№ Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <адрес> 8 августа 2011 г. Судья Майкопского городского суда, <адрес>, Нехай Р.М. С участием истицы Святкиной Ирины Владимировны и ее представителя по доверенности Кухтарева Н.В. Несовершеннолетнего Святкина Артура Романовича Ответчика Пшихожева Заура Адамовича и его представителя по доверенности Пономарева Г.И. Ответчицы Султановой Лилии Кабировны Представителя органа опеки и попечительства при администрации МО «город Майкоп» по доверенности Филонова П.Ю. При секретаре Назарове Н.А. Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Святкиной Ирины Владимировны в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Святкина Артура Романовича и Святкиной Алисы Романовны к Пшихожева Зауру Адамовичу, Султановой Лилии Кабировне о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и дополнительного соглашения к договору купли-продажи недействительными У С Т А Н О В И Л Святкина Ирина Владимировна обратилась в суд в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Святкина Артура Романовича и Святкиной Алисы Романовны с иском к Пшихожеву Зауру Адамовичу, Султановой Лилии Кабировне о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и дополнительного соглашения к договору купли-продажи недействительными. В обосновании указала, что с 2007 года она одна содержит и воспитывает детей: Святкина Артура Романовича 10.02.1994 года рождения и Святкину Алису Романовну 25.03.2001 года рождения. Истица с семьей проживает в частном доме, который достался ей от бабушки по наследству, находящемся на земельном участке, площадью 715 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, выкупленным ею у МО «Город Майкоп». Она хотела сделать в доме капитальный ремонт, но ей не хватило средств, кредит не давали. Одна девушка предложила ей помочь оформить кредит, но сказала, что для этого необходимо 50000 рублей. Она заняла деньги под 100% и отдала девушке, которая скрылась с ее деньгами. Больше она эту девушку не видела и кредит, соответственно не получила. В августе 2010 года ей нужно было срочно вернуть деньги в размере 100000 рублей. Она вычитала объявление, где предлагали денежные средства в заем под проценты. Позвонив по телефону, указанному в объявлении ей ответила Султанова Л.К. и пояснила, что деньги в долг они дают только через залог жилья, истица согласилась. Истица оформила у нотариуса доверенность на Султанову Л.К., так как Султанова Л.К. ей объяснила, что это нужно для оформления каких-то документов, истица полагала, что это касается оформления залога. Султанова Л.К. просмотрела документы, позвонила Пшихожеву З.А. и забрала все правоустанавливающие документы, а также пояснила, деньги в размере 100000 рублей будут ей переданы на следующий день на условиях: сроком на шесть месяцев по 10% в месяц, а документы ей будут возвращены при возвращении долга. На следующий день истица встретилась с Султановой Л.К. и Пшихожевым З.А. и в машине ей передали 95000 рублей, пояснив, что 5000 рублей ушли на оказание юридических услуг, при этом ей не были переданы документы или расписки. Через месяц она отдала Пшихожеву 10000 рублей. Через два месяца она договорилась с ним, что отдаст все деньги в феврале 2011 года, так как ей обещали дать кредит. В феврале 2011 года кредит ей дали. Пшихожев З.А. сказал ей, чтобы 25 мая 2011 года она погасила свою задолженность, у нотариуса они подписали соглашение, она его не читала. В июне 2011 года, истица получила копию искового заявления о выселении ее из домовладения, из которого ей стало известно о договоре купли – продажи от 25.08.2011 года и о содержании дополнительного соглашения от 25.02.2011 года, а также ей стал известен факт того, что дом ей не принадлежит. Деньги указанные в договоре, в размере 160000 рублей она не получала, также в соответствии с дополнительным соглашением, 35000 рублей она тоже не получала. Продавать свой дом и земельный участок она не собиралась, так как это является единственным жильем для нее и ее детей. Родственников у нее нет и помочь ей некому. С Султановой Л.К. и Пшихожевым З.А. она договорилась о договоре займа под залог, ни о какой купли – продаже она не договаривалась, и речи об этом не было. По цене, указанной в договоре купли-продажи от 25.08.2010 года, в размере 800000 рублей (практически инвентаризационная стоимость), истица не продала бы, так как рыночная стоимость одного земельного участка больше. Таким образом, Султанова Л.К. и Пшихожев З.А. ввели ее в заблуждение и незаконно лишили ее собственности, а также она и ее несовершеннолетние дети лишаются единственного жилья. В соответствии с ч.1 ст.178 ГК РФ, «Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждения относительно мотивов сделки не имеет существенного значения». Султановой Л.К. и Пшихожевым З.А. был подписан договор от 25.08.2010 года, где имеется п.3, в котором указано, что продавец гарантирует, что данный договор подписан, не вследствие тяжелых обстоятельств и не на крайне невыгодных для себя условиях. Однако это не соответствует действительности т.к. у истица находилась в сложном материальном положении и остро нуждалась в деньгах. Истица обратилась за займом, а в итоге был заключен договор купли-продажи. Деньги ей, получается, передали не взаймы, а в качестве части уплаты за дом. Султанова Л.К. действовала совершено не в интересах истицы и ее детей, что нарушает их конституционные и гражданские права. Она договаривалась с Султановой Л.К. о иных услугах, а не о продажи ее жилья. Вместе с тем, в соответствии с ч.1,3 ст.292 ГК РФ, «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения». Договор купли – продажи затрагивает права несовершеннолетних, оставляя их без жилья, то ее дети, также имеют право обратиться в суд через законных представителей (ст.56 СК РФ, ст.37 ГПК РФ). В соответствии с Конвенцией о правах ребенка ст.16: 1.ни один ребенок не может быть объектом произвольного или незаконного вмешательства в осуществление его права на личную жизнь, семейную жизнь, неприкосновенность жилища или тайну корреспонденции или незаконного посягательства на его честь и репутацию. 2.Ребенок имеет право на защиту закона от такого вмешательства или посягательства. В соответствии со ст.3 Конвенции о правах ребенка: 1.Во всех действиях в отношении детей независимо от того, предпринимаются они государственными или частными учреждениями, занимающимися вопросами социального обеспечения, судами, административными или законодательными органами, первоочередное внимание уделяется наилучшему обеспечению ребенка. 2.Государства – участники обязуются обеспечить ребенку такую защиту и заботу, которые необходимы для его благополучия, принимая во внимание права и обязанности его родителей, опекунов или других лиц, несущих за него ответственность по закону, и с этой целью принимают все соответствующие законодательные и административные меры. Таким образом, имеются все основания для восстановления справедливости и признания договора купли-продажи жилого дома от 25.08.2010 г. и дополнительного соглашения от 25.02.2011 г. к договору купли-продажи недействительными. На основании изложенного истица просит суд договор купли-продажи от 25.08.2010 года жилого дома, полезной площадью 52 кв.м. жилой площадью 34.6 кв.м. и земельного участка, площадью 715 кв.м., находящихся по адресу: <адрес> и дополнительное соглашение от 25.02.2011 года, признать недействительными. В судебном заседании истица Святкина Ирина Владимировна за себя и в интересах своих несовершеннолетних детей, и ее представитель по доверенности Кухтарев Н.В. поддержали заявленные исковые требования и просили их удовлетворить в полном объеме, пояснив, что истица хотела заключить договор займа и в связи с этим давала доверенность Султановой, а в итоге оказалось, что был заключен договор купли-продажи, после которого истица со своими несовершеннолетними детьми осталась без жилья. Считают, что данный договор должен был заключаться с согласия органа опеки и попечительства, чего не было сделано. Ответчик Пшихожев Заур Адамович и его представитель по доверенности Пономарев Г.И. в судебном заседании иск не признали и просили в его удовлетворении отказать, пояснив, что речь идет о договоре купли-продажи недвижимого имущества и при подписании документов нотариус разъяснял истице ее права, и заблуждение не доказано стороной истицы. Считают, что оснований в признании договора недействительным нет. Ответчица Султанова Лилия Кабировна иск не признала. Считает себя ненадлежащим ответчиком в данном деле. Сказала, что к ней обратился Пшихожев Заур Адамович посмотреть документы на земельный участок. Документы принесла сама истица. Позже ей была предоставлена доверенность. Доверенность принес Пшихожев и она сама не присутствовала при ее оформлении. Впоследствии, по указанию Пшихожева она от имени Святкиной И. не зная ее мнения, заключила договор купли-продажи. Согласия органа опеки и попечительства она не получала. Представитель органа опеки и попечительства при администрации МО «город Майкоп» по доверенности Филонова П.Ю. исковые требования поддержала и просила их удовлетворить, при этом пояснив, что в Орган опеки и попечительства при администрации МО «город Майкоп» никто не обращался и согласие на продажу жилья с несовершеннолетними они никому не давали. Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд полагает возможным удовлетворить данное исковое заявление, по следующим основаниям. Как установлено судом, Святкина Ирина Владимировна является собственницей жилого дома расположенного по адресу: <адрес>. В указанном жилом доме с 2005 года значатся прописанными ее несовершеннолетние дети Святкин Артур Романович, 10.02.1994 года рождения и Святкина Алиса Романовна, 25.03.2001 года рождения. Согласно договора купли-продажи жилого дома и земельного участка расположенных по адресу: <адрес>, от 25 августа 2010 года, Султанова Л.К. действовавшая по доверенности от имени Святкиной Ирины Владимировны продала Пшихожеву З.А. данный жилой дом и земельный участок с рассрочкой платежа до 25 февраля 2011 года. При этом, как указано в п.2 договора первоначально Святкиной И.В. было уплачено 160000 рублей, а остальные 640000 рублей должны были быть уплачены ей до 25 февраля 2011 года. Однако Святкина И.В. утверждает, что получала от Пшихожева З.А. заем в сумме 95000 рублей и не при заключении данного договора т.к. она не знала о заключении договора, а ранее. При оформлении договоров купли – продажи недвижимости, относящейся к жилым помещениям, необходимо исходить из норм Гражданского Кодекса РФ, определяющих право собственности и другие вещные права на жилые помещения и особенности продажи, жилых помещении. Так, в соответствии с п.4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. По смыслу данной нормы (п.4 ст.292 ГК РФ), отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Существенным условием договора купли – продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.292 и п.1 ст.558 ГК РФ). Как видно из материалов дела и подтвердилось в ходе судебного заседания при заключении договора от 25 августа 2010 года купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, между Султановой Лилией Кабировной, действовавшей по доверенности от имени Святкиной Ирины Владимировны и Пшихожевым Зауром Адамовичем и дополнительного соглашения к данному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 25 февраля 2011 года, между Святкиной Ириной Владимировной и Пшихожевым Зауром Адамовичем, никто из участников данной сделки не обращался в орган опеки и попечительства для получения разрешения и не получал их согласия на заключение сделок. Согласно дополнительного соглашения от 25.02.2011 года к договору купли-продажи от 25 августа 2010 года, между Святкиной И.В. и Пшихожевым З.А. Святкина И.В. получила еще 35000 рублей в заем от Пшихожева З.А. а срок исполнения обязательства по уплате еще 605000 рублей был продлен до 25 мая 2011 года. Однако до настоящего времени Пшихожев З.А. не предпринимал попыток уплаты оставшейся суммы денег. Следовательно, договор купли-продажи от 25 августа 2010 года также не соответствует требованиям ст.454 ГК РФ т.к. покупатель не уплатил за товар определенную в договоре денежную сумму. Анализ вышеизложенных доказательств дает основание суду считать, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 25 августа 2010 года заключен с нарушением требований закона и является недействительным в силу ничтожности. Следовательно и дополнительное соглашение от 25.02.2011 года к ничтожному договору купли-продажи влечет его недействительность. Руководствуясь ст.ст.193-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 25 августа 2010 года между Султановой Лилией Кабировной, действовавшей по доверенности от имени Святкиной Ирины Владимировны и Пшихожевым Зауром Адамовичем и дополнительное соглашение к данному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 25 февраля 2011 года, заключенное между Святкиной Ириной Владимировной и Пшихожевым Зауром Адамовичем, признать недействительными. Арест наложенный на домовладение и земельный участок в <адрес>, согласно определения Майкопского городского суда от 12 июля 2011 года, отменить. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РА через Майкопский городской суд в течение 10 суток. <данные изъяты> Председательствующий: подпись: Нехай Р.М. <данные изъяты> <данные изъяты>