Копия к делу №
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Майкоп
Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего судьи Турковой А. Н.,
при секретаре Куминовой Е. В.,
с участием:
прокурора Акеньшиной Е.В.,
представителя истца Калашаова Р. М. - Кожевиной Г. В. (по доверенности);
ответчицы Тутуковой З. В., её представителя Буневой Л.Н. (по ордеру);
третьего лица Калашаовой Н. К.;
представителя третьего лица комиссии по опеке и попечительству при администрации муниципального образования «Город Майкоп» Филоновой П.Ю. (по доверенности),
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Калашаова Рустама Меджидовича к Тутуковой Заре Вячеславовне о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки и исковому заявлению Тутуковой Зары Вячеславовны к Калашаову Рустаму Меджидовичу, Калашаовой Нуриет Каплановне, Калашаову Меджиду Хасанбиевичу, Калашаовой Тамиле Руслановне в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Калашаова Самира Рустамовича о выселении,
У С Т А Н О В И Л:
Калашаов Р. М. обратился в Майкопский городской суд с иском к Тутуковой З. В., ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в лице регионального оператора ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» в котором просил признать недействительным договор купли- продажи жилого дома и земельного участка с обременением их в силу закона от 03.07.2007 года ввиду его изначальной ничтожности и притворности применив последствия недействительности сделки. Кроме того, просил обязать УФРС по Республике Адыгея возвратить в исходное положение документы по регистрации домовладения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> отменив свидетельство о праве собственности на жилой дом оформленное на имя Тутуковой З.В. и переоформить документы на домовладение на его имя.
14.01.2011 года истец Калашаов Р.М. обратился в суд с дополненным и уточненным исковым заявлением, в котором просил признать договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между Тутуковой З. В. (покупатель) и Калашаовым Р. М. (продавец) в лице поверенной Калашаовой Н.К. недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав за Калашаовым Р.М. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Обязать Тутукову З.В. передать Каалашаову Р.М. указанные жилой дом и земельный участок в течение 30 дней с момента вступления решения в силу. Обязать Калашаова Р.М. передать Тутуковой З.В. 1710000 рублей в течение 30 дней с момента вступления решения в силу. От возрата Тутуковой З.В. денежной суммы в размере 250000 рублей Калашаова Р.М. освободить.
Тутукова З.В. обратилась в суд с иском к Калашаову Р.М., Калашаовой Н.К., Калашаову М.Х., Калашаовой Т.Р. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Калашаова С.Р., в котором просила выселить их из домовладения, расположенного по адресу: <адрес>.
В судебном заседании представитель истца Кожевина Г.В. поддержала иск Калашаова Р.М. с дополнениями и уточнениями от 14.01.2011 года и в их обоснование показала, что в целях получения кредита для завершения строительства индивидуального жилого дома Калашаова Н.К., действуя по доверенности от имени своего сына Калашаова Р.М. обратилась в ОАО «Адыгейское ипотечное агентство». Однако, ввиду неплатежеспособности Калашаова Р.М. указанные денежные средства получили путем оформления 03.07.2007 года договора купли-продажи домовладения №, расположенного по адресу: <адрес>, с Тутуковой З.В., которая получила денежные средства ипотечного кредитования и передала их Калашову Р.М. Несмотря на регистрацию права собственности Тутуковой З.В. и составление необходимых документов на указанное домовладение, данная сделка является мнимой, поскольку она не порождает никаких правовых последствий, так как стороны не намерены были исполнять эту сделку. Калашаов Р.М. не передавал покупателю Тутуковой З.В. указанное домовладение. Он и его семья по настоящее время проживают в нем. Тутукова З.В. не вселялась в указанное домовладение и не проживала в нем. Более того, семья Калашаовых за счет личных средств, а так же на полученные по ипотеке и переданные им Тутуковой З.В. деньги завершили строительство жилого дома. Поскольку указанная сделка мнимая Калашаовы выселению из жилого дома не подлежат. Просила удовлетворить иск Калашаова Р.М. в полном объеме. В иске Тутуковой З.В. о выселении отказать.
