Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 сентября 2011 года г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего судьи Турковой А. Н.

при секретаре Куминовой Е. В.,

с участием:

представителя истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Маловой Л.Ю. (по доверенности);

ответчика Куловой З. К.;

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Кулову Мурату Амербиевичу и Куловой Зареме Каплановне о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество и встречному иску Кулова Мурата Амербиевича и Куловой Заремы Каплановны к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об уменьшении размера неустойки и расторжении договора займа,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Кулову М. А. и Куловой З. К., в котором просило взыскать с ответчиков задолженность по договору займа в размере 2045958,20 рублей. Также истец просил начиная с 17.05.2011 года и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации жилого дома и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. Кроме того, истец просил обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, принадлежащие ответчикам, расположенные по адресу: <адрес> определив способ реализации жилого дома и земельного участка с публичных торгов, установив начальную продажную цену жилого дома в размере 2290000 рублей, земельного участка – 260000 рублей. Также истец просил взыскать с ответчика судебные расходы на оплату госпошлины в размере 22430 рублей и на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей.

В своем заявлении об уточнении исковых требований истец просил взыскать с ответчиков задолженность по договору займа в размере 2184637,54 рублей. Также истец просил начиная с 01.09.2011 года и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации жилого дома и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. Кроме того, истец просил обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, принадлежащие ответчикам, расположенные по адресу: <адрес> определив способ реализации жилого дома и земельного участка с публичных торгов, установив начальную продажную цену жилого дома в размере 2290000 рублей, земельного участка – 260000 рублей. Также истец просил взыскать с ответчика судебные расходы на оплату госпошлины в размере 22430 рублей, на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей и расходы по оплате экспертизы в сумме 17000 рублей.

Кулов М. А. и Кулова З. К. обратились в суд с встречным иском к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», в котором просили уменьшить размер заявленной к взысканию неустойки и расторгнуть договор займа от 30.11.2006 года № №

В судебном заседании представитель истца Малова Л. Ю. поддержала исковые требования в полном объеме и в их обоснование показала, что на основании договора займа от 30.11.2006 года заемщикам-залогодателям Кулову М. А. и Куловой З. К. ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» предоставило ипотечный жилищный заем в сумме 1800000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в общую совместную собственность ответчиков жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Заем в сумме 1800000 рублей зачислен 01.12.2006 года на счет ответчика. Жилой дом и земельный участок были оценены в размере 2550000 рублей, в том числе жилой дом – 2290000 рублей, земельный участок – 260000 рублей. Государственная регистрация права собственности ответчиков на жилой дом и земельный участок произведена 06.12.2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы по РА. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой были удостоверены Закладной, составленной ответчиками как должниками и залогодателями 01.12.2006 г. и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по РА первоначальному залогодержателю – ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» 06.12.2006г. Законным владельцем Закладной и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке» права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ОАО «Адыгейское ипотечное агентство». Начиная с 01.12.2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и договора займа, а также ст. 309 ГК РФ ответчиками не производится. В силу вышеизложенного, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме и отказать в удовлетворении встречного иска.

Ответчик Кулов М. А. в судебное заседание не явился, обратился с письменным заявлением о разбирательстве дела без его участия.

Ответчик Кулова З. К. в судебном заседании иск признала частично и поддержала свои встречные исковые требования. В обоснование своего встречного иска показали, что начисленная истцом неустойка явно завышена и несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем неустойка подлежит уменьшению. Кроме того, на основании ст. 450 ГК РФ договор займа подлежит расторжению, поскольку в течение длительного времени они не исполняют свои обязательства по договору. Кроме того, требования начиная с 01.09.2011 года и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации жилого дома и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, являются незаконными и удовлетворению не подлежат.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено в судебном заседании, на основании договора займа № от 30.11.2006 года, ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» предоставило солидарным заемщикам – Кулову М. А. и Куловой З. К. заем в размере 1800000 рублей под 13,5 годовых, сроком на 180 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения в общую совместную собственность ответчиков жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по настоящему договору является ипотека в силу закона жилого дома и земельного участка. Права займодавца (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемого жилого дома и земельного участка, обремененного ипотекой) подлежат удостоверению закладной.

Из представленной суду закладной на предмет залога – жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, зарегистрированной Управлением ФРС по Республике Адыгея 06.12.2006 г., усматривается, что права на закладную переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Согласно пункту 1.2. Договора займа, заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты за пользование займом в размере и порядке, установленном настоящим договором.

Пунктом 3 договора закреплено, что за пользование займом заемщики уплачивают займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,5 % годовых. Проценты по займу начисляются займодавцем ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно. Согласно п.3.3.5 Договора займа, размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 23451,48 рублей.

Пунктом 4.1.14 Договора займа предусмотрено, что заемщики обязуются досрочно вернуть заем, уплатить начисленные проценты за пользование займом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, считая от даты предъявления займодавцем письменного требования о досрочном исполнении обязательств по договору по основаниям в соответствии с п. 4.4.1 Договора.

Согласно п. 4.4.1 договора займа, займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней в случае просрочки заемщиками осуществления очередного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек и исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при невыполнении обязательств по страхованию.

Пунктом 4.4.3 Договора займа предусмотрено право займодавца обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении заемщиком требования займодавца (владельца закладной) о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требования.

В соответствии с п. 5 Договора заемщики при нарушении сроков возврата займа, а также при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов платят займодавцу за каждое нарушение неустойку в виде пени в размере 0,2% процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа, однако, как установлено судом, Кулов М.А. и Кулова З.К. свои обязательства перед истцом не исполняли надлежащим образом.

Согласно с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно расчету, задолженность ответчиков перед истцом по состоянию на 31.08.2011 года составляет 2184637,54 рублей, которая состоит из суммы основного долга в размере 1662999,78 рублей, начисленных и неуплаченных процентов в сумме 293375,74 рублей и пени за просрочку возврата основного долга и уплату процентов – 228262,02 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Заявленная истцом пеня (неустойка) в размере 228262,02 рублей рассчитана верно, однако, указанный размер неустойки, по мнению суда, несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Суд учитывает, что истец мог проявить осмотрительность и имел возможность ранее обратиться в суд и взыскать с ответчиков задолженность, однако, он своим правом не воспользовался, что в свою очередь привело к значительному увеличению размера неустойки. При этом суд также учитывает, что ответчики со своей стороны нарушили условия договора займа. В силу указанных выше обстоятельств, суд считает возможным определить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчиков, в сумме 20000 рублей.

В силу вышеизложенного, суд считает необходимым взыскать с ответчиков в пользу истца сумму основного долга – 1662999,78 рублей, начисленные и неуплаченные проценты – 293375,74 рублей и пеню за просрочку возврата основного долга и уплату процентов – 20000 рублей, всего 1976375,52 рублей.

Требования истца о взыскании с ответчиков начиная с 01.09.2011 года и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации жилого дома и земельного участка процентов за пользование займом в размере 13,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу, не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ залогодержатель в случае неисполнения должником обязательств получает возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Это осуществляется посредством обращения взыскания на предмет залога и его последующей реализации на торгах.

Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из смысла указанной нормы следует, что реализовав возможность обратить взыскание на предмет ипотеки в судебном порядке, истец использовал свое право удовлетворения своих требований, указанных в ст. 3 и 4 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», данным способом. Таким образом, на момент вынесения судом решения об обращении взыскания к истцу перешло право получить имущественную выгоду из стоимости вещи, находящейся в собственности должника, путем ее реализации.

Согласно заключенного договора займа и Закладной, требования владельца закладной удовлетворяются из стоимости заложенного имущества в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязательства ответчиков по договору займа исполняются обращением взыскания на заложенное имущество. Обратив взыскание на заложенное имущество, залоговая стоимость которого перекрывает сумму долга на момент составления расчета, истец фактически получил права на удовлетворение своего долга из стоимости заложенной вещи, тем самым, получив удовлетворение своего требования к ответчику посредством реализации предмета залога.

В момент обращения взыскания на предмет ипотеки у ответчика убывают права, связанные с получением имущественной выгоды из стоимости заложенной вещи, находящейся в его собственности, в пределах стоимости долга и передаются истцу. Следовательно, в момент обращения взыскания у ответчика отбираются права, которые передаются истцу для удовлетворения своих требований, и расчет суммы просроченного долга должен осуществляться до даты обращения взыскания на предмет залога.

Кроме того, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, а в силу ст. 132 ГПК РФ к исковому заявлению прилагается расчет взыскиваемых или оспариваемых сумм. Истцом представлен расчет только по состоянию на 31.08.2011 года, в связи с чем, сумма долга за последующий период при отсутствии соответствующего расчета взыскана быть не может, поскольку не конкретизирована и тем самым лишает ответчиков возможности оспаривать указанный размер, что в свою очередь нарушает принцип состязательности судопроизводства.

Удовлетворяя заявленное требование об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходил из следующего.

В соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998г. жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно отметке о смене владельца закладной – жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, истцу переданы права по закладной (новый владелец закладной). Собственниками указанного жилого дома и земельного участка в равных долях являются ответчики.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Статьей 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии со ст. 50 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 54.1 указанного Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиками обязательства, обеспеченного ипотекой, а размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, просрочка ежемесячного платежа была более 30 дней, судом установлен факт невнесения ежемесячных платежей более трех раз и факт просрочки уплаты ежемесячного платежа допущена ответчиками неоднократно в течение 12 месяцев, сумма неисполненного заемщиками обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, а также ответчиками не было исполнено требование о досрочном возврате кредита, то суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога.

Согласно ст.56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании заключения судебно-оценочной экспертизы, согласно выводам которой рыночная стоимость жилого дома и земельного участка составляет 2726000 рублей. Данная оценка устанавливается судом в качестве начальной продажной цены.

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае, если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей помещением допускается в силу ст. 446 ГПК РФ, т.к. на данный предмет в соответствии с законодательством об ипотеке (глава 7 Закона «Об ипотеке») может быть обращено взыскание.

В связи с чем, суд считает возможным обратить взыскание на предмет залога посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 2726000 рублей для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки, задолженности ответчиков.

Встречные исковые требования о расторжении договора займа подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Так, в соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку ответчиками существенным образом были нарушены условия договора займа, то суд считает, что договор займа подлежит расторжению.

На основании ст. 98 ГПК РФ, суд с учетом удовлетворенной части исковых требований считает необходимым взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате госпошлины в сумме 18082 рублей и расходы по оплате стоимости экспертизы в сумме 17000 рублей.

Не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 30000 рублей, поскольку в подтверждение понесенных расходов на указанную сумму истцом не представлены доказательства, а именно финансовые документы (квитанции, чеки, платежное поручение). Доводы представителя истца и представленные в судебное заседание договор об оказании услуг об обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке и дополнительное соглашение от 29.09.2009 года заключенные между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ООО «Корпорация «Юг-Ипотека» не могут служить доказательствами в подтверждение требований о понесенных истцом расходов, поскольку указанные договоры содержат только намерения сторон, предполагающие расчеты за оказание услуг, не подтверждают доводы представителя о наличии понесенных расходов на представительские услуги по данному делу, что в силу ст. 98 ГПК РФ не порождает право истца на их возмещение в отсутствие указанных выше доказательств.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Кулову Мурату Амербиевичу и Куловой Зареме Каплановне о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество и взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Встречный иск Кулова Мурата Амербиевича и Куловой Заремы Каплановны к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об уменьшении размера неустойки и расторжении договора займа, удовлетворить.

Взыскать солидарно с Кулова Мурата Амербиевича и Куловой Заремы Каплановны в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа № от 30.11.2006 года в размере 1976375 рублей 52 копейки.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, принадлежащие в равных долях Кулову Мурату Амербиевичу и Куловой Зареме Каплановне, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 2726000 рублей, для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки задолженности Кулова Мурата Амербиевича и Куловой Заремы Каплановны перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в размере 1976375 рублей 52 копейки.

Взыскать солидарно с Кулова Мурата Амербиевича и Куловой Заремы Каплановны в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате госпошлины в сумме 18082 рублей и расходы по оплате стоимости экспертизы в сумме 17000 рублей.

Расторгнуть договора займа № № от 30.11.2006 года, заключенный между займодавцем ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и заемщиками Куловым Муратом Амербиевичем и Куловой Заремой Каплановной.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение 10 дней со дня принятия.

Председательствующий: подпись А. Н. Туркова

<данные изъяты>а