковская денежные средства не вернула и намерений вернуть денежные средства, как и намерений приобрести квартиру у нее нет. При этом Мамий Р.М. продолжает проживать в данной квартире, оплачивает коммунальные услуги. На ее неоднократные просьбы и требования к ответчику о необходимости рассчитаться с банком остались без внимания. Считает, что ввиду того, что ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры с целью прикрыть другую сделку, а именно сделку по получению кредитных денежных средств, то в соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ договор купли-продажи является недействительным. Просит суд признать договор купли-продажи <адрес>, в <адрес> в <адрес> от 06.12.2007г., заключенный между ней и Зинковской Н.В. недействительным и привести стороны договора в первоначальное положение.
В судебное заседание истец своего представителя не направил, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. 06.10.2010г. истец уточнил заявленные требования: просил взыскать с ответчика в его пользу сумму 1207 051 руб. 69 коп., в том числе: просроченный основной долг – 975 995 руб. 12 коп., просроченных процентов за пользование займом – 205 246 руб. 88 коп., пени – 25809 руб. 69 коп., обратив взыскание на заложенную квартиру, посредством продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость 1 231 000 руб. Кроме того, истец просит суд взыскать с ответчиков проценты за пользование займом в размере 13,75 % годовых, начисляемых на сумму основного дога 975995,12 руб., начиная с 08.09.2010г. и по дату фактического возврата суммы займа включительно.
Третье лицо, с самостоятельными требования относительно предмета спора Мамий Р.М. подержала заявленные исковые требования в полном объеме. При этом возражала против удовлетворения иска Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО) к Зинковской Н.В. в части обращения взыскания на заложенное имущество.
Ответчик – Зинковская Н.В. исковые требования Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО) о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество признала в полном объеме, а иск Мамий Р.М. о признании договора купли-продажи квартиры не признала, пояснив, что оснований для признания сделки недействительной нет.
Выслушав доводы ответчика, третьего лица, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО) к Зинковской Наталье Вадимовне о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество подлежащими удовлетворению, а исковые требования Мамий Риммы Муссовны к Зинковской Наталье Вадимовне о признании договора купли-продажи квартиры недействительной, с применением последствий недействительной сделки не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что 06.12.2007г. между ЗАО «Краснодар Регион Ипотека» и Зинковской Н.В. был заключен Договор целевого займа на приобретение <адрес>-ИЗ от 06.12.2007г. 07.12.2007г. в соответствии с условиями Договора займа Зинковской Н.В. был предоставлен заем сроком на 180 месяцев в размере 1000000 руб. с целевым назначением – на приобретение <адрес>, расположенной в <адрес>. Факт предоставления займа подтверждается платежным поручением № от 07.12.2007г. Право собственности ответчика подтверждается свидетельстве о государственной регистрации права собственности от 10.12.2007г., в котором отражено наличие ограничения права – ипотека в силу закона.
В соответствии с п.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то нарушение заемщика срока, установленного для возврата очередной части займа, предоставляет заимодавцу право потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998г. №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» 9в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ №34 и Пленума ВАС РФ №15 от 04.12.2000г.) разъяснил судам, что в случаях, когда на основании п.2 ст.811, ст.813, п.2 ст.814 ГК РФ заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст.809 Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна быть возвращена.
Пунктом 15 вышеуказанного Постановления разъяснено, что в соответствии с п.1 ст.811 Кодекса в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в порядке и размере, предусмотренных п.1 ст.395 ГК РФ.
Требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств по Договору займа направлено ответчику 17.04.2009г.
Взыскиваемая сумма задолженности по договору займа обоснована представленным истцом расчетом.
В связи с неисполнением Заемщиком условий договора займа в том числе, просрочки оплаты ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней и неисполнением в течение 30 календарных дней требования о досрочном исполнении обязательств Владелец Закладной вправе обратить взыскание на предмет ипотеки, что установлено п.4.2.2 Договора займа, п.7.1. Закладной, п.1 ст.50, ст.51 Закона «Об ипотеке», ст.348 ГК РФ.
Владельцем Закладной, исходя из материалов дела, является АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО).
Согласно п.7.3. Закладной, п.6.12. Договора займа, ст.3 Закона «Об ипотеке» требование Владельца Закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяется в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценки и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением Заемщиками своих обязательств по Закладной и проведением процедуры обращения взыскания на Предмет ипотеки и отселению Заемщиков.
В соответствии с п.1 ст.56, п.2 ст.78 Закона «Об ипотеке» способом реализации заложенного недвижимого имущества установлена продажа с публичных торгов.
Начальная продажная цена Предмета ипотеки определяется судом на основании ее денежной оценки, определенный заключением судебной экспертизы и составляет 1588000 руб.
Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей помещением допускается в силу ст.446 ГПК РФ, т.к. на данный предмет в соответствии с законодательством об ипотеке (глава 7 Закона «Об ипотеке») может быть обращено взыскание.
В силу ст.ст.309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями договора и действующим законодательством.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчиком Зинковской Н.В. взятые на себя обязательства не выполнила, вследствие чего находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Поскольку исковые требования истца удовлетворены в полном объеме, то согласно ст.98 ГПК РФ, уплаченная им государственная пошлина в размере 17808,87 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Мамий Р.М. к Зинковской Н.В. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительной сделки суд исходил из следующего:
В силу ст.170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из смысла выше указанной нормы закона, мнимые сделки представляют собой действия, совершаемые для того, чтобы обмануть определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки. Мнимость сделки связывается с пониманием сторонами того, что эта сделка их не связывает и они не имеют намерений исполнять ее либо требовать ее исполнения. Стороны не намерены исполнять эту сделку, но они все же совершают некоторые фактические действия, создающие видимость ее исполнения: передача имущества, составление необходимых документов и т.п. К этим действиям применяются правила ст. 167 ГК.
Суд считает доводы Мамий Р.М. о недействительности договора купли-продажи по мнимости заключенной сделки несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм закона и противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.
Как, следует из пояснений Мамий Р.М. основанием для признания договора купли-продажи недействительным, является невыплата ответчицей Зинковской Н.В. стоимости квартиры, определенной сторонами договора, в результате которого она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом, также ссылается на то, что указанная в договоре стоимость квартиры в размере 1200000 руб., не соответствует действительной, поскольку по устной договоренности сторон сделки она была определена в размере 2000000 руб.
Из договора купли-продажи квартиры от 06.12.2007г., заключенное между Мамий Р.М. (продавец) и Зинковской В.Н. (покупатель) видно, что <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> продается по цене 1200000 руб. с использованием заемных денежных средств, с указанием заимодавца и договора займа.
Разделом 3 Договора купли-продажи установлен порядок расчета, согласно которого 200000 руб. выплачивается покупателем продавцу за счет собственных денежных средств до подписания настоящего Договора, окончательный расчет в размере 1000000 руб. производится покупателем в течение 3 дней после подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру путем зачисления суммы на счет продавца № в филиале АБ «Газпромбанк» (ЗАО) в <адрес>.
Актом приема-передачи от 06.12.2007г., квартира передана покупателю в надлежащем состоянии и претензий с его стороны нет.
Из свидетельства о государственном регистрации права от 10.12.2007г. 01-АА 135200 усматривается, что Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 06.12.2007г. с использованием заемных денежных средств и зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество к Зинковской Н.В.
Между тем, Мамий Р.М. не представила суду каких либо доказательств недействительности сделки, по смыслу ст.56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком.
В данном случае, Мамий Р.М. имеет право на расторжение договора купли-продажи с возвращением полученного сторонами по основаниям, определенные соответственно в ст.450 и п.4 ст.453 ГК РФ, из содержания которых следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В ст.395 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, суд не находит основания для удовлетворения исковых требований Мамий Р.М. к Зинковской Н.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительной сделки и в их удовлетворении следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковое заявление Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО) к Зинковской Наталье Вадимовне о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.
Взыскать с Зинковской Натальи Вадимовны в пользу Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО) задолженность по договору №-ИЗ от 06.12.2007 года в размере 1 207 051 рублей 69 копеек, в том числе – основной долг в размере 975995 рублей 12 копеек, проценты за пользование займом в размере 205246 рублей 88 копеек и пени за просрочку процентов и основного долга в размере 25 809 рублей 69 копеек.
Взыскать с Зинковской Натальи Вадимовны в пользу Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО) сумму процентов за пользование заемными средствами по ставке 13,75 % годовых, начисляемых на сумму 975 995 рублей 12 копеек (сумму основного долга) за период с 07.10.2010г. по дату фактического возврата суммы займа включительно.
Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 1588 000 рублей для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки задолженности Зинковской Натальи Вадимивны перед Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО).
Взыскать Зинковской Натальи Вадимовны в пользу Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 17808 рублей 87 копеек.
В удовлетворении исковых требований Мамий Риммы Муссовны к Зинковской Наталье Вадимовне о признании договора купли-продажи квартиры недействительной, с применением последствий недействительной сделки, отказать за необоснованностью.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ
Председательствующий подпись Р.А. Гуагов
Копия верна: Судья Р.А. Гуагов