Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 июля 2011 года г.Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего судьи Богус Ю.А.

при секретаре Ачмиз А.А.,

с участием представителя истца – Маловой Л.Ю.,

ответчицы – Шхалахо С.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Шхалахо Светлане Шабановне и Шхалахо Аллааттин Керим о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска указал, что 29.06.2006 года ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» предоставило ответчикам ипотечный жилищный заем в сумме 711000 руб., сроком на 180 месяцев с целевым назначением – приобретение в общую совместную собственность ответчиков недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кВ. 105, состоящей из трех комнат. Заем в сумме 711000 руб. зачислен 03.07.2006 г. на лицевой счет ответчицы Шхалахо С.Ш. №, открытый в АКБ «Майкопбанк» (ЗАО). По состоянию на 21.06.2006 г. квартира была оценена в размере 790000 руб., что подтверждается отчетом независимого оценщика ООО «Агентство независимой оценки и недвижимости». Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона от 30.06.2006 г. произведена 07.07.2006 г. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями 3.07.2006 г. и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по РА первоначальному залогодержателю – ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» 07.07.2006 г. Законным владельцем Закладной и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное Правительством РФ в целях доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан РФ. В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п.3 ст. 48 Закона «Об ипотеке» права Агентства на закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ОАО «Адыгейское ипотечное агентство». Начиная с 1 августа 2009 г. платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и договора займа, а также ст. 309 ГК РФ ответчиками не производятся. В виду указанного истец просит суд: взыскать с ответчиков задолженность по договору займа на 10.05.2011 г. в размере 840144,63 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу – 657354, 92 руб., сумму неуплаченных процентов за пользование займом – 97551,05 руб., пени – 85238, 66 руб., а также начиная с 11.05.2011г. и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации недвижимого имущества определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 14 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Шхалахо С.Ш. и Шхалахо А.К., расположенную по адресу: <адрес>, кВ. 105 определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 790 000 руб.. Также истец просит суд взыскать в его пользу судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15601 руб., и расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей.

В судебном заседании представитель истца уточнила исковые требования и указала, что по состоянию на 11 июля 2011 г. размер долга ответчиков составляет 848219 рублей 85 коп. и состоит из суммы основного долга – 657354,92 руб., начисленных процентов 80796,49 руб. и неустойки – 102681,47 руб., а в остальной части поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, и просил их удовлетворить.

Ответчик Шхалахо А.К. надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, и не представил суду сведений о причинах неявки, в связи с чем в соответствии с п. 4 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Ответчица Шхалахо С.Ш. в судебном заседании иск не признала и указала, что действительно она допускала случаи невнесения ежемесячных платежей по договору займа, однако в 2011 г. ею уже было уплачено 55000 рублей и до конца 2011 г. она планирует погасить просроченную задолженность. Просила в иске отказать.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В деле имеется договор займа №40-06/06-ИЗ от 29.06.2006 года, согласно которого ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» предоставила заемщикам – Шхалахо С.Ш. и Шхалахо А.К. заем в размере 711 000 руб. сроком на 180 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения по договору купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. 86, <адрес>, состоящей из 3-х комнат, общей площадью 68,2 кв.м., в том числе жилой площадью 48 кв.м., расположенной на 4-м этаже 5-и этажного кирпичного жилого дома, 1972 года постройки, с износом 30% и оценочной стоимостью – 790 000 руб. Стороны согласны, что квартира приобретается и оформляется в общую совместную собственность Шхалахо С.Ш. и Шхалахо А.К. Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по настоящему договору является ипотека вышеуказанной квартиры. Права займодавца (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемой квартиры, обремененной ипотекой) подлежат удостоверению закладной.

Из представленной суду закладной на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кВ. 105, зарегистрированной Управлением ФРС по Республике Адыгея 07.07.20006 г., усматривается, что в настоящее время держателем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Согласно пункта 1.2. данного Договора займа заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты за пользование займом в размере и порядке, установленном настоящим договором.

Пунктом 3 договора закреплено, что за пользование займом заемщик уплачивают займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 14 % годовых. Проценты по займу начисляются займодавцем ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно. Согласно п.3.3.5 Договора сумма основного долга и проценты по договору должны уплачиваться ежемесячно равными суммами в размере 9500,23 руб.

Пунктом 4 Договора предусмотрено право займодавца потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней в случае просрочки заемщиками осуществления очередного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек и исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при невыполнении обязательств по страхованию. Обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении заемщиком требования займодавца (владельца) закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требования.

В соответствии с п. 5 Договора заемщики при нарушении сроков возврата займа, а также при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов платят займодавцу за каждое нарушение неустойку в виде пени в размере 0,2% процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа., однако, как видно из материалов дела – выписки по счету, заёмщики Шхалахо С.Ш. и Шхалахо А.К. свои обязательства перед истцом не исполняла надлежащим образом.

Так из выписки по ссудному счету ответчиков усматривается, что ответчики допускали неоднократное нарушение сроков внесения платежей по договору. так в 2010 г. ответчиками были внесены 3 платежа на сумму 29.000 рублей, недостаточную как для погашения текущих платежей, перечисляемых в счет основного долга, так и для уплаты начисленных процентов. В 2011 г. ответчиками внесено 2 платежа на сумму 30.000 рублей. Кроме того, ответчицей представлено платежное поручение от 11.07.2011 г. об уплате 25000 рублей. Однако, размер внесенных в 2011 г. платежей также недостаточен как для погашения текущих платежей, перечисляемых в счет основного долга, так и для уплаты начисленных процентов

Согласно с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами

Согласно расчета, задолженность ответчиков перед истцом на 11 июля 2011 г. составляет 848219 рублей 85 коп. и состоит из суммы основного долга – 657354,92 руб., начисленных процентов 80796,49 руб. и неустойки – 102681,47 руб..

Принимая во внимание, что ответчиками обязательства перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не были исполнены надлежащим образом, суд считает, требования истца о досрочном взыскании с ответчика образовавшейся задолженности правомерными и подлежащими удовлетворению в этой части.

Требования истца о взыскании с ответчиков начиная с 11.07.2011г. и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации недвижимого имущества процентов за пользование займом в размере 14 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу, суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с параграфом 1 гл.42 ГК РФ, при досрочном взыскании с должника суммы кредита, т.е. фактическом расторжении договора, обязательства по такому договору, в том числе и по уплате процентов, считаются прекращенным. Соответственно, при удовлетворении требований истца о взыскании задолженности по кредитному договору на момент вынесения решения, требования истца к ответчикам о начислении процентов за пользование займом в размере 14 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу, не основано на законе.

Таким образом, требования в части взыскания процентов за пользование займом в размере 14 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу подлежат удовлетворению частично, а именно по день вынесения решения суда.

При определении размера суммы задолженности по договору займа, подлежащей взысканию с ответчиков, суд руководствуется представленными истцом расчетами, поскольку не вызывают сомнения у суда и выполнены в соответствии с условиями договора займа. Указанные расчеты ответчиками не оспорены.

В судебное заседание был представлен расчет задолженности ответчиков перед истцом на 11 июля 2011 г. в соответствии с которым размер долга ответчиков составляет 848219 рублей 85 коп. и состоит из суммы основного долга – 657354,92 руб., начисленных процентов 80796,49 руб. и неустойки – 102681,47 руб..

Между тем, по мнению суда, с учетом положений п.3.3.11 ДОГОВОРА, регулирующим очередность погашения долга, размер подлежащих взысканию процентов с учетом представленного ответчицей доказательства об уплате 11.07.2011 г. 25000 рублей должен быть уменьшен на данную сумму.

При таких обстоятельствах, подлежит взысканию с ответчика сумма основного долга в размере 657354,92 руб., проценты за пользование займом за период с 1.08.2009 г. по 11.07.2011г. в размере 55796,49 рублей и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов за период с 01.02.2009 г. по 11.07.2011 г. в 102681,47 руб.

Удовлетворяя заявленное требование об обращении взыскания на заложенное имущество суд исходил из следующего.

В соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998г. жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно отметке о смене владельца закладной – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, корпус 2, кВ. 105, истцу переданы права по закладной (новый владелец закладной), собственниками указанной квартиры на основании государственной регистрации права является Шхалахо С.Ш. и Шхалахо А.К.

В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Статьей 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии со ст.50 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.54.1 указанного Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиками обязательства в обеспечение, которого заключен договор ипотеки, а размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, просрочка ежемесячного платежа была более 30 дней, судом установлен факт невнесения ежемесячных платежей более трех раз и факт просрочка оплаты ежемесячного платежа допущена ответчиками неоднократно в течение 12 месяцев, сумма неисполненного заемщиками обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, а также ответчиками не было исполнено требование о досрочном возврате кредита, то суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога. Согласно ст.56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании его денежной оценки, согласно закладной стоимость квартиры определена в размере 790 000 руб., в связи с чем, данная оценка устанавливается судом в качестве начальной продажной цены.

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей помещением допускается в силу ст.446 ГПК РФ, т.к. на данный предмет в соответствии с законодательством об ипотеке (глава 7 Закона «Об ипотеке») может быть обращено взыскание.

В связи с чем, суд считает возможным обратить взыскание на предмет залога посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 790 000 рублей, согласно закладной, для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки, задолженности ответчиков.

Также подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании судебных расходов. Как видно из платёжных поручений №9767 от 16.05.2011г. и №19769 от 29.09.2010 г., истец при подаче иска уплатил госпошлину в размере 11601,44 руб. и 4000 рублей соответственно. Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны, все понесённые по делу судебные расходы. При таких обстоятельствах уплаченная истцом госпошлина в размере 15601,44 руб. подлежат взысканию с ответчиков в солидарном порядке.

В тоже время требования истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 30.000 рублей не подлежат удовлетворению, поскольку в подтверждение произведенных расходов на оплату услуг представителя в размере 30000 руб. суду не представлен какой либо финансовый документ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Шхалахо Светлане Шабановне и Шхалахо Алааттин Керим о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» с Шхалахо Светланы Шабановны и Шхалахо Алааттин Керим в солидарном порядке задолженность по договору №40-06/06-ИЗ от 29.06.2006 года в размере 823219,85 руб., в том числе – основной долг в размере 657354,92 руб., проценты за пользование займом в размере 55796,49 руб. и пени за просрочку процентов и основного долга в размере 102681,47руб..

Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кВ. 105, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 790 000 рублей для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки задолженности Шхалахо Светланы Шабановны и Шхалахо Алааттин Керим перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Взыскать в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с Шхалахо Светланы Шабановны и Шхалахо Алааттин Керим в солидарном порядке судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15601,44 руб.

В остальной части заявленных исковых требований отказать ввиду их необоснованности.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение 10 дней со дня принятия.

Председательствующий Ю.А. Богус