Майкопский городской суд Республики Адыгея

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 сентября 2011 года г.Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего судьи Турковой А. Н.

при секретаре Куминовой Е. В.,

с участием:

представителя истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - Маловой Л.Ю. (по доверенности);

ответчика Кикова А. С.;

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Кикову Арамбию Султановичу о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество и встречному иску Кикова Арамбия Султановича к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об уменьшении размера неустойки и расторжении договора займа,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Кикову А. С., в котором просило взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в размере 1991774,98 рублей. Также истец просил, начиная с 17.05.2011 года и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации жилого дома и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. Кроме того, истец просил обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, принадлежащий ответчику, расположенный по адресу: <адрес> определив способ реализации жилого дома и земельного участка с публичных торгов, установив начальную продажную цену жилого дома в размере 1840000 рублей, земельного участка – 275000 рублей. Также истец просил взыскать с ответчика судебные расходы на оплату госпошлины в размере 22158,87 рублей и на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей.

В своем заявлении об уточнении исковых требований истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору займа в размере 1962167,06 рублей. Также истец просил начиная с 31.08.2011 года и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации жилого дома и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. Кроме того, истец просил обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, принадлежащие ответчику, расположенные по адресу: <адрес>, определив способ реализации жилого дома и земельного участка с публичных торгов, установив начальную продажную цену жилого дома в размере 1840000 рублей, земельного участка – 275000 рублей. Также истец просил взыскать с ответчика судебные расходы на оплату госпошлины в размере 22158,87 рублей, на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей и расходы по оплате экспертизы в сумме 17000 рублей.

Киков А. С. обратился в суд с встречным иском к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», в котором просил уменьшить размер заявленной к взысканию неустойки и расторгнуть договор займа от 27.11.2006 года № №

В судебном заседании представитель истца Малова Л. Ю. поддержала исковые требования в полном объеме и в их обоснование показала, что на основании договора займа от 27.11.2006 года заемщику-залогодателю Кикову А. С. ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» предоставило ипотечный жилищный заем в сумме 1890000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Заем в сумме 1890000 рублей зачислен 30.11.2006 года на счет ответчика. Жилой дом и земельный участок были оценены в размере 2115000 рублей, в том числе жилой дом – 1840000 рублей, земельный участок – 275000 рублей. Государственная регистрация права собственности ответчика на жилой дом и земельный участок произведена 05.12.2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы по РА. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем 30.11.2006 г. и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по РА первоначальному залогодержателю – ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» 05.12.2006 г. Законным владельцем Закладной и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке» права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ОАО «Адыгейское ипотечное агентство». Начиная с 01.11.2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и договора займа, а также ст. 309 ГК РФ ответчиком не производится. В силу вышеизложенного, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме и отказать в удовлетворении встречного иска.

Ответчик Киков А. С. в судебном заседании иск признал частично и поддержал свои встречные исковые требования. В обоснование своего встречного иска показал, что начисленная истцом неустойка явно завышена и несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, неустойка подлежит уменьшению. Кроме того, на основании ст. 450 ГК РФ договор займа подлежит расторжению, поскольку в течение длительного времени он не исполняет свои обязательства по договору. Кроме того, требования начиная с 31.08.2011 года и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации жилого дома и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, являются незаконными и удовлетворению не подлежат.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено в судебном заседании, на основании договора займа № от 27.11.2006 года, ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» предоставило заемщику Кикову А. С. заем в размере 1890000 рублей под 13,5 годовых, сроком на 180 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения в собственность ответчика жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является ипотека в силу закона жилого дома и земельного участка. Права займодавца (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемого жилого дома и земельного участка, обремененного ипотекой) подлежат удостоверению закладной.

Из представленной суду закладной на предмет залога – жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, зарегистрированной Управлением ФРС по Республике Адыгея 05.12.2006 г., усматривается, что права на закладную переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Согласно пункту 1.2. Договора займа, заемщик осуществляет возврат займа и уплачивает проценты за пользование займом в размере и порядке, установленном настоящим договором.

Пунктом 3 договора закреплено, что за пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,5 % годовых. Проценты по займу начисляются займодавцем ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно. Согласно п.3.3.5 Договора займа, размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 24624,06 рублей.

Пунктом 4.1.14 Договора займа предусмотрено, что заемщик обязуется досрочно вернуть заем, уплатить начисленные проценты за пользование займом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, считая от даты предъявления займодавцем письменного требования о досрочном исполнении обязательств по договору по основаниям в соответствии с п. 4.4.1 Договора.

Согласно п. 4.4.1 договора займа, займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней в случае просрочки заемщиком осуществления очередного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек и исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при невыполнении обязательств по страхованию.

Пунктом 4.4.3 Договора займа предусмотрено право займодавца обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении заемщиком требования займодавца (владельца закладной) о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требования.

В соответствии с п. 5 Договора заемщик при нарушении сроков возврата займа, а также при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов платит займодавцу за каждое нарушение неустойку в виде пени в размере 0,2 процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа, однако, как установлено судом, Киков А.С. свои обязательства перед истцом не исполнял надлежащим образом.

Согласно с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно расчету, задолженность ответчика перед истцом по состоянию на 30.08.2011 года составляет 1962167,06 рублей, которая состоит из суммы основного долга – 1742585,46 рублей, начисленных и неуплаченных процентов – 57977,41 рублей и пени за просрочку возврата основного долга и уплату процентов – 161604,19 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Заявленная истцом пеня (неустойка) в размере 161604,19 рублей рассчитана верно, однако, указанный размер неустойки, по мнению суда, несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Суд учитывает, что истец мог проявить осмотрительность и имел возможность ранее обратиться в суд и взыскать с ответчика задолженность, однако, он своим правом не воспользовался, что в свою очередь привело к значительному увеличению размера неустойки. При этом суд также учитывает, что ответчик со своей стороны нарушил условия договора займа. В силу указанных выше обстоятельств, суд считает возможным определить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, в сумме 20000 рублей.

В силу вышеизложенного, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца сумму основного долга – 1742585,46 рублей, начисленные и неуплаченные процентов – 57977,41 рублей и пеню за просрочку возврата основного долга и уплату процентов – 20000 рублей, всего 1820562,87 рублей.

Требования истца о взыскании с ответчика начиная с 31.08.2011 года и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации жилого дома и земельного участка процентов за пользование займом в размере 13,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу, не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ залогодержатель в случае неисполнения должником обязательств получает возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Это осуществляется посредством обращения взыскания на предмет залога и его последующей реализации на торгах.

Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из смысла указанной нормы следует, что реализовав возможность обратить взыскание на предмет ипотеки в судебном порядке, истец использовал свое право удовлетворения своих требований, указанных в ст. 3 и 4 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», данным способом. Таким образом, на момент вынесения судом решения об обращении взыскания к истцу перешло право получить имущественную выгоду из стоимости вещи, находящейся в собственности должника, путем ее реализации.

Согласно заключенного договора займа и Закладной, требования владельца закладной удовлетворяются из стоимости заложенного имущества в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязательства ответчика по договору займа исполняются обращением взыскания на заложенное имущество. Обратив взыскание на заложенное имущество, залоговая стоимость которого перекрывает сумму долга на момент составления расчета, истец фактически получил права на удовлетворение своего долга из стоимости заложенной вещи, тем самым, получив удовлетворение своего требования к ответчику посредством реализации предмета залога.

В момент обращения взыскания на предмет ипотеки у ответчика убывают права, связанные с получением имущественной выгоды из стоимости заложенной вещи, находящейся в его собственности, в пределах стоимости долга и передаются истцу. Следовательно, в момент обращения взыскания у ответчика отбираются права, которые передаются истцу для удовлетворения своих требований, и расчет суммы просроченного долга должен осуществляться до даты обращения взыскания на предмет залога.

Кроме того, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, а в силу ст. 132 ГПК РФ к исковому заявлению прилагается расчет взыскиваемых или оспариваемых сумм. Истцом представлен расчет только по состоянию на 30.08.2011 года, в связи с чем, сумма долга за последующий период при отсутствии соответствующего расчета взыскана быть не может, поскольку не конкретизирована и тем самым лишает ответчика возможности оспаривать указанный размер, что в свою очередь нарушает принцип состязательности судопроизводства.

Удовлетворяя заявленное требование об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходил из следующего.

В соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998г. жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно отметке о смене владельца закладной – жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, истцу переданы права по закладной (новый владелец закладной). Собственником указанного жилого дома и земельного участка является ответчик.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Статьей 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии со ст. 50 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 54.1 указанного Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства, обеспеченного ипотекой, просрочка ежемесячного платежа была более 30 дней, судом установлен факт невнесения ежемесячных платежей более трех раз и факт просрочки уплаты ежемесячного платежа допущена ответчиком неоднократно в течение 12 месяцев, сумма неисполненного заемщиками обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, а также ответчиком не было исполнено требование о досрочном возврате займа, то суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога.

Согласно ст.56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании заключения судебно-оценочной экспертизы, согласно выводам, которой рыночная стоимость жилого дома и земельного участка составляет 3285000 рублей. Данная оценка устанавливается судом в качестве начальной продажной цены.

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей помещением допускается в силу ст. 446 ГПК РФ, т.к. на данный предмет в соответствии с законодательством об ипотеке (глава 7 Закона «Об ипотеке») может быть обращено взыскание.

В связи с чем, суд считает возможным обратить взыскание на предмет залога посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 3285000 рублей для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки, задолженности ответчика.

Встречные исковые требования о расторжении договора займа подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Так, в соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку ответчиком существенным образом были нарушены условия договора займа, то суд считает, что договор займа подлежит расторжению.

На основании ст. 98 ГПК РФ, суд с учетом удовлетворенной части исковых требований считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате госпошлины в размере 17302 рублей и расходы по оплате стоимости экспертизы в сумме 17000 рублей.

В удовлетворении требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 30000 рублей суд считает необходимым отказать, поскольку в подтверждение понесенных расходов на указанную сумму истцом не представлены доказательства, а именно финансовые документы (квитанции, чеки, платежное поручение). Доводы представителя истца и представленные в судебное заседание договор об оказании услуг об обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке и дополнительное соглашение от 29.09.2009 года заключенные между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ООО «Корпорация «Юг-Ипотека» не могут служить доказательствами в подтверждение требований о понесенных истцом расходов, поскольку указанные договоры содержат только намерения сторон, предполагающие расчеты за оказание услуг, не подтверждают доводы представителя о наличии понесенных расходов на представительские услуги по данному делу, что в силу ст. 98 ГПК РФ не порождает право истца на их возмещение в отсутствие указанных выше доказательств.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Кикову Арамбию Султановичу о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Встречный иск Кикова Арамбия Султановича к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об уменьшении размера неустойки и расторжении договора займа, удовлетворить.

Расторгнуть договора займа № № от 27.11.2006 года, заключенный между займодавцем ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и заемщиком Киковым Арамбием Султановичем.

Взыскать с Кикова Арамбия Султановича в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа № № от 27.11.2006 года в размере 1820562 рублей 87 копеек.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – жилой дом и земельный участок расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие Кикову Арамбию Султановичу, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 3285000 рублей, для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки задолженности Кикова Арамбия Султановича перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в размере 1820562 рублей 87 копеек.

Взыскать с Кикова Арамбия Султановича в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате госпошлины в размере 17302 рублей и расходы по оплате стоимости экспертизы в сумме 17000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение 10 дней со дня принятия.

Председательствующий: подпись А. Н. Туркова

<данные изъяты>а