Дело № 2- 1 /2011 г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Дата
Правобережный районный суд гор. Магнитогорск Челябинской области в составе:
председательствующего Хибаковой Л.В.
при секретаре Патрикеевой А.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ» к Арефьеву Константину Александровичу о взыскании задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество
У С Т А Н О В И Л:
Открытое акционерное общество «БАНК УРАЛСИБ» (далее по тексту ОАО Банк «Уралсиб») обратилось в суд с иском к Арефьеву К.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество, в обоснование иска ссылаясь на то, что Дата 6 между Истцом-Банком и Ответчиком - Арефьевым К.А. (далее Заемщик) был заключен кредитный договор №..., согласно которому заемщику был предоставлен кредит в размере 1 950 000 руб. с условием погашения кредита в рассрочку и уплатой процентов за пользование кредитом по ставке 12,50 % годовых, сроком на 180 месяцев. Кредит был предоставлен Банком для целевого использования приобретения квартиры расположенной по адресу : Челябинская обл., г. Магнитогорск Адрес. Также между Банком и заемщиком и была составлена закладная, согласно которой указанная выше недвижимость находится в залоге у Банка.
В нарушение условий кредитного договора заемщик несвоевременно уплачивает проценты за пользование предоставленным кредитом, не возвращают в установленные сроки очередные части кредита, что согласно ст. 811 ГК РФ является основанием для досрочного возврата всей суммы кредита и причитающихся процентов.
ОАО Банк «Уралсиб» направлял требования заемщику о необходимости досрочно погасить сумму задолженности. Однако задолженность не была погашена.
Задолженность заемщика Арефьева К.А. по состоянию на Дата 8 составляет 2872881 рублей 36 копеек, из них сумма основного долга – 1900649, 95 рублей; сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом по состоянию на Дата 8 - 361678,60 рублей; сумма неустойки начисленной на просроченный основной долг по состоянию на Дата 8 – 110767,31 рублей, сумма неустойки начисленная на просроченные проценты на Дата 8 499785,50 рублей.
В нарушение условий кредитного договора и согласованных сторонами графика платежей Заемщик с Дата 12 нарушает сроки внесения платежей
Истцом была проведена независимая оценка стоимости заложенного имущества. По результатам оценки было установлено, что рыночная стоимость заложенного недвижимого имущества - квартиры составляет 1930 000 рублей
На основании изложенного, в соответствии со статьями ст. ст. 811,809,819,309,330,334,342, 348, 349, 350, 363 ГК РФ, ст. 28.1 Закона РФ «О залоге» от 29.05.1992 г., ст. ст. 50.1, 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., истец просит суд:
Взыскать с Арефьева К.А. в пользу Открытого акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ» денежные средства в погашение обязательств по кредитному договору №... от Дата 6 в размере 2872881 рублей 36 копеек ( по состоянию на Дата 7.)
Взыскать с Арефьева. А. в пользу Открытого акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ» проценты за пользование кредитом в размере 12,5 % годовых от 1900649, 95 рублей за период с Дата 8 до дня полного погашения суммы основного долга по кредиту включительно.
Отнести за счет ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины
Обратить взыскание на объект недвижимого имущества – квартиру, расположенную по адресу Челябинская область, гор. Магнитогорск Адрес, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере 1930 000 рублей.
Представитель истца ОАО Банк «УРАЛСИБ», Сандыбаева Д.С., действующая на основании доверенности №... от Дата 1 (л.д. 115-118) в судебном заседании исковые требования истца поддержала в полном объеме.
Ответчик Арефьев К.А. в судебном заседании исковые требования признал частично, сумму основного долга и проценты не оспаривал, просил отказать истцу о взыскании неустойки полагая, что она завышена, а также при определении начальной продажной стоимости недвижимого имущества просил учесть, что помещение фактически переоборудовано из жилого в нежилое с согласия банка, и его реальная рыночная стоимость составляет 3006000 рублей. согласно представленного им отчета.
Заслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования истца ОАО Банк «УРАЛСИБ» подлежат удовлетворению в части, по следующим основаниям:
Судом установлено, что ОАО Банк «Уралсиб» и Арефьев К.А. Дата 6 заключили кредитный договор №..., согласно которому Арефьевым К.А. получен кредит для целевого использования - приобретение квартиры по адресу г. Магнитогорск Адрес, в сумме 1 950 000 рублей, что подтверждается кредитным договором (л.д. 14-20), заявлением о выдаче кредита (л.д. 31), мемориальным ордером от Дата 6 (л.д. 32).
В соответствии с ч. 2 ст.819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом первым главы 42 ГК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Пунктом 1.1 кредитного договора №... от Дата 6, заключенного между ОАО Банк «Уралсиб» и Арефьевым К.А предусмотрено, что кредит выдается сроком на 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита; за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты в размере 12,50 %.
В соответствии с п. 3.2 кредитного договора №... от Дата 6, заключенного между ОАО Банк «Уралсиб» и Арефьевым К.А платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов осуществляется заемщиком в виде периодического платежа – ежемесячного равными суммами, включающими проценты за пользование кредитом и сумму погашения основного долга.
Согласно графику возврата кредита заемщик Арефьев К.А. должен был производить ежемесячные платежи на период действия договора ежемесячно с Дата 13 по Дата 14, в размере 24090,00 рублей ( за исключением первого платежа в размере 5993,85 руб, и последнего в размере 21042,19 рублей) (л.д. 29-30)
Ответчиком Арефьевым К.А. с привлечением заемных средств, на основании договора купли – продажи от Дата 6 было приобретено недвижимое имущество - квартира, распложенная по адресу г. Магнитогорск Адрес (л.д. 21-26)
Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за Арефьевым К.А., что подтверждается произведенными регистрационными записями от Дата 2., свидетельством о государственной регистрации права. В силу закона существует обременение в виде ипотеки. (л.д. 28)
Права залогодержателя ОАО Банк «Уралсиб» по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной (л.д.38-44).
Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗСогласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, в силу ст. 310 ГК РФ.
Судом установлено, что установленные кредитным договором (согласно графику) сроки по оплате кредита и процентов за его пользование - ответчиком Арефьевым К.А. нарушены с Дата 11, последний платеж внесен в Дата 10, по настоящее время платежи заемщиками не проплачены., образовавшаяся задолженность за время не внесения платежей не погашена.
В соответствии с требованиями ч. 2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Требованием от Дата 9 истец ОАО Банк «Уралсиб» извещал заемщика Арефьева К.А о допущенной просрочке ежемесячного платежа в погашение основного долга и процентов по Кредитному договору, предлагал заемщику до Дата 5 погасить задолженность и предупреждал о том, что Банк вправе предъявить всю сумму задолженности к досрочному погашению, включая сумму кредита, проценты за его использование, проценты за пользование чужими средствами, а также начисленную неустойку (л.д. 46-47)
Из расчета суммы просроченного долга заемщика Арефьева К.А. по кредитному договору №... от Дата 6, заключенного между ОАО Банк «Уралсиб» и Арефьевым К.А видно, что задолженность по состоянию на Дата 8, составила
2872881 рублей 36 копеек, из них :
- сумма основного долга – 1900649, 95 рублей;
- сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом по состоянию на Дата 8 - 361678,60 рублей;
- сумма неустойки начисленной на просроченный основной долг по состоянию на Дата 8 – 110767,31 рублей,
- сумма неустойки начисленная на просроченные проценты на Дата 8 499785,50 рублей. (л.д. 166-171 )
Расчет задолженности произведен в соответствии с обязательствами заемщика Арефьева К.А. перед займодавцем ОАО Банк «Уралсиб», предусмотренными кредитным договором №... от Дата 6 (п. 1.1 и 4.1).
Согласно п. 2.9.1 кредитного договора №... от Дата 6, заключенного между ОАО Банк «Уралсиб» и Арефьевым К.А Банк/Залогодержатель( владелец закладной) вправе: потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору, Закладной путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы остатка ссудной задолженности, начисленных процентов за пользование этой суммой, суммы неустоек и исполнении всех иных обязанностей по обеспеченному ипотекой денежному обязательству, удостоверенному закладной в в случае :
а) при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по обязательству более чем на 30 календарных дней или при просрочке в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяц, даже если каждая просрочка незначительна
Частью 1 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
На основании ч. 1 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Частью 3 ст. 350 ГК РФ предусмотрено, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
Судом установлено, что заемщиком Арефьевым К.А. нарушены обязательства по кредитному договору, что дает право истцу досрочно взыскать сумму задолженности и обратить взыскание на предмет залога.
Истцом была проведена независимая оценка стоимости заложенного имущества.
Согласно отчету №... проведенного ИП Ч.С.И. по состоянию на Дата 4 видно, что рыночная стоимость объекта оценки - квартиры по адресу г. Магнитогорск Адрес составляет 1930 000 рублей; (л.д. 172-226)
Согласно отчету №... проведенного ООО «***» по состоянию на Дата 3 видно, что рыночная стоимость объекта оценки - квартиры по адресу г. Магнитогорск Адрес составляет 3006000 рублей (л.д. 128-153)
В судебном заседании судом было предложено сторонам принять согласованное решение об определении начальной продажной стоимости недвижимого имущества. Стороны к единому мнению не пришли, представитель истца настаивал на определении продажной стоимости в размере 1930000 рублей, ссылаясь, что объект недвижимости является документально жилым помещением и представленный отчет отражает реальную рыночную стоимость жилой квартиры, ответчик Арефьев К.А. ходатайствовал об установлении рыночной стоимости объекта оценки - квартиры по адресу г. Магнитогорск Адрес в сумме 3006000 рублей, поскольку указанный объект недвижимости является нежилым помещением, реконструкция которого проведена с согласия банка, и стоимость нежилого помещения выше, чем жилого помещения той же площади.
В ходе судебного разбирательства установлено, что на день рассмотрения дела объект недвижимости, расположенный по адресу гор. Магнитогорск Адрес является нежилым помещением, реконструкция четырех комнатной квартиры из жилого помещения в нежилое проведена собственником Арефьевым К.А. с согласия залогодержателя ОАО Банк «Уралсиб».
То обстоятельство, что расположенный по адресу гор. Магнитогорск Адрес объект недвижимости фактически является нежилым помещением, подтверждается объяснениями ответчика Арефьева К.А., проведенными отчетами, объяснениями специалиста – оценщика Ч.С.И. и не оспаривается представителем истца.
Из объяснений специалиста – оценщика Ч.С.И. следует, что при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу гор. Магнитогорск Адрес, она руководствовалась тем, что документально объект недвижимости значится жилым помещением – четырехкомнатной квартирой. Стоимость квадратного метра нежилого помещения выше, в среднем на день оценки составляет 45000 рублей за кв.м.
Суд считает возможным принять за основу при установлении начальной продажной цены заложенного имущества, с которой начинаются торги, рыночную стоимость объекта недвижимости, с учетом того, что фактически объект является нежилым помещением, т.е. по отчету проведенному ООО «***», установившему стоимость 3006000 рублей.
Доводы представителя истца о том, что отчет выполнен некорректно, что с момента оценки прошло более шести месяцев, что препятствует использованию содержащихся в нем сведений, суд считает несостоятельными
У суда нет оснований не доверять представленному отчету ООО «***», поскольку оценщики проводившие оценку являются членами общероссийской общественной организации «российское общество страховщиков», деятельность оценщиков застрахована, при оценке применялись доходный, сравнительный и затратный подход, что обеспечивает определение рыночной стоимости. Данных о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости с момента проведения оценки существенно изменилась, суду не представлено.
Принимая во внимание, что ответчик Арефьев К.А. ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по погашению кредита и процентов за пользование кредитом, суд считает, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в части обращения взыскания на заложенное имущество, взыскании заложенности по кредиту, процентам и пени за неисполнение обязательств по возврату суммы кредита.
При этом п. 4.1 кредитного договора №... от Дата 6 заключенного между ОАО Банк «Уралсиб» и Арефьевым К.А, предусматривающий, что при нарушении сроков уплаты начисленных по обязательству (кредиту) процентов заемщик платит кредитору неустойку в размере 0,5 процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки, является юридически ничтожным, так как не основан на нормах Гражданского Кодекса РФ. В связи с чем сумма неустойки начисленная на просроченные проценты в размере 499785,50 рублей, указанные в расчете истца не могут быть взысканы с ответчика, и в этой части истцу следует отказать.
В остальной части расчета задолженности суд считает возможным согласится с истцом, поскольку учитывая приоритет соглашения сторон кредитного договора в части установления последствий нарушения заемщиком условий сделки, начисление неустойки по пеням за неисполнение обязательств по возврату суммы кредита не вызывает сомнений в их законности (п. 4 ст. 421 и п. 1 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, что суд считает, что взыскание неустойки в соответствии с п. 4.1 кредитного договора, т.е. финансовых санкций гражданско-правового характера, порядок наложения которых определен соглашением сторон кредитного договора (вследствие ненадлежащего исполнения обязательств заемщика), не может смешиваться с основными платежами, периодичность и размер которых определен договором.
Ходатайство ответчика Арефьева К.А. об отказе истцу о взыскании суммы неустойки начисленной на просроченный основной долг в размере 110767,31 рублей, суд считает возможным отклонить.
В силу ч. 1 ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Уменьшение размера неустойки является правом, но не обязанностью суда, и применяется им, в том числе и по собственной инициативе, в случае, если он сочтет размер предъявленной к взысканию неустойки не соответствующей последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления кредитором своим правом на свободное определение размера неустойки.
Учитывая, что ответчик Арефьев К.А. с Дата 12 не производит платежи по возврату суммы кредита и процентов за его пользование, (за исключением Дата 10.) сумма основного долга составляет 1900649,95 рублей, пени в размере 110767,31 рублей, соразмерны нарушенным обязательствам.
Таким образом, удовлетворяя требования истца, суд считает необходимым взыскать с Арефьева К.А. в пользу Открытого акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ» денежные средства в погашение обязательств по кредитному договору №... от Дата 6 в размере 2373095 (состоящую из - задолженности по кредиту (сумма основного долга) – 1900649, 95 рублей; задолженности по процентам за пользование кредитом по состоянию на Дата 8 -361678,60 рублей; неустойку (задолженности по пеням) за неисполнение обязательств по возврату суммы кредита – 110767,31 рублей), а в части взыскания пени за неисполнение обязательств по уплате суммы процентов в размере 499785,50 рублей, истцу следует отказать.
Часть 2 ст. 809 ГК РФ указывает, на то, что при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Таким образом, с Арефьева Константина Александровича в пользу Открытого акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ» подлежат взысканию проценты за пользование кредитом в размере 12,5 % годовых от суммы 1900649, 95 рублей за период с Дата 8 до дня полного погашения суммы основного долга по кредиту включительно.
На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика Арефьева К.А. в пользу истца подлежит взысканию уплаченная истцом при подаче иска в суд государственная пошлина, пропорционально размеру удовлетворенной части иска
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Взыскать с Арефьева Константина Александровича в пользу Открытого акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ» денежные средства в погашение обязательств по кредитному договору №... от Дата 6 в размере 2373095 (два миллиона триста семьдесят три тысячи девяносто пять) рублей 86 копеек (состоящую из - задолженности по кредиту (сумма основного долга) – 1900649, 95 рублей; задолженности по процентам за пользование кредитом по состоянию на Дата 8 -361678,60 рублей; неустойку (задолженности по пеням) за неисполнение обязательств по возврату суммы кредита – 110767,31 рублей), в остальной части отказать.
Взыскать с Арефьева Константина Александровича в пользу Открытого акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ» проценты за пользование кредитом в размере 12,5 % годовых от 1900649, 95 рублей за период с Дата 8 до дня полного погашения суммы основного долга по кредиту включительно.
Взыскать с Арефьева Константина Александровича в пользу Открытого акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20070,50 рублей.
Обратить взыскание на объект недвижимого имущества – квартиру, расположенную по адресу Челябинская область, гор. Магнитогорск Адрес, принадлежащую на праве собственности Арефьеву Константину Александровичу, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере 3006000 (три миллиона шесть тысяч) рублей.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме, через Правобережный районный суд гор. Магнитогорска.
Председательствующий (подпись)
Копия «верна» Судья Л.В. Хибакова