Дело № 2- 2452/10РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дата
Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе председательствующего: Кожевниковой Л.П.
при секретаре : Барминой Н.С..
с участием прокурора Матниной М.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» (открытое акционерное общество) к Кулешову А.И. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» (открытое акционерное общество) обратился в суд с иском к Кулешову А.И. о взыскании задолженности по кредитному договору от Дата, ссылаясь на то, что по указанному договору банк выдал ответчику 1 920 000 руб. под 12 % годовых со сроком на 72 месяца. Кредит предоставлялся для приобретения квартиры, по адресу Адрес.
Обеспечением исполнения обязательств является ипотека указанной квартиры.
Ответчик перестал вносить платежи в соответствии с графиком. Просит взыскать с ответчика досрочно в качестве задолженности по кредитному договору 3 939 545,41 рублей, выселить ответчика из указанной квартиры, обратить взыскание на заложенное имущество - упомянутую квартиру, установить начальную продажную цену квартиры в размере 1 400 000 руб.
Представитель истца о времени и месте судебного заседания извещен, просит рассмотреть дело без его участия л.д. 175).
Ответчик о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в его отсутствие л.д.176).
Представитель ответчика - Шишлонов В.В., действующий на основании доверенности от Дата л.д.162) исковые требования признал частично, в сумме основного долга в размере 1 766 479,55 руб., в части процентов за пользование, признает требования и об обращении взыскания на заложенную квартиру. Просит снизить размер неустойки, которая несоразмерна сумме долга, а также просит установить начальную продажную цену на квартиру в сумме 1 818 000 руб.
Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, выслушав заключение прокурора, полагавшего в удовлетворении иска о выселении отказать, а в остальной части иск удовлетворить, суд приходит к выводу о том, что исковые требования банка подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В судебном заседании установлено, что Дата между ОАО «АК БАРС» и Кулешовым А.И. был заключен кредитный договор Номер. В соответствии с условиями договора ответчику был предоставлен кредит в сумме 1 920 000 рублей под 12,9 % годовых со сроком возврата до 17. 04.14 г. л.д.27-32).
П.1.3. Договора предусматривает, что кредит предоставляется для приобретения квартиры, расположенной по адресу Адрес, общей стоимостью 2 405 760 руб.
П.3.3.5 договора предусматривает, что заемщик производит возврат кредита путем аннуитетных платежей, размер платежа установлен п.3.3.6 договора и составляет 39 171,27 руб.
Глава 5 договора предусматривает ответственность сторон. При каждом факте нарушения заемщиком установленных договором сроков возврата кредита и (или) уплаты процентов заемщик уплачивает неустойку в виде штрафа в размере 1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В соответствии с п.4.4.1 договора кредитор имеет право потребовать досрочного полного исполнения обязательств по договору в случае допущения просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, а на основании п. 4.4.2 обратить взыскание на недвижимость в вышеупомянутом случае.
Также Дата. между Кулешовым А.И. и ООО "Урал" был заключен договор купли-продажи вышеупомянутой квартиры, из которого следует, что источником оплаты приобретаемой Кулешовым А.И. квартиры являются и собственные деньги и кредитные средства, при этом 485 760 руб. Кулешов передает продавцу наличными, а 1 920 000 руб. за счет средств ОАО «АК БАРС».
Договор содержит указания на условия вышеупомянутого кредитного договора между Кулешовым и Банком.
П.2.3. Договора устанавливает, что квартира считается находящейся в залоге у Кредитора.
П.6.6. Договора предусматривает, что продавец уведомляет покупателя о том, что на день подписания договора в квартире никто не зарегистрирован и не проживает.
Указано, что договор вступает в силу с момента государственной регистрации. Договор зарегистрирован в установленном порядке Дата л.д.38-40).
Суду представлен передаточный акт к договору купли-продажи недвижимости от Дата. л.д.40).
В соответствии с условиями кредитного договора на квартиру была составлена закладная л.д.43-51).
Ст.ст. 309, 310 ГК РФ предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Установлено, что свои обязательства истец выполнил в полном объеме, перечислил сумму кредита в размере 1 920 000 руб., что ответчиком не оспаривалось, подтверждается мемориальным ордером 3 643 от Дата. л.д.69).
Из представленной выписки по лицевому счету ответчика усматривается, что последний платеж по договору ответчик произвел в декабре 2009г., всего ответчиком по договору было оплачено 344 834,43 руб., из которых в счет основного долга зачислено 153 520,45 руб., в счет процентов 130 311,55 руб., в счет пени 61 002,43 руб. л.д.5-9, 70).
