Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дата г. Магнитогорск

Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи В.И. Лебедева,

при секретаре Ю.В. Исаевой,

с участием Вейса В.Э., его представителя Корепанова Д.В., ИП Рубан О.Н., ее представителя Лазаревой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1064/2011 по иску Вейса В.Э. к ИП Рубан О.Н. и встречному иску ИП Рубан О.Н. к Вейсу В.Э. о взыскании сумм неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л:

Вейс В.Э. обратился в суд с иском к ИП Рубан О.Н., просил взыскать с ответчика в его пользу задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения №... от Дата 3 года задолженность по платежам за период с <данные изъяты> года по <данные изъяты> года в сумме <данные изъяты> тыс. руб.

Впоследствии истец неоднократно изменял исковые требования, в итоге, с учетом того, что договоры аренды не прошли государственной регистрации, просил взыскать с ответчика в его пользу <данные изъяты> руб., как неосновательное обогащение. При этом указал, что стоимость арендной платы нежилого помещения, расположенного по адресу: гор. Магнитогорск, ул. О.Н., общей площадью №... кВ.м., согласно отчетам, подготовленным ООО «***», в <данные изъяты> году составляла <данные изъяты> руб. за один квадратный метр в месяц; в <данные изъяты> году <данные изъяты> руб. за кв. метр; в <данные изъяты> году <данные изъяты> руб. за кв. метр. Ответчик пользовался указанным помещением №... месяцев - с Дата 3 года по Дата 5 года, соответственно сберег за его счет <данные изъяты> руб. В период пользования данным помещением ответчиком были совершены платежи на сумму <данные изъяты> руб. Таким образом, общая сумма неосновательного обогащения составила <данные изъяты> руб.

ИП Рубан О.Н. обратилась с встречным иском, просила взыскать с Вейса В.Э. в качестве неосновательного обогащения <данные изъяты> руб. При этом указала, что единственным согласованным размером арендной платы за пользование нежилым помещением являлся размер в <данные изъяты> тыс. руб. Однако Вейс В.Э. заявляет требования о взыскании арендной платы не только основываясь на договорах аренды, но и на акте сверки оплаты по арендной плате от Дата 3 года, согласно которому задолженность ИП Рубан О.Н. составляет <данные изъяты> руб. В силу ст. 307 ГК РФ акт сверки оплаты по арендной плате за <данные изъяты> года не может служить основанием для исполнения обязательства по измененным арендным платежам, так как обязательства возникают из договора. Соответственно полученные Вейсом В.Э. от ИП Рубан О.Н. денежные средства в период с <данные изъяты> года по <данные изъяты> года в сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается актом сверки оплаты по арендной плате за <данные изъяты> год, порождают со стороны Вейса В.Э. неосновательное обогащение.

В судебном заседании Вейс В.Э. на удовлетворении уточненных исковых требованиях настаивал, пояснив, что являясь собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: гор. Магнитогорск, ул. О.Н., в <данные изъяты> году он заключил с ИП Рубан О.Н. договор аренды данного помещения, по которому арендная плата составляла <данные изъяты> тыс. руб. в месяц. Дополнительным соглашением к данному договору, арендная плата дополнительно к сумме основного долга была установлена в <данные изъяты> тыс. руб. Рубан О.Н. хотела разделить платежи. Ему же было без разницы как получать денежные средства. По <данные изъяты> месяц <данные изъяты> года Рубан О.Н. оплачивала арендную плату в полном объеме и претензий к ней не было. В <данные изъяты> году договор аренды был заключен на тех же условиях. Было и дополнительное соглашение. В <данные изъяты> году был кризис и он пошел навстречу Рубан О.Н., снизил арендную плату. К <данные изъяты> году за Рубан О.Н. образовалась задолженность. Прежде чем подписать новый договор, они закрыли все суммы, подписали акт сверки, а с марта согласовали оплату по <данные изъяты> тыс. руб. Акт был составлен по состоянию на <данные изъяты> года. До этого он написал в адрес Рубан О.Н. претензионное письмо. Рубан О.Н. обещала погасить задолженность по акту сверки постепенно. В <данные изъяты> году, так как отношения не ладились, договор аренды был подписан с указанием размера оплаты в <данные изъяты> тыс. руб. До подписания договора купли-продажи помещения Рубан О.Н. обещала погасить все старые долги после оформления сделки, когда ей по договорам вернут денежные средства. После приобретения в собственность данного жилого помещения, Рубан О.Н. отказалась оплачивать задолженность за аренду помещения. В удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Представитель Вейса В.Э. – Корепанов Д.В., действующий на основании доверенности (л.д.16) поддержал позицию своего доверителя в полном объеме.

