Дело № 2- 11/2012 г. Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации "дата" гор. Магнитогорск Правобережный районный суд гор. Магнитогорска Челябинской области в составе: председательствующего Хибаковой Л.В. при секретаре Патрикеевой А.С. с участием представителя истца Луневой Е.В. ответчика Журкиной Е.С. представителя ответчика - адвоката Варава А.В. представителя третьего лица Архиповой Н.А. рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску администрации <адрес> к Журкиной Е.С. об обязании привести самовольно реконструированный объект недвижимости в первоначальное состояние. у с т а н о в и л : Администрации города Магнитогорск обратилась в суд с иском к Журкиной Е.С. об обязании привести самовольно реконструированный объект недвижимости в первоначальное состояние, в обоснование заявленных требований ссылаясь на то, что в соответствии с п. 2 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. При этом в силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от "дата" № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. "дата" специалистами Администрации г. Магнитогорска было проведено обследование земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес> предоставленного в аренду Журкиной Е.С. Как установлено в ходе обследования и отражено в акте от "дата" №. на вышеназванном земельном участке расположено трехэтажный объект капитального строительства, общей площадью не менее <данные изъяты> кв.м. - используемый Журкиной Е.С. под гостиничный комплекс. По данным ОГУП «***» на момент первичной технической инвентаризации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>. поведенной "дата" общая площадь указанного здания составляла <данные изъяты> кв.м. Этажность здания - цокольный этаж, 1 и 2 этажи, надстрой, в котором, согласно технической документации, была расположена вентиляция. При проведении технической инвентаризации "дата" указанного объекта недвижимости была зафиксирована реконструкция здания, за счет чего общая площадь здания была увеличена и составляла <данные изъяты> кв.м. Сведения о данном объекте недвижимости внесены в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. что подтверждается наличием Свидетельства о государственной регистрации права от "дата". Согласно заявления Журкиной (Керсановой) Е.С. основными показателями объекта (нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> являлись: объем - <данные изъяты> куб.м.; этажность - 2 этажа; количество номеров - <данные изъяты>: общая приведенная площадь - <данные изъяты> кв.м.; полезная площадь - <данные изъяты> кв.м.; встроенно-пристроенные учреждения - отсутствуют. В "дата" году Журкиной (Керсановой) Е.С. Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Администрации города Магнитогорска было выдано разрешение на реконструкцию административного здания №. Согласно данного разрешения общая площадь реконструируемого здания с учетом внешних стен и внутренних перегородок составляла <данные изъяты> кв.м. Согласно заключения управления государственной вневедомственной экспертизы администрации <адрес> по рабочему проекту реконструкции административного здания под гостиничный комплекс по <адрес> общая площадь реконструируемого здания составляла <данные изъяты> кв.м.. полезная площадь составила <данные изъяты> кв.м. Проект реконструкции административного здания под гостиничный комплекс включает в себя реконструкцию и перепланировку существующего трехэтажного здания и пристрой нового трехэтажного здания. В цокольном этаже размещаются административно-хозяйственные помещения, закусочная на 25 мест с производственными и подсобными помещениями. На 1 этаже расположены кабинет директора и администратора, комната охраны, парикмахерская, медпункт, гостиничные номера. На 2 этаже расположены гостиничные номера. По данным последнего технического обследования, проводимого в "дата", было установлено, что этажность здания - пристрой, цокольный этаж, 1. 2 и 3 этажи, общая площадь здания составляет <данные изъяты> кв.м. с учетом площади пристроев. Площадь здания была увеличена за счет проведенной реконструкции, а именно: Был возведен одноэтажный пристрой к зданию с восточной стороны общая площадь по возведенному пристрою первого этажа составила <данные изъяты> кв.м. Также был возведен третий этаж, общая площадь по возведенному третьему этажу составляет <данные изъяты> кв.м. <адрес> вновь возведенных объектов недвижимости в результате реконструкции введения их в эксплуатацию составила <данные изъяты> кв.м. По данным предыдущего технического осмотра, выполненного в "дата" и. согласно свидетельству о праве собственности от "дата", общая площадь объекта недвижимости составляла <данные изъяты> кв.м. Таким образом, разница в площади введенного в эксплуатацию и реально существующего объекта недвижимости общей площадью <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты> кв.м. Разрешение на реконструкцию объекта недвижимости площадью <данные изъяты> кв.м. не выдавалось, проектная документация в орган местного самоуправления не представлялась, документы на ввод вновь возведенного объекта недвижимости в эксплуатацию и иные правоустанавливающие документ на данный объект недвижимости отсутствуют. Следовательно, данный объект обладает признаками самовольного строения. Пунктом 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. В силу п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом. Статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Как следует из Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010г. в случае если в результате реконструкции недвижимого имущества, проведенной в отсутствие соответствующих разрешений (самовольная реконструкция), возник новый объект недвижимости, на последний распространяются нормы о самовольной постройке. В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой -продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет. Обращаясь в суд истец просит, признать самовольной постройкой следующие строения: самовольно возведенный одноэтажный пристрой к зданию общей площадью <данные изъяты> кв.м. А также самовольно возведенный третий этаж, общая площадь по возведенному третьему этажу составляет <данные изъяты> кв.м. Обязать Журкину Е.С. в двухмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу привести самовольно реконструированный объект недвижимости -гостиничный комплекс, расположенный по <адрес>. в состояние, в соответствии с разрешительными документами, выдаваемыми на реконструкцию данного объекта недвижимости в "дата". В судебном заседании представитель истца - Лунева Е.В., действующая на основании доверенности уточненные исковые требования поддержала полностью. Ответчик Журкина Е.С. в судебном заседании исковые требования не признала, указывая на то, что разрешение на производство строительно- монтажных работ в гостиничном комплексе по <адрес> ею было получено у истца, возведенные помещения соответствуют всем нормативно техническим документам, угрозу для жизни и здоровью не создают. Окончательное документальное оформление объекта недвижимости она не производит из за материальных трудностей. Представитель ответчика - адвокат Варава А.В., действующий на основании ордера, в судебном заседании позицию своего доверителя поддержал. Представитель третьего лица, привлеченного к участию в деле определением суда, ОАО «Челябинвестбанк» - Архипова Н.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании, возражала по заявленным исковым требованиям, ссылаясь на то, что здание по <адрес> находится в залоге банка, и удовлетворение требований истца, приведет к нарушению прав банка как залогодержателя. Заслушав объяснения сторон и их представителей сторон, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к выводу, что в удовлетворении заявленных требований следует отказать по следующим основаниям: "дата" между ОАО «Магнитострой» (именуемое «продавец») и Керсановой Е.С. (именуемой «покупатель») был заключен договор купли - продажи, согласно которому Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить здание, представляющее собою отдельно стоящий административный корпус из 2-х этажей, полезной площадью <адрес> кв.м., расположенное по адресу <адрес> (л.д. 74-75,76) Право собственности Керсановой Е.С. на нежилое здание инв. №а, лит А, общей площадью <данные изъяты> кв.м. зарегистрировано в едином государственном реестра прав на недвижимое имущество, о чем было выдано соответствующее свидетельство ( л.д. 23) Земельный участок по <адрес> предоставлен Керсановой Е.С. по договору аренды земли № от "дата" ( л.д. 18-20) с изменениями внесенными постановлением главы <адрес> №-П от "дата" ( л.д. 25). Согласно п. 1 договора аренды земли № от "дата", заключенному между администрацией <адрес> (именуемая арендодатель) и Керсановой Е.С. (именуемой «Арендатор»), арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять в пользование на условиях настоящего договора арены - земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по <адрес>, кадастровый номер № согласно плана земельного участка, утвержденного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству от "дата", Участок, занимаемый приобретенным зданием, и реконструкцию его под гостиничный комплекс с размещением хозпостроек. В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. В соответствии с условиями указанного выше договора аренды земли № от "дата", заключенному между администрацией <адрес> (именуемая арендодатель) и Керсановой Е.С. (именуемой «Арендатор»), разрешенными способами использования земельного участка для арендатора является эксплуатация приобретенного за участке здания и его реконструкция под гостиничный комплекс. П. 14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ, под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимает изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов; В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. П. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, предписывает, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения. Таким образом, для строительства (реконструкции) объекта необходима совокупность нескольких условий: наличие законных оснований для использования земельного участка, на котором планируется произвести строительство (реконструкция), а также получение разрешения на строительство (реконструкцию). Необходимая совокупность условий для реконструкции объекта недвижимости по <адрес>, соблюдена. Судом установлено, что земельный участок на котором производилась реконструкция, находился в пользовании ответчика Журкиной Е.С. ( до брака Керсановой Е.С.) на законном основании, в соответствии с договором аренды, вид разрешенного использования арендатором соблюден. Согласно технического паспорта здания отель «***» по <адрес> составленного по состоянию на "дата", здание имеет пристрой площадью <данные изъяты> кв.м. (объем <данные изъяты> ), цокольный этаж основного строения площадью <данные изъяты> кв.м. (объем <данные изъяты> ), пристрой 1-2 этажа площадь. <данные изъяты> кв.м. (объем <данные изъяты>), 1-2 этаж основного строения <данные изъяты> кв.м. (объем <данные изъяты>) Итого застроенная площадь <данные изъяты> кв.м., поэтажная площадь <данные изъяты> кв.м.. (л.д. 190-210 ) В "дата" застройщик Керсанова Е.С. обратилась в органы местного самоуправления с заявлением о выдаче ей разрешения на выполнение всех строительно- монтажных работ на земельном участке по <адрес> сроком на 6 месяцев. Указывая в качестве основных показателей объекта следующее: Объем <данные изъяты> кв.м.; Этажность 2 этажа; количество квартир - <данные изъяты> номеров; общая приведенная площадь <данные изъяты> кв.м., полезная площадь <данные изъяты> кв.м. (л.д. 21-22) "дата" Администрацией <адрес> в лице инспекции государственного архитектурно- строительного надзора, Керсановой Е.С. выдано разрешение № на производство строительно- монтажных работ гостиничного комплекса, отель «***» <адрес> (общей площадь <данные изъяты> кв.м.) (л.д. 92 ), на основании заключения № Управления государственной вневедомственной экспертизы администрации <адрес> по рабочему проекту реконструкции административного здания под гостиничный комплекс по <адрес> микрорайоне <адрес> ( л.д. 93-94) Согласно Акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от "дата", предъявленный к приемке Гостиничный комплекс с размещением хоз.построек по <адрес>, принят в эксплуатацию, общая площадь, с учетом ранее принятых <данные изъяты> в.м. (л.д. 158-162 ). Распоряжением Главы <адрес> №-Р от "дата", акт государственной приемочной комиссии утвержден (л.д. 157) На основании указанного акта от "дата", распоряжения №-Р от "дата", в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесены изменения, и на имя Керсановой Е.С. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое здание инв. № лит А общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес> (л.д. 139) Право собственности на объект недвижимости обременен ипотекой, что подтверждается свидетельством от "дата" (л.д. 156), залогодержателем является Акционерный Челябинский Инвестиционный Банк «***» Керсанова Е.С. "дата", вступила в брак с Ж.С.Е., и после регистрации брака ей присвоена фамилия Журкина, что подтверждается свидетельством о заключении брака (л.д. 29). Согласно акта обследования земельного участка № от "дата", муниципальный инспектор по использованию и охране земель, главный специалист Комитета по Управлению имуществом и земельными отношениями администрации <адрес> А.И.Е., провел обследование земельного законодательства на земельном участке, расположенном по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., предоставленного Журкиной Е.С. В ходе проверки установлено : земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. расположенный по <адрес>, предоставлен в аренду Журкиной Е.С. до "дата", для эксплуатации гостиничного комплекса и хозпостроек, в том числе земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м.- зона благоустройства. На основании акта Государственной приемочной комиссии от "дата", в эксплуатацию введено здание площадью <данные изъяты> кв.м.- фактически здание имеет площадь не менее <данные изъяты> кв.м. Разрешение на реконструкцию путем возведения пристроя с восточной стороны и дополнительного этажа не выдавалось. На момент проверки гостиничный комплекс функционирует в полном объеме. Земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. предоставленный под благоустройство фактически используется под гостевую стоянку клиентов гостиничного комплекса и загорожен капитальным забором. (л.д. 7) По данным Областного Государственного Унитарного предприятия «***» по <адрес>, первичная техническая инвентаризация жилого здания, расположенного по адресу <адрес> проводилась "дата". На момент первичной технической инвентаризации общая площадь указанного здания составляла <данные изъяты> кв.