Ответчик Тутукова З.В. в судебном заседании не признала требования Калашаова Р.М. и поддержала свой иск. В обоснование своей правовой позиции Тутукова З.В. и её представитель Бунева Л.Н. показали, что по сделке купли-продажи стороны все условия выполнили. Истец получил деньги и использовал их по своему усмотрению. Улучшения в указанном домовладении были проведены без ведома и согласия Тутуковой З.В. Указанные стороной истца строительные работы не выполнялись. Калашаовы проживали в указанном доме пока не найдут себе жилье для покупки. То, что Тутукова З.В. не перевела на себя коммунальные платежи, не имеет значения. Просили в иске Калашаова Р.М. отказать за необоснованностью и пропуском срока исковой давности, а иск о выселении удовлетворить.
Третье лицо Калашаова Н.К. в судебном заседании полагала иск Калашаова Р.М. подлежащим удовлетворению, так как истец не имел намерения продать жилой дом. Она обратилась в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» для получения кредита. Работники агентства посоветовали найти платежеспособного заемщика и путем оформления с ним договора купли-продажи получить ипотечный кредит. Действуя по доверенности от имени своего сына Калашаова Р.М. заключила такой договор с Тутуковой З.В., которая передала им полученные в кредит 1710000 рублей. За счет личных средств и заемных денежных средств, полученных от Тутуковой З.В., Калашаовы завершили строительство жилого дома. Проживают в нем длительное время, как собственники заключили договоры с коммунальными службами и оплачивают их услуги. В течение 2007-2009 г.г. Калашаовы вместо Тутуковой З.В. оплачивали агентству из личных денежных средств взносы на погашение ипотечного кредита и страховой компании страховые взносы. Иск Тутуковой З.В. о выселении не признала, поскольку жилой дом не передавался Тутуковой З.В. по мнимому договору купли-продажи. Просила иск Калашаова Р.М. удовлетворить, в иске Тутуковой З.В. отказать.
Представитель третьего лица ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», надлежаще уведомленный о времени и месте разбирательства дела (уведомление том 3 л.д. 17) в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица комиссии по опеке и попечительству при администрации муниципального образования «Город Майкоп» Филонова П.Ю. в судебном заседании полагала иск Тутутковой З.В. о выселении Калашаова Р. М., Калашаовой Н. К., Калашаова М. Х., Калашаовой Т. Р. и несовершеннолетнего Калашаова С. Р. не подлежащим удовлетворению.
Прокурор по делу Акеньшина Е.В. в своем заключении полагала, в случае удовлетворения иска Калашаова Р.М. и признания сделки недействительной, иск Тутуковой З.В. о выселении не подлежащим удовлетворению. В случае отказа в иске Калашаова Р.М. иск о выселении подлежит удовлетворению.
Выслушав доводы сторон, третьих лиц, показания свидетелей, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.
Как установлено в судебном заседании на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ Калашаов М.Х. подарил Калашаову Р.М. земельный участок и недостроенный жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>. Согласно свидетельств о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, переход права собственности на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано за Калашаовым Р. М.
03.07.2007 года между Калашаовым Рустамом Меджидовичем, именуемым «продавец» и Тутуковой Зарой Вячеславовной, именуемой «покупатель» был заключен договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес> <адрес>.
Доводы стороны истца о том, что данная сделка являлась мнимой, и она не порождала никаких правовых последствий, поскольку стороны не намерены были её исполнять, нашли свое подтверждение в судебном заседании по следующим основаниям.
В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 223 ГК РФ).
В соответствии с положениями ст. 549 ГК РФ по договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Таким образом, из смысла указанных норм следует, что договор купли продажи считается исполненным при наличии двух условий: передаче продавцом недвижимости покупателю; регистрации права покупателя на недвижимое имущество.
Судом установлено, что согласно свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> <адрес> зарегистрирован за Тутуковой З.В. Кроме того, согласно акта приема передачи от 03.07.2007 года продавец Калашаов Р.М. передает, а покупатель Тутукова З.В. принимает указанные земельный участок и жилой дом с обремением ипотекой в силу закона от 03.07.2007 года. Заявлением от 06.07.2007 года Калашаов Р.М. подтверждает, что материальных претензий к покупателю не имеет.
Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что несмотря на некоторые действия по составлению необходимых документов (договор купли-продажи, акт передачи недвижимости, заявление Калашаова Р.М. об отсутствии материальных претензий к покупателю) продавец Калашаов Р. М. и покупатель Тутукова З. В. фактически не исполнили договор купли-продажи в части требования ст. 549 ГК РФ о возложении на продавца обязанности передать в собственность покупателя недвижимое имущество в виде земельного участка и жилого дома.
