Дело №2- 1719/10 г.
Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации
Дата обезличена
Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе :
председательствующего Кожевниковой Л.П.
при секретаре Гудыма О.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО Акционерный банк «ГПБ-Ипотека» к Ушаковой Е.М., Ушакову П.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество
У С Т А Н О В И Л :
ОАО «ГПБ-Ипотека » обратилось с иском к Ушаковым о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование иска указано, что Дата обезличена. между ЗАО «Уралрегионипотека» и заемщиками Ушаковыми был заключен договор займа Номер обезличен, ответчикам был предоставлен кредит в сумме 1 600 000 руб. на приобретение в долевую собственность квартиры, расположенной в г. Магнитогорске, Адрес.
Квартира была приобретена Ушаковой Е.М., Ушаковым П.А. в долевую собственность, по ? доле каждый, на квартиру была установлена и зарегистрирована ипотека.
Владельцем закладной на квартиру является истец.
Ответчики не выполняют своих обязанностей по оплате ежемесячных платежей по договору, сумма задолженности по состоянию на Дата обезличена составила 1 792 176, 46 руб.
Истец просит взыскать солидарно с ответчиков указанную сумму долга, сумму процентов за пользование заемными средствами по ставке 14 % годовых, начисляемых на сумму 1 536 733 руб. за период с Дата обезличена. по дату фактического возврата суммы займа.
Обратить взыскание на заложенное имущество квартиру Адрес в г. Магнитогорске, установив начальную продажную цену в размере 1 030 000 руб.
Взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины, оплате услуг оценщика, расходы по страхованию квартиры.
Впоследствии истец изменил исковые требования, просит взыскать солидарно с ответчиков сумму задолженности в размере 1 782 176, 46 руб., а также установить начальную продажную цену указанной квартиры для реализации на публичных торгах в размере 1 285 000 руб., согласно отчета Номер обезличен от Дата обезличена, взыскать расходы услуг оценщика за повторную оценку квартиры.
Представитель истца — Лагутина Ж.Ю., действующая на основании доверенности от Дата обезличена л.д. 222) в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала (л.д. 154).
Ответчики Ушаков П.А., Ушакова Е.М. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки суд не уведомили (л.д. 228, 229).
Представитель истцов – Клещев Э.В., действующий на основании доверенности от Дата обезличена (л.д. 117 ), в судебном заседании считает, что в удовлетворении иска следует отказать, поскольку истец не имеет лицензии на работу с физическими лицами, следовательно, не может принимать никаких платежей от ответчиков. Начальная продажная стоимость квартиры истцом занижена, считает, что в случае удовлетворения требований истца начальную стоимость следует установить в размере 1 500 000 руб.
Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что исковое заявление подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно п.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В судебном заседании установлено, что Дата обезличена между ЗАО «Уралрегионипотека» и Ушаковыми (солидарными заемщиками) был заключен договор займа Номер обезличен для приобретения квартиры в долевую собственность по адресу: г. Магнитогорск Адрес. В соответствии с договором ответчикам был предоставлен заем в размере 1 600 000 рублей на срок 180 месяца под 14 процентов годовых для приобретения вышеуказанной квартиры л.д. 14-26).
Деньги были предоставлены ответчикам в полном объеме, что подтверждается платежным поручением Номер обезличен от Дата обезличена и ими не оспаривается (л.д.41).
С момента государственной регистрации права собственности заемщиков, квартира считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона на основании ст.77 закона «Об ипотеке».
Доводы представителя ответчика о том, что у истца не имеется лицензии на работу с физическими лицами, поэтому в удовлетворении иска следует отказать, суд считает несостоятельными, поскольку истец является владельцем закладной, следовательно, у него имеются все права по этой закладной.
Законом не предусмотрено ограничение оборота закладных наличием у юридического лица лицензии на работу с физическими лицами.
В соответствии с пунктом 3.2 указанного договора проценты по займу начисляются на остаток суммы займа, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа.
П.3.6.5. договора предусматривает, что заемщики погашают заем и уплачивают проценты за пользование путем ежемесячных платежей в размере 21 379 руб.
П.3.6.10. предусмотрена очередность погашения требований в случае недостаточности денежных средств заемщиков для исполнения ими обязательств.
П. 4.4.1. договора устанавливает право займодавца потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления заемщикам письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов и суммы пеней, в том числе при просрочке осуществления очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Установлены случаи, при наступлении которых займодавец имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки (п.4.4.3).
Также договор содержит условия, предусматривающую ответственность сторон за ненадлежащее исполнение обязательств по договору, в том числе при нарушении сроков возврата займа, процентов заемщики уплачивают неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки ( п. 5.2., 5.3.)
Дата обезличена между Ушаковыми и Ш.С.Ю.., Ш.А.С., Шатровой Т.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием заемных средств, расположенной в г. Магнитогорске, Адрес, квартира перешла в долевую собственность Ушаковых л.д. 12-15).
Согласно п. 2.4. данного договора указанная квартира считается находящейся в залоге у кредитора (ЗАО «Уралрегионипотека») в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности Ушаковых на квартиру. При этом Ушакова Е.М. и Ушаков П.А. становятся солидарными залогодателями.
П. 2.6. договора предусматривает, что права кредитора по кредитному договору и право залога на указанную квартиру, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной.
Передаточным актом подтверждается, что продавцы передали, а Ушаковы приняли указанную квартиру в таком виде, в каком она была на момент удостоверения договора. Претензий у покупателя к продавцам не имеется л.д.16).
Право собственности Ушаковых было зарегистрировано Дата обезличена, что подтверждается свидетельствами о регистрации права л.д. 18-19, 20-21).
Дата обезличена была составлена закладная на указанную квартиру, которая была подписана ответчиками л.д. 42-51).Залоговая стоимость квартиры была определена в размере 1 890 000 руб.
На момент рассмотрения дела истец является владельцем закладной на упомянутую квартиру, что подтверждается отметками в закладной л.д. 48 оборот), не оспаривается сторонами.
Согласно представленному расчету сумма долга Ушаковых по состоянию на Дата обезличена. составила 1 782 176,46 руб., из них 1 536 733 руб. – основной долг, 126 565,84 руб.– проценты за пользование кредитом, 29 501,85 руб. - сумма пени за просроченный к уплате основной долг, 89 375,77 руб. - пени за просроченные к уплате проценты л.д.154).
Ответчиками не оспаривалось, что с ноября Дата обезличена года они перестали осуществлять платежи по графику.
Ответчиками расчет суммы задолженности по договору займа в части взыскания 1 536 733 руб. – основного долга, 126 565,84 руб.– процентов за пользование кредитом не оспаривается, представитель ответчиков пояснил, что действительно с ноября Дата обезличена ответчики не производили оплату ежемесячных платежей в связи с финансовым кризисом.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд считает неустойку несоразмерной последствиям нарушения обязательства, считает возможным снизить размер пени за просроченный к уплате основной долг с 29 501,85 руб. до 10 000 руб., пени за просроченные к уплате проценты с 89 375,77 руб. до 15 000 руб. При этом суд принимает во внимание, что доказательств, подтверждающих ухудшение положения банка в связи с нарушением ответчиками своих обязательств не представлено.
При таких обстоятельствах суд считает что, требования истца о досрочном взыскании суммы задолженности подлежат удовлетворению частично, с ответчиков в пользу банка следует взыскать досрочно солидарно сумму задолженности в размере 1 536 733 руб. – основной долг, 126 565,84 руб.– проценты за пользование кредитом, 10 000 руб. - пени за просроченный к уплате основной долг, 15 000 руб. - пени за просроченные к уплате проценты.
Также в силу ст. 809 ГК РФ подлежат удовлетворению требования о взыскании с ответчиков солидарно процентов за пользование заемными средствами по ставке 14 % годовых, начисляемых на сумму основного долга в 1 536 733 руб. за период с Дата обезличена. по дату фактического возврата займа.
Ст. 348 ГК РФ предусматривает, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более 3-х раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Суд считает, что исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество – спорную квартиру, также подлежат удовлетворению, поскольку ответчиками без уважительных причин была допущена просрочка платежей с ноября Дата обезличена по июль Дата обезличена.
Таким образом, по обстоятельствам, за которые ответчики отвечают, допущена просрочка более 3-х раз, допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства суд не может отнести к крайне незначительному.
Суд считает что, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи его с публичных торгов подлежат удовлетворению.
Ст. 350 ГК РФ предусматривает, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда.
Из отчета об оценке рыночной стоимости спорной квартиры от Дата обезличена, представленного истцом и составленного ООО "***" следует, что рыночная стоимость данного оцениваемого имущества составила 1 285 000 руб. (л.д. 156-193).
Ответчиками представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры от Дата обезличена, составленный ООО "РРР" из которого следует, что рыночная стоимость данного оцениваемого имущества составила 1 500 000 руб. (л.д. 129-146).
Суд не может принять в качестве доказательства рыночной стоимости квартиры представленный ответчиками отчет, так как суд соглашается с доводами представителя истца о том, что оценщиком неверно выбраны аналоги для определения сравнительным подходом стоимости имущества, в частности аналог – по Адрес в г.Магнитогорске, стоимостью 1 870 000 руб. Как пояснил в судебном заседании оценщик В.В.В.., указанный дом является новостройкой, квартиры в нем улучшенной планировки, тогда как дом, в котором находится спорная квартира, новым не является, квартира ответчиков не улучшенной планировки.
Суд считает возможным принять в качестве доказательства рыночной стоимости представленный истцом отчет ООО "***" при этом исключив поправку 0,98 на сниженный срок экспозиции и ограниченные условия продажи л.д.171). При этом суд считает, что применение указанной поправки является необоснованным, квартира будет выставлена на торги в установленном законом порядке, никаких ограниченных условий продажи для нее не устанавливается. Следует за стоимость одного квадратного метра принять сумму 27 814 руб., указанную в отчете ООО "***" умножаем стоимость на общую площадь квартиры 47,2 кв.м. получаем 1 312 820 руб., с учетом округления 1 313 000 руб.
Суд полагает, что при составлении указанного отчета подобраны правильные аналоги, рыночная стоимость квартиры определена реально.
Принимая в качестве доказательства отчет ООО "***" суд учитывает и представленные истцом доказательства о рыночной стоимости одного квадратного метра жилья вг.Магнитогорска, опубликованные в средствах массовой информации л.д.217-221).
Суд считает, что начальную продажную цену заложенного имущества следует определить в 1 313 000 руб., при этом суд учитывает предложение залогодержателя, реальную стоимость предмета залога на момент рассмотрения дела, интересы залогодателя.
В соответствии со ст. 54 закона «Об ипотеке» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин, при условии, что залог не связан с осуществлением предпринимательской деятельности. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.
Суд не усматривает оснований для предоставления ответчикам отсрочки реализации заложенного имущества сроком на один год, о чем было письменно заявлено ответчиками л.д.199-201). Доказательств, подтверждающих, что у ответчиков имеются какие-либо уважительные причины, суду не представлено.
Кроме того, рыночная стоимость квартиры ниже суммы, которая подлежит взысканию с ответчиков. При предоставлении отсрочки и в случае неисполнения ответчиками обязательств, стоимость залога не обеспечит требования банка.
Суд считает, что в удовлетворении ходатайства ответчиков о предоставлении отсрочки реализации имущества сроком на один год следует отказать.
Также суд считает, что следует отказать истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчиков 1 859,45 руб., оплаченных истцом за ответчиков по договору страхования, поскольку, доказательств, подтверждающих оплату указанной суммы, истцом не представлено.
В соответствии со ст. 98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Поэтому с ответчиков в пользу истца следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 17 170,18 руб. по 8 585,09 руб. с каждого ответчика, а также 2 200 руб. в возмещение расходов на оплату услуг оценщика по 1 100 руб. с каждого ответчика
Н а основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ОАО «ГПБ-Ипотека» к Ушакову П.А., Ушаковой Е.М. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Взыскать с Ушакова П.А., Ушаковой Е.М. в пользу ОАО «ГПБ-Ипотека» солидарно досрочно задолженность по договору займа Номер обезличен от Дата обезличена в размере 1 688 298, 84 рублей, из них 1 536 733 руб. – основного долга, 126 565,84 руб. – проценты за пользование займом, 10 000 руб.- пени за просроченный к уплате основной долг, 15 000 руб.- пени за просроченные к уплате проценты.
Взыскать с Ушакова П.А., Ушаковой Е.М. в пользу ОАО «ГПБ-Ипотека» солидарно проценты за пользование заемными средствами по ставке 14 % годовых, начисляемых на сумму основного долга 1 536 733 руб. за период с Дата обезличена по дату фактического возврата займа.
Обратить взыскание на трехкомнатную квартиру, принадлежащую Ушаковым, расположенную по адресу : г. Магнитогорск, Адрес, общей площадью 47,2 кв.м., жилой площадью 29,7 кв.м. путем продажи с публичных торгов.
Установить начальную продажную цену указанной квартиры в размере 1 313 000 рублей.
Взыскать с Ушакова П.А., Ушаковой Е.М. в пользу ОАО «ГПБ-Ипотека» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 17 160,88 по 8 580,44 руб. с каждого, в возмещение расходов на оплату услуг оценщика 2 200 руб. по 1 100 руб. с каждого.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней с момента составления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий :