Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 ноября 2011 г. г.Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея под председательством судьи Богус Ю.А.,

при секретаре Поповой Ю.В.,

с участием:

представителя истца – Намитокова Ю.М.,

представителя ответчика - Коноковой М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело иску ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» к Анчок Руслану Азметовичу об обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» обратилось в суд с иском к Анчок Р.А. об обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска указало, что 25.07.2007 года между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и Анчок Р.А., Билимготовым И.Н. и Коцевой С.Н. заключен договор займа №277-07/07-ИЗ о предоставлении денежных средств в размере 810 000 руб. сроком на 180 месяцев, по<адрес>,75 % годовых. Заем предоставлялся для приобретения в собственность Анчока Р.А. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с обеспечением по кредитному договору ипотекой данной недвижимости. Обязательства по договору займа займодавец выполнил надлежащим образом, перечислив денежные средства в сумме 810 000 руб. на счет ответчика. В соответствии со ст.ст.13, 48 Закона «Об ипотеке» истец является законным владельцем Закладной и имеет все права на получение исполнения денежных обязательств по ипотеке. В нарушение условий договора займа заемщики своевременно не производили оплату ежемесячных аннуитетных платежей и оплату страховых вносов. В виду указанного истец просит суд обратить взыскание на принадлежащее ответчику имущество – квартиру, расположенную по адресу <адрес>, определить размер суммы, подлежащий уплате истцу из стоимости заложенного имущества, в размере 817403,20 руб., в том числе основной долг 743583 руб., задолженность по уплате процентов 56112 руб., пеня за просрочку 8272, 51 руб., пени в АИЖК по обратному выкупу 9435, 69 руб., а также начиная с 21.04.2011 г. и по день реализации недвижимого имущества определить проценты за пользование займом в размере 13, 75% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 743 583 руб. Также истец просит суд определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость недвижимости, согласно Закладной - 900 000руб, взыскать с ответчика в его пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 11374 руб.

В судебном заседании представитель истца увеличил исковые требования и просил взыскать обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 900000 рублей, для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки задолженности Анчок Руслана Азметовича перед ОАО «Адыгейское ипотечное агентство».

Определить сумму, подлежащую уплате в пользу ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 904975 рублей 59 копеек, из которых сумма основного долга – 743583 рубля, сумма неуплаченных процентов за пользование займом за период с 01.10.2010 г. по 17.10.2011 г. – 105120 рублей, неустойка за период с 01.03.2009 г. по 17.10.2011 г. – 56272 рублей 59 копеек, а также начиная с 18.10.2011 г. и по день реализации недвижимого имущества, определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,75% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 743583 руб.. Взыскать с Анчок Руслана Азметовича в пользу ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 11374 рублей.

Ответчик Анчок Р.А. и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, и не представили суду сведений о причинах не явки. При таких обстоятельствах, суд в соответствии с п. 4 ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признала и в обоснование своих возражений указала, что действительно 25.07.2007 г. между истцом и ответчиком был заключен договор займа, однако данный договор был подписан на иных условиях, которые отличаются от условий, изложенных в договоре, представленном истцом суду. На представленном суду договоре подпись проставлена не Анчок Р.А., а иным лицом, поэтому считает данный договор ничтожным. При этом указала, что в договоре займа, подписанном ответчиком, отсутствовали условия об ипотеке, в нем не было условий об уплате неустойки, и он не содержал условий об уплате процентов на проценты. Полагала, что условия о залоге не были соблюдены, т.к. данное условие не было согласовано в договоре займа. Также указала, что в ноябре 2010 г. истец отказался принимать денежные средства в счет погашения долга, а следовательно считается просрочившим, кроме того указала, что размер неустойки несоразмерен нарушению обязательства.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела, дав им надлежащую оценку, суд приходит к выводу, что исковые требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Истцом суду представлен договор займа №277-07/07-ИЗ от 25.07.2007 года, согласно которого ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» в лице генерального директора Квашева В.И., действующего на основании Устава предоставляет заемщикам – Анчок Р.А., Билимготову И.Н., Коцевой С.Н. заем в размере 810 000 руб. сроком на 180 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения в собственность Анчок Р.А. по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> оценочной стоимостью 900 000 руб. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по данному договору является ипотека вышеуказанного имущества. Права займодавца (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемой квартиры, обремененной ипотекой) удостоверены закладной. Владельцем Закладной является ОАО «Адыгейское ипотечное агентство».

Согласно пункта 1.2. данного Договора займа заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты за пользование займом в размере и порядке, установленном договором, т.е. ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца.