Таким образом, ответчик не исполняет свои обязательства по возврату долга и уплате процентов, ему неоднократно направлялись напоминания о наличии просроченной задолженности, однако сумма долга ответчиком погашена не была. При этом суд принимает во внимание, что ответчик обращался к банку с предложениями об изменении условий договора в связи с экономическим кризисом и невозможностью исполнения с его стороны договора в полном объеме л.д. 71-83).
Из представленного расчета следует, что общая сумма задолженности по кредиту по состоянию на 31.05.10 года составляет 3 939 545,41 рублей, в том числе просроченный основной долг – 1 766 479,55 рублей, просроченные проценты – 352 284,45 рублей, задолженность по штрафам 1 820 781,41 руб. (л.д.5 ).
Судом представленный расчет проверен, ответчиком не оспаривается. Всего ответчиком было выплачено банку 344 834,43 руб., из которых 153 520,45 руб. в счет основного долга, 130 311,55 руб. – в счет процентов за пользование, 61 002,43 руб.- пени.
Суд приходит к выводу о том, что исковые требования о взыскании суммы основного долга по договору в размере 1 766 479,55 руб., процентов за пользование кредитом в сумме 352 284,45 руб. за период с Дата. По Дата. подлежат удовлетворению, указанные суммы следует взыскать с ответчика в пользу истца.
Ст. 811 ГК РФ предусмотрено, что при нарушении срока возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
При таких обстоятельствах суд считает обоснованными требования истца о взыскании с ответчика досрочно указанной задолженности.
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно представленного расчета задолженности неустойка на сумму основного долга по состоянию на 30.04.2010 года составила 160 574,56 рублей, неустойка на проценты — 255 230,41 руб.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку. Представитель истца в судебном заседании с суммой неустойки не согласился, пояснял причины возникновения долга, ссылался на изменение уровня доходов ответчика, указывал, что ответчик предпринимал меры к изменению условий договора, к частичной оплате кредита.
Суд считает, что подлежащая уплате неустойка в размере 1 820 781,41 руб. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств ответчиком, так как сумма просроченного основного долга по кредитному договору 1 766 479,55 руб., суд считает возможным снизить размер неустойки до 80 000 руб., а именно до 35 000 руб. неустойку за просрочку уплаты основного долга и 45 000 руб. - за просрочку процентов. При этом суд учитывает период просрочки (с декабря 2009 года).
В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Из договора купли – продажи от Дата следует, что ответчик приобрел спорную квартиру в свою собственность, его право собственность зарегистрировано в установленном порядке в ГУ ФРС.
Судом установлено неисполнение ответчиком обязательств по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества с декабря 2009 года, следовательно, требования банка в части обращения взыскания на заложенное имущество являются обоснованными.
Ст. 350 ГК РФ предусматривает, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда.
При подаче искового заявления истцом был предоставлен отчет оценщика И.В.Н. Номер об определении рыночной стоимости заложенной квартиры по состоянию на Дата., из которого следует, что рыночная стоимость квартиры составляет 1 400 000 руб. л.д.10-26).
Ответчиком представлен отчет Номер оценщика Ч.С.И.., которым рыночная стоимость спорной квартиры определена в размере 1 818 000 руб. л.д.183-222 ).
Опрошенная в судебном заседании оценщик Ч.С.И.. пояснила, что квартиру осматривала сама, тогда как оценщик И.В.Н. квартиру не осматривал. В соответствии с требованиями ФСО, отчет оценщика И.В.Н.. составленный более 6 месяцев назад, является не таким достоверным, как отчет оценщика Ч.С.И. составленный по состоянию на Дата
Кроме того, оценщик Ч.С.И. пояснила, что аналоги объекта оценки были взяты оценщиком И.В.Н. не корректно, так аналог № 1 расположен в п.Зеленая Поляна, аналог № 3 в д. Якты-Куль, на ул.Молодежной. Лишь один аналог № 2 расположен в жилом комплексе "А" его стоимость указана в сумме 1 550 000 руб. Тогда как ею при определении рыночной стоимости объекта оценки были приняты во внимание аналоги, расположенные именно в этом жилом комплексе "А"
Реальность определенной оценщиком цены подтверждают и объявления о продаже аналогов, которые оценщиком также учитывались л.д.177-182).
Суд принимает в качестве доказательства рыночной стоимости спорной квартиры отчет оценщика Ч.С.И.., поскольку отчет составлен по состоянию на Дата оценщик осматривал квартиру. Отчет оценщика И.В.Н. составлен по состоянию на Дата, оценщик сам квартиру не осматривал.
Кроме того, суд считает обоснованными доводы оценщика Ч.С.И.. о том, что при определении рыночной стоимости квартиры при сравнительном подходе ею были выбраны более точные аналоги объекта оценки, чем оценщиком И.В.Н.
Также суд считает обоснованными доводы оценщика Ч.С.И. о том, что при оценке квартиры в многоэтажном доме использование затратного подхода не отражает реальную стоимость объекта, поэтому используется сравнительный подход.
Вместе с тем, оценщиком И.В.Н. при определении рыночной стоимости спорной квартиры использован и сравнительный и затратный подход, удельный вес затратного подхода определен в 7 % л.д.59 оборот). По сравнительному подходу стоимость квартиры была определена оценщиком И.В.Н.. - в 1 569 000 руб.
Оценщик Ч.С.И. при определении рыночной стоимости квартиры использовала только сравнительный подход, обосновав отказ от использования двух других подходов к оценке.
Так же суд принимает во внимание, что при выборе объектов-аналогов оценщиком Ч.С.И. были выбраны объекты расположенные в жилом комплексе "А" тогда как оценщиком И.В.Н. аналоги объекта оценки были выбраны из другого населенного пункта, а также объект, расположенный на другой улице д.Якты-Куль, лишь одни аналог был выбран из жилого комплекса "А"
Суд считает, что начальную продажную цены указанной квартиры следует определить в сумме 1 818 000 руб. по отчету оценщика Ч.С.И., который суд считает более достоверным, отражающим реальную рыночную стоимость спорного имущества.
Суд, определяя начальную продажную цену заложенного имущества в 1 818 000 рублей, учитывает предложение залогодержателя, реальную стоимость предмета залога на момент рассмотрения дела, интересы залогодателя. Также суд принимает во внимание, что залоговая стоимость спорной квартиры была определена в апреле 2008 года в сумме 2 405 760 руб.
Суд приходит к выводу о том, что исковые требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную в Адрес следует удовлетворить, начальную продажную цену указанного имущества следует установить в 1 818 000 руб.
Суд считает, что не имеется оснований для удовлетворения иска банка в части выселения ответчика из спорной квартиры. При этом суд принимает во внимание, что ответчик в квартире не зарегистрирован и не проживает. Кроме того, обращение взыскания на квартиру не является лишением права собственности. Собственник в соответствии с Конституцией РФ вправе пользоваться своей собственностью. В иске не указаны правовые основания для выселения ответчика из квартиры.
Суд приходит к выводу о том, что иск банка подлежит удовлетворению частично, в части взыскания с ответчика суммы основного долга, процентов за пользование, неустойки в уменьшенном судом размере, обращения взыскания на заложенное имущество путем продажи его с публичных торгов, с определением начальной продажной цены квартиры в сумме 1 818 000 руб. в удовлетворении остальной части иска банку следует отказать.
В соответствии со ст. 98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Поэтому с ответчиков пользу истца следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 31 897,73 руб., так как судом не был принят отчет, предоставленный банком, оснований для взыскания расходов на его составления в сумме 1 000 руб. суд не усматривает.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Акционерного коммерческого банка «АК БАРС» (открытое акционерное общество) удовлетворить частично.
Взыскать с Кулешова А.И. в пользу Акционерного коммерческого банка «АК БАРС» (открытое акционерное общество) задолженность по кредитному договору Номер от Дата в размере 2 719 778,35 руб., в том числе 1 766 479,55 руб.- задолженность по основному долгу, 352 284,45 руб. - задолженность по процентам за пользование кредитом за период с Дата. по Дата сумму неустойки за неисполнение обязательств по возврату кредита -35 000 руб. за период с Дата. по Дата., сумму неустойки за неисполнение обязательств по уплате процентов — 45 000 руб. за период с Дата. по Дата
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу - Адрес, общей площадью 44.8 кв.м., жилой 28,9 кв.м., принадлежащую Кулешову А.И., путем продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную цену указанной квартиры в размере 1 818 000 руб.
Взыскать с Кулешова А.И. в пользу Акционерного коммерческого банка «АК БАРС» (открытое акционерное общество) в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 31 897,73 руб.
В удовлетворении остальной части иска ОАО «АКБ АК БАРС» отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней с момента составления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий :