Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 декабря 2011 года г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе председательствующего судьи Поплавко Т.А.

при секретаре Скнарь А.В.,

с участием представителя истца – Шевченко Е.М.,

ответчика – Дачева А.А.,

третьего лица Чич Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Дачеву ФИО9 о взыскании долга и об обращении взыскания на заложенное имущество.

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Дачеву А.А. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска указало, что в соответствии с договором займа № от ДД.ММ.ГГГГ ООО Многоотраслевая фирма «ЗАФЭ» предоставило ответчику, а также третьим лицам ипотечный жилищный заем в сумме <данные изъяты> руб., сроком на <данные изъяты> месяцев с целевым назначением – приобретение в собственность ответчика Дачева А.А. недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Заем в сумме <данные изъяты>. зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика Дачева А.А. №, л/с №, открытый в АКБ ОАО <данные изъяты> Государственная регистрация права собственности на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем и третьими лицами как должниками ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по РА первоначальному залогодержателю – Многоотраслевая фирма «ЭАФЭ» ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. Законным владельцем Закладной и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное Правительством РФ в целях доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан РФ. В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке», закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п.3 ст. 48 Закона «Об ипотеке» права Агентства на закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ОАО «Адыгейское ипотечное агентство». Начиная с 1 октября 2009 г. ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и договора займа, а также ст. 309 ГК РФ ответчиком не производятся. В виду указанного просит суд: взыскать с ответчика задолженность по договору займа на период 16.05.2011 г. в размере <данные изъяты>., в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу –<данные изъяты>., сумму неуплаченных процентов за пользование займом – <данные изъяты>., пени – <данные изъяты>., а также начиная с 17.05.2011г. и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации недвижимого имущества определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере <данные изъяты> годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере <данные изъяты> за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Дачеву А.А. расположенную по адресу: <адрес>, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере <данные изъяты> руб.. Также истец просит суд взыскать в его пользу судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>. и расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб..

Представитель истца в судебном заседании уточнила исковые требования и просила взыскать с ответчика Дачева А.А. сумму долга по состоянию на 15.12.2011 г. в размере <данные изъяты>., которая состоит из суммы основного долга – <данные изъяты>., начисленных процентов - <данные изъяты>., пени - <данные изъяты> а так же начиная с 16.12.2011 г. и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации недвижимого имущества определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере <данные изъяты> годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере <данные изъяты> за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Дачеву А.А. расположенную по адресу: <адрес>, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере <данные изъяты>.. Также просит суд взыскать в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>. и расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>

Ответчик Дачев А.А. исковые требоваяния ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» признал частично, указав, что действительно им были получены денежные средства в полном объеме. Исполнять обязательства он перестал с октября 2009 г. по тому, основанию, что погашал кредит в другом банке, а именно в «Россельхозбанке», где выступал поручителем по кредитному договору. Имеет желание погасить сумму задолженности начисленных процентов и пени и снова войти в график платежей.

Третье лицо Чич Н.А. оставила разрешение спора на усмотрение суда.

Третье лицо Хазешук С.С. надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, и не представила суду сведений о причинах неявки, в связи с чем в соответствии с п. 4 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившейся Хазешук С.С.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между сторонами 25.04.2008 года заключён договор займа <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО Многоотрослевая фирма «ЗАФЭ» предоставило заемщикам Дачеву А.А., Хазешук С.С. и Чич Н.А. заем в размере <данные изъяты>. сроком на <данные изъяты> месяцев для приобретения Дачевым А.А. по договору купли - продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по настоящему договору в силу закона является ипотека квартиры находящиеся по адресу: <адрес>. Права займодавца (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемой квартиры, обремененной ипотекой) подлежат удостоверению закладной.

Из представленной суду закладной на предмет залога – <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, зарегистрированной Управлением ФРС по Республике Адыгея ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что в настоящее время держателем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Согласно пункта 1.2. данного Договора займа заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты за пользование займом в размере и порядке, установленном настоящим договором.

Пунктом 3.1 и 3.2 договора закреплено, что за пользование займом заемщик уплачивают займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,75 % годовых. Проценты по займу начисляются займодавцем ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно. Согласно п.3.3.9 Договора сумма основного долга и проценты по договору должны уплачиваться ежемесячно равными суммами в размере 29 162 руб.

Пунктом 4.1.15 Договора предусмотрено право займодавца потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней в случае просрочки заемщиками осуществления очередного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек и исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при невыполнении обязательств по страхованию. Обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении заемщиком требования займодавца (владельца) закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требования.

В соответствии с п. 5 Договора заемщики при нарушении сроков возврата займа, а также при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов платят займодавцу за каждое нарушение неустойку в виде пени в размере 0,2% процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Согласно ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа, однако, как видно из материалов дела, заёмщики свои обязательства перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не исполнили надлежащим образом.

Так из выписки по ссудному счету ответчика усматривается, что ответчик не вносил платежи по договору с 01.10.2009 г. по настоящее время, т.е. до 15.12.2011 г..

Согласно с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами

Согласно расчету, задолженность ответчика перед истцом по состоянию на 15.12.2011 г. составила <данные изъяты>., которая состоит из суммы основного долга – <данные изъяты>., начисленных процентов - <данные изъяты>

Принимая во внимание, что ответчиком обязательства перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не были исполнены надлежащим образом, суд считает, требования истца о досрочном взыскании образовавшейся задолженности по уплате основного долга, процентов по договору и неустойки правомерными и подлежащими удовлетворению.

Требования истца о взыскании с ответчика начиная с 16.12.2011 г. и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации недвижимого имущества процентов за пользование займом в размере <данные изъяты> годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере <данные изъяты> за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу, суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ залогодержатель в случае неисполнения должником обязательств получает возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Это осуществляется посредством обращения взыскания на предмет залога и его последующей реализации на торгах.

Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из смысла указанной статьи усматривается, что, реализовав возможность обратить взыскание на предмет ипотеки в судебном порядке, истец использовал свое право удовлетворения своих требований, указанных в ст. 3 и 4 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», данным способом. Таким образом, на момент вынесения судом решения об обращении взыскания к истцу перешло право получить имущественную выгоду из стоимости вещи, находящейся в собственности должника, путем ее реализации.

Согласно п. 6.12 заключенного договора займа и п.7.2 Закладной, требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязательства ответчика по договору займа исполняются ненадлежащим образом, что является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. Обратив взыскание на заложенное имущество, истец фактически получил права на удовлетворение своего долга из стоимости заложенной вещи, тем самым, получив удовлетворение своего требования к ответчику посредством реализации предмета залога.

В момент обращения взыскания на предмет ипотеки у ответчика убывают права, связанные с получением имущественной выгоды из стоимости заложенной вещи находящейся в его собственности, в пределах стоимости долга и передаются истцу. Следовательно, в момент обращения взыскания у ответчика отбираются права, которые передаются истцу для удовлетворения своих требований, и расчет суммы просроченного долга должен осуществляться до даты обращения взыскания на предмет залога

Кроме того, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований возражений, а в силу ст.132 ГПК РФ к исковому заявлению прилагается расчет взыскиваемых или оспариваемых сумм. Истцом представлен расчет только по состоянию на 15.12. 2011 г., в связи с чем сумма долга за последующий период при отсутствии соответствующего расчета взыскана быть не может, поскольку не конкретизирована и тем самым лишает ответчика возможности оспаривать указанный размер, что в свою очередь нарушает принцип состязательности судопроизводства.

Таким образом, требования в части взыскания процентов за пользование займом в размере <данные изъяты> годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере <данные изъяты> за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу подлежат удовлетворению частично, а именно по день вынесения решения суда.

При определении размера суммы задолженности по договору займа, подлежащей взысканию с ответчика, суд руководствуется представленными истцом расчетами, поскольку не вызывают сомнения у суда и выполнены в соответствии с условиями договора займа и проверены судом. Указанные расчеты ответчиком не оспорены.

При таких обстоятельствах, с ответчика подлежит взысканию сумма долга по состоянию на 15.12.2011 г. в размере <данные изъяты>., которая состоит из суммы основного долга – <данные изъяты>, начисленных процентов – <данные изъяты> и неустойки (пени) за просрочку возврата основного долга и уплату процентов – <данные изъяты>.

Удовлетворяя заявленное требование об обращении взыскания на заложенное имущество суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998г. жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно закладной – истцу переданы права, собственником квартиры расположенной по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о государственной регистрации права Дачевым А.А..

В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Статьей 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии со ст.50 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.54.1 указанного Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства в обеспечение, которого заключен договор ипотеки, а размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, просрочка ежемесячного платежа была более 30 дней, а именно 795 дней, просрочка оплаты ежемесячного платежа допущена ответчиком неоднократно – более трех раз в течение 12 месяцев, сумма неисполненного заемщиками обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, а также ответчиками не было исполнено требование о досрочном возврате кредита, то суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога.

Согласно ст.56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании его денежной оценки, согласно закладной стоимость жилого дома определена на 09.04.2008 г. в размере <данные изъяты>

Согласно заключения судебно-строительной экспертизы от 01.08.2011 г., действительная рыночная стоимость <адрес> расположенной по адресу: <адрес> на дату проведения экспертизы составляет <данные изъяты>. в связи с чем, данная оценка устанавливается судом в качестве начальной продажной цены.

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей помещением допускается в силу ст.446 ГПК РФ, т.к. на данный предмет в соответствии с законодательством об ипотеке (глава 7 Закона «Об ипотеке») может быть обращено взыскание.

В связи с чем, суд считает возможным обратить взыскание на предмет залога посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере <данные изъяты>., согласно заключению судебно строительной экспертизы, для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки, задолженности.

Также подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании судебных расходов пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Как видно из платёжных поручений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, истец при подаче иска уплатил госпошлину в размере <данные изъяты> соответственно. Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны, все понесённые по делу судебные расходы. При таких обстоятельствах с ответчика подлежит взыскания в пользу истца государственная пошлина по требованию имущественного характера подлежащего оценке в размере <данные изъяты>. и по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество в сумме <данные изъяты> руб..

В тоже время требования истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты>. не подлежат удовлетворению, поскольку в подтверждение произведенных расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>., суду не представлен какой-либо финансовый документ.

Определением Майкопского городского суда от 11.07.2011 г., по данному делу была назначена судебная - строительная экспертиза, оплата которой возложена на ответчика Дачева А.А..

С учетом положений части 1 статьи 96 и статьи 98 ГПК РФ с Дачева А.А. в пользу МБНЭ «Аутас» необходимо взыскать <данные изъяты>., так как согласно письму, входящий № 3198 от 01.08.2011 г., ответчик от оплаты экспертизы отказался.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Дачеву ФИО10 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» с Дачева ФИО11 задолженность по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, которая состоит из суммы основного долга – <данные изъяты>, начисленных процентов <данные изъяты> и неустойки за просрочку возврата основного долга и уплату процентов – <данные изъяты>

Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в размере 2500000 рублей для уплаты из стоимости, вырученной от продажи предмета ипотеки задолженности Дачева ФИО12 перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Взыскать в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с Дачева ФИО13 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>

Взыскать в пользу ООО Майкопское бюро независимых экспертиз «Аутас» с Дачева ФИО14 оплату экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать ввиду их необоснованности.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 20 декабря 2011 г.

Председательствующий подпись Т.А. Поплавко

<данные изъяты>: судья Т.А. Поплавко