№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14.09. 2011 г. г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего судьи Турковой А. Н.,

при секретаре Куминовой Е. В.,

с участием:

прокурора Жакшакулова Р.А.,

представителя истца Калашаова Р. М. - Кожевиной Г. В. (по доверенности);

представителя истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Маловой Л.Ю. (по доверенности),

ответчицы Тутуковой З. В., её представителя Буневой Л.Н. (по ордеру);

третьего лица Калашаовой Н. К.;

представителя третьего лица ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» Намитокова Ю.М. (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Калашаова Рустама Меджидовича к Тутуковой Заре Вячеславовне о признании договоров займа, купли-продажи дома и земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки, исковому заявлению Тутуковой Зары Вячеславовны к Калашаову Рустаму Меджидовичу, Калашаовой Нуриет Каплановне, Калашаову Меджиду Хасанбиевичу, Калашаовой Тамиле Руслановне в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Калашаова Самира Рустамовича о выселении, исковому заявлению ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Тутуковой Заре Вячеславовне о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество

У С Т А Н О В И Л:

Калашаов Р. М. обратился в Майкопский городской суд с иском к Тутуковой З. В., ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в лице регионального оператора ОАО «Адыгейское ипотечное агентство», в котором просил признать недействительным договор купли- продажи жилого дома и земельного участка с обременением их в силу закона от 03.07.2007 года ввиду его изначальной ничтожности и притворности применив последствия недействительности сделки. Кроме того, просил обязать УФРС по Республике Адыгея возвратить в исходное положение документы по регистрации домовладения, расположенного по адресу: <адрес> отменив свидетельство о праве собственности на жилой дом оформленное на имя Тутуковой З.В. и переоформить документы на домовладение на его имя.

14.01.2011 года истец Калашаов Р.М. обратился в суд с дополненным и уточненным исковым заявлением, в котором просил признать договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> заключенный между Тутуковой З. В. (покупатель) и Калашаовым Р. М. (продавец) в лице поверенной Калашаовой Н.К. недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав за Калашаовым Р.М. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Обязать Тутукову З.В. передать Каалашаову Р.М. указанные жилой дом и земельный участок в течение 30 дней с момента вступления решения в силу. Обязать Калашаова Р.М. передать Тутуковой З.В. 1710000 рублей в течение 30 дней с момента вступления решения в силу. От возврата Тутуковой З.В. денежной суммы в размере 250000 рублей Калашаова Р.М. освободить.

28.03.2011 года и 19.07.2011 года Калашаов Р.М. обратился в суд с уточнениями и изменениями к иску, просил: признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 03.07.2007 года между Калашаовым Р. М., именуемым «продавец» и Тутуковой З. В., именуемой «покупатель»; признать недействительным договор займа № № от 29.06.2007 года, заключенный между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и Тутуковой З. В.; признать состоявшимся договор займа, между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и Калашаовым Р. М.; применить последствия недействительности ничтожной сделки; признать за Калашаовым Р. М. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>; взыскать с Калашаова Р. М. в пользу Тутуковой З.В. остаток займа в сумме 1668289 рублей; взыскать с Тутуковой З.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» остаток займа в сумме 1668289 рублей; отказать ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в обращении взыскания на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>; в иске Тутуковой З. В. к Калашаову Р. М., Калашаовой Н. К., Калашаову М. Х., Калашаовой Т. Р. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Калашаова С. Р. о выселении отказать.

Тутукова З.В. обратилась в суд с иском к Калашаову Р.М., Калашаовой Н.К., Калашаову М.Х., Калашаовой Т.Р. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Калашаова С.Р., в котором просила выселить их из домовладения, расположенного по адресу: <адрес>

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд 26.08.2009 года с иском к Тутуковой Заре Вячеславовне о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. 08.11.2010 г., 12.08.2011 года, 06.09.2011 года истец обратился с заявлениями об уточнении исковых требований, просил: взыскать с Тутуковой З.В. задолженность по договору № № от 29.06.2007 года в размере 2855258,26 рублей., а так же начиная с 01.09.2011 года и по день реализации недвижимого имущества определить подлежащими к выплате проценты за пользование займом в размере 13,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 1668289,00 рублей; обратить взыскание на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> в том числе определить способ реализации квартиры с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость исходя из оценки в Закладной в размере 1960000 рублей.

В судебном заседании представитель истца Кожевина Г.В. не признала иск Тутуковой З.В. о выселении, полагала необоснованным иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании задолженности, поддержала иск Калашаова Р.М. от 21.10.2010 г. с дополнениями и изменениями от 14.01.2011 г. 28.03.2011 г. и 19.07.2011 г. и в их обоснование показала, что для завершения строительства индивидуального жилого дома Калашаова Н.К., действуя по доверенности от имени своего сына Калашаова Р.М. обратилась в ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» в целях получения кредита. Однако, ввиду неплатежеспособности Калашаова Р.М. указанные денежные средства получили путем оформления 03.07.2007 года договора купли-продажи домовладения <адрес>, с Тутуковой З.В., которая получила денежные средства ипотечного кредитования и передала их Калашову Р.М. Несмотря на регистрацию права собственности Тутуковой З.В. и составление необходимых документов на указанное домовладение, данная сделка является мнимой, поскольку она не порождает никаких правовых последствий, так как стороны не намерены были исполнять эту сделку. Калашаов Р.М. не передавал покупателю Тутуковой З.В. указанное домовладение. Он и его семья по настоящее время проживают в нем. Тутукова З.В. не вселялась в указанное домовладение и не проживала в нем. Более того, семья Калашаовых за счет личных средств, а так же на полученные по ипотеке и переданные им Тутуковой З.В. деньги завершили строительство жилого дома. Поскольку указанная сделка мнимая Калашаовы выселению из жилого дома не подлежат. Просила удовлетворить иск Калашаова Р.М. в полном объеме. В иске Тутуковой З.В. о выселении, а так же в иске ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании задолженности отказать.

Представитель Малова Л.Ю. в судебном заседании поддержала иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с изменениями от 06.09.2011 года, просила его удовлетворить в полном объеме. Спор между Калашаовым Р.М. и Тутуковой З.В. разрешить по усмотрению суда.

