Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 августа 2011 года г.Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего судьи Богус Ю.А.

при секретаре Ачмиз А.А.,

с участием

представителя истца – Маловой Л.Ю.,

ответчицы – Меретуковой С.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Меретуковой Саиде Кимовне о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска истец указал, что 26.06.2009 года ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» предоставило Меретуковой С.К. и Емельяненко Е.К. ипотечный жилищный заем в сумме 1350 000 руб., сроком на 180 месяца с целевым назначением – для приобретения в собственность ответчика недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>Б, <адрес>. Заем в сумме 1.350.000 руб. зачислен 29.06.2009 г. на счет ответчицы Меретуковой С.К. №, л/с № в ОАО АКБ «Новация». По состоянию на 08.06.2009 г. квартира была оценена в размере 1 854 000 руб., что подтверждается отчетом независимого оценщика ИП Цикуниб З.А. и указано в закладной. Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена 30.06.2009 г Управлением Федеральной регистрационной службы по РА. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем 26.06.2009 г. и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по РА первоначальному залогодержателю – ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» 30.06.2009 г. Законным владельцем Закладной и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п.3 ст. 48 Закона «Об ипотеке» права Агентства на закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ОАО «Адыгейское ипотечное агентство». Начиная с 1 февраля 2011 г. ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и договора займа, а также ст. 309 ГК РФ ответчиками не производятся. В виду указанного, истец просит суд: взыскать с ответчицы задолженность по договору займа на 16.05.2011 г. в размере 1379663,08 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу –1320040 руб., сумму неуплаченных процентов за пользование займом – 51 691 руб., пени – 25932,08 руб., а также начиная с 17.05.2011г. и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации недвижимого имущества определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,83 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Меретуковой С.К. расположенной по адресу: <адрес>Б, <адрес>, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1854 000 руб. Также истец просит суд взыскать в его пользу судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 19098,40 руб., и расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей.

Представитель истца в судебном заседании увеличила исковые требования и просила взыскать с ответчицы сумму долга по состоянию на 17 августа 2011 г. составляющую 1.420.493,16 руб., которая состоит из суммы основного долга – 1.302.040 руб., начисленных процентов 79570 руб. и неустойки за просрочку возврата основного долга и уплату процентов – 31117,17 руб., а в остальной части поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, и просил их удовлетворить.

Ответчица в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме. Признание иска отражено в письменном заявлении, приобщенном к материалам дела.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя ответчика, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В деле имеется договор займа №455-06/09-ИЗ от 26.06.2009 года, согласно которого ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» предоставила солидарным заемщикам – Меретуковой С.К. и Емельяненко Е.К. заем в размере 1350000 руб. под 13,83 % годовых, сроком на 180 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения по договору купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>Б, <адрес>, состоящей из 2-х комнат, общей площадью 51,4 кв.м., в том числе жилой площадью 27,3 кв.м.. Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по настоящему договору является ипотека квартиры. Права займодавца (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемой квартиры, обремененной ипотекой) подлежат удостоверению закладной.

Из представленной суду закладной на предмет залога – квартиры, находящейся по адресу: <адрес>Б, <адрес> зарегистрированной Управлением ФРС по <адрес> 30.06.2009 г., усматривается, что в настоящее время держателем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Согласно пункту 1.2. данного Договора займа заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты за пользование займом в размере и порядке, установленном настоящим договором.

Пунктом 3 договора закреплено, что за пользование займом заемщик уплачивают займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,83 % годовых. Проценты по займу начисляются займодавцем ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно. Согласно п.3.3.9 Договора сумма основного долга и проценты по договору должны уплачиваться ежемесячно равными суммами в размере 17885 руб.

Пунктом 4.1.15 Договора предусмотрено право займодавца потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней в случае просрочки заемщиками осуществления очередного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек и исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при невыполнении обязательств по страхованию. Также предусмотрено право обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении заемщиком требования займодавца (владельца) закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требования.

В соответствии с п. 5 Договора заемщики при нарушении сроков возврата займа, а также при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов платят займодавцу за каждое нарушение неустойку в виде пени в размере 0,2% процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа, однако, как видно из материалов дела – выпискам о произведенных фактических платежах Меретукова С.К. свои обязательства перед истцом не исполняла надлежащим образом.

Так из выписки по ссудному счету ответчиков усматривается, что ответчики допускали неоднократные случаи невнесения платежей по договору. Так за период с февраля 2011 г. по день рассмотрения дела судом, ответчицей не внесено ни одного платежа в счет погашения долга.

Согласно с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами

Согласно расчету, задолженность ответчицы перед истцом на 17 августа 2011 г. составляет 1.420.493,16 руб., и состоит из суммы основного долга – 1.302.040 руб., начисленных процентов 79570 руб. и неустойки за просрочку возврата основного долга и уплату процентов – 31117,17 руб..

Принимая во внимание, что ответчицей обязательства перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не были исполнены надлежащим образом, суд считает, требования истца о досрочном взыскании с ответчика образовавшейся задолженности правомерными и подлежащими удовлетворению в этой части.

В соответствии со ст.39 ч.2 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону и нарушает права и законные интересы других лиц.

Суд не принимает признание иска ответчицей в части требования истца о взыскании с ответчицы начиная с 18.07.2011г. и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации недвижимого имущества процентов за пользование займом в размере 13,83 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу, поскольку, по мнению суда, указанные требования противоречат закону, в связи с чем не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ залогодержатель в случае неисполнения должником обязательств получает возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Это осуществляется посредством обращения взыскания на предмет залога и его последующей реализации на торгах.

Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из смысла указанной статьи усматривается, что, реализовав возможность обратить взыскание на предмет ипотеки в судебном порядке, истец использовал свое право удовлетворения своих требований, указанных в ст. 3 и 4 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», данным способом. Таким образом, на момент вынесения судом решения об обращении взыскания к истцу перешло право получить имущественную выгоду из стоимости вещи, находящейся в собственности должника, путем ее реализации.

Согласно п. 6.12 заключенного договора займа и п.7.22 Закладной, требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязательства ответчика по договору займа исполняются обращением взыскания на заложенное имущество. Обратив взыскание на заложенное имущество, залоговая стоимость которого перекрывает сумму долга на момент составления расчета, истец фактически получил права на удовлетворение своего долга из стоимости заложенной вещи, тем самым, получив удовлетворение своего требования к ответчику посредством реализации предмета залога.

В момент обращения взыскания на предмет ипотеки у ответчика убывают права, связанные с получением имущественной выгоды из стоимости заложенной вещи находящейся в его собственности, в пределах стоимости долга и передаются истцу. Следовательно, в момент обращения взыскания у ответчика отбираются права, которые передаются истцу для удовлетворения своих требований, и расчет суммы просроченного долга должен осуществляться до даты обращения взыскания на предмет залога

Кроме того, в соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований возражений, а в силу ст.132 ГПК РФ к исковому заявлению прилагается расчет взыскиваемых или оспариваемых сумм. Истцом представлен расчет только по состоянию на 17 августа 2011 г., в связи с чем сумма долга за последующий период при отсутствии соответствующего расчета взыскана быть не может, поскольку не конкретизирована и тем самым лишает ответчиков возможности оспаривать указанный размер, что в свою очередь нарушает принцип состязательности судопроизводства.

Таким образом, требования в части взыскания процентов за пользование займом в размере 13,83 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу подлежат удовлетворению частично, а именно по день вынесения решения суда.

При определении размера суммы задолженности по договору займа, подлежащей взысканию с ответчиков, суд руководствуется представленными истцом расчетами, поскольку не вызывают сомнения у суда и выполнены в соответствии с условиями договора займа и проверены судом. Указанные расчеты ответчиками не оспорены.

При таких обстоятельствах, с ответчицы подлежит взысканию сумма долга в размере 1.420.493,16 руб., и состоит из суммы основного долга – 1.302.040 руб., начисленных процентов 79570 руб. и неустойки за просрочку возврата основного долга и уплату процентов – 31117,17 руб..

Удовлетворяя заявленное требование об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходил из следующего.

В соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998г. жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно отметке о смене владельца закладной – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>Б, <адрес>., истцу переданы права по закладной (новый владелец закладной), собственниками указанной квартиры на основании свидетельства о государственной регистрации права является Меретукова С.К..

В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Статьей 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии со ст.50 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.54.1 указанного Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчицей обязательства обеспеченного ипотекой, а размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, просрочка ежемесячного платежа была более 30 дней, судом установлен факт невнесения ежемесячных платежей более трех раз и факт просрочка оплаты ежемесячного платежа допущена ответчиками неоднократно в течение 12 месяцев, сумма неисполненного заемщиками обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, а также ответчиками не было исполнено требование о досрочном возврате кредита, то суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога. Согласно ст.56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании его денежной оценки, согласно закладной стоимость квартиры определена в закладной в размере 1854000 рублей., в связи с чем, данная оценка устанавливается судом в качестве начальной продажной цены.

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей помещением допускается в силу ст.446 ГПК РФ, т.к. на данный предмет в соответствии с законодательством об ипотеке (глава 7 Закона «Об ипотеке») может быть обращено взыскание.

В связи с чем, суд считает возможным обратить взыскание на предмет залога посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере: 1.854.000 рублей для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки, задолженности ответчиков.

Также подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании судебных расходов. Как видно из платёжных поручений №10276 от 20.05.2011г. и №10275 от 20.05.2011 г., истец при подаче иска уплатил госпошлину в размере 15098,40 руб. и 4000 рублей соответственно. Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны, все понесённые по делу судебные расходы. При таких обстоятельствах уплаченная истцом госпошлина в размере 19098,40 руб. подлежит взысканию с ответчиков в солидарном порядке.

Также подлежат удовлетворению требования истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 30.000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Меретуковой Саиде Кимовне о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с Меретуковой Саиды Кимовны задолженность по договору займа №455-06/09-ИЗ от 26.06.2009 года в размере 1.420.493,16 руб., и состоящую из суммы основного долга – 1.302.040 руб., начисленных процентов 79570 руб. и неустойки за просрочку возврата основного долга и уплату процентов – 31117,17 руб..

Обратить взыскание на предмет ипотеки – на квартиру, состоящую из 2-х комнат, общей площадью 51.4 кв.м., принадлежащую Меретуковой Саиде Кимовне и расположенную по адресу: <адрес>Б, <адрес>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 1.854.000 рублей., для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки задолженности Меретуковой Саиды Кимовны перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Взыскать в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с Меретуковой Саиды Кимовны судебные расходы по уплате государственной пошлины и услуг представителя в размере 49098 руб. 40 коп.

В остальной части заявленных исковых требований отказать ввиду их необоснованности.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение 10 дней со дня принятия.

Председательствующий Ю.А. Богус