Ответчик по основному иску и истец по встречному – ИП Рубан О.Н. в судебном заседании участвовала, настаивала на своих исковых требованиях, пояснив, что договор аренды нежилого помещения по адресу: гор. Магнитогорск, Адрес 1 Вейс В.Э. заключил с ней, как с индивидуальным предпринимателем, Дата 1 года. Арендная плата была согласована в размере <данные изъяты> тыс. руб. в месяц. В начале <данные изъяты> года Вейс В.Э. решил повысить арендную плату на <данные изъяты> тыс. руб., она попросила заключить дополнительное соглашение, чтобы все было оформлено документально. В дополнительном соглашении нет дат, так как решение принято не было. Подписала она его без даты, с какого времени будет платить по нему, не говорила. Так как не могла оплачивать данную сумму, то обращалась с просьбой к Вейсу В.Э.. Он шел ей навстречу, денег не требовал. В <данные изъяты> <данные изъяты> года Вейс В.Э. поднял арендную плату до <данные изъяты> тыс. руб. Боясь потерять место, она в <данные изъяты>-<данные изъяты> <данные изъяты> года оплачивала по <данные изъяты> тыс. руб. Затем ВЕйс В.Э. снизил арендную плату до <данные изъяты> тыс. руб. В мае <данные изъяты> года она оплатила из своих сбережений последнюю сумму и деньги кончились. В <данные изъяты>-<данные изъяты> пришло претензионное письмо, Вейс В.Э. стал искать нового арендатора. Потом возник акт сверки, который она подписала, боясь потерять бизнес. Прежде чем подписать акт сверки советовалась с юристами, которые заверили, что ее подпись не повлечет каких-либо юридических последствий. В <данные изъяты> арендную плату она оплачивала по <данные изъяты> тыс. руб. в месяц. Вейс требовал оплаты по <данные изъяты> тыс. руб. В <данные изъяты> года Вейс В.Э. сообщил, что собирается продать данное помещение. Посоветовавшись с экономистами, она решила приобрести его. Договор аренды на <данные изъяты> год она готовила сама. Арендную плату в нем указала в <данные изъяты> тыс. руб. Вейс В.Э. подписал его, даже не читая. Договор этот был необходим для банка, где она брала кредит. Полагает, что задолженности перед Вейсом В.Э. не имеет, так как суду представлены все платежные документы по оплате арендной платы, согласно условиям договоров, в размере <данные изъяты> тыс. руб. в месяц. Просит удовлетворить требования по встречному иску.

Представитель Рубан О.Н. – Лазарева Е.А., действующая на основании доверенности (т.1 л.д.23) в судебном заседании участвовала, просила удовлетворить исковые требования Рубан О.Н. в полном объеме, отказав в удовлетворении требований по основному иску. При этом полностью подтвердила обоснование встречных исковых требований указанных в заявлении, а также позицию своего доверителя, пояснив, что в материалах дела имеются договоры аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: гор. Магнитогорск, ул. Адрес 1 Исполняя условия по данным договорам, стороны исходили из того, что они заключены, то есть они каждый раз при заключении договоров аренды выражали волю на установление арендной платы именно в сумме <данные изъяты> тыс. руб. В договоре аренды от Дата 4 года размер арендной платы в <данные изъяты> тыс. руб. установлен в связи с предъявлением данного договора в банк. Ответчица полностью оплатила арендную плату за весь период пользования спорным помещением. Основанием для подачи встречного искового заявления явился акт сверки оплаты по арендной плате от Дата 3 года, согласно которому ИП Рубан О.Н. сверх ежемесячно уплаченных ею сумм в размере <данные изъяты> тыс. руб. произвела оплату в размере <данные изъяты> тыс. руб. в <данные изъяты> и <данные изъяты> года; по <данные изъяты> тыс. руб. в <данные изъяты> и <данные изъяты> года и в <данные изъяты> года <данные изъяты> руб. В связи с тем, что устное установление размера арендной платы Вейсом В.Э. не порождает никаких юридических последствий и является ничтожным, полученные истцом от Рубан О.Н. денежные средства в размере <данные изъяты> руб. являются для Вейса В.Э. неосновательным обогащением.

Суд, заслушав стороны и их представителей, допросив свидетелей, исследовав представленные суду доказательства, полагает необходимым удовлетворить исковые требования по основному иску в части, а в удовлетворении встречных исковых требований отказать по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом, обязательным условием для применения норм об обязательствах, возникающих из неосновательного обогащения, является фактическое приобретение или сбережение имущества за счет другого лица.

В предмет доказывания по данному спору входит факт пользования ответчиком спорным помещением без правовых оснований и размер неосновательного обогащения.

В судебном заседании установлено, что Вейс В.Э. с <данные изъяты> года по <данные изъяты> являлся собственником нежилого помещения №... – офис, общей площадью №... кв.м., расположенного по адресу: гор. Магнитогорск, Адрес 1 (т.1 л.д.10).

Дата 1 года; Дата 2 года; Дата 3 года; Дата 4 года между Вейсом В.Э. и ИП Рубан О.Н. составлялись и подписывались договоры аренды вышеуказанного помещения, согласно которым (за исключением договора от Дата 4 года) размер арендной платы составлял <данные изъяты> тыс. руб. в месяц. По договору от Дата 4 года размер арендной платы составил <данные изъяты> тыс. руб. в месяц (т.1 л.д.11-12,99-102, 121-124).

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст.433, п.2 ст.651 ГК РФ).

По всем вышеуказанным договорам сроки аренды установлены в один год и более, однако государственной регистрации они не прошли, следовательно являются незаключенными.

При этом стороны, исполняя условия договоров, полагали данные договоры заключенными. Во исполнение обязательств по договорам нежилое помещение было передано ИП Рубан О.Н. (т.1 л.д.13) и в период с <данные изъяты> года по <данные изъяты> года последняя использовала данное помещение в качестве салона кухонной мебели. При этом, согласно представленным суду платежным поручениям, оплачивала путем перечисления на счет Вейса В.Э. ежемесячно по <данные изъяты> руб. и НДФЛ с размере <данные изъяты> руб., что составляет в сумме <данные изъяты> тыс. руб. (т.1 л.д.48-92,т.4 л.д.156), а в общей сумме составило <данные изъяты> руб. Данный факт сторонами в судебном заседании не оспаривался.

В обоснование суммы неосновательного обогащения истцом по основному иску представлены отчеты, подготовленные ООО «***», согласно которым рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за 1 кв.м. за пользование нежилым помещением расположенным по адресу: гор. Магнитогорск, Адрес 1 в <данные изъяты> году составила <данные изъяты> руб.; в <данные изъяты> году – <данные изъяты> руб.; в <данные изъяты> году <данные изъяты> руб. за кв.м.(т.4 л.д.1-145).

Со стороны Рубан О.Н. суду представлены отчеты подготовленные ООО «***», согласно которым рыночная стоимость ставки арендной платы за пользование вышеуказанным помещением, исчисленная без учета НДС, с учетом коммунальных платежей, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов составила в <данные изъяты> году – <данные изъяты> руб. за кв.м.; в <данные изъяты> году <данные изъяты> руб. за кв.м.; в <данные изъяты> году <данные изъяты> руб. за кв.м. (т.3 л.д.4-99, 140-214).

Допрошенная в качестве свидетеля Ж.Л.Д. – оценщик ООО «***», на данных своих отчетов настаивала, пояснив, что при определении рыночной стоимости арендной платы был использован сравнительный подход, информация о сдаче аналогичных объектов за данный период из электронного архива газеты «Из рук в руки», а также интернета. В качестве аналогов были представлены помещения по ул. <данные изъяты>, <данные изъяты> По каждому месяцу она представила по 3-4 аналога и выводила среднее арифметическое. За аналоги брала помещения, которые расположены в жилом доме, переведены в нежилые помещения, в одном районе. Полагает, что оценщиком ООО «***» некорректно за аналоги приняты помещения в <данные изъяты> районе. Из которых «<данные изъяты>» - это торговый центр, по ул. <данные изъяты> пристрой сдается с аренду вместе с подвалом, как и по пр. <данные изъяты>. В <данные изъяты> году за целый год взято всего 4 аналога, при этом по пр. <данные изъяты> расположено здание <данные изъяты>; по пр. <данные изъяты> помещение расположено на третьем этаже в жилом доме. Аналог по ул. <данные изъяты> не является жилым домом. По ул. <данные изъяты> сдавалось подвальное помещение; в доме <данные изъяты> по <данные изъяты> на первом этаже расположен <данные изъяты> и <данные изъяты> стоимость аналога по <данные изъяты> занижена, так как введена поправка на местоположение в №...%, что привело к тому, что объект по <данные изъяты> хуже чем по ул. <данные изъяты>.

Допрошенная в судебном заседании оценщик К.Ю.Н. пояснила, что при составлении отчетов она также использовала данные из газеты «Из рук в руки». При этом брала за аналоги объекты площадью не менее №... кв.м. Использовала те данные которые имеются в материалах дела, вводила поправки на уторговывание, местоположение, на транспортную доступность, объемно-планировочное решение, наличие отдельного входа. По зданиям расположенным по адресу: пр. <данные изъяты> ул. <данные изъяты> имеют место технические ошибки.

Анализируя, как представленные суду вышеуказанные отчеты, так и материалы гражданского дела суд при исчислении размера арендной платы за пользование нежилым помещением, расположенным в <данные изъяты> районе по адресу: гор. Магнитогорск, ул. Адрес 1 исходит из данных акта сверки оплаты аренды данного помещения за <данные изъяты> год (т.1 л.д.39), подписанного обеими сторонами, согласно которому арендная плата была определена в размере 66 тыс. руб., а также условий договора от Дата 4 года, согласно которому размер арендной платы определен в <данные изъяты> тыс. руб. Данные размеры арендной платы – за <данные изъяты>., <данные изъяты> г. -<данные изъяты> руб. за кв.м. (<данные изъяты> тыс. руб.: <данные изъяты> кв.м.); в <данные изъяты> году <данные изъяты> руб. за кв.м. (<данные изъяты> тыс. руб.:<данные изъяты>.м.), фактически соответствуют представленным со стороны Вейса В.Э. данным по арендной плате, указанным в отчетах подготовленных ООО «***». Данные отчеты по количеству взятых за основу аналогов, их расположению именно в жилых домах <данные изъяты> района гор. Магнитогорска более корректны, чем отчеты представленные Рубан О.Н.

Более того, как акт сверки по арендной плате за <данные изъяты> год, так и дополнительное соглашение к договору от Дата 1 года подписанное Вейсом В.Э. и Рубан О.Н. в полной мере подтверждают пояснения Вейса В.Э. об устной договоренности по оплате арендной платы путем передачи непосредственно ему денежных средств превышающих установленную сумму в <данные изъяты> тыс. руб. по договорам, которые перечислялись на его расчетный счет. Из вышеуказанных документов следует, что Рубан О.Н. не только согласилась оплачивать арендную плату в <данные изъяты> году сверх <данные изъяты> тыс. руб. в размере <данные изъяты> тыс. руб., а в <данные изъяты> году в общей сумме ежемесячных платежей в размере <данные изъяты> тыс. руб., но и оплачивала в январе, феврале <данные изъяты> года, с учетом имевшейся задолженности, по <данные изъяты> тыс. руб., а в <данные изъяты>, <данные изъяты> года по <данные изъяты> тыс. руб. Ею была признана и задолженность по оплате за <данные изъяты> год, исходя из размера арендной платы составляющего <данные изъяты> тыс. руб. в месяц.

Тот факт, что со стороны Вейса В.Э. в адрес ИП Рубан О.Н. направлялись претензии по поводу задолженности, также подтверждает договоренность между сторонами в отношении оплаты аренды по вышеприведенным размерам, так как суммы в <данные изъяты> тыс. руб., указанные в договорах, оплачивались своевременно.

С учетом изложенного суд считает необходимым взыскать с ИП Рубан О.Н. в пользу Вейса В.Э. сумму неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> тыс. руб. х <данные изъяты> месяцев (<данные изъяты> <данные изъяты> года и <данные изъяты> года) + <данные изъяты> тыс. руб. (<данные изъяты> тыс.<данные изъяты> месяца <данные изъяты> года)= <данные изъяты> руб. – <данные изъяты> руб. оплаченных Рубан О.Н. по платежным поручениям).

Соответственно в удовлетворении встречных исковых требований следует отказать в полном объеме.

Согласно ст. 98 ГК РФ с ИП Рубан О.Н. подлежит взысканию в пользу истца уплаченная государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере <данные изъяты> руб.

Руководствуясь ст.ст.12,56, 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Вейса В.Э. удовлетворить в части.

Взыскать в пользу Вейса В.Э. с ИП Рубан О.Н. неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> руб., уплаченную государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб., всего: <данные изъяты> (<данные изъяты>) рубля.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований Вейса В.Э., а также встречных исковых требований Рубан О.Н. – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней с момента составления решения в окончательной форме.

Председательствующий: