Дело № 2-118\2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дата г.Магнитогорск
Правобережный районный суд г.Магнитогорска Челябинской области, в составе:
Председательствующего Лукьянец Н.А.,
При секретаре Николенко Ю.А.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ивановой Елены Васильевны к Никитенко (Пикаловой) Елены Владимировне, ЗАО «Уралрегионипотека», АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Иванова Е.В. обратилась в суд с иском к Никитенко (Пикаловой) Е.В. о признании сделки купли-продажи Адрес в г.Магнитогорске недействительной.
С учетом измененных исковых требований просит применить последствия недействительности мнимой сделки, отменить ипотеку на квартиру, принадлежащую ООО «Уралрегионипотека», признать право собственности на указанную квартиру за Ивановой Е.В., возложить обязанность на Иванову Е.В. по передаче Пикаловой Е.В. 200000 руб.
В обоснование заявленных требований указала, что Дата 1 между Ивановой Е.В. и Никитенко (Пикаловой) Е.В. был заключен договор купли-продажи Адрес в г.Магнитогорске. стоимость квартиры составляла 1600000 руб.
Согласно п.2 договора указанная квартира приобреталась ответчиком за счет собственных средств в размере 200000 руб., и средств, предоставленных ЗАО «Уралрегионипотека», согласно договора займа от Дата 1, заключенного между Никитенко Е.В., П.О.В., именуемые заемщики и займодавцем ЗАО «Уралрегионипотека». Заем предоставлялся заемщикам в размере 1400000 руб. для приобретения вышеуказанной квартиры в собственность Никитенко Е.В.
В соответствии с пунктами 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 денежная сумма в размере 1600000 руб., в счет оплаты за приобретаемую квартиру, должна была выплачиваться в два этапа. Аванс в размере 200000 руб. в день подписания договора, окончательный расчет должен быть произведен в течение двух банковских дней путем перечисления суммы в размере 1400000 руб. на лицевой счет истца №... в Магнитогорском филиале «***» (ОАО).
После подписания договора купли-продажи ответчица передала истцу денежную сумму в размере 200000 руб. в качестве аванса. Также покупателем и продавцом составлен акт приема-передачи квартиры. Однако денежные средства в размере 1400000 руб. на счет истца не поступили до настоящего времени, о чем свидетельствует выписка из банковского счета.
Дата 3 договор купли-продажи зарегистрирован в УФРС по Челябинской области. Текст договора купли-продажи содержит условие о том, что лица, проживающие в квартире на момент подписания договора, а именно Иванова Е.В., И.К.В., И.Т.А., обязуются сняться с регистрационного учета, освободить квартиру в течение 10 банковских дней от даты подписания договора. Однако никто из перечисленных граждан с регистрационного учета по настоящее время не снялся. Иванова Е.В., И.К.В. продолжают поживать в квартире и оплачивать коммунальные услуги. Ответчица никаких действий, направленных на фактическое пользование ею данной квартирой не предпринималось. В приобретенной квартире ответчик не проживает. Более того, заявляла истцу, что на приобретенную квартиру не претендует, предлагает ответчику и дальше проживать в ней. По факту отсутствия полной оплаты за приобретенную квартиру ответчик поясняла, что деньги, полученные по договору займа от ЗАО «Уралрегионипотека» ей необходимы для развития с собственного бизнеса. Ответчик в течение более трех лет не осуществляла никаких действий по владению, пользованию и распоряжению квартирой, не несла расходов на ее содержание, т.е. не относилась к квартире как к своему имуществу.
Считает, что договор купли-продажи является ничтожным вследствие мнимости сделки в силу ст. 170 ГК РФ, которая устанавливает, что сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Условие договора купли-продажи содержит условие о рассрочке платежа сроком 2 дня после перехода права собственности на квартиру к ответчику, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Квартира находится в залоге у ООО «Уралрегионипотека», право ипотеки у истца не зарегистрировано, что противоречит ст. 43 ФЗ «Об ипотеке».
Истица в судебном заседании на исковых требованиях настаивает, доводы, изложенные в заявлении поддержала.
Представитель истца Сызько О.Д., действующая по доверенности от Дата 5 исковые требования подержала.
Ответчица Никитенко (Пикалова) Е.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просит дело рассмотреть в ее отсутствие.
Представитель ответчика ЗАО «Уралрегионипотека» Ерастова О.Н., действующая на основании доверенности от Дата 2 в судебном заседании исковые требования не признала, в письменном отзыве указала, что Дата 1 между ЗАО «Уралрегионипотека» и солидарными заемщиками Никитенко Е.В., П.О.В. был заключен договор займа. Дата 1 заемщикам был предоставлен заем в размере 1400000 руб. Целевым назначением займа является приобретение в собственность Никитенко Е.В. Адрес в г.Магнитогорске. Квартира была приобретена на основании договора купли-продажи от Дата 1. в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» была установлена ипотека в силу закона в обеспечение обязательств заемщика. Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки являлось ЗАО «Уралрегионипотека». В настоящее время право по закладной передано АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО). Поскольку спорная квартира была приобретена с использованием заемных денежных средств, Пикалова Е.В. производила оплату по ипотечному займа, общая выплаченная сумма составила 383653, 69 руб., следовательно ответчица своими действиями подтверждала владение спорной квартирой. В 2009г. она инициировала процедуру банкротства и в составе своего имущества указала спорную квартиру, в 2010г. в процессе процедуры банкротства подала ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на спорную квартиру, что свидетельствует об отношении Пикаловой Е.В. к спорной квартире как к собственной и мнимость сделки в данном случае не применима. Не проживание в квартире и не оплата коммунальных услуг не может свидетельствовать о мнимости сделки. В договоре купли-продажи п. 2.4 стороны указали, что квартира до момента полной оплаты не будет находится в залоге у продавца. В подписанном сторонами акте приема передачи жилого помещения указано, что покупатель произвел полную оплату стоимости квартиры в размере 1600000 руб. также имеется расписка о получении 200000 руб. по договору купли-продажи. Факт исполнения принятых на себя обязательств по сделке свидетельствует о том, что она действовала именно с намерением исполнить эти обязательства, что исключает мнимый характер такой сделки.
Представитель ответчика АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) Ерастова О.Н., действующая на основании доверенности от Дата 7 в судебном заседании исковые требования не признала, по аналогичным основаниям. Более того, заявила о применении исковой давности, указала, что Дата 1 заключен договор купли-продажи спорной квартиры, акт приема-передачи, в котором указано, что расчет произведен полностью. Также имеется расписка истца о получении 200000 руб. Исковое заявление направлено с суд с пропуском исковой давности, так как ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, просит в иске отказать.
Третье лицо – П.О.В. в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просит дело рассмотреть в его отсутствие.
Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся ответчиков, третьих лиц.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела в судебном заседании, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с положениями ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Защита гражданских прав, согласно ст. 12 ГК РФ осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка признается недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ч.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Истец в обоснование заявленных требований ссылается на ст. 170 ГК РФ, считает, что договор купли-продажи является ничтожным вследствие мнимости сделки.
Согласно ч.1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделки, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Юридический состав мнимой сделки включает в себя совершение сторонами сделки лишь для вида, без намерения исполнить ее впоследствии; стороны преследуют иные цели, нежели предусмотренные договором.
Из материалов дела усматривается, что Дата 1 между Ивановой Е.В. и Никитенко Е.В. заключен договор купли-продажи Адрес в г.Магнитогорске. Стороны в договоре определили стоимость квартиры в 1600000 руб.
Данная квартира принадлежала истице на основании договора купли-продажи от Дата 9 зарегистрированном в едином государственном реестре прав (п. 1.2 договора).
В пункте 2.1 договора указано, что продавец проинформирован о том, что данная квартира приобретается покупателем за счет собственных средств и средств, предоставленных ЗАО «Уралрегионипотека», согласно договору займа от Дата 1
Из договора займа от Дата 1 заключенного между ЗАО «Уралрегиоипотека» и Никитенко Е.В., П.О.В. следует, что заемщикам предоставлен заем в размере 1400000 руб. сроком 180 месяцев для целевого использования, а именно приобретения спорной квартиры.
Обеспечением обязательств заемщиком, согласно п. 1.4.1 договора займа является ипотека в силу закона указанной квартиры.
Определяя порядок расчетов по договору купли-продажи, стороны Иванова Е.В. и Никитенко (Пикалова) Е.В. определили, что аванс в размере 200000 руб. выплачивается покупателем продавцу в день подписания договора (п. 3.1.2 договора). Окончательный расчет, в соответствии с п. 3.1.3 в размере 1400000 руб. производится после подачи заявления на государственную регистрацию настоящего договора и перехода права собственности в течение двух банковских дней, путем перечисления указанной суммы на лицевой счет продавца.
Истица не оспаривает, что денежные средства в размере 200000 руб. ею были получены в день подписания договора Дата 1 что также подтверждается распиской в получении денежных средств от Дата 1. Однако оставшуюся сумму в размере 1400000 руб. она не получила до настоящего времени.
Из акта приема-передачи спорной квартиры от Дата 1. следует, что квартира передана покупателю в состоянии, отвечающем санитарным и техническим нормам и требованиям. Покупатель произвел полную оплату стоимости квартиры в размере 1600000 руб. продавцу.
Данный акт подписан сторонами, в судебном заседании истица не оспаривала составление акта приема-передачи квартиры.
В соответствии с положениями ст. 130 ГК РФ).
В силу ст. 434 ГК РФ).
Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Целью заключения договора купли-продажи является возникновение права собственности на недвижимое имущество, а правовым последствием – переход права собственности на указанное имущество от продавца к покупателю, при этом такой переход подлежит государственной регистрации.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежи государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Договор купли-продажи спорной квартиры от Дата 1. прошел государственную регистрацию Дата 3 при этом, в пользу ЗАО «Уралрегионипотека» с Дата 3 зарегистрирована ипотека в силу закона на 180 месяцев, что подтверждается Выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от Дата 4
Из представленной закладной на Адрес в г.Магнитогорске следует, что первоначальным залогодержателем являлось ЗАО «Уралрегионипотека», в настоящее время права по закладной переданы АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО).
Ввиду того, что заемщиками Никитенко Е.В. и П.О.В. ненадлежащим образом исполнялись обязательства по возврату суммы займа, Дата 8 Правобережным районным судом г.Магнитогорска, вынесено решение о взыскании солидарно с заемщиков суммы долга по договору займа, всего 1807081,67 руб., также обращено взыскание на предмет ипотеки – спорную квартиру.
Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемая сделка была направлена на установление правоотношений сторон по совершению договора купли-продажи объекта недвижимости и возникновению у Никитенко (Пикаловой) Е.В. права собственности на указанное имущество. При этом, стороны не только имели намерение создать соответствующие правовые последствия, но и совершили для этого необходимые действия, а именно истица передала ответчице квартиру, стороны совместно обратились в регистрирующий орган с целью государственной регистрации перехода права собственности. Правовые последствия заключения договора от Дата 1 наступили. У Никитенко (Пикаловой) Е.В. возникло право собственности на квартиру, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке Дата 3
Доводы истицы о том, что ответчица никогда не вселялась в спорное жилое помещение, не выселяла ее (истицу) и членов ее семьи из данного жилого помещения, не несла бремя содержания данного имущества, не могут свидетельствовать о мнимости сделки, поскольку в силу ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Кроме того, ответчица, инициировав в 2009г. процедуру банкротства, указывала в составе своего имущества спорную квартиру, что свидетельствует об отношении ответчицы к спорной квартире как к собственной и мнимость в данном случае неприменима.
Ссылка представителя истца на то, что при возникновении ипотеки нарушены нормы закона, не соблюдено правило о целевом использовании займа, противоречит представленным выше доказательствам.
Совокупность имеющихся в деле доказательств достоверно свидетельствует о том, что при заключении договора купли-продажи волеизъявление истца было направлено на возмездное отчуждение, принадлежащего ему имущества. У сторон не возникло разногласий по предмету и условиям договора, имело место реальная направленность воли сторон по данному договору на достижение правовых последствий, ему соответствующих.
Истица считающая, что ее право нарушено ввиду того, что ответчиком не был в полном объеме произведен расчет за проданную ею квартиру, вправе требовать в судебном порядке полной оплаты, переданного ответчику товара.
Более того, представителем ответчика заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.
В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, исчисляемых с момента исполнения сделки.
Сделка зарегистрирована в УФРС по Челябинской области Дата 3 истец обратился в Правобережный районный суд г.Магнитогорска Дата 6 о чем свидетельствует входящий штамп суда на исковом заявлении, то есть по истечении трехлетнего срока, с момента исполнения сделки.
Ссылка представителя истца на ст. 208 ГК РФ, согласно которой исковая давность не распространяется, в том числе на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, основана не неверном толковании закона. Данная норма закона к возникшим правоотношениям применению не подлежит.
Более того, согласно п. 4.2.2 договора купли-продажи, продавец имеет право удерживать продаваемую квартиру от передаче покупателю во владение до ее полной оплаты. Однако продавец данным правом не воспользовалась, что подтверждается актом м приема-передачи квартиры от Дата 1
При таких обстоятельства, а также принимая во внимание, что пропуск срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, в силу ч.2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием к отказу в иске, в удовлетворении заявленных требований истцу следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Ивановой Елены Васильевны к Никитенко (Пикаловой) Елене Владимировне, ЗАО «Уралрегионипотека», АБ «ГПБ-Ипотека» (ОАО) о признании сделки купли-продажи квартиры, расположенной по Адрес в г.Магнитогорске от Дата 1 недействительной, применении последствий недействительности сделки, отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней.
Председательствующий: