Дело № 2-2246/2011 г. Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации "дата" г. Магнитогорск Правобережный районный суд гор. Магнитогорска Челябинской области в составе: председательствующего Хибаковой Л.В., при секретаре Патрикеевой А.С. с участием представителей истца Нечаева Г.А., Козлова А.В. рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Хайдаровой В.А. к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», КПКГ «Ключ- Капитал» о признании договора купли- продажи прав по закладной, и отметок на закладной недействительными, об аннулировании записи на закладной и отмене ипотеки у с т а н о в и л : Хайдарова В.А. обратилась в суд с иском к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», КПКГ «Ключ- Капитал» о признании договора купли- продажи прав по закладной, и отметок на закладной недействительными, об аннулировании записи на закладной и отмене ипотеки, в обоснование заявленных требований ссылаясь на то, что в "дата" в связи с нарушением с её стороны договора займа № от "дата", ООО «***» от имени ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»подало исковое заявление о взыскании долга и обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу <адрес>. Данное заявление определением *** суда <адрес> оставлено без рассмотрения. От обязательств по настоящему договору она не отказывается, по настоящее время производит оплату по нему. При ознакомления с материалами, её доверителями было обнаружено и доведено до её сведения, что права ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной на основании договора купли- продажи № от "дата", между КПКГ «Ключ- Капитал» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и отметки на закладной. Таким образом, исходя из вышеназванного договора купли- продажи закладной и содержания искового заявления о взыскании задолженности, следует, что была осуществлена сделка по уступке несуществующего обязательства и закладной между КПКГ «Ключ -Капитал» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которое образовалось только в "дата", а также право залогодержателя на предмет залога не прошло государственной регистрации. Поскольку такая государственная регистрация к моменту подачи заявления еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа № от "дата" права по Закладной, обеспечивающему исполнение обязательств по возврату займа, к ответчику не перешли. Как указал в информационном письме Президиум ВАС РФ № от "дата", соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно быть совершено в той же форме, что и договор, из которого возникло обязательство, а переход прав по договору об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке установленном для регистрации договора. При уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходит и право по договору об ипотеке. Как предусмотрено абзацем вторым пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ, должна быть совершена в той же форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор займа был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы и влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна быть совершена в той же форме. Договор купли- продажи № от "дата" по передачи прав по закладной и отметки на закладной, не прошедшей государственной регистрации, должен считаться незаключенным и недействительным. Обращаясь в суд, истец просит: Признать договор купли - продажи № от "дата" между КПКГ «Ключ- Капитал» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в части передачи прав по закладной и отметки на закладной недействительным. Аннулировать запись на закладной и отменить ипотеку в силу закона на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу <адрес>. В судебное заседание истец Хайдарова В.А. не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие. Представители истца Нечаев Г.А., Козлов А.В., действующие на основании доверенности от "дата", в судебном заседании исковые требования своего доверителя поддержали в полном объеме. Ответчик - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ( по тексту ОАО «АИЖК») о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился. Представлен письменный отзыв, согласно которого исковые требования истца не признают. Соответчик, привлеченный к участию в деле судом - Кредитный потребительский кооператив граждан «Ключ -Капитал» (по тексту КПКГ «Ключ-Капитал») о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился. Третье лицо, привлеченное к участию в деле судом, - Общество с ограниченной ответственностью «Сервисное ипотечное агентство межрегиональное» ( тексту ООО «СИАМ») о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился. Третье лицо, - Управление Росреестра Челябинской области, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Заслушав объяснения представителей истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования Хайдаровой В.А., удовлетворению не подлежат по следующим основаниям: Судом установлено, что "дата" между истцом Хайдаровой В.А. и КПКГ «Ключ -Капитал» был заключен договор займа № о предоставлении Хайдаровой В.А. займа в размере <данные изъяты> рублей, сроком на <данные изъяты> календарных месяца для приобретения жилой квартиры в городе <адрес> <адрес>. В качестве одного из способов обеспечения исполнения принятых обязательств по кредитному договору установлена ипотека в силу закона на приобретаемое с использованием заемных средств жилье (п. 1.4.1 ). Хайдарова В.А. приобрела с помощью заемных средств квартиру по адресу <адрес>, по договору купли-продажи с ***, от "дата" Договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> "дата", Хайдаровой В.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, в едином государственном реестра произведена запись об ипотеке, основанием которой являлся договор займа от "дата", была выдана закладная на объект ипотеки. Права первоначального залогодержателя и кредитора КПКГ «Ключ- Капитал» подтверждаются закладной, составленной "дата", и выданной первоначальному залогодержателю "дата" Кредитор, реализуя право, предоставленное п. 4.4.6 договора займа № от "дата", согласно которого займодавец вправе передать свои права по закладной, указанной в п. 4.1.3, настоящего договора другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ и передать саму закладную, передал свои права по закладной и саму закладную ООО «Сервисное ипотечное агентство Магнитогорска» в соответствии с договором купли- продажи закладных от "дата" №, на основании акта приема передачи от "дата", а ООО «Сервисное ипотечное агентство Магнитогорска» ( на момент рассмотрения дела в связи со сменой наименования ООО «Сервисное ипотечное агентство межрегиональное») в свою очередь на основании договора купли- продажи закладных № от "дата" и в соответствии с актом приема передач от "дата" передало права по закладной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», который на настоящий момент является законным владельцем закладной. Такими образом, сторонами договора купли- продажи № от "дата" являются ООО «СИАМ» и ОАО «АИЖК», а не КПКГ «Ключ- Капитал» и ОАО «АИЖК» как указывает истец, своим правом на уточнение исковых требований истец не воспользовался. Доводы истца о том, что договоры купли- продажи закладных следует признать недействительными, так как не соблюдена форма договора, договор не прошел государственной регистрации, а также что по договору были переданы права по еще не существующим обязательствам, суд считает не состоятельными, так как они не основаны на законе. В силу п.2 ст. 334 Гражданского Кодекса РФ, залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. В соответствии с п.5 ст. 13 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона. Часть 1 ст. 48 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указывает на то, что при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. В соответствии с ч. 2 ст. 48 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. "дата" ООО «СИАМ» и КПКГ «Ключ -Капитал» заключили договор купли- продажи закладных (с отсрочкой поставки) № П. 1.1 договора установлено, что предметом настоящего договора является передача КПКГ «Ключ -Капитал» ООО «СИАМ» закладных со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности с произведением на закладных отметок о новом владельце ООО «СИАМ» и передача самих закладных от КПКГ «Ключ -Капитал» в собственность ООО «СИАМ», путем совершения настоящей сделки купли- продажи закладных со определенными параметрами. Согласно п.1.11 договора, право собственности на закладные возникает у ООО «СИАМ» в момент производства на них КПКГ «Ключ -Капитал» отметки о новом владельце - ООО «СИАМ». В силу п.6.1 договора рок действия договора определен сторонами как начало "дата", окончание - бессрочный. По мере внесения изменений в графики поставки закладных новые графики становятся приложениями настоящего договора. "дата" между ОАО «АИЖК» (именуемый Агентство) и ООО «СИАМ» (именуемый сервисный агент) был заключен договор купли- продажи закладных ( с отсрочкой поставки) №. П.1.1. договора определено, что предметом настоящего договора является передача Сервисным агентом Агентству закладных со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности с произведением на закладных отметок о новом владельце -Агентстве - и передача самих закладных от Сервисного агента в собственность Агентства путем совершения настоящей сделки купли- продажи закладных, соответствующих оговоренным параметрам. П.1.11 договора указывает, что право собственности на закладные возникает у Агентства в момент производства на них Сервисным агентом отметки о новом владельце - Агентстве. Срок действия договора установлен с "дата", бессрочно ( п. 6.1). Их акта приема -передачи закладных от "дата", следует, что ООО «СИАМ» (продавец) и ОАО «АИЖК» (агентство), составили акт о том, что продавец произвел на каждй закладной отметки о новом владельце - Агентстве и передал каждую закладную в собственность Агентства, а Агентство приняло каждую закладную в свою собственность в соответствии с перечнем …. П. 5 Хайдарова В.А. номер государственной регистрации- ипотеки №, дата государственной регистрации ипотеки "дата" Соответствующие отметки внесены в закладную, таким образом доводы истца, что по договору были переданы не существующие обязательства несостоятельны, так как передача прав на закладную произведена "дата", после возникновения обязательств. В соответствии с п.5 ст. 47 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной. Правовой анализ указанной статьи, позволяет сделать вывод о том, что смысл данной нормы закона заключается в том, что в случае, когда права залогодержателя и кредитора удостоверены закладной, передача прав от одного законного владельца закладной другому осуществляется в специальном порядке - путем совершения на закладной передаточной надписи, а также сделки в простой письменной форме, в соответствии с п. 1 ст. 48 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Уступка прав требования по договору об ипотеке и(или) по обеспеченному ипотекой обязательству и передача прав по закладной на основании сделки в простой письменной форме и совершения передаточной надписи на закладной представляют собою различные по правовой природе сделке. Права по закладной от КПКГ «Ключ- Капитал» к ООО «СИАМ», от ООО «СИАМ» к ОАО «АИЖК» переданы в соответствии с действующим законодательством, нарушений требований Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не установлено, нарушений прав и законных интересов истца Хайдаровой В.А. не имеется. Согласие Хайдарвоой В.А. на передачу прав на закладную не требуется в соответствии с законом и условиями договора. П. 1 ст. 16 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения. Таким образом, регистрация нового залогодержателя осуществляется на основании его заявления, и является его правом, но не обязанностью. В силу п. 3 ст. 48 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать. Оценив в совокупности, представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу. что ОАО «АИЖК» является законным владельцем закладной, в связи с чем требования истца о признании договора купли- продажи в части передачи прав по закладной и отметки на закладной недействительными удовлетворению не подлежат Кроме того, ответчиком при рассмотрении дела было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, так как в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Договоры купли- продажи закладных являются оспоримой сделкой в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год со дня, когда началось исполнение этой сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Исполнение следки в части передачи прав на закладную следует исчислять с "дата", с момента передачи прав, следовательно, истец пропустил срок исковой давности, т.к. имел право обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав не позднее "дата". Пропуск установленного законом срока обращения в суд является самостоятельным основанием для отказа в иске. В соответствии со ст. 11 Федерального закона "Об ипотеке" ипотека в силу закона как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Ст. 16 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 настоящего Федерального закона. Требования истца об аннулировании записи на закладной и отмене ипотеки в силу закона на заложенное имущество - квартиру расположенную по адресу <адрес> не основано на законе, так как при составлении закладной, регистрации обременения в виде ипотеки требования Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" соблюдены. Таким образом, в удовлетворении заявленных истцом, требований, следует отказать. Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В иске Хайдаровой В.А. к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», КПКГ «Ключ- Капитал» о признании договора купли- продажи прав по закладной от "дата", и отметок на закладной недействительными, об аннулировании записи на закладной и отмене ипотеки на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу - <адрес>, отказать. На решение может быть подана кассационная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме, через Правобережный районный суд гор. Магнитогорска. Председательствующий Л.В. Хибакова