Дело №...

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дата гор. Магнитогорск

Правобережный районный суд гор. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего Хибаковой Л.В.

при секретаре Патрикеевой А.С.

с участием ответчика Щербаковой Л.Я.

представителя ответчика - адвоката Коновалова К.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Рогова А.И. к Щербаковой Л.Я. о расторжении договора купли- продажи квартиры

у с т а н о в и л :

Рогов А.И. обратился в суд с иском к Щербаковой Л.Р. о расторжении договора купли- продажи квартиры, в обоснование заявленных требований указывая на то, что в соответствии с договором купли- продажи от Дата 8, квартиры, расположенной по адресу г. Магнитогорск Адрес 1 продавец Рогов А.И. продал, а Щербакова Л.Я. приобрела в собственность указанную квартиру. В соответствии с дополнительным соглашением к договору купли продажи квартиры от Дата 9 был установлен порядок расчетов за указанную квартиру, а именно сумма в размере <данные изъяты> передается в момент подписания договора (ответчиком исполнено), а сумме в размере <данные изъяты> уплачивается после регистрации указанного договора. И договор, и дополнительное соглашение к нему были зарегистрированы в Управлении Росреетсра Дата 1 Таким образом, обязанность ответчика по уплате долга возникла после Дата 1. Дата 3 в адрес ответчика было направлено требование об окончательном расчете по договору купли- продажи, срок окончательного расчета установлен Дата 5 ответчик данное требование проигнорировал. Повторно уведомление об уплате долга было направлено ответчику Дата 2, также данным требованием было предложено ответчику расторгнуть договор. Ответ на данное предложение ответчик также не направил Телеграммой от Дата 4 истец установил дополнительный срок для окончательного расчета до Дата 7 Окончательный расчет не произведен, долг в размере <данные изъяты> не погашен. Поскольку покупатель (ответчик) не выполнил свою обязанность по оплате товара ( квартиры), продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата оплаченного товара, в соответствии со ст. 545,549,486,489 КГ РФ. На основании ст. 450,452 ГК РФ истец просит расторгнуть договор купли продажи и дополнительное соглашение к нему, так как ответчик длительное время не исполняет свои обязательства по окончательному расчету, т.е существенно нарушает условия договора, и истец в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора купли- продажи квартиры.

В судебное заседание истец Рогов А.И. не явился, о месте и времени рассмотрения дела по существу был извещен надлежащим образом.

Представитель истца - Сергеев Д.А., действующий на основании доверенности от Дата 10, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела по существу был извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, предоставил письменные объяснения по иску, заявленные требования поддержал полностью.

Ответчик Щербакова Л.Я., в судебном заседании исковые требования истца не признала, указывая, что Дата 6 внесла аванс в размере <данные изъяты> Д.А.Е., которая действовала в интересах продавца и его представителя. Сумма аванса согласно договора об авансе должны быть включена в цену будущей покупки квартиры, оцененной в <данные изъяты>. Предварительно квартиру осматривала с риелтором, квартира была меблирована старой мебелью, которую по словам риелтора должны были вывезти, по внешнему виду квартиры можно было понять что в квартире длительное время никто не живет. Дата 8 она и С.Д.А., который действовал от имени собственника Рогова А.И., подписали договор купли продажи квартиры по адресу г. Магнитогорск Адрес 1, стоимость квартиры была определена в <данные изъяты>, которые она была намерена передать до подписания договора. Но когда стали оформлять договор она узнала, что в квартире остался прописанным собственник (продавец), что отсутствуют ключи, поэтому она потребовала внести дополнительное соглашение по порядку оплаты квартиры, чтобы подстраховать себя. После сдачи документов на регистрацию, она передала <данные изъяты>, представителю продавца под расписку. При этом заселится в приобретенную квартиру не смогла, в квартире находился сын предыдущего собственника который отказывался освободить квартиру. Она хотела расторгнуть договор, отменить сделку по продаже своей квартиры, но в агентстве ей пояснили, что это не желательно и не возможно. На протяжении 2010 -2011 года шли многочисленные суды, сын предыдущего собственника оспаривал сделки, из квартиры не выселялся. Собственник Рогов А.И. своего обязательства по снятию с регистрационного учета из квартиры не выполнял, ей снова пришлось обращаться в суд о его выселении для снятия с регистрационного учета. С учетом аванса она полагает, что большую часть по договору купли- продажи оплатила <данные изъяты> и <данные изъяты>, требование об оплате получала, но в телеграмме был только номер счета и у нее были сомнения, что счет Рогова, в свою очередь она также обращалась в бывшему собственнику квартиры требуя явится для снятия с регистрационного учета, и получения полного расчета.

Представитель ответчика – адвокат Коновалов К.Г. в судебном заседании позицию своего доверителя поддержал, указывая, что правовых оснований для расторжения договора купли- продажи квартиры не имеется.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, привлеченный к участию в деле судом, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Заслушав объяснения ответчика и его представителя, исследовав письменные материалы дела ( в том числе и письменные объяснения по иску представителя истца), суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям:

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Основания и порядок расторжения договора предусмотрены ст. 450-453 ГК РФ.

Судом установлено, что Дата 8 между С.Д.А.., действующим по доверенности от имени Рогова А.И. (продавец) и Щербаковой Г.Я. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу г. Магнитогорск Адрес 1.

Цена отчуждаемого имущества была определена в размере <данные изъяты>, которую покупатель уплачивает продавцу до подписания договора. (п.4 договора)

Согласно дополнительного соглашения от Дата 9 к договору купли – продажи от Дата 8, стороны внесли в п. 4 договора изменения, а именно

П. 4 договора изложен в иной редакции «Стороны оценивают указанную квартиру в <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> уплачиваемых покупателем продавцу вне помещения Магнитогорского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области до подписания договора, <данные изъяты> уплачиваемых покупателем продавцу вне помещения Магнитогорского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области после регистрации договора.

Из расписки выданной представителем продавца, С.Д.А. от Дата 8, видно, что денежные средства в сумме <данные изъяты> согласно договора получены. Расчет за квартиру оцененную в <данные изъяты>, произведен не полностью.

Согласно регистрационных надписей на договоре купли продажи от Дата 8 и дополнительного соглашения к нему, свидетельству о государственной регистрации права, договор купли- продажи прошел государственную регистрацию Дата 1 покупателю Щербаковой Л.Я. Дата 1 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу г. Магнитогорск Адрес 1, существующие ограничения (обременение) права – ипотека в силу закона.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В Гражданском Кодексе РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. ст. 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя права собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

При этом согласно разъяснениям содержащимся в абз. 3 п. 65 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее : если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Оценив собранные по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, в том числе письменные объяснения представителя истца, условия содержащиеся в дополнительном соглашении, касающиеся оплаты приобретенной квартиры, и с учетом требований закона, суд приходит к выводу, об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку истцом не представлено суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ. Дополнительное соглашение к договору купли- продажи, не предусматривало обязанность покупателя произвести оплату до определенного согласованного срока, т.е. соглашаясь на получение оплаты после регистрации договора, продавец действуя добросовестно и осмотрительно, должен был и мог разумно предвидеть риски наступление неблагоприятных обстоятельств. Кроме того, свои обязательства оговоренные в п. 6 договора купли- продажи - сняться с регистрационного учета из проданной квартиры в течении 10 дней после регистрации договора, продавец Рогов А.И. не исполнил

Таким образом, не полная оплата покупателем Щербаковой Л.Я., квартиры по договору купли – продажи от Дата 8 не может быть признана судом как существенное нарушение условий, что не препятствует продавцу (истцу по данному делу) свои интересы защитить на основании п. 3 ст. 486 и п. 4 ст. 488 ГК РФ - потребовать оплаты квартиры по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске Рогову А.И. к Щербаковой Л.Я. о расторжении договора купли- продажи квартиры расположенной по адресу г. Магнитогорск Адрес 1 от Дата 8 и дополнительного соглашения к нему от Дата 9 отказать.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме, через Правобережный районный суд гор. Магнитогорска.

Председательствующий