Дело № 2-621/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Дата
Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:
Председательствующего Белик С.В.
при секретаре Белоноговой Л.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Азова А.Г. к ООО «Управляющая жилищно-эксплуатационная компания «Западный–2» о признании недействительной части сделки, применении последствий недействительности части сделки,
УСТАНОВИЛ:
Азов А.Г. обратился в суд с иском к ООО «Управляющая жилищно-эксплуатационная компания «Западный–2» о признании недействительным договора №... от Дата 3 управления индивидуальными жилыми домами жилого района «Западный-2» XXI квартал, заключенного между ним и ООО «Управляющая жилищно-эксплуатационная компания «Западный-2» в части: подпункты 2.1, 2.1.1, 2.1.2 за исключением фразы «Оказание коммунальных услуг», 2.1.3-2.1.7, 2.1.9, 3.1.1-3.1.3, 3.1.7, 3.1.10-3.1.12, пункт 3.2, подпункты 3.3.1, 3.3.2, 3.4.1, 4.1.1, абз. 2-6 подпункта 4.1.2, подпункт 4.1.3, пункт 4.4, приложения № 1, применении последствий недействительности сделки, взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере 18455руб. 59коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6537руб. 85коп., судебных расходов, ссылаясь на то, что перечисленные условия договора не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно, ст. 154 ЖК РФ, определяющей исчерпывающий перечень расходов собственников домов, имущество общего пользование, перечисленное в приложении к договору, не входит в состав имущества жилого дома истца, и, следовательно, истец не обязан нести расходы по его содержанию. Пункты 3.2.3, 4.2.2 договора противоречат положениям Правил оказания коммунальных услуг, регламентирующих основания для приостановления оказания коммунальных услуг.
В судебном заседании истец Азов А.Г., его представитель Кострюков В.И. исковые требования поддержали, дали пояснения, изложенные в иске.
Ответчик ООО «Управляющая жилищно-эксплуатационная компания «Западный – 2» извещен судом по месту регистрации юридического лица, судебная повестка возвращена в суд с отметкой «организация не разыскана». В связи с отсутствием иных сведений о месте нахождения ответчика, он считается извещенным надлежащим образом.
В судебное заседание третье лицо Азова О.А. не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель третьего лица ООО «Управляющая жилищно-эксплуатационная компания «Западный» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В письменном отзыве по делу возражал против удовлетворения иска.
Заслушав истца и его представителя, исследовав все материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска.
Как установлено в судебном заседании, истец Азов А.Г. и третье лицо Азова О.А. являются сособственниками жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Адрес, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права от Дата 1., Дата 2
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Дата 3 между истцом и ответчиком был заключен договор №... управления индивидуальными жилыми домами жилого района «Западный-2» XXI квартал.
Приложением № 1 к договору от Дата 3 установлен перечень имущества общего пользования, к которому относятся подъездные дороги общего назначения, ограждающие конструкции, контрольно-пропускной пункт, также системы газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и канализация.
Договор управления индивидуальными жилыми домами жилого района «Западный-2» XXI квартал №... от Дата 3 в разделе 1 определяет понятия, используемые в данном договоре:
- «Собственником» (второй стороной договора) по данному договору является физическое или юридическое лицо, владеющее на правах собственности земельным участком в установленных границах и расположенным на нем индивидуальным жилым домом, имеющее право пользования имуществом общего пользования.
- «Имущество» - внешние и внутриплощадочные инженерные сети электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, а также ограждения, дороги общего пользования жилого района «Западный – 2» XXI квартала.
Согласно договору доверительного управления от Дата 4, заключенного между ООО «УЖЭК «Западный -2» и ООО «ЖСК ***» внешние и внутриплощадочные инженерные сети электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, наружное освещение, а также ограждения, дороги общего пользования жилого района «Западный – 2» находятся в собственности ООО «ЖСК ***», который до настоящего времени является застройщиком жилого района «Западный-2».
Истцом не отрицается факт использования вышеперечисленного имущества, поскольку это необходимо для жизнеобеспечения его жилого дома. Отсутствие отдельного письменного договора на использование имущества общего пользования не влечет за собой отсутствие у пользователя обязанности внесению платы за его использование.
По условиям оспариваемого договора собственник передает, а Управляющая компания принимает на себя полномочия по управлению индивидуальными жилыми домами жилого района «Западный-2» XXI квартал, а именно:
- организует учет, содержание, текущий и капитальный ремонт «имущества» жилого района Западный-2,
- планирует необходимые расходы по содержанию, текущему и капитальному ремонту «имущества»,
- выполняет работы и оказывает коммунальные услуги, услуги по содержанию, текущему и капитальному ремонту «имущества»,
- обеспечивает организацию начисления, сбора, распределения и перерасчета платежей собственника за содержание, текущий и капитальный ремонт «имущества» жилого района Западный-2, и др.
Истец просит признать недействительными положения договора, направленные на возложение на истца обязанности по содержанию, текущему и капитальному ремонту имущества, которое не является общим имуществом собственника жилого дома.
В силу ч.1 ст. 2 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
В соответствии со ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.
Жилищный кодекс РФ не регулирует отношения собственников индивидуальных жилых домов и собственников имущества общего пользования по использованию данного имущества и несения расходов за его содержание.
В связи с этим, ссылка истца на ст. 154 ЖК РФ, устанавливающую расходы собственника жилого дома об оплате жилья и коммунальных услуг, не является основанием для признания оспариваемых истцом условий договора недействительными.
Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ (с изменениями) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" установлены следующие понятия:
- дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля);
- имущество общего пользования - имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и тому подобное).
Данным законом определен порядок внесения платежей за пользование объектами инфраструктуры.
Поскольку в жилищном законодательстве отсутствуют нормы, регулирующие порядок использования имущества общего пользования, то суд полагает, что при регулировании данных правоотношений возможно применение аналогии закона.
Учитывая, что имущество общего пользования, определенное в договоре управления индивидуальными жилыми домами жилого района «Западный-2» XXI квартал №... от Дата 3, также предназначено для обеспечения в пределах территории жилого района «Западный-2» потребностей собственников индивидуальных жилых домов в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и тому подобное), то отношения, возникшие из данного договора между истцом и доверительным управляющим имущества общего пользования «ООО «УЖЭК «Западный-2», подлежат регулированию не только нормами жилищного кодекса, но и нормами гражданского законодательства.
Поскольку жилые дома поселка «***» Западный-2 в г.Магнитогорске объединены между собой едиными системами водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и истец получает коммунальные услуги через указанное имущество, то он обязан нести расходы по содержанию указанных систем.
Наличие между истцом и энергоснабжающими организациями договоров на предоставление ресурсов (на что ссылался истец в судебном заседании) не освобождает его от обязанности нести расходы на содержание сетей, к которым непосредственно подключено его домовладение и через которое он получает соответствующие ресурсы.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Суд не находит оснований для признания оспариваемых пунктов договора и приложения к договору, в котором указывается перечень имущества общего пользования, недействительными по основаниям несоответствия требованиям жилищного законодательства, за исключением п. 3.2.3 договора.
Согласно п. 3.2.3 оспариваемого договора управляющая компания имеет право прекращать подачу в жилом доме собственника электроэнергии, воды газ, в случае:
- не внесения собственником платы за содержание, текущее обслуживание, капитальный ремонт имущества, коммунальные и прочие услуги в установленные настоящим договором сроки,
- самостоятельного присоединения токоприемников помимо счетчиков или нарушения схем учета электроэнергии,
- препятствия допуска уполномоченного лица УЖЭК «Западный-2» к электроустановкам собственника или приборам учета,
- повреждения расчетных приборов учета по вине собственника (срыв пломбы, умышленное повреждение защитного стекла и т.д.) изменения схемы включения или безучетного потребления электроэнергии, воды, газа.
Суд считает, что условия данного пункта договора противоречат ст. 546 ГК РФ и разделу 10 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (ред. от 29.07.2010 года), в связи с чем, подлежат признанию недействительными.
Доводы истца в части того, что расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт имущества общего пользования (внешние сети энергоснабжения, дороги и др.) должны быть возложены на муниципальное образование, не могут быть приняты судом в качестве основания для признания оспариваемых условий договора недействительными, поскольку данное имущество до настоящего времени не передано застройщиком в муниципальную собственность, доказательств обратного не представлено.
Поскольку нет оснований для удовлетворения основных требований о признании недействительным договора в части (за исключением п.3.2.3), нет оснований для взыскания требуемых истцом денежных сумм, уплаченных им на основании вышеуказанного договора.
С учетом размера удовлетворенных судом исковых требований, в силу ст.98 ГПК РФ, в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату госпошлины в сумме 200руб.
В соответствии со ст.100 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 2500руб., исходя из требований разумности, с учетом того, что иск удовлетворен частично.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -
Р Е Ш И Л:
Иск удовлетворить частично.
Признать недействительным п. 3.2.3 договора управления индивидуальными жилыми домами жилого района «Западный-2» XXI квартал №... от Дата 3.
Взыскать с ООО «Управляющая жилищно-эксплуатационная компания «Западный – 2» в пользу Азова А.Г. расходы на оплату услуг представителя в сумме 2500руб., в счет возврата госпошлины 200руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Правобережный районный суд г.Магнитогорска в течение 10 дней.
Председательствующий: Белик С.В.