Пунктом 3 договора закреплено, что за пользование займом заемщики уплачивают займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,75 % годовых. Проценты по займу начисляются займодавцем ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно. Платеж считается просроченным, если денежные средства поступили на счет займодавца/уполномоченного займодавцем лица в период, следующий за плановым месяцем оплаты, независимо от даты уплаты аннуитетного платежа заемщиком в плановом месяце. Исключением являются случаи совпадения последнего календарного дня месяца с выходными (праздничным) днем, при которых фактическая дата погашения определяется в соответствии с п. 3.3.3.

Пунктом 4.4 Договора предусмотрено право займодавца потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней в случае просрочки заемщиками осуществления очередного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек и исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при невыполнении обязательств по страхованию. Обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении заемщиком требования займодавца (владельца) закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требования.

В соответствии с п. 5 Договора заемщики при нарушении сроков возврата займа, а также при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов платят займодавцу за каждое нарушение неустойку в виде пени в размере 0,2% процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки, но не более 3% от суммы займа.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Однако, как видно из материалов дела, ответчик свои обязательства перед ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» не исполнил надлежащим образом. Так из расчета задолженности по кредиту, усматривается, что ответчик с 1 января 2009г. по 30 сентября 2011 г. допустил 33 случая просрочки сроков внесения платежей. Задолженность в размере 904975,59 рублей подтверждается представленным истцом расчетом. Каких либо доказательств, опровергающих расчет истца, ответчиком суду не представлено

В связи с просрочкой и неоплатой ответчиком очередных платежей, истец предъявил заемщику требование 06.02.2009г., 05.03.2009г., 15.06.2009 г, 06.10.2009 г., 30,10.2009 г., 11.01.2010 г., 01.02.2010 г., 09.03.2010 г. 31.03.2010 г. о досрочном погашении задолженности по договору займа, процентам и пени, ответчик указанные требования получал и обязался погасить долг.

При предъявлении такого требования заемщик обязан был погасить досрочно в полном объеме сумму займа в течение 15 дней с момента получения требования, чего не было исполнено и до настоящего времени.

В соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998г. жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно закладной недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, согласно отметке о смене владельца закладной, истцу переданы права по закладной (новый владелец закладной), собственником указанной квартиры на основании государственной регистрации права является Анчок Руслан Азметович.

В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Статьей 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии со ст.50 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.54.1 указанного Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства в обеспечение, которого заключен договор ипотеки, а размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, просрочка ежемесячного платежа была более 30 дней, просрочки оплаты ежемесячного платежа допущены ответчиком неоднократно и более 3 раз в течение 12 месяцев, сумма неисполненного заемщиками обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, а также ответчиками не было исполнено требование о досрочном возврате кредита, то суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога. Согласно ст.56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей помещением допускается в силу ст.446 ГПК РФ, т.к. на данный предмет в соответствии с законодательством об ипотеке (глава 7 Закона «Об ипотеке») может быть обращено взыскание.

В связи с чем, суд считает возможным обратить взыскание на предмет залога посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 900000 руб., согласно оценке, указанной в Закладной, для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки, задолженности Анчок Р.А. по договору займа.

Согласно расчету задолженность ответчика перед истцом на 18.10.2011 г. составила 904975,59 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу –743583 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 105120 руб., пени –56272, 59 руб..

Принимая во внимание, что ответчиком обязательства перед ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» не были исполнены надлежащим образом, суд считает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество правомерными и подлежащими удовлетворению в этой части.

Вместе с тем, требования истца об определении суммы процентов с 18.10.2011г. по день реализации квартиры за пользование займом в размере 13,75% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 743583 руб. суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с параграфом 1 гл.42 ГК РФ, при досрочном взыскании с должника суммы кредита, т.е. фактическом расторжении договора, обязательства по такому договору, в том числе и по уплате процентов, считаются прекращенным.

Данное положение согласуется с нормами ст.334 ГК РФ согласно которой залогодержатель в случае неисполнения должником обязательств получает возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Это осуществляется посредством обращения взыскания на предмет залога и его последующей реализации на торгах. Согласно п.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Из смысла указанной статьи усматривается, что реализовав возможность обратить взыскание на предмет ипотеки в судебном порядке, истец использовал свое право удовлетворения своих требований, указанных в ст.3 и 4 ФЗ «Об ипотеке», данным способом. Таким образом, на момент вынесения судом решения об обращении взыскания к истцу перешло право получить имущественную выгоду из стоимости вещи, находящийся в собственности должника, путем ее реализации.

Соответственно, при удовлетворении требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество по договору займа на момент вынесения решения, требования истца к ответчику о начислении процентов за пользование займом в размере 13,75% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу на момент реализации имущества, не основано на законе.

Таким образом, требования в части взыскания процентов за пользование займом в размере 13,75% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу подлежат удовлетворению частично, а именно по день вынесения решения суда.

При определении размера суммы задолженности по договору займа, суд руководствуется представленными истцом расчетами, поскольку не вызывают сомнения у суда и выполнены в соответствии с условиями договора займа. Указанные расчеты ответчиком не оспорены.

Также, по мнению суда не подлежат удовлетворению требования истца о возмещении размера штрафа по обратному выкупу закладной в размере 9435, 69 руб., суд считает необходимым в удовлетворении отказать, поскольку указанные расходы не предусмотрены договором займа и ответчик не может нести ответственность за негативные последствия по реализации Займодавцем своего права по передачи прав по закладной и его обратному выкупу третьему лицу, стороной которого ответчик не является.

Доводы представителя ответчика о том, что договор займа от 25.07.2007 г. заключенный с ответчиком является ничтожным, поскольку не был подписан Анчок Р.А., а также сам договор не подписан заемщиком на каждом листе, а следовательно содержащиеся в нем условия не отражают действительных условий договора займа, на которых его заключал Анчок Р.А. по мнению суда, являются необоснованными.

Согласно ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете, условиях которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида.

Представленный суду истцом договор займа с ответчиком Анчок Р.А. заключен в надлежащей форме и в нем достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Ссылка представителя ответчика на подложность представленного доказательства – договора займа, по мнению суда, также является необоснованной, поскольку в материалах гражданского дела имеется закладная недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, выданная 30.07.2007 и зарегистрированная Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>.

Из пояснений ответчика данных в судебном заседании. Следует, что данная закладная была им подписана.

Между тем из текста данной закладной усматривается, что она содержит все условия основного обязательства, в обеспечение которого предоставлен залог, т.е. условия договора займа от 25.07.2007 г. и указанные условия в полной мере совпадают, с условиями. Содержащимися в договоре займа от 25.07.2007 г.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оснований для признания ничтожным договора займа №277-07/07-ИЗ от 25.07.2007 года, заключенного между ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» и Анчок Р.А., Билимготова И.Н., Коцевой С.Н. не имеется.

Довод представителя ответчика о том, что начисленная истцом неустойка несоразмерна степени нарушения обязательства, также является необоснованным, поскольку начисленная неустойка в размере 56272,59 руб. соответствует размеру неустойки, установленной договором, и не превышает размера основного долга, а, следовательно, не подлежит уменьшению.

Необоснованным также является довод представителя ответчика о том, что истец, т.е. кредитор является просрочившим, поскольку в октябре 2010 г. отказался принять платеж от третьего лица, вносимый за ответчика Анчок Р.А., а следовательно Анчок Р.А. не обязан уплачивать проценты за период просрочки кредитора.

В соответствии со ст.313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

Однако и п.3.1 -3.3. Договора займа следует, что обязательство должно исполняться заемщиками лично – путем внесения денежных средств в кассу займодавца либо путем безналичного перечисления.

Таким образом, в силу ст.313 ГК РФ истец вправе был не принимать исполнение обязательства Анчок Р.А. от третьего лица, а следовательно, не является просрочившим.

Кроме того, ответчиком не представлено доказательств, что сумма подлежавшая уплате третьим лицом была достаточна для погашения просроченной задолженности по уплате основного долга, процентов и неустойки.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны, все понесённые по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как видно из платёжного поручения № 169 от 18.04.2011 г., истец при подаче иска уплатил госпошлину в размере 11 374 руб.

При таких обстоятельствах суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца уплаченную истцом госпошлину в размере 11 374 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» к Анчок Руслану Азметовичу об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 900000 рублей, для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки задолженности Анчок Руслана Азметовича перед ОАО «Адыгейское ипотечное агентство».

Определить сумму, подлежащую уплате в пользу ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 904975 рублей 59 копеек, из которых сумма основного долга – 743583 рубля, сумма неуплаченных процентов за пользование займом за период с 01.10.2010 г. по 17.10.2011 г. – 105120 рублей, неустойка за период с 01.03.2009 г. по 17.10.2011 г. – 56272 рублей 59 копеек.

Взыскать с Анчок Руслана Азметовича в пользу ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 11374 рублей.

В части исковых требований об определении, начиная с 18.10.2011 г. и по день реализации недвижимого имущества, суммы процентов за пользование займом в размере 13,75% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу и взыскании штрафа по обратному выкупу закладной в размере 9435 рублей, отказать за необоснованностью

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28.11.2011 г.

Председательствующий Ю.А. Богус