Так, из показаний представителя истца следует, что Калашаов Р.М. не имел намерений продать домовладение №, расположенное по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи указанной недвижимости совершила Калашаова Н.К., действуя по доверенности от имени своего сына Калашаова Р.М. в целях получения кредита для завершения строительства индивидуального жилого дома. Тутукова З.В., получив денежные средства ипотечного кредитования в размере 1710000 рублей, передала их Калашаову Р.М. и его представителю Калашаовой Н.К. Однако, стороны не намерены были исполнять договор купли-продажи от 03.07.2007 года, а именно передавать жилой дом и земельный участок Тутуковой З.В. В связи с чем, Калашаов Р.М. со своей семьей проживает в указанном домовладении по настоящее время, заключает договора с коммунальными службами и оплачивает их услуги. Тутукова З.В. не осуществляла права покупателя: не несла бремя по содержанию этого имущества, не вселялась в указанное домовладение и не проживала в нем. Тогда как Каалашаовы, за счет личных средств и на ипотечный кредит, полученный Тутуковой З.В. и переданный истцу в сумме 1710000 рублей закончили строительство переданного истцу в дар недостроенного жилого дома.
Третье лицо Калашаова Н.К. в судебном заседании показала, что она, действуя по доверенности от имени своего сына Калашаова Р.М., договорилась с работниками ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Тутуковой З.В. получила кредит в сумме 1710000 рублей путем заключения с ответчицей договора купли-продажи домовладения №, расположенного по адресу: <адрес> деньги Тутукова З.В. получила в виде ипотеки на покупку дома и передала им, а она в благодарность отдала Тутуковой 10000 рублей. В свою очередь Калашаова Н.К. в течение 2007- 2008 годов оплачивала взносы по страхованию недвижимого имущества, а так же очередные взносы на погашение ипотечного кредита оформленного на ответчицу в сумме 22780 рублей ежемесячно и в платежных документах расписывалась от имени Тутуковой З.В. Указанные деньги, она зарабатывала, выращивая птицу. Кроме того, её муж Калашаов М.Х. работал. Однако, с февраля 2009 года перестали погашать кредит своевременно, так как Калашаова Н.К. и Калашаов М.Х. заболели. Была трехмесячная задолженность, которую погасили в июле 2009 года. Вместе с Тутуковой З.В. в июле 2009 года она ходила в ипотечное агентство, просила оформить отсрочку согласно Указа Президента РФ, однако не оформили. На переданные им ответчиком Тутутковой З.В. деньги в сумме 1710000 рублей, Калашаовы достроили жилой дом, благоустроили приусадебный участок.
Из показаний, допрошенных в судебном заседании свидетелей Кучмезовой Ф.А. и Тугуз Ф.М. следует, что Калашаовы строили дом по <адрес> <адрес>. В июне 2007 года на приусадебном участке стоял недостроенный дом, состоящий из фундамента, стен и крыши. Не было отделки дома, окон и дверей. Семья истца проживала во времянке. Затем они взяли ипотечный кредит и достроили дом в сентябре - октябре 2007 года. Свидетель ездила вместе с Калашаовой Н.К. в ипотечное агентство, где она подписывала документы. Калашаов М.Х. работал, Калашаова Н.К. выращивала птицу, полученные доходы собирала и платила взносы на погашение кредита. Покупатели в дом Калашаовых не приезжали. Тутукова З.В. как собственник в дом Калашаовых не приезжала, распоряжений по ремонту дома не давала. Калашаовы сами строили времянку и достраивали жилой дом.
Согласно Договора от 15.07.2007 года, заключенного между Калашаовым Р.М. и бригадиром Датхужевым Асланом Муратовичем, последний выполняет отделочные работы в доме по <адрес> (том 2 л.д.142). На обороте сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ о том, что за проделанную работу рассчитались полностью, в чем расписались Датхужев А.М. и Калашаов Р.М. Кроме того, из расписок от 10.08.2007 года и 30.09.2007 года (том 2 л.д. 140,141) видно, что Датхужев Анзор Муратович получил деньги в сумме 70000 рублей и 50000 рублей за выполненные ими отделочные работы.
Кроме того, допрошенный в качестве свидетеля Датхужев Анзор Муратович в судебном заседании показал, что с июля по октябрь 2007 года вместе с братом Датхужевым Асланом Муратовичем достраивали, принадлежащий Калашаову Р.М. жилой дом. Свидетель приезжал на работу каждый день, однако не видел и не слышал, чтобы Калашаовы продавали дом. Тутукова З.В. во время проведения ими строительных работ в дом Калашаовых не приходила. Выполняли строительные работы в жилом доме и времянке по стяжке полов, оштукатурили стены дома внутри и снаружи, шпаклевали стены, положили кафель, сделали навесные потолки в доме, пластиком, экзопаном и гипсокартоном оббивали потолки во времянке, в ванной комнате и в одном из помещений, оклеили обоями стены и потолки в помещениях дома и времянки, бетонировали отмостку дома и двор. За работу платила Калашаова Н.К. Договор на выполнение указанных работ от 15.07.2007 года подписывали Калашаов Р.М. и брат свидетеля Датхужев Аслан Муратович, а расписки от 10.08.2007 года 30.09.2007 года о получении денег за выполненные работы подписывал сам Датхужев Анзор Муратович.
Из Договора от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Калашаовым Р.М. и бригадиром мастеров из двух человек Джимовым Хамедом Аминовичем следует, что они сделают отопление в жилом доме и навес во дворе по <адрес> (том 2 л.д.139). Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 138) следует, что Джимов Х.А. за проводку отопления и водопровода, сварку железных дверей в количестве четырех штук и навеса, получил 200000 рублей, в чем расписались Джимов Х. А. и Калашаов Р.М.
Допрошенный в судебном заседании свидетель Джимов Хамед Аминович показал, что действительно по просьбе Калашаовой Н.К. и Калашаова М.Х. производил вместе с сыном Асланом по указанному адресу следующие строительные работы: устройство отопления и водопровода в доме и во времянке, сварил четыре железные двери, сварил только фермы (металлический каркас) навеса, а подняли их сами Калашаовы. Материал покупал за счет Калашаовых, на какую сумму не помнит. Договор от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с Калашаовым Р.М. подписывал сын свидетеля Джимов Аслан. А расписку от 23.08.2007 года о получении денег за выполненные работы подписывал свидетель Джимов Х.А.
Из показаний свидетеля Калашаова Б.Х. следует, что Калашаовы купили земельный участок по <адрес> <адрес> и построили дом. Свидетель помогал им своим трудом, когда заливали фундамент, ставили крышу. Он никогда не слышал чтобы Калашаовы продавали дом. В 2007 году, когда у них не стало денег Калашаовы взяли кредит и достроили жилой дом.
Кроме того, из показаний третьего лица Калашаовой Н.К., свидетелей Тугуз Ф.М., Джимова Х.А., Кучмезовой Ф.А. товарных и кассовых чеков следует, что в июле 2007 года Калашаовы приобретали строительные материалы в виде паркета, досок, цемента, металлических труб, арматуры, обоев, пластика, экзопана и другие материалы для завершения строительства жилого дома.
Доводы стороны ответчика о том, что кассовые и товарные чеки являются недостоверными доказательствами, в связи с тем, что не содержат сведения о покупателе строительных материалов и противоречат техническому паспорту домовладения от 08.12.2007 года, не состоятельны, поскольку в совокупности с другими доказательствами, представленными в судебное заседание (показания свидетелей, истца, третьего лица, договоры на выполнение работ и расписки о получении их стоимости, заключения специалистов о стоимости спорного домовладения в 2007 и 2011 годах и др.), товарные и кассовые чеки могут быть приняты в подтверждение перечня строительных материалов, приобретенного истцом для выполнения указанных выше работ по завершению строительства индивидуального жилого дома. Кроме того, в судебном заседании Калашаова Н.К. показала, что технический паспорт по состоянию на 08.12.2006 года был изготовлен по её просьбе без указания недостроенного жилого дома, поскольку в противном случае ипотечный кредит не был бы истцу предоставлен.
Таким образом, анализируя в совокупности показания указанных выше свидетелей, истца, третьего лица, а так же письменные доказательства договоры, расписки, товарные и кассовые чеки суд пришел к выводу, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> не были фактически переданы истцом Калашаовым Р.М. ответчику Тутуковой З.В. как это указано в акте приема передачи от 03.07.2007 года. Более того, семья Калашаовых проживала в указанном домовладении по настоящее время, производила работы по завершению строительства жилого дома, тем самым улучшая состояние всех зданий и сооружений, расположенных на земельном участке и благоустраивая приусадебных участок <адрес>. Данные обстоятельства подтверждается так же результатами проведенных в 2007 году и 2011 году действий по определению рыночной стоимости указанного жилого дома и земельного участка. Так, согласно отчета -24к ООО «АНОН» об определении рыночной стоимости жилого дома с о служебными строениями, с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес> от 27.02.2007 года она оценена в размере 1960000 рублей (л.д.88 том 2). В соответствии с Актом от 11.03.2011 года рыночная стоимость указанного домовладения составила 5600000 рублей. Таким образом, стоимость спорной недвижимости увеличилась на 3640000 рублей.
Доводы ответчика Тутуковой З.В. о том, что Калашаовы не согласовывали с нею проведение какого – либо ремонта в жилом <адрес> строителей, в <адрес> и по договоренности имели право только на осуществление косметического мелкого ремонта (покраска и обои) и работы по электропроводке, не состоятельны, поскольку ею не представлены доказательства в их подтверждение.
Не состоятельны так же и доводы стороны ответчика о том, что истец не вправе был производить оценку жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> в отсутствие собственника Тутуковой З.В., поэтому указанные доказательства недопустимы и добыты с нарушением закона. В судебном заседании установлено, что спорное домовладение фактически не было передано истцом Калашаовым Р.М. ответчику Тутуковой З.В. после заключения договора купли-продажи от 03.07.2007 г. Калашаов Р.М. и его семья проживают в указанном домовладении по настоящее время, владеют и пользуются им, поэтому суд не считает нарушением тот факт, что они допустили специалиста для осмотра недвижимости и определения её стоимости. Допрошенный в судебном заседании специалист Аутлев А.Х. показал, что на осмотр в домовладение его провел Калашаов Р.М. Свидетельство о праве собственности он у него не спрашивал, так как оно не влияет на результаты выводов о цене объекта. В отличие от судебной экспертизы присутствие сторон по делу не обязательно. Дача заключения не предусматривает обязанности специалиста извещать об оценке кого-либо кроме заказчика.
Из кредитного дела, представленного суду ипотечным агентством, видно, что Тутукова З.В. передала ипотечному агентству документы, подтверждающие её платежеспособность. Заключила с Калашаовой Н.К. действовавшей по доверенности сына Калашаова Р.М., договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором п. 2.2 предусмотрена частичная оплата стоимости приобретаемой недвижимости за счет займа в размере 1710000 рублей. Согласно платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ указанная сумма денег зачислена Тутуковой З.В.
Из показаний стороны истца и третьего лица Калашаовой Н.К. в судебном заседании следует, что полученные денежные средства в Майкопбанке по данному платежному поручению в размере 1710000 рублей Тутукова З.В. передала Калашаовой Н.К. в день их получения в Майкопбанке. 06.07.2007 года Калашаова Н.К. попросила Тутукову З.В. в подтверждение своей добросовестности оформить завещание на её сына Калашаова Р.М. Тутукова З.В. поехала вместе с ней к нотариусу Бурцевой Т.С. которая и составила указанное завещание.
Показания третьего лица Калашаовой Н.К. подтверждаются письмом нотариуса Бурцевой Т.С. от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что Тутукова З.В. действительно ДД.ММ.ГГГГ по реестру № удостоверила на имя Калашаова Р.М. завещание на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес> <адрес> которое действовало длительное время. Лишь ДД.ММ.ГГГГ своим распоряжением, Тутукова З.В. отменила указанное завещание.
По мнению суда, данные обстоятельства косвенно подтверждают доводы стороны истца о том, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ был заключен истцом и ответчиком, чтобы обманут определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки.
Доводы Тутуковой З.В. о том, что она покупала жилой дом и земельный участок, принадлежавший Калашаову Р.М. не за 1960000 рублей, а за 2710000 рублей, поэтому составила завещание до полной оплаты договора, не состоятельны в силу их недоказанности. В судебное заседание ответчиком не представлены доказательства в подтверждение того, что стоимость якобы приобретаемого ею дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> составляют 2710000 рублей. Не представлены доказательства того, что она взяла на себя обязательства по выплате якобы оставшейся невыплаченной по договору купли-продажи от 03.07.2007 года денежной суммы в размере 750000 рублей. А так же доказательства по выполнению Тутуковой З.В. этих обязательств по истечении около полутора лет со дня заключения договора купли-продажи и передаче Калашаову Р.М. невыплаченной денежной суммы от стоимости указанной недвижимости (750000 рублей). Более того, показания ответчика противоречат представленным материалам по её ипотечному кредитованию, поскольку из п. 1.5 договора купли-продажи от 03.07.2007 года следует, что стороны оценили жилой дом и земельный участок в 1960000 рублей.
Кроме того, судом установлено, что согласно свидетельств от ДД.ММ.ГГГГ право собственности Тутуковой З.В. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи № и №. Однако, на основании раздела 5 Закладной от ДД.ММ.ГГГГ залогодержатель принял, а залогодатель Тутукова З.В. передала указанное имущество под залог до наступления её права собственности на недвижимость, т.е. ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 222), что вызывает сомнения о достоверности закладной.
В судебном заседании установлено, что с момента заключения истцом и ответчиком договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время Калашаовы продолжали проживать в домовладении <адрес> Из показаний ответчицы Тутуковой З.В. следует, что она оставила истца Калашаова Р.М. и его семью проживать в приобретенном у них же доме, на зимний период.
Между тем, согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Тутуковой З.В. и ОАО «Адыгейское ипотечное агентство», заемщик Тутукова З.В. не имела право сдавать жилой дом и земельный участок, обремененные ипотекой, а так же передавать их в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять их правами третьих лиц без предварительного согласия займодавца. Однако, в судебное заседание не были представлены доказательства подтверждающие, что займодавцем ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» было дано такое согласие.
Более того, допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей руководитель агентства Квашев В.И. и начальник юридического отдела агентства Намитоков Ю.М. показали, что по тем стандартам, по которым они работают в домовладении, обремененном ипотекой должны проживать лица являющиеся покупателями. Продавцы обязаны были в пяти - дневный срок освободить проданный жилой дом. Круг лиц, которым агентство может дать разрешение на проживание в жилом доме, являющемся объектом залога, по стандартам определен, однако по данному делу такое разрешение не давали, к ним с таким заявлением Тутукова З.В. не обращалась.
Свидетель Женетль М.М. в судебном заседании показала, что еще в 2009 году Калашаова Н.К. приходила к ней и говорила, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> <адрес> не был продан Тутуковой З.В. Калашаова Н.К. просила перевести кредит на Калашаова Р.М., но свидетель ей объяснила, что агентство не является держателем закладной и ничего сделать не может.
Таким образом, установленные выше обстоятельства подтверждают, что заключая договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> <адрес> истец Калашаов Р.М. и ответчик Тутукова З.В. не намерены были исполнять эту сделку, она не породила никаких последствий для сторон (прекращение владения и пользования проданным имуществом и передача продавцом недвижимости покупателю).
Между тем, из договора займа от 29.06.2007 года, закладной от 04.07.2007 года и показаний свидетелей Квашева В.И. и Намитокова Ю.М. следует, что залогодержатель обязан проверять заложенное имущество. Он должен контролировать изменилось ли заложенное имущество, каково его состояние. Однако, со слов свидетелей такое поручение им из г. Москва не поступала.
Кроме того, в судебном заседании свидетель Женетль М.М. показала, что Калашаова Н.К. с вопросом о предоставлении займа в ипотечное агентство не обращалась, никаких вопросов с ней не решала. Однако, свидетели Тугуз Ф.М. и Кучмезова Ф.А. допрошенные в судебном заседании показали, что свидетель Женетль М.М., выйдя из зала судебного заседания после допроса, в коридоре суда высказала стороне истца, что она для них все сделала, а они неблагодарные люди. Третье лицо Калашаова Н.К. в судебном заседании показала, что она всегда советовалась с Женетль М.М. по вопросу получения кредита, именно Женетль М.М. и кассир говорили, чтобы Калашаова Н.К. расписывалась за Тутуткову З.В. в квитанциях по оплате взносов в погашение кредита.
Кроме того, в судебном заседании установлено, что Калашаов Р.М. и его семья принимала меры по строительству и ремонту строений и благоустройству земельного участка, являющихся объектом залога, тогда как в силу п. 4.1.27 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Тутуковой З.В. и ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» Тутуткова З.В. обязана была принимать необходимые меры для сохранения жилого дома и земельного участка, включая текущий ремонт и капитальный ремонт.
Согласно п. 3.3.5 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Тутуковой З.В. и ОАО «Адыгейское ипотечное агентство», заемщик обязана была ежемесячно вносить платежи в размере 22279 рублей в погашение кредита. Кроме того, в соответствии с положениями п.4.1.7, п. 4.1.8, п. 4.1.10 указанного договора заемщик Тутукова З.В. обязана была страховать свою жизнь, потерю трудоспособности, жилой дом и земельный участок и ежегодно предоставлять займодавцу копии документов подтверждающих уплату страховой премии (страховых взносов) в течение семи дней после уплаты.
В судебном заседании установлено, что указанные платежи производила сторона истца в лице поверенной Калашаовой Н.К.
Так из показаний представителя истца, третьего лица Калашаовой Н.К., свидетелей Кучмезовой Ф.А., Тугуз Ф.М. следует, что Калашаова Н.К. ежемесячно вносила платежи по указанному договору в погашение займа, а так же уплачивала страховые премии вместо Тутуковой З.В. в 2007 г. и 2008 г. Эти показания подтверждаются представленными Калашаовой Н.К. копиями квитанций о погашении кредита в период с 2007 по 2009 годы с выполненной ею подписью в строке «плательщик» (л.д. 111,112,115-134 том 2). А так же дополнительными соглашениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, приложениями – графиками внесения страховой премии и страховой суммы, полисами ипотечного страхования №, №, квитанциями на получение страховой премии (взноса) № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ в которых подписи за Тутукову З.В. исполнила Калашаова Н.К.
Согласно исследований, проведенных в экспертно- криминалистическом центре МВД по Республике Адыгея и заключения специалиста от ДД.ММ.ГГГГ подписи в графе «страхователь», напротив фамилии Тутукова З.В. в полисах ипотечного страхования №, №, и квитанциях на получение страховой премии (взноса) № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ выполнены Калашаовой Нуриет Каплановной.
Доводы стороны ответчика о том, что данное заключение является недопустимым по делу доказательством необоснованны, поскольку в соответствии с положениями ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Указанное письменное доказательство представлено суду прокурором города Майкопа (л.д. 210 том 2). Исследования проведены компетентным органом (экспертно- криминалистическим центром МВД по Республике Адыгея) и специалистом (л.д. 211-216 том 2).
Таким образом, при заключении Калашаовым Р.М. и Тутутковой З.В. договора купли- продажи домовладения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ очевидно несовпадение выраженного сторонами по данной сделке волеизъявления (продажа, покупка) с их истинной волей (получение кредита).
Кроме того, судом установлено, что, несмотря на заключение с Тутуковой З.В. договора купли- продажи от 03.07.2007 года, акта приема -передачи недвижимости и пр., истец Калашаов Р.М. осуществлял права принадлежащие собственнику по владению и пользованию спорным домовладением.
Так, помимо исследованных судом выше обстоятельств, установлено, что заключив 01.04.2006 года с МУП «Майкопводоканал» договор на предоставление услуг по водоснабжению и канализации домовладения <адрес>, Калашаов Р.М. получил абонентскую книжку. В течение 2006 -2011 годов истец оплачивает их услуги и согласно справки МУП «Майкопводоканал» по состоянию на 22.02.2011 года задолженности не имеет. Аналогично, по договору от 24.05.2005 года истец пользуется по указанному адресу услугами телефонной связи ОАО «Южная телекоммуникационная компания». МУП «Майкопские городские электрические сети» истцу отпускается электрическая энергия, и он оплачивает эти услуги в течение 2008-2011 годов. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ истцом уплачен налог на земельный участок <адрес>, что подтверждается расчетом и квитанциями и кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ.
Суд критически оценивает представленные суду стороной истца АПЗ и технические условия, поскольку правоотношения, предусмотренные указанными документами касаются 2005 года и не относятся к предмету спора.
Суд так же критически оценивает показания свидетелей Трегубовой Е.П. и Гидзевой А. С. поскольку они противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным в судебном заседании доказательствам. Кроме того, Трегубова Е.П. не знает место нахождения спорного дома, показала, что не бывала в жилом доме. Ездила с ответчицей к истцу по вопросу выселения, однако о чем говорили не прислушивалась. Свидетель Гидзева А.К. показала, что якобы бывала в спорном домовладении, однако ошиблась при указании его места расположения (адреса) и показала, что бывала в жилом доме истца по <адрес>, тогда как истец проживает в <адрес>.
В ходе разбирательства данного дела ответчик обратился с заявлением о применении срока исковой давности. Суд считает, что данное заявление удовлетворению не подлежит, по следующим основаниям. В соответствии с положениями ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Как указал суд ранее, в соответствии с положениями ст. 549 ГК РФ о передаче недвижимости продавцом покупателю по настоящее время, т.е. не приступили к исполнению сделки (договора купли–продажи от 03.07.2007 года). Следовательно, если не началось исполнение ничтожной сделки, не началось и течение исковой давности для требования о применении последствий ее недействительности.
Анализируя представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу, что Калашаов Р.М. и Тутукова З.В. заключили договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена. По мнимой сделке стороны преследовали иные цели, нежели предусмотрены в договоре, что подтверждает о наличии существенных черт мнимой сделки.
В силу ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В соответствии с положениями ст. 171 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
На основании изложенного суд считает необходимым иск Калашаова Р. М. к Тутуковой З. В. о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично, признав недействительным договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>, заключенный 03.07.2007 года между Калашаовым Р. М., именуемым «продавец» и Тутуковой З. В., именуемой «Покупатель» и применив последствия недействительности ничтожной сделки. Следует признать за Калашаовым Р. М. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> <адрес>, взыскать с Калашаова Р. М. в пользу Тутуковой З. В. 1960000 (один миллион девятьсот шестьдесят тысяч) рублей. При этом не подлежат удовлетворению требования истца об освобождении его от возврата Тутуковой З.В. денежной суммы в размере 250000 рублей, ввиду недоказанности, что эти денежные средства не передавались ему ответчиком.
Требования истца о возложении обязанностей на Тутукову З.В. передать Каалашаову Р.М. указанные жилой дом и земельный участок в течение 30 дней с момента вступления решения в силу, а так же на Калашаова Р.М. передать Тутуковой З.В. 1710000 рублей в течение 30 дней с момента вступления решения в силу, так же не подлежат удовлетворению, поскольку относятся к порядку и срокам исполнения решения суда.
Суд учитывает заключение прокурора Акеньшиной Е.В. из которого следует, что в случае удовлетворения иска Калашаова Р.М. и признания сделки недействительной, иск Тутуковой З.В. о выселении не подлежит удовлетворению.
Суд считает, что в иске Тутуковой З. В. к Калашаову Р. М., Калашаовой Н. К., Калашаову М. Х., Калашаовой Т. Р. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Калашаова С. Р. о выселении необходимо отказать, поскольку суд пришел к выводу о мнимости договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>, заключенного истцом и ответчиком 03.07.2007 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Калашаова Рустама Меджидовича к Тутуковой Заре Вячеславовне о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> <адрес> заключенный 03.07.2007 года между Калашаовым Рустамом Меджидовичем, именуемым «продавец» и Тутуковой Зарой Вячеславовной, именуемой «Покупатель».
Применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Признать за Калашаовым Рустамом Меджидовичем право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>
Взыскать с Калашаова Рустама Меджидовича в пользу Тутуковой Зары Вячеславовны 1960000 (один миллион девятьсот шестьдесят тысяч) рублей.
В иске Тутуковой Зары Вячеславовны к Калашаову Рустаму Меджидовичу, Калашаовой Нуриет Каплановне, Калашаову Меджиду Хасанбиевичу, Калашаовой Тамиле Руслановне в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Калашаова Самира Рустамовича о выселении отказать за необоснованностью.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение 10 дней с момента изготовления в окончательной форме, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ.
Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий: подпись А. Н. Туркова
Копия верна: судья А. Н. Туркова