м. По данным последнего технического обследования, проведенного БТИ <адрес> "дата" общая площадь указанного здания составляет <данные изъяты> кв.м. с учетом площади пристроев (литера А1, А2) (л.д. 110) Из объяснений ответчика Жукиной Е.С., следует, что сдача в эксплуатацию здания площадью <данные изъяты> кв.м., по акту от "дата", была вызвана необходимостью получения свидетельства о праве собственности, для дальнейшего получения денежных средств, для продолжения строительства и передачи здания в залог, после получения денежных средств реконструкция продолжалась до "дата" на основании имевшегося разрешения №, поскольку разрешенные количественные показатели застройки (переустройства) на общую площадь <данные изъяты> кв.м., в "дата". не были освоены. Из текста искового заявления, и объяснений представителя истца следует, что строение по адресу <адрес>, расценивается истцом как самовольная постройка. В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от "дата" "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки. Положения статьи 222 ГК РФ распространяются и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, при этом суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. Как следует из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от "дата" "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, но в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. При этом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В соответствии со ст. 3 ГПК РФ защите подлежит нарушенное или оспариваемое право. Согласно ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положение, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. В судебном заседании, бесспорно установлен факт возведения (путем реконструкции) ответчиком спорного строения по адресу <адрес>, которое имеет следующие характеристики (согласно технического паспорта по состоянию на "дата" ) пристрой площадью <данные изъяты> кв.м., цокольный этаж основного строения площадью <данные изъяты> кв.м., пристрой 1-2 этажа площадь. <данные изъяты> кв.м., 1-2 этаж основного строения <данные изъяты> кв.м., строение Лит А1 3 этаж площадью <данные изъяты> кв.м., строение площадью <данные изъяты> кв.м. Итого застроенная площадь <данные изъяты> кв.м., поэтажная площадь <данные изъяты> кв.м.. (л.д. 111-124), на земельном участке, находящемся в пользовании ответчика на законном основании. Данные обстоятельства подтверждены исследованной судом технической документацией, пояснениями сторон. При этом оснований полагать, что возведенное здание по адресу <адрес> с застроенной площадью <данные изъяты> кв.м., поэтажной площадью <данные изъяты> кв.м, в части пристроя первого этажа площадью <данные изъяты> кв.м. и третьего этажа площадью <данные изъяты> кв.м. является самовольно реконструированным объектом, у суда не имеется, учитывая наличие разрешения №. Согласно заключению № по результатам визуального обследования и оценки технического состояния строительных конструкций здания оздоровительного комплекса отеля «Валентина», расположенного по адресу <адрес>, данного НПО «Надежность» "дата", в результате осмотра объекта - одноэтажного здания имеющего план прямоугольной формы с габаритными размерами № м., пристроено к зданию отеля и соединяется с ним коридором. Здание имеет строительный объем <данные изъяты>, общую площадь <данные изъяты> кв.м. Анализ выполненных строительно- монтажных работ при строительстве здания оздоровительного комплекса показал, что они выполнены в соответствии с требованиями строительных норм и правил (л.д. 133-134 ). Доводы ответчика, что здание эксплуатируется с "дата", возведено в соответствии с выданным разрешением и утвержденным проектом, с соблюдением требований строительно- технической документации, подтверждаются разрешением; заключениями, и представленные ответчиком в подтверждение этих доводов документы, истцом не опорочены. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Поскольку в судебном заседании стороной истца не было представлено относимых, достаточных и допустимых доказательств того, что возведенное строение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе истца, создает угрозу жизни и здоровью граждан, что реконструированный объект может быть приведен в состояние, существовавшее в соответствии с разрешительными документами, выдаваемыми на реконструкцию в "дата", суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения иска не имеется. Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В иске администрации города Магнитогорск к Журкиной Е.С. о признании самовольной постройкой часть здания расположенного по <адрес>, об обязании привести самовольно реконструированный объект недвижимости в первоначальное состояние, отказать. На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Правобережный районный суд гор. Магнитогорска Председательствующий: Л.В. Хибакова