Ответчик Тутукова З.В. в судебном заседании не признала требования Калашаова Р.М. и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», поддержала свой иск. В обоснование правовой позиции Тутукова З.В. и её представитель Бунева Л.Н. показали, что по сделке купли-продажи стороны все условия выполнили. Истец получил деньги и использовал их по своему усмотрению. Улучшения в указанном домовладении были проведены без ведома и согласия Тутуковой З.В. Указанные стороной истца строительные работы не выполнялись. Калашаовы проживали в указанном доме пока не найдут себе жилье для покупки. То, что Тутукова З.В. не перевела на себя коммунальные платежи, не имеет значения. Просили в иске Калашаова Р.М. и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать за необоснованностью и пропуском срока исковой давности, а иск о выселении удовлетворить.

Третье лицо Калашаова Н.К. в судебном заседании полагала иски Тутутковой З.В. о выселении и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании задолженности не обоснованными, а иск Калашаова Р.М. подлежащим удовлетворению, так как истец не имел намерения продать жилой дом. Она обратилась в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» для получения кредита. Работники агентства посоветовали найти платежеспособного заемщика и путем оформления с ним договора купли-продажи получить ипотечный кредит. Действуя по доверенности от имени своего сына Калашаова Р.М. заключила такой договор с Тутуковой З.В., которая передала им полученные в кредит 1710000 рублей. За счет личных средств и заемных денежных средств, полученных от Тутуковой З.В., Калашаовы завершили строительство жилого дома. Проживают в нем длительное время, как собственники заключили договоры с коммунальными службами и оплачивают их услуги. В течение 2007-2009 г.г. Калашаовы вместо Тутуковой З.В. оплачивали агентству из личных денежных средств взносы на погашение ипотечного кредита и страховой компании страховые взносы. Иск Тутуковой З.В. о выселении не признала, поскольку жилой дом не передавался Тутуковой З.В. по мнимому договору купли-продажи. Просила иск Калашаова Р.М. удовлетворить, в иске Тутуковой З.В. и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать.

Представитель третьего лица ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» Намитоков Ю.М. в судебном заседании полагал иск Калашаова Р.М. необоснованным, иски Тутуковой З.В. о выселении и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании задолженности обоснованными.

Представитель третьего лица комиссии по опеке и попечительству при администрации муниципального образования «Город Майкоп» в судебное заседание не явился, обратился с заявлением о разбирательстве дела без его участия.

Прокурор по делу Жакшакулов Р.А., в судебном заседании дал заключение в соответствии, с которым иск Тутуковой З.В. к Калашаову Р.М., Калашаовой Н.К., Калашаову М.Х., Калашаовой Т.Р., Калашаова С.Р. о выселении не подлежит удовлетворению.

Выслушав доводы сторон, третьих лиц, показания свидетелей, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Как установлено в судебном заседании на основании договора дарения от 22.02.2005 года Калашаов М.Х. подарил Калашаову Р.М. земельный участок и недостроенный жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> Согласно свидетельств о регистрации права от 24.03.2005 года и 20.01.2007 года, переход права собственности на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано за Калашаовым Р. М.

03.07.2007 года между Калашаовым Рустамом Меджидовичем, именуемым «продавец» и Тутуковой Зарой Вячеславовной, именуемой «покупатель» был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>

Доводы стороны истца о том, что данная сделка являлась мнимой, и она не порождала никаких правовых последствий, поскольку стороны не намерены были её исполнять, нашли свое подтверждение в судебном заседании по следующим основаниям.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст. 549 ГК РФ по договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, из смысла указанных норм следует, что договор купли продажи считается исполненным при наличии двух условий: передачи продавцом недвижимости покупателю; регистрации права покупателя на недвижимое имущество.

Судом установлено, что согласно свидетельств о государственной регистрации права от 07.07.2007 года переход права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> зарегистрирован за Тутуковой З.В. Кроме того, согласно акта приема передачи от 03.07.2007 года продавец Калашаов Р.М. передает, а покупатель Тутукова З.В. принимает указанные земельный участок и жилой дом с обременением ипотекой в силу закона от 03.07.2007 года. Заявлением от 06.07.2007 года Калашаов Р.М. подтверждает, что материальных претензий к покупателю не имеет.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что несмотря на некоторые действия по составлению необходимых документов (договор купли-продажи, акт передачи недвижимости, заявление Калашаова Р.М. об отсутствии материальных претензий к покупателю) продавец Калашаов Р. М. и покупатель Тутукова З. В. фактически не исполнили договор купли-продажи в части требования ст. 549 ГК РФ о возложении на продавца обязанности передать в собственность покупателя недвижимое имущество в виде земельного участка и жилого дома.

Так, из показаний представителя истца следует, что Калашаов Р.М. не имел намерений продать домовладение № №, расположенное по адресу: <адрес> Договор купли-продажи указанной недвижимости совершила Калашаова Н.К., действуя по доверенности от имени своего сына Калашаова Р.М. в целях получения кредита для завершения строительства индивидуального жилого дома. Тутукова З.В., получив денежные средства ипотечного кредитования в размере 1710000 рублей, передала их Калашаову Р.М. и его представителю Калашаовой Н.К. Однако, стороны не намерены были исполнять договор купли-продажи от 03.07.2007 года, а именно передавать жилой дом и земельный участок Тутуковой З.В. В связи с чем, Калашаов Р.М. со своей семьей проживает в указанном домовладении по настоящее время, заключает договора с коммунальными службами и оплачивает их услуги. Тутукова З.В. не осуществляла права покупателя: не несла бремя по содержанию этого имущества, не вселялась в указанное домовладение и не проживала в нем. Тогда как Каалашаовы, за счет личных средств и на ипотечный кредит, полученный Тутуковой З.В. и переданный истцу в сумме 1710000 рублей закончили строительство переданного истцу в дар недостроенного жилого дома.

Третье лицо Калашаова Н.К. в судебном заседании показала, что она, действуя по доверенности от имени своего сына Калашаова Р.М., договорилась с работниками ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Тутуковой З.В. получила кредит в сумме 1710000 рублей путем заключения с ответчицей договора купли-продажи домовладения № №, расположенного по адресу: <адрес>. Указанные деньги Тутукова З.В. получила в виде ипотеки на покупку дома и передала им, а она в благодарность отдала Тутуковой 10000 рублей. В свою очередь Калашаова Н.К. в течение 2007- 2008 годов оплачивала взносы по страхованию недвижимого имущества, а так же очередные взносы на погашение ипотечного кредита оформленного на ответчицу в сумме 22780 рублей ежемесячно и в платежных документах расписывалась от имени Тутуковой З.В. Указанные деньги, она зарабатывала, выращивая птицу. Кроме того, её муж Калашаов М.Х. работал. Однако, с февраля 2009 года перестали погашать кредит своевременно, так как Калашаова Н.К. и Калашаов М.Х. заболели. Была трехмесячная задолженность, которую погасили в июле 2009 года. Вместе с Тутуковой З.В. в июле 2009 года она ходила в ипотечное агентство, просила оформить отсрочку согласно Указа Президента РФ, однако не оформили. На переданные им ответчиком Тутутковой З.В. деньги в сумме 1710000 рублей, Калашаовы достроили жилой дом, благоустроили приусадебный участок.

Из показаний, допрошенной в судебном заседании свидетеля Тугуз Ф.М. и оглашенных показаний свидетеля Кучмезовой Ф.А. следует, что Калашаовы строили дом по <адрес>. В июне 2007 года на приусадебном участке стоял недостроенный дом, состоящий из фундамента, стен и крыши. Не было отделки дома, окон и дверей. Семья истца проживала во времянке. Затем они взяли ипотечный кредит и достроили дом в сентябре - октябре 2007 года. Свидетели ездили вместе с Калашаовой Н.К. в ипотечное агентство, где она при них подписывала документы. Калашаов М.Х. работал, Калашаова Н.К. выращивала птицу, полученные доходы собирала и платила взносы на погашение кредита. Покупатели в дом Калашаовых не приезжали. Тутукова З.В. как собственник в дом Калашаовых не приезжала, распоряжений по ремонту дома не давала. Калашаовы сами строили времянку и достраивали жилой дом.

Согласно Договора от 15.07.2007 года, заключенного между Калашаовым Р.М. и бригадиром Датхужевым Асланом Муратовичем, последний выполняет отделочные работы в доме по <адрес> (том 2 л.д.142). На обороте сделана запись от 23.10.2007 года о том, что за проделанную работу рассчитались полностью, в чем расписались Датхужев А.М. и Калашаов Р.М. Кроме того, из расписок от 10.08.2007 года и 30.09.2007 года (том 2 л.д. 140,141) видно, что Датхужев Анзор Муратович получил деньги в сумме 70000 рублей и 50000 рублей за выполненные ими отделочные работы.

Кроме того, допрошенный в качестве свидетеля Датхужев Анзор Муратович в судебном заседании показал, что с июля по октябрь 2007 года вместе с братом Датхужевым Асланом Муратовичем достраивали, принадлежащий Калашаову Р.М. жилой дом. Это подтверждается надписью, которую сделал на невысохшем бетоне дворового мощения его младший брат Датхужев Аслан – 30.09.2007 года. Свидетель приезжал на работу каждый день, однако не видел и не слышал, чтобы Калашаовы продавали дом. Тутукова З.В. во время проведения ими строительных работ в дом Калашаовых не приходила. Распоряжения по строительству дома отдавали Калашаова Н.К. и Калашаов Р.М. Выполняли строительные работы в жилом доме и времянке по стяжке полов, оштукатурили стены дома внутри и снаружи, шпаклевали стены, положили кафель, оббивали стены и потолки пластиком, экзопаном, гипсокартоном, оклеили обоями стены и потолки в помещениях дома и времянки, бетонировали отмостку дома и двор. За работу платила Калашаова Н.К. Договор на выполнение указанных работ от 15.07.2007 года подписывали Калашаов Р.М. и брат свидетеля Датхужев Аслан Муратович, а расписки от 10.08.2007 года 30.09.2007 года о получении денег за выполненные работы подписывал сам Датхужев Анзор Муратович.

Из Договора от 05.08.2007 года заключенного между Калашаовым Р.М. и бригадиром мастеров из двух человек Джимовым Хамедом Аминовичем следует, что они сделают отопление в жилом доме и навес во дворе по <адрес> (том 2 л.д.139). Из расписки от 23.08.2007 года (том 2 л.д. 138) следует, что Джимов Х.А. за проводку отопления и водопровода, сварку железных дверей в количестве четырех штук и навеса, получил 200000 рублей, в чем расписались Джимов Х. А. и Калашаов Р.М.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Джимов Хамед Аминович показал, что действительно по просьбе Калашаовой Н.К. и Калашаова М.Х. производил вместе с сыном Асланом по указанному адресу следующие строительные работы: устройство отопления и водопровода в доме и во времянке, сварил четыре железные двери, сварил навеса, а подняли их сами Калашаовы. Материал покупал за счет Калашаовых, на какую сумму не помнит. Договор от 05.08.2007 года заключенный с Калашаовым Р.М. и расписку от 23.08.2007 года о получении денег за выполненные работы подписывали он - свидетель Джимов Х.А. и его сын свидетеля Джимов Аслан (л.д. 138,139 т.2).

Из показаний свидетеля Калашаова Б.Х. следует, что Калашаовы построили дом по <адрес> К 2007 году были построены времянка, гараж, дом, состоящий из фундамента, стен и крыши. Окон, дверей и отделки не было. Дом не был оштукатурен, не ошпаклеван, отсутствовали водопровод, отопление, полы (паркет), газ и электричество. Когда строили времянку, жили у родственников, а когда достраивали дом в 2006, 2007 годах, проживали во времянке. В 2007 году Калашаовы через какую – то женщину взяли кредит и достроили жилой дом. Строительные работы производились с августа по октябрь 2007 года. Сделали стяжку полов и положили паркет, в ванной и кухне положили кафель на пол и стены, поставили евроокна, двери (входные железные), оштукатурили потолки и стены, поклеили обои, провели газ, электричество, отопление, установили котел. Провели работы по внутренней отделке гаража. Дом по <адрес> Калашаовы никогда не продавали.

Кроме того, из показаний третьего лица Калашаовой Н.К., свидетелей Тугуз Ф.М., Джимова Х.А., Кучмезовой Ф.А., а так же товарных и кассовых чеков следует, что в июле 2007 года Калашаовы приобретали строительные материалы в виде паркета, досок, цемента, металлических труб, арматуры, обоев, пластика, экзопана и другие материалы для завершения строительства жилого дома.

Доводы стороны ответчика о том, что кассовые и товарные чеки являются недостоверными доказательствами, в связи с тем, что не содержат сведения о покупателе строительных материалов и противоречат техническому паспорту домовладения от 08.12.2007 года, не состоятельны, поскольку в совокупности с другими доказательствами, представленными в судебное заседание (показания свидетелей, истца, третьего лица, договоры на выполнение работ и расписки о получении их стоимости, заключения специалистов о стоимости спорного домовладения в 2007 и 2011 годах и др.), товарные и кассовые чеки могут быть приняты в подтверждение перечня строительных материалов, приобретенного истцом для выполнения указанных выше работ по завершению строительства индивидуального жилого дома. Кроме того, в судебном заседании Калашаова Н.К. показала, что технический паспорт по состоянию на 08.12.2006 года был изготовлен по её просьбе без указания недостроенного жилого дома, поскольку в противном случае ипотечный кредит не был бы истцу предоставлен.

Вместе с тем, допрошенная в судебном заседании свидетель Алехина Н.Л. показала, что она не помнит, выходила ли она на объект - жилого дома <адрес>, но подпись исполненная в техническом паспорте на л.д. 18 принадлежит ей и технический паспорт (л.д. 7-18 т. 2 ) изготовила она. Было много работы по 5-6 выездов в день, заказы принимались в окошко и распределялись им. Обычно она производила внутренние и внешние замеры земельного участка, жилого дома, строений и сооружений и описывает их, что не видно визуально описывала со слов собственника дома. Затем подсчитывала площади и производила оценку. Случаев, когда она вносила бы недостоверные сведения в документ за деньги или по доброму отношению, не было. Поскольку не было документа о вводе жилого дома в эксплуатацию, она не поставила в техническом паспорте год окончания его строительства.

Показания свидетеля Алехиной Н.Л. противоречат показаниям свидетеля Тугуз Ф.М. которая полагала показания Алехиной Н.Л. недостоверными поскольку в декабре 2006 года жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> не был достроен. Так же показания свидетеля Алехиной Н.Л. противоречат показаниям допрошенных в судебном заседании свидетелей Датхужева А.М., Джимова Х.А., Калашаова Б.Х., Кучмезовой Ф.А., показаниям представителя истца и третьего лица Каалашовой Н.К. о том, что по состоянию на декабрь 2006 г. и на июнь 2007 г. жилой дом <адрес> не был достроен, состоял из фундамента, стен и крыши, отсутствовали отделочные работы, окна, двери и благоустройства.

Кроме того, третье лицо Калашаова Н.К. в ходе допроса свидетеля Алехиной Н.Л. показала, что в оформлении технического паспорта допущены нарушения. Так, в техническом паспорте написано, что жилой дом сдан в эксплуатацию в 1999 году (л.д. 9 т.2), однако этого не могло быть, поскольку земельный участок для строительства жилого дома ими приобретен только в январе 2005 года. Также написано в техническом паспорте, что площадь навеса составляет 87 кв.м., однако в октябре 2007 года навес был построен площадью 139,7 кв.м. Дворовое мощение согласно паспорта площадью 165 кв.м. на самом деле 195,2 кв.м. Забор, указанный в техническом паспорте не построен до настоящего времени. Технический паспорт жилого дома <адрес> заполнялся с её слов.

Таким образом, анализируя в совокупности показания указанных выше свидетелей, истца, третьего лица, а так же письменные доказательства договоры, расписки, товарные и кассовые чеки суд пришел к выводу, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> не были фактически переданы истцом Калашаовым Р.М. ответчику Тутуковой З.В. как это указано в акте приема передачи от 03.07.2007 года. Более того, семья Калашаовых проживала в указанном домовладении по настоящее время, производила работы по завершению строительства жилого дома, тем самым улучшая состояние всех зданий и сооружений, расположенных на земельном участке и благоустраивая приусадебных участок <адрес>. Данные обстоятельства подтверждаются так же результатами проведенных в 2007 году и 2011 году действий по определению рыночной стоимости указанного жилого дома и земельного участка. Так, согласно отчета -24к ООО «АНОН» об определении рыночной стоимости жилого дома с о служебными строениями, с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес> от 27.02.2007 года она оценена в размере 1960000 рублей (л.д.88 том 2). В соответствии с Актом от 11.03.2011 года рыночная стоимость указанного домовладения составила 5600000 рублей. Таким образом, стоимость спорной недвижимости увеличилась на 3640000 рублей.

Доводы ответчика Тутуковой З.В. о том, что Калашаовы не согласовывали с нею проведение какого – либо ремонта в жилом доме № <адрес> и по договоренности имели право только на осуществление косметического мелкого ремонта (покраска и обои) и работы по электропроводке, не состоятельны, поскольку ею не представлены доказательства в их подтверждение.

Не состоятельны так же и доводы стороны ответчика о том, что истец не вправе был производить оценку жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> в отсутствие собственника Тутуковой З.В., поэтому указанные доказательства недопустимы и добыты с нарушением закона. В судебном заседании установлено, что спорное домовладение фактически не было передано истцом Калашаовым Р.М. ответчику Тутуковой З.В. после заключения договора купли-продажи от 03.07.2007 г. Калашаов Р.М. и его семья проживают в указанном домовладении по настоящее время, владеют и пользуются им, поэтому суд не считает нарушением тот факт, что они допустили специалиста для осмотра недвижимости и определения её стоимости. В отличие от судебной экспертизы присутствие сторон по делу не обязательно. Дача заключения не предусматривает обязанности специалиста извещать об оценке кого-либо кроме заказчика.

Из кредитного дела, представленного суду ипотечным агентством, видно, что Тутукова З.В. передала ипотечному агентству документы, подтверждающие её платежеспособность. Заключила с Калашаовой Н.К. действовавшей по доверенности сына Калашаова Р.М., договор купли-продажи от 03.07.2007 года, в котором п. 2.2 предусмотрена частичная оплата стоимости приобретаемой недвижимости за счет займа в размере 1710000 рублей. Согласно платежного поручения от 04.07.2007 года указанная сумма денег зачислена Тутуковой З.В.

Из показаний стороны истца и третьего лица Калашаовой Н.К. в судебном заседании следует, что полученные денежные средства в Майкопбанке по данному платежному поручению в размере 1710000 рублей Тутукова З.В. передала Калашаовой Н.К. в день их получения в Майкопбанке. 06.07.2007 года Калашаова Н.К. попросила Тутукову З.В. в подтверждение своей добросовестности оформить завещание на её сына Калашаова Р.М. Тутукова З.В. поехала вместе с ней к нотариусу Бурцевой Т.С. которая и составила указанное завещание.

Показания третьего лица Калашаовой Н.К. подтверждаются письмом нотариуса Бурцевой Т.С. от 10.11.2010 года, из которого следует, что Тутукова З.В. действительно 06.07.2007 года по реестру № № удостоверила на имя Калашаова Р.М. завещание на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, которое действовало длительное время. Лишь 02.12.2008 года своим распоряжением, Тутукова З.В. отменила указанное завещание.

По мнению суда, данные обстоятельства косвенно подтверждают доводы стороны истца о том, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 03.07.2007 года был заключен истцом и ответчиком, чтобы обманут определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки.

Доводы Тутуковой З.В. о том, что она покупала жилой дом и земельный участок, принадлежавший Калашаову Р.М. не за 1960000 рублей, а за 2710000 рублей, поэтому составила завещание до полной оплаты договора, не состоятельны в силу их недоказанности. В судебное заседание ответчиком не представлены доказательства в подтверждение того, что стоимость якобы приобретаемого ею дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> составляют 2710000 рублей. Не представлены доказательства того, что она взяла на себя обязательства по выплате якобы оставшейся невыплаченной по договору купли-продажи от 03.07.2007 года денежной суммы в размере 750000 рублей. А так же доказательства по выполнению Тутуковой З.В. этих обязательств по истечении около полутора лет со дня заключения договора купли-продажи и передаче Калашаову Р.М. невыплаченной денежной суммы от стоимости указанной недвижимости (750000 рублей). Более того, показания ответчика противоречат представленным материалам по её ипотечному кредитованию, поскольку из п. 1.5 договора купли-продажи от 03.07.2007 года следует, что стороны оценили жилой дом и земельный участок в 1960000 рублей.

Кроме того, судом установлено, что согласно свидетельств от 07.07.2007 года право собственности Тутуковой З.В. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> зарегистрировано 04.07.2007 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи № № и № №. Однако, на основании раздела 5 Закладной от 04.07.2007 года залогодержатель принял, а залогодатель Тутукова З.В. передала указанное имущество под залог до наступления её права собственности на недвижимость, т.е. 03.07.2007 года (том 2 л.д. 222), что вызывает сомнения о достоверности закладной.

В судебном заседании установлено, что с момента заключения истцом и ответчиком договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от 03.07.2007 года и по настоящее время Калашаовы продолжали проживать в домовладении <адрес>. Из показаний ответчицы Тутуковой З.В. следует, что она оставила истца Калашаова Р.М. и его семью проживать в приобретенном у них же доме, на зимний период, затем на период приобретения ими какого-либо жилья.

Между тем, согласно п. 4.1.26 договора займа от 29.06.2007 года, заключенного между Тутуковой З.В. и ОАО «Адыгейское ипотечное агентство», заемщик Тутукова З.В. не имела право сдавать в наем жилой дом и земельный участок, обремененные ипотекой, а так же передавать их в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять их правами третьих лиц без предварительного согласия займодавца. Однако, в судебное заседание не были представлены доказательства подтверждающие, что займодавцем ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» было дано такое согласие.

Вместе с тем, допрошенная в судебном заседании работник указанного агентства свидетель Женетль М.М. показала, что со слов Тутуковой З.В. знала, что истец и его семья проживают в доме <адрес>

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетелей руководитель агентства Квашев В.И. показал, что по тем стандартам, по которым они работают, продавцы обязаны были освободить проданный жилой дом. По поручению Москвы они обязаны проводить проверку заложенного имущества. О данной проблеме ему стало известно в 2009 году, через два года после выдачи кредита Тутуковой З.В. Кто такая Калашаова? Она продала дом, подписала документы, и они про неё забыли, все дела вели с заемщиком. То, что Калашаовы улучшали предмет залога, достраивали дом, считает нормальным явлением, лишь бы не ухудшали.

Свидетель Целов А.Н. в судебном заседании показал, что при подаче документов Калашовой Н.К. и Тутуковой З.В. отделом собственной безопасности проводилась проверка на наличие проживающих в жилом доме (предмете залога), было зарегистрировано ноль человек. Они не обязаны проверять условия содержания жилого дома и земельного участка – предмета залога.

Между тем, из смысла п. 4.1.24 Договора займа № № от 29.06.2007 года следует, что займодавец - ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» периодически (не менее одного раза в год) производит проверку фактического наличия, состояния и условий содержания жилого дома и земельного участка, а так же состава лиц, постоянно или временно проживающих в нем, и основания их проживания.

Кроме того, свидетель Женетль М.М. в судебном заседании показала, что еще в 2009 году Калашаова Н.К. приходила к ней и говорила, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> не был продан Тутуковой З.В. Калашаова Н.К. показывала свидетелю Жанетль М.М. квиточки, что кредит оплачен, просила перевести кредит на Калашаова Р.М., но свидетель ей объяснила, что агентство не является держателем закладной и ничего сделать не может.

Таким образом, установленные выше обстоятельства подтверждают, что заключая договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> истец Калашаов Р.М. и ответчик Тутукова З.В. не намерены были исполнять эту сделку, она не породила никаких последствий для сторон (прекращение владения и пользования проданным имуществом и передача продавцом недвижимости покупателю).

Между тем, из договора займа от 29.06.2007 года, закладной от 04.07.2007 года и показаний свидетелей Квашева В.И., Женетль М.М. и Целова А.Н. следует, что залогодержатель обязан проверять заложенное имущество, зарегистрированы ли в нем граждане. Он должен контролировать, изменилось ли заложенное имущество, каково его состояние.

Кроме того, в судебном заседании свидетель Женетль М.М. показала, что Калашаова Н.К. с вопросом о предоставлении займа в ипотечное агентство не обращалась, никаких вопросов с ней не решала. Однако, свидетели Тугуз Ф.М. и Кучмезова Ф.А. допрошенные в судебном заседании показали, что свидетель Женетль М.М., выйдя из зала судебного заседания после допроса, в коридоре суда высказала стороне истца, что она для них все сделала, а они неблагодарные люди. Третье лицо Калашаова Н.К. в судебном заседании показала, что она всегда советовалась с Женетль М.М. по вопросу получения кредита, именно Женетль М.М. и кассир говорили, чтобы Калашаова Н.К. расписывалась за Тутуткову З.В. в квитанциях по оплате взносов в погашение кредита.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что Калашаов Р.М. и его семья принимали меры по строительству и ремонту строений, благоустройству земельного участка, являющихся объектом залога, тогда как в силу п. 4.1.27 договора займа от 29.06.2007 года, заключенного между Тутуковой З.В. и ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» Тутуткова З.В. обязана была принимать необходимые меры для сохранения жилого дома и земельного участка, включая текущий ремонт и капитальный ремонт.

Согласно п. 3.3.5 договора займа от 29.06.2007 года, заключенного между Тутуковой З.В. и ОАО «Адыгейское ипотечное агентство», заемщик обязана была ежемесячно вносить платежи в размере 22279 рублей в погашение кредита. Кроме того, в соответствии с положениями п.4.1.7, п. 4.1.8, п. 4.1.10 указанного договора заемщик Тутукова З.В. обязана была страховать свою жизнь, потерю трудоспособности, жилой дом и земельный участок и ежегодно предоставлять займодавцу копии документов подтверждающих уплату страховой премии (страховых взносов) в течение семи дней после уплаты.

Судом установлено, что юридические документы: договоры страхования имущества, жизни и здоровья от 06.07.2007 года и 09.07.2007 года, графики уплаты страховых взносов были оформлены за подписью Тутуковой З.В.

Между тем, в судебном заседании установлено, что указанные платежи производила сторона истца в лице поверенной Калашаовой Н.К.

Так из показаний представителя истца, третьего лица Калашаовой Н.К., свидетелей Кучмезовой Ф.А., Тугуз Ф.М. следует, что Калашаова Н.К. ежемесячно вносила платежи по указанному договору в погашение займа, а так же уплачивала страховые премии вместо Тутуковой З.В. в 2007 г. и 2008 г.

Эти показания подтверждаются представленными Калашаовой Н.К. копиями квитанций о погашении кредита в период с 2007 по 2009 годы с выполненной ею подписью в строке «плательщик» (л.д. 111,112,115-134 том 2). А так же дополнительными соглашениями № 01 от 06.07.2008 г., № № от 09.07.2008 г., приложениями – графиками внесения страховой премии и страховой суммы, полисами ипотечного страхования № №, № №, квитанциями на получение страховой премии (взноса) № № от 06.07.2008 года, № № от 06.07.2008 года в которых подписи за Тутукову З.В. исполнила Калашаова Н.К.

Согласно исследований, проведенных в экспертно- криминалистическом центре МВД по Республике Адыгея и заключения специалиста от 14.12.2010 г. подписи в графе «страхователь», напротив фамилии Тутукова З.В. в полисах ипотечного страхования № №, № №, и квитанциях на получение страховой премии (взноса) № № от 06.07.2008 года, № № от 06.07.2008 года выполнены Калашаовой Нуриет Каплановной.

Доводы стороны ответчика о том, что данное заключение является недопустимым по делу доказательством необоснованны, поскольку в соответствии с положениями ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Указанное письменное доказательство представлено суду прокурором города Майкопа (л.д. 210 том 2). Исследования проведены компетентным органом (экспертно- криминалистическим центром МВД по Республике Адыгея) и специалистом (л.д. 211-216 том 2).

Таким образом, при заключении Калашаовым Р.М. и Тутутковой З.В. договора купли- продажи домовладения <адрес> от 03.07.2002 года очевидно несовпадение выраженного сторонами по данной сделке волеизъявления (продажа, покупка) с их истинной волей (получение кредита).

Кроме того, судом установлено, что, несмотря на заключение с Тутуковой З.В. договора купли- продажи от 03.07.2007 года, подписание акта приема -передачи недвижимости и пр., истец Калашаов Р.М. осуществлял права принадлежащие собственнику по владению и пользованию спорным домовладением.

Так, помимо исследованных судом выше обстоятельств, установлено, что заключив 01.04.2006 года с МУП «Майкопводоканал» договор на предоставление услуг по водоснабжению и канализации домовладения № <адрес> Калашаов Р.М. получил абонентскую книжку. В течение 2006 -2011 годов истец оплачивает их услуги и согласно справки МУП «Майкопводоканал» по состоянию на 22.02.2011 года задолженности не имеет. Аналогично, по договору от 24.05.2005 года истец пользовался по указанному адресу услугами телефонной связи ОАО «Южная телекоммуникационная компания». МУП «Майкопские городские электрические сети» истцу отпускается электрическая энергия, и он оплачивает эти услуги в течение 2008-2011 годов. По состоянию на 22.02.2011 года истцом уплачен налог на земельный участок № 20 по ул. Сельских строителей в п. Западный г. Майкопа, что подтверждается расчетом и квитанциями и кассовым чеком от 22.02.2011 года.

Суд критически оценивает представленные суду стороной истца АПЗ и технические условия, поскольку правоотношения, предусмотренные указанными документами касаются 2005 года и не относятся к предмету спора.

Суд так же критически оценивает показания свидетелей Трегубовой Е.П. и Гидзевой А. С. поскольку они противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным в судебном заседании доказательствам. Кроме того, Трегубова Е.П. не знает место нахождения спорного дома, показала, что не бывала в жилом доме. Свидетель Гидзева А.К. показала, что якобы бывала в спорном домовладении, однако ошиблась при указании его места расположения (адреса) и показала, что бывала в жилом доме истца по <адрес> тогда как истец проживает в доме № №

В ходе разбирательства данного дела ответчик обратился с заявлением о применении срока исковой давности. Суд считает, что данное заявление удовлетворению не подлежит, по следующим основаниям. В соответствии с положениями ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Как указал суд ранее, в соответствии с положениями ст. 549 ГК РФ по договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Таким образом, договор купли продажи считается исполненным с момента передачи продавцом недвижимости покупателю. Между тем в судебном заседании установлено, что несмотря на оформление документов о переходе права собственности на домовладение <адрес> к Тутуковой З.В., фактически истец и ответчик не исполнили требование ст. 549 ГК РФ о передаче недвижимости продавцом покупателю по настоящее время, т.е. не приступили к исполнению сделки (договора купли–продажи от 03.07.2007 года). Следовательно, если не началось исполнение ничтожной сделки, не началось и течение исковой давности для требования о применении последствий ее недействительности.

Анализируя представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу, что Калашаов Р.М. и Тутукова З.В. заключили договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена. По мнимой сделке стороны преследовали иные цели, нежели предусмотрены в договоре, что подтверждает о наличии существенных черт мнимой сделки.

В силу ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии с положениями ст. 171 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

На основании изложенного суд считает необходимым иск Калашаова Р. М. к Тутуковой З. В. о признании договоров займа, купли-продажи дома и земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить частично. Признать недействительными договор займа № № от 29.06.2007 года, заключенный между ОАО «Адагейское ипотечное агентство» и Тутуковой Зарой Вячеславовной, договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> заключенный 03.07.2007 года между Калашаовым Р. М., именуемым «продавец» и Тутуковой З. В., именуемой «Покупатель». Признать договор займа № № от 29.06.2007 года, состоявшимся между ОАО «Адагейское ипотечное агентство» и Калашаовым Р. М. Применить последствия недействительности ничтожной сделки. Признать за Калашаовым Р. М. право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>

При этом не подлежат возврату 250000 рублей по следующим основаниям. Поскольку, судом установлено, что сделка ничтожна, то у сторон не было намерения создать соответствующие ей правовые последствия, т.е. у Тутутковой З.В. не было намерения приобрести дом, а у Калашаова Р.М. не было намерения продавать этот дом, соответственно расписка о передаче денег в сумме 250000 рублей была составлена лишь для вида, что бы получить ипотечный кредит, и фактически эти деньги не передавались. Указанные обстоятельства подтверждаются данными ранее показаниями свидетеля Женетль М.М. (л.д. 176, 177 т.2) и оглашенными в судебном заседании (л.д. 151 т.4) о том, что кредит может быть выдан только при наличии расписки об уплате заемщиком 10 % стоимости жилого дома, являющегося предметом ипотечного кредитования. А так же показаниями третьего лица Калашаовой Н.К. о том, что указанная денежная сумма фактически Калашаову Р.М. не передавалась, расписка была ею написана по требованию агентства.

В судебном заседании прокурор Жакшакулов Р.А. дал заключение в соответствии, с которым иск Тутуковой З.В. к Калашаову Р.М., Калашаовой Н.К., Калашаову М.Х., Калашаовой Т.Р., Калашаова С.Р. о выселении не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного выше, с учетом заключения прокурора, суд считает, что в иске Тутуковой З. В. к Калашаову Р. М., Калашаовой Н. К., Калашаову М. Х., Калашаовой Т. Р. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Калашаова С. Р. о выселении необходимо отказать, поскольку суд пришел к выводу о мнимости договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> заключенного истцом и ответчиком 03.07.2007 года.

В иске ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Тутуковой Заре Вячеславовне о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество необходимо, так же, отказать по следующим основаниям.

Поскольку договор займа № № от 29.06.2007 года признан состоявшимся между ОАО «Адагейское ипотечное агентство» и Калашаовым Рустамом Меджидовичем, то соответственно, все его условия должны распространяться на Калашаова Р. М. как на заемщика.

Так, на основании договора займа № от 29.06.2007 года, ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» предоставило заемщику заем в размере 1710000 рублей под 13,5 годовых, сроком на 180 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения в собственность заемщика жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является ипотека в силу закона жилого дома и земельного участка. Права займодавца (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемого жилого дома и земельного участка, обремененного ипотекой) подлежат удостоверению закладной.

Из представленной суду закладной на предмет залога – жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, зарегистрированной Управлением ФРС по Республике Адыгея 03.07.2007г., усматривается, что права на закладную переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Согласно пункту 1.2. Договора займа, заемщик осуществляет возврат займа и уплачивает проценты за пользование займом в размере и порядке, установленном настоящим договором.

Пунктом 3 договора закреплено, что за пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,5 % годовых. Проценты по займу начисляются займодавцем ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно. Согласно п.3.3.5 Договора займа, размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 22279 рублей.

Пунктом 4.1.14 Договора займа предусмотрено, что заемщик обязуется досрочно вернуть заем, уплатить начисленные проценты за пользование займом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, считая от даты предъявления займодавцем письменного требования о досрочном исполнении обязательств по договору по основаниям в соответствии с п. 4.4.1 Договора.

Согласно п. 4.4.1 договора займа, займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней в случае просрочки заемщиком осуществления очередного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек и исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при невыполнении обязательств по страхованию.

Пунктом 4.4.3 Договора займа предусмотрено право займодавца обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении заемщиком требования займодавца (владельца закладной) о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требования.

В соответствии с п. 5 Договора заемщик при нарушении сроков возврата займа, а также при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов платит займодавцу за каждое нарушение неустойку в виде пени в размере 0,2% процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа, однако, как установлено судом, заемщик свои обязательства перед истцом не исполнял надлежащим образом.

Согласно с п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно представленного расчета, задолженность заемщика перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по состоянию на 31.08.2011 года составляет 2855258,26 рублей, которая состоит из суммы основного долга – 1668289 рублей, начисленных и неуплаченных процентов – 534095,22 рублей и пени в размере 652874,04 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Заявленная к взысканию пеня (неустойка) в размере 652874,04 рублей рассчитана верно, однако, указанный размер неустойки, по мнению суда, несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Суд учитывает, что ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» могло проявить осмотрительность и имело возможность ранее обратиться в суд и взыскать с заемщика задолженность, однако, агентство своим правом не воспользовалось, что в свою очередь привело к значительному увеличению размера неустойки. При этом суд также учитывает, что заемщик со своей стороны нарушил условия договора займа. В силу указанных выше обстоятельств, суд считает возможным определить размер неустойки, подлежащей взысканию с Калашаова Р. М., в сумме 100000 рублей.

В силу вышеизложенного, суд считает необходимым взыскать с Калашаова Р. М. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму основного долга – 1668289 рублей, начисленные и неуплаченные проценты – 534095,22 рублей и пеню в размере 100000 рублей, всего 2302384,22 рублей.

Требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании с заемщика, начиная с 01.09.2011 года и по день реализации недвижимого имущества определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 1668289 рублей, не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ залогодержатель в случае неисполнения должником обязательств получает возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Это осуществляется посредством обращения взыскания на предмет залога и его последующей реализации на торгах.

Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из смысла указанной нормы следует, что реализовав возможность обратить взыскание на предмет ипотеки в судебном порядке, истец использовал свое право удовлетворения своих требований, указанных в ст. 3 и 4 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», данным способом. Таким образом, на момент вынесения судом решения об обращении взыскания к истцу перешло право получить имущественную выгоду из стоимости вещи, находящейся в собственности должника, путем ее реализации.

Согласно заключенного договора займа и Закладной, требования владельца закладной удовлетворяются из стоимости заложенного имущества в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязательства заемщика по договору займа исполняются обращением взыскания на заложенное имущество. Обратив взыскание на заложенное имущество, залоговая стоимость которого перекрывает сумму долга на момент составления расчета, истец фактически получил права на удовлетворение своего долга из стоимости заложенной вещи, тем самым, получив удовлетворение своего требования к заемщику посредством реализации предмета залога.

В момент обращения взыскания на предмет ипотеки у заемщика убывают права, связанные с получением имущественной выгоды из стоимости заложенной вещи, находящейся в его собственности, в пределах стоимости долга и передаются истцу. Следовательно, в момент обращения взыскания у заемщика отбираются права, которые передаются истцу для удовлетворения своих требований, и расчет суммы просроченного долга должен осуществляться до даты обращения взыскания на предмет залога.

Кроме того, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, а в силу ст. 132 ГПК РФ к исковому заявлению прилагается расчет взыскиваемых или оспариваемых сумм. Истцом представлен расчет только по состоянию на 31.08.2011 года, в связи с чем, сумма долга за последующий период при отсутствии соответствующего расчета взыскана быть не может, поскольку не конкретизирована и тем самым лишает Калашаова Р. М. возможности оспаривать указанный размер, что в свою очередь нарушает принцип состязательности судопроизводства.

Удовлетворяя заявленное требование об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходил из следующего.

В соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998г. жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно отметке о смене владельца закладной – жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, права по закладной переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (новый владелец закладной).

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Статьей 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии со ст. 50 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 54.1 указанного Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения заемщиком обязательства, обеспеченного ипотекой, просрочка ежемесячного платежа была более 30 дней, судом установлен факт невнесения ежемесячных платежей более трех раз и факт просрочки уплаты ежемесячного платежа допущена заемщиком неоднократно в течение 12 месяцев, сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, то суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога.

Согласно ст.56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании оценки, проведенной Майкопским бюро независимых экспертиз «Аутас», согласно выводам, которой рыночная стоимость домовладения и земельного участка составляет 5600000 рублей. Данная оценка устанавливается судом в качестве начальной продажной цены.

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае, если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей помещением допускается в силу ст. 446 ГПК РФ, т.к. на данный предмет в соответствии с законодательством об ипотеке (глава 7 Закона «Об ипотеке») может быть обращено взыскание.

В связи с чем, суд считает возможным обратить взыскание на предмет залога посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 5600000 рублей для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки, задолженности Калашаова Р. М. перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в размере 2302384,22 рублей.

На основании ст. 98 ГПК РФ суд с учетом удовлетворенной части исковых требований, считает необходимым взыскать с Калашаова Р. М. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате госпошлины в сумме 19711,92 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Калашаова Рустама Меджидовича к Тутуковой Заре Вячеславовне о признании договоров займа, купли-продажи дома и земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить частично.

В иске ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Тутуковой Заре Вячеславовне о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество отказать за необоснованностью.

В иске Тутуковой Зары Вячеславовны к Калашаову Рустаму Меджидовичу, Калашаовой Нуриет Каплановне, Калашаову Меджиду Хасанбиевичу, Калашаовой Тамиле Руслановне в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Калашаова Самира Рустамовича о выселении отказать за необоснованностью.

Признать недействительным договор займа № № от 29.06.2007 года, заключенный между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и Тутуковой Зарой Вячеславовной.

Признать договор займа № № от 29.06.2007 года, состоявшимся между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и Калашаовым Рустамом Меджидовичем.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 03.07.2007 года между Калашаовым Рустамом Меджидовичем, именуемым «продавец» и Тутуковой Зарой Вячеславовной, именуемой «покупатель».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Признать за Калашаовым Рустамом Меджидовичем право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>

Взыскать с Калашаова Рустама Меджидовича в пользу ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию задолженность по договору займа в размере 2302384 (два миллиона триста две тысячи триста восемьдесят четыре) рубля 22 копейки.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 5600000 (пять миллионов шестьсот тысяч) рублей для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки задолженности перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в размере 2302384 (два миллиона триста две тысячи триста восемьдесят четыре) рубля 22 копейки.

Взыскать с Калашаова Рустама Меджидовича в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате госпошлины в сумме 19711 (девятнадцать тысяч семьсот одиннадцать) рублей 92 копейки.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение 10 дней с момента изготовления в окончательной форме, т.е. с 20.09.2011 года.

Мотивированный текст решения изготовлен 19.09.2011 года.

Председательствующий: подпись А. Н. Туркова

<данные изъяты>а