Дело № 2- 9 /2011 г.
Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации
Дата
Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе: председательствующего Хибаковой Л.В.,
при секретаре Патрикеевой А.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Сбербанк России» Магнитогорское отделение № 1693 к Савельеву А.А., Савельевой И.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество и встречным исковым требованиям Савельевой И.В. к открытому акционерному обществу «Сбербанк России» Магнитогорское отделение № 1693 о расторжении договора поручительства
УСТАНОВИЛ:
Открытое акционерное общество «Сбербанк России» Магнитогорское отделение № 1693 (далее по тексту ОАО «Сбербанк России») обратилось в суд с иском к Савельеву А.А., Савельевой И.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование иска, ссылаясь на то, что Дата 5 между истцом и ответчиком Савельевым А.А. был заключен кредитный договор №..., в соответствии с которым ответчиком был получен кредит, «на недвижимость» в размере 24500000 рублей, под 12,5 % годовых, на срок по Дата 6. В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита и уплаты процентов, заемщиком представлено поручительство Савельевой И.В. и передал в залог недвижимое имущество - индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу Адрес, принадлежащий ему на праве собственности. В настоящее время в результате ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору заемщиком Савельевым А.А., график платежей нарушен. Задолженность по кредитному договору по состоянию на Дата 2 за ответчиком Савельевым А.А. числится в сумме 28801052 (двадцать восемь миллионов восемьсот одна тысяча пятьдесят два) руб. 19 коп., в том числе состоящую из просроченной ссудной задолженности в сумме 209571,70 руб., срочной ссудной задолженности 23262123,00 рублей, просроченных процентов за кредит 4191919,65 рублей, срочных процентов за кредит 334839,62 рублей, задолженность по неустойке 802598,22 рублей. Обращаясь в суд истец просит взыскать досрочно солидарно с ответчиков (заемщика и его поручителя), образовавшуюся задолженность, обратить взыскание на заложенное имущество принадлежащее Савельеву А.А. на праве собственности жилой дом, а также неразрывно связанное с ним имущество земельный участок и неотделимые улучшения, определив способ реализации с публичных торгов и установив первоначальную продажную стоимость согласно представленного отчета – заключения. Отнести за счет ответчиков судебные расходы связанные с оплатой государственной пошлины в размере 60000 рублей, и расходы на проведение оценки в размере 10000 рублей.
Савельева И.В. предъявила встречный иск к открытому акционерному обществу «Сбербанк России» Магнитогорское отделение № 1693 о расторжении договора поручительства, в обоснование иска ссылаясь на то, что Дата 5 Савельевым А.А. был заключен кредитный договор №..., в соответствии с которым получен кредит, в размере 24500000 рублей, под 12,5 % годовых, на срок по Дата 6. В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита и уплаты процентов, Савельевым А.А. представлено её поручительство. Дата 5 с ней был заключен договор поручительства. В соответствии со ст. 3, п.п. 2.2,5.3.2, 5.3.3 кредитного договора от Дата 5 кредитор открыл заемщику Савельеву А.А. ссудный счет, выдача кредита производится единовременно по заявлению заемщика наличными деньгами после, надлежащего оформления договоров обеспечения исполнения обязательств по договору, подтверждения факта оплаты заемщиком части стоимости объекта недвижимости и/или наличия у него собственных средств в размере 5086994,6 рублей, предоставления кредитору документов, свидетельствующих о внесении собственных средств в счет предварительной оплаты объектов недвижимости, оформления срочного обязательства. Заемщик в свою очередь обязуется использовать кредит на цели, указанные в п.1.1. договора(кредит на недвижимость) и предоставить кредитору в течении 36 месяцев с даты выдачи кредита, но не позднее 3 месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность Заемщика, документ подтверждающий право собственности заемщика на построенный объект недвижимости. Заемщик обязан застраховать в страховой компании в пользу кредитора имущество, передаваемое в залог от риска утраты, гибели на сумму 25347000 рублей. Заемщик Савельев А.А. не выполнил возложенных на него обязательств, не подтвержден факт оплаты заемщиком части стоимости объекта недвижимости, кредит использован не по целевому назначению, не представлено кредитору свидетельства о праве собственности заемщика на построенный объект недвижимости. Кроме того, стоимость объекта недвижимости, который был заложен в качестве способа обеспечения обязательств по кредитному договору, при выдаче кредита была явно завышена, что свидетельствует из представленных отчетов о рыночной стоимости. Таким образом, она полагает, что в результате нарушений условий выдачи кредита и его использования изменились условия основного обязательства, ответственность поручителя Савельевой И.В. перед кредитором увеличилась, при этом согласия поручителя на такое увеличение ответственности получено не было. Договор поручительства от Дата 5 не содержит прямо выраженного согласия поручителя отвечать в соответствии с измененными условиями основного договора, что применительно к требованиям п. 1 ст. 367 ГК РФ. Истец Савельева И.В. просит расторгнуть договор поручительства №... от Дата 5.
Представитель истца ОАО «Сбербанк России» ( представитель ответчика по встречному иску) - Пономарева О.Г., действующая на основании доверенности (т.1 л.д. 86), в судебном заседании исковые требования поддержала, просит взыскать с ответчиков солидарно задолженность по кредитному договору, отнести за счет ответчиков расходы по оплате государственной пошлины; обратить взыскание на заложенное имущество принадлежащее Савельеву А.А. на праве собственности жилой дом, а также неразрывно связанное с ним имущество земельный участок и неотделимые улучшения, определив способ реализации с публичных торгов и установив первоначальную продажную стоимость согласно представленного отчета – заключения. Встречные исковые требования не признала, представив письменный отзыв.
Ответчик ( третье лицо по встречному иску) Савельев А.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела по существу был извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика (третьего лица) - адвокат Жаркова К.И., действующая на основании ордера №... от Дата 3., и доверенности от Дата 10., (т.1 л.д. 139-140) в судебном заседании исковые требования ОАО «Сбербанк России» признала частично, ссылаясь на то, что её доверитель не оспаривает размер задолженности, но просит максимально снизить неустойку в связи с трудным финансовым положением, при определении размера первоначальной продажной стоимости принять во внимание предоставленный им отчет. Разрешение встречного иска оставила на усмотрение суда, ссылаясь на то, что её доверитель по данным требованиям указал, что «ему все равно».
Ответчик (истец по встречному иску) Савельева И.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела по существу была извещена надлежащим образом. В предыдущем судебном заседании исковые требования по первоначальному иску не признала, настаивая на удовлетворении своего встречного иска о расторжении договора поручительства.
Заслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела в судебном заседании, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В силу ч. 2 ст. 811 ГК РФ в случаях, когда условиями кредитного договора предусмотрено возвращение кредита по частям, нарушение заемщиком срока возврата очередной суммы кредита дает право кредитору потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита и установленных процентов.
Судом установлено, что Дата 5 между истцом и заемщиком Савельевым А.А. был заключен кредитный договор №... (т. 1 л.д. 17- 21), по которому заемщик Савельев А.А. получил кредит в сумме 24500 000 рублей с взиманием 12,5 % годовых на срок по Дата 5 на индивидуальное строительство объекта недвижимости
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, в силу ст. 310 ГК РФ.
Свои обязательства по выдаче кредита, истец исполнил, выдав заемщику Савельеву А.А. денежные средства в сумме 24 500 000 рублей, что подтверждается расходным кассовым ордером от Дата 11 (т.1 л.д. 32)
В соответствии с п. п. 4.1- 4.4 п.4 кредитного договора №... от Дата 5 Савельев А.А. должен был погашать полученный кредит ежемесячно равными долями, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем получения кредита не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным, и одновременно с погашением кредита производить уплату процентов за пользование кредитом, а в случае несвоевременного внесения платежа уплачивать неустойку в размере двукратной процентной ставки по кредитному договору с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).
График платежей заемщиком Савельевым А.А. был нарушен, что подтверждается выписками из лицевого счета заемщика, справкой-расчетом задолженности по состоянию на Дата 2. (т. 1 л.д. 9-12, 122-124).
Просроченная задолженность по кредитному договору в соответствии с его условиями по состоянию на Дата 2, как видно из расчетов истца составляет 28801052 (двадцать восемь миллионов восемьсот одна тысяча пятьдесят два) руб. 19 коп., в том числе состоящую из :
просроченной ссудной задолженности в сумме 209571,70 руб.,
срочной ссудной задолженности 23262123,00 рублей,
просроченных процентов за кредит 4191919,65 рублей,
срочных процентов за кредит 334839,62 рублей,
задолженность по неустойке 802598,22 рублей.
Расчет задолженности ответчиками не оспорен, соответствует условиям кредитного договора, в связи с чем суд считает возможным согласится с истцом, поскольку учитывая приоритет соглашения сторон кредитного договора в части установления последствий нарушения заемщиком условий сделки, начисление неустойки по пеням за неисполнение обязательств по возврату суммы кредита не вызывает сомнений в их законности (п. 4 ст. 421 и п. 1 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, что суд считает, что взыскание неустойки в соответствии с п. 4 кредитного договора, т.е. финансовых санкций гражданско-правового характера, порядок наложения которых определен соглашением сторон кредитного договора (вследствие ненадлежащего исполнения обязательств заемщика), не может смешиваться с основными платежами, периодичность и размер которых определен договором.
Ходатайство представителя ответчика Савельева А.А. об уменьшении размера неустойки, суд считает возможным отклонить.
В силу ч. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Уменьшение размера неустойки является правом, но не обязанностью суда, и применяется им, в случае, если он сочтет размер предъявленной к взысканию неустойки не соответствующей последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления кредитором своим правом на свободное определение размера неустойки.
Учитывая, что ответчик – заемщик Савельев А.А. более одного года, не производит платежи по возврату суммы кредита и процентов за его пользование, сумма просроченной ссудной задолженности составляет 209571,70 руб., сумма просроченных процентов за кредит составляет 4191919,65 рублей, неустойка в размере 802598,22 рублей, соразмерна нарушенным обязательствам.
В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита и уплаты процентов за пользование им заемщик Савельев А.А. представил поручительство Савельевой И.В., договор поручительства №... от Дата 5 ( т. 1 л.д. 22-23)
В соответствии с договором поручительства №... от Дата 5, заключенным с Савельевой И.В., поручитель отвечает перед Сбербанком России за выполнение заемщиком Савельевым А.А. условий кредитного договора №... от Дата 5 солидарно, в том же объеме, как и заемщик, включая оплату процентов за пользование кредитом и неустойки, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других расходов Сбербанка России, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору заемщиком.
Суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований Савельевой И.В. о расторжении договора поручительства, по следующим основаниям:
Согласно ч. 1, 2 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
Часть 3 ст. 420 ГК РФ определяет, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно кредитному договору №..., заключенному Дата 5 между акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации и гр. Савельевым А.А. последний получил кредит на сумму 24500000 рублей, сроком до Дата 6 под 12.5 % годовых. Кредит предоставлен на индивидуальное строительство объекта недвижимости. Обеспечением обязательств заемщика является поручительство Савельевой Ирины Валерьевны и залог (ипотека) объекта недвижимости.
Согласно договору ипотеки №... от Дата 5 предметом залога является индивидуальный жилой дом, расположенный в Адрес. Предмет залога оценен сторонами в 25347000 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
На основании ст. 362 ГК РФ Договор поручительства должен быть совершен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора поручительства.
Часть 1 ст. 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из договора поручительства к кредитному договору №... от Дата 5, заключенному между открытым акционерным обществом СБ РФ и Савельевой И.В. (именуемой «поручитель») следует, что в силу настоящего договора Поручитель обязуется солидарно и в полном объеме отвечать перед Банком за исполнение заемщиком Савельевым А.А. обязательств по кредитному договору №... от Дата 5
Из пояснений Савельевой И.В. следует, что на момент заключения договора поручительства она состояла в зарегистрированном браке с Савельевым А.А. и полностью ему доверяла.
Из свидетельств о рождении детей видно, что Савельев А.А. и Савельева И.В. имеют двух дочерей соответственно <данные изъяты> года рождения и <данные изъяты> года рождения.
Из объяснений Савельевой И.В. следует, что она добровольно дала свое согласие Савельеву А.А., выступить его поручителем, при получении Савельевым А.А. денежного займа (кредита).
Договор поручительства составлен в письменной форме, подписан представителем банка и истцом Савельевой И.В.
Следовательно, требования ст. 420-422, 432, 361-362 ГК РФ соблюдены.
Основаниями своих требований истец Савельева И.В. указывает ст. 451, 367 ГК РФ.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с ч. 1 ст. 367 ГК РФ поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также в случае изменения этого обязательства, влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, без согласия последнего.
Свои требования о расторжении договора поручительства Савельева И.В. мотивирует тем, что имеет место увеличение её ответственности как поручителя, согласия на которое она не давала, поскольку в нарушение условий кредитного договора Банк предоставил заемщику кредитные средства без надлежащего оформления договора ипотеки, Банк не требовал исполнения заемщиком Савельевым А.А. обязательств по возобновлению договора страхования объекта залога, проверку целевого использования кредита не проводил, заемщиков банку документы подтверждающие право собственности на объект недвижимости не представлен. Стоимость залогового имущества, была явно завышена, а банк этого не проверил. Нецелевое использование полученного кредита повлекло наступление неблагоприятных последствий для нее как поручителя.
Доводы Савельевой И.В. о том, что нецелевое использование кредита заемщиком является основанием для прекращения поручительства, основаны на неправильном толковании норм права.
Нецелевое использование заемщиком кредитных средств не является изменением условий договора, а является нарушением заемщиком обязательств по кредиту.
Доводы Савельевой И.В. в части нарушений условий выдачи кредита заемщику Савельеву А.А., голословны и опровергаются представленными кредитором письменными доказательствами.
Доводы Савельевой И.В. о том, что Банк при выдаче кредита, принял залоговое имущество, залоговая стоимость которого была явно завышена, не соответствовала рыночной стоимости, не могут являться основанием для прекращения поручительства
Поручительство как способ обеспечения исполнения обязательств устанавливается, прежде всего, в интересах кредитора и обязательство поручителя перед кредитором рассматривается законодателем как форма ответственности поручителя на случай неисполнения должником обеспечиваемого обязательства. Следовательно, поручитель должен нести негативные последствия неисполнения заемщиком обязательства по кредитному договору.
Подписав договор поручительства №... от Дата 5., стороны тем самым достигли соглашения по всем его существенным условиям. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что Савельева И.В., совершив указанные действия, приняла на себя полную солидарную ответственность за исполнение Савельевым А.А. обязательств по кредитному договору №... от Дата 5., в том числе и погашение основного долга, уплату процентов за пользование кредитом, неустойки, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других расходов кредитора (п.2.1 договора поручительства).
Возможность расторжения кредитного договора по требованию одной из сторон в судебном порядке предусмотренная ст.451 ГК РФ. Поскольку, заключая договор поручительства, истец принял на себя обязанность отвечать перед кредитором по обязательствам заемщика, то, действуя добросовестно и осмотрительно, он как поручитель должен был и мог разумно предвидеть риски наступление неблагоприятных обстоятельств.
Суд считает что истцом также не доказано наличие того обстоятельства, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, предусмотренное законодателем как одно из обязательных условий для расторжения договора, правовая природа института поручительства в целом и существо данного договора в частности непосредственно заключается в обязанности поручителя настии ответственность за нарушение обязательства должником, т.е. из существа договора вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, поэтому доводы истца на то, что на ней не лежит риск изменения обстоятельств, судом приняты быть не могут.
Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, суд полагает, что оснований для расторжения договора поручительства, не имеется.
Таким образом, в удовлетворении встречных исковых требований Савельевой И.В., следует отказать.
На основании ч.1, 2 ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
Принимая во внимание, что ответчик - заемщик Савельев А.А. ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по погашению кредита и процентов за пользование кредитом, суд считает, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, и с ответчиков заемщика Савельева А.А. и его поручителя Савельевой И.В. подлежит взысканию в солидарном порядке задолженность по кредитному договору в сумме 28801052,19 рублей.
Часть 1 ст. 348 ГК РФ предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обеспеченных залогом обязательств по кредитному договору для удовлетворения требований Залогодержателя заложенное имущество может быть обращено к взысканию.
Из договора ипотеки №... от Дата 5., видно, что залогодатель Савельев А.А. передал залогодержателю (являющемуся Кредитором) в обеспечение своих обязательств по кредитному договору №... от Дата 5., принадлежащее ему имущество – жилое строение индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу Адрес (т.1 л.д. 24-31)
Частью 1 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
На основании ч. 1 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Частью 3 ст. 350 ГК РФ предусмотрено, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от Дата 8 Савельев А.А. является собственником жилого строения индивидуальный жилой дом, 2-х этажный, общей площадью 139,7 кв.м., расположенный по адресу Адрес Имеется ограничение права ипотека в силу закона (т.2 л.д. 250)
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от Дата 13 Савельев А.А. является собственником земельного участка площалью 1410 кв.м. по адресу Адрес Ограничений права не зарегистрировано. (т.2 л.д. 251)
П. 5 ст. 1 Земельного Кодекса РФ, основным принципом земельного законодательства указывает следующее, - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
В соответствии с ч. 1 ст. 340 ГК РФ права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором.
С учетом положений ст. 133,135, 340 ГК РФ и ст.1 ЗК РФ земельный участок и неотделимые улучшения земельного участка, следуют судьбе жилого дома, являющегося предметом залога, т.е. подлежат обращению к взысканию.
Судом установлено, что заемщиком Савельевым А.А. нарушены обязательства по кредитному договору, что дает право истцу досрочно взыскать сумму задолженности и обратить взыскание на предмет залога жилой дом, а также на имущество не являющееся предметом залога, но неразрывно связанное с ним земельный участок, улучшения произведенные на нем.
Истцом была проведена независимая оценка стоимости заложенного имущества.
Согласно отчету №... проведенного оценщиком К.Ю.Н., ООО «ФИО5***1» по состоянию на Дата 10 следует, что рыночная стоимость объекта оценки - жилого дома, по адресу Адрес составляет 4853000 рублей. (т.1 л.д. 153-262), учетом уточненного отчета рыночная стоимость объекта оценки - составляет 6279000 рублей, в том числе - индивидуального жилого дома площадью 174,6 кв.м. – 2811 000 рублей; земельного участка общей площадью 1410 кв.м. – 1726 000 рублей; неотделимых улучшений земельного участка ( бани, гаража, забора, ворот ) 1742000 рублей (т. 2 л.д.140-249)
Ответчиком Савельевым А.А. в суд представлен отчет, рыночной стоимости недвижимости, составленный ООО «***» по состоянию на Дата 1 согласно которого следует, что рыночная стоимость объекта оценки - составляет 35640000 рублей, в том числе - индивидуального жилого дома площадью 175,9 кв.м. – 25816000 рублей; земельного участка общей площадью 1410 кв.м. – 1654 000 рублей; неотделимых улучшений земельного участка ( бани, гаража, забора, ворот ) 8170 000 рублей (т. 2 л.д. 9-77)
В судебном заседании судом было предложено сторонам принять согласованное решение об определении начальной продажной стоимости недвижимого имущества. Стороны к единому мнению не пришли, представитель истца заявил ходатайство о проведении экспертизы. Эксперт оценщик, предложен ответчиком, выбран судом с согласия истца.
Из заключения ООО «***» следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости на день оценки Дата 4 расположенных по адресу Адрес составляет :
- индивидуального жилого дома площадью 139,7 кв.м. – 5075600 рублей;
-земельного участка общей площадью 1410 кв.м. – 1580000 рублей;
- бани 833624 рублей;
- гаража 403813 рублей;
-забора 473465 рублей;
-ворот 40500 рублей. (т. 3 л.д. -)
Суд считает возможным принять за основу при установлении начальной продажной цены заложенного имущества с которой начинаются торги, заключение - отчет по определению рыночной стоимости недвижимости, составленный ООО «***», так как он отвечает требованием ч. 2 ст. 86 ГПК РФ а именно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, информация, изложенная в нем включает описание объекта недвижимости непосредственно осмотренного экспертом- оценщиком, содержит перечень методов используемых при оценке, выводы касающиеся стоимости жилого дома согласуются с отчетом проведенным оценщиком К.Ю.Н., ООО «ФИО5***1», а также с отчетом о рыночной стоимости жилого дома по состоянию на декабрь 2007 года, проведенный ООО «***» (т. 2 л.д. 120-139), и предоставленный ответчиком Савельевой И.В.
Отчет ООО «***», не содержит сведений о различиях с аналоговыми предметами оценки, которые имеют большую площадь, но меньшую стоимость, что позволяет сделать вывод о том, что он не отражает реальной рыночной стоимости объектов недвижимости.
Замечания представителя ответчика на заключение ООО «***», суд считает возможным отклонить.
Принимая во внимание, что ответчики – заемщик Савельев А.А. и его поручитель Савельева И.В. ненадлежащим образом исполняют свои обязательства, исковые требования истца подлежат удовлетворению.
На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчиков Савельева А.А., Савельевой И.В. в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска в суд государственная пошлина в размере 60000 рублей, уплаченная платежным поручением №... от Дата 14 (т.1 л.д. 7), №... от Дата 7 (т.1 л.д. 47) №... от Дата 2 ( т. 1 л.д. 120) и расходы связанные с оплатой услуг оценщика в размере 10 000 рублей, оплаченные платежным поручением №... от Дата 12 (т. 1 л.д. 152) и платежным поручением №... от Дата 9 (т. 3 л.д. -)
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать в солидарном порядке с Савельева А.А., Савельевой И.В. в пользу Открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Магнитогорского отделения № 1693, задолженность по кредитному договору №... от Дата 5 в размере 28801052 (двадцать восемь миллионов восемьсот одна тысяча пятьдесят два) руб. 19 коп., (состоящую из просроченной ссудной задолженности в сумме 209571,70 руб., срочной ссудной задолженности 23262123,00 рублей, просроченных процентов за кредит 4191919,65 рублей, срочных процентов за кредит 334839,62 рублей, задолженность по неустойке 802598,22 рублей)
Взыскать с Савельева А.А., Савельевой И.В. в пользу Открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Магнитогорского отделения № 1693, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 60000 рублей и расходы на проведение оценки имущества в размере 10000 рублей, всего на сумму 70000 рублей, в равных долях по 35000 рублей с каждого.
Обратить взыскание на недвижимое имущество - индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу Адрес установив начальную продажную цену заложенного имущества с которой начинаются торги, в размере 5075600 рублей
Обратить взыскание на недвижимое имущество - земельный участок, общей площадью 1410 кв.м. расположенный по адресу Адрес установив начальную продажную цену имущества с которой начинаются торги, в размере 1580600 рублей.
Обратить взыскание на недвижимое имущество - неотделимые улучшения земельного участка (бани, гаража, забора и ворот) расположенный по адресу Адрес установив начальную продажную цену имущества с которой начинаются торги, бани в размере 833624 рублей, гаража - 403813 рублей, забора - 473465 рублей, ворот - 40500 рублей.
В удовлетворении исковых требований Савельевой И.В. к открытому акционерному обществу «Сбербанк России» Магнитогорское отделение № 1693 о расторжении договора поручительства, отказать.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме, через Правобережный районный суд г. Магнитогорска.
Председательствующий (подпись)
Копия «верна» Судья: Л.В. Хибакова
Решение не вступило в законную силу.
Судья: Л.В. Хибакова