Дело № 2-2006/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерациидата обезличена Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области, в составе:
председательствующего Батуевой О.А.
при секретаре Гусевой О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Браславского Л.С. к Закрытому акционерному обществу «Авторитет», Индивидуальному предпринимателю Бузановой Е.В., судебному приставу исполнителю Отдела по Орджоникидзевскому району г. Магнитогорска Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области об оспаривании результатов оценки арестованного имущества,
У С Т А Н О В И Л:
Браславский Л.С. обратился в суд с иском к ИП Бузановой Е.В., судебному приставу исполнителю Отдела по Орджоникидзевскому району г. Магнитогорска Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области об оспаривании результатов оценки арестованного имущества, указывая, что дата обезличена судебным приставом исполнителем Орджоникидзевского РОСП г. Магнитогорска Савельевой Е.Ю. возбуждено исполнительное производство в отношении ЗАО «Авторитет», дата обезличена ИП Бузановой Е.В. составлен отчет об оценке недвижимого имущества ЗАО «Авторитет»: нежилое здание, станция технического обслуживания площадью 426,2 кв. м., земельный участок площадью 2807 кв. м., расположенные по адресу адрес обезличен, незавершенный строительством объект площадью 5058,5 кв. м., расположенный адрес обезличен на общую сумму 20519 рублей. Считает произведенную оценку недостоверной и заниженной, поскольку рыночная стоимость нежилого здания – станции технического обслуживания площадью 426,2 кв. м. по адресу: адрес обезличен составляет 30000000 рублей. Просит суд признать недействительными результаты оценки от дата обезличена, признать незаконным и отменить постановление судебного пристава исполнителя от дата обезличена об оценке недвижимого имущества должника ЗАО «Авторитет».
В качестве соответчика по делу привлечены ЗАО «Авторитет», в качестве третьего лица Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области.
Браславский Л.С. в судебном заседании поддержал заявление, доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснив, что является взыскателем в исполнительном производстве, продажа имущества по столь низкой стоимости нарушит его права как взыскателя на исполнение решения суда.
Ответчики ИП Бузанова Е.В., ЗАО «Авторитет» в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены.
Судебный пристав исполнитель Отдела по Орджоникидзевскому району г. Магнитогорска Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области Жанатаев Е.С. в судебном заседании исковые требования истца не признал, пояснив, что оценка имущества ЗАО «Авторитет» произведена ИП Бузановой Е.В., обладающей специальными знаниями в области оценки недвижимого имущества, оснований сомневаться в достоверности определения рыночной стоимости имущества у него не имелась, поэтому оценка ИП Бузановой Е.В. была принята им в рамках исполнительного производства, вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права от дата обезличена.
Представитель третьего лица Авторитет-Восток ООО – Браславский Л.С. поддержал заявление, доводы изложенные в исковом заявлении.
Третьи лица Ткаченко М.В., Саматов А.В., Смышляева А.В., ИФНС № 16 по Челябинской области, Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены.
Представитель третьих лиц Ткаченко М.В., Саматова А.В. – Мищенко М.А. с исковыми требованиями истца не согласилась, пояснив, что ИП Бузановой Е.В. проводилась оценка недвижимого имущества в рамках исполнительного производства, стоимость недвижимого имущества занижена с учетом того, что имущество продается на аукционе. При оценки незавершенного строительством объекта недвижимости по адрес обезличен оценщиком не исследовалось экспертное заключение, согласно которому в производстве строительных работ выявлены недостатки.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав в судебном заседании материалы дела и оценив их в совокупности, суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 30 Федерального закона «Об исполнительном производстве» № 229-ФЗ от 02 октября 2007 года судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство на основании исполнительного документа по заявлению взыскателя, если иное не установлено настоящим федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что дата обезличена Браславский Л.С. обратился в службу судебных приставов-исполнителей Орджоникидзевского района г. Магнитогорска с заявлением о возбуждении исполнительного производства по исполнительному листу номер обезличен от дата обезличена о взыскании в его пользу с ЗАО «Авторитет» задолженности по договору аренды в размере 2500000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате государственной пошлины (л. д. 25, т. 1).
На основании исполнительного листа, заявления взыскателя дата обезличена возбуждено исполнительное производство (л. д. 23-24, т. 1).
Взыскателя ЗАО «Авторитет» кроме Браславского Л.С. являются Ткаченко М.В., Саматов А.В., Авторитет-Восток ООО, ИФНС № 16 по Челябинской области, Смышляева А.В. (л. д. 13-19, 22 т. 1).
дата обезличена Постановлением судебного пристава-исполнителя Отдела по Орджоникидзевскому району г. Магнитогорска Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области Жанатаевым Е.С. исполнительные производства объединены в сводное исполнительное производство (л. д. 11-12 т. 1).
При производстве исполнительных действий судебным приставом-исполнителем было установлено недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ЗАО «Авторитет», нежилое здание - станция технического обслуживания и земельный участок, расположенные по адресу: адрес обезличен, незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: адрес обезличен.
Судебным приставом-исполнителем в отношении имущества должника применены меры принудительного исполнения.
В соответствии со ст. 85 Закона «Об исполнительном производстве» при оценке недвижимого имущества судебный пристав-исполнитель привлек оценщика ИП Бузанову Е.В. для оценки имущества должника, после получения отчета оценщика вынес постановление об оценке имущественного права должника дата обезличена (л. д. 13, т. 1).
Не согласившись с оценкой имущества и постановлением судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника взыскатель в исполнительном производстве Браславский Л.С. обратился в суд в соответствии с ч. 4 ст. 85 Закона «Об исполнительном производстве», указывая, что рыночная цена имущества должника занижена оценщиком, принятие оценки судебным приставом-исполнителем нарушает его права как взыскателя на своевременное и полное исполнение решения суда.
Оценка имущества должника в силу ч. 1 ст. 85 Закона «Об исполнительном производстве» производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Как видно из заключения о рыночной стоимости имущества, выполненного ИП Бузановой Е.В., определена рекомендуемая для целей исполнительного производства рыночная стоимость (начальная цена торгов) с учетом НДС объектов оценки (л. д. 187-245, т. 1).
Стоимость нежилого здания - станция технического обслуживания по адресу: адрес обезличен составляет 5774000 рублей, стоимость земельного участка, по адресу: адрес обезличен составляет 3514000 рублей, стоимость незавершенного строительством объекта составляет 11231000 рублей (л. д. 187-245, т. 1).
Браславский Л.С. в судебном заседании пояснил, что при проведении оценки ИП Бузановой не оценено место расположения объектов недвижимости, не оценен рынок недвижимости г. Магнитогорска, для оценки применены ставки по облигациям США. Представил суду оценку спорных объектов, произведенную независимым оценщиком ФИО8
Как видно из представленных суду оценки ФИО8, стоимость нежилого здания – станции технического обслуживания и земельного участка, расположенных по адресу: адрес обезличен составляет 27710000 рублей (л. д. 49-102, т. 1).
Стоимость незавершенного строительством объекта и земельного участка по адресу: адрес обезличен составляет 37150000 рублей (л. д. 103-186).
Кроме того, истец представил справку агентства недвижимости «Статус М», согласно которой определена рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: адрес обезличен, стоимость которого составляет 32000000 рублей (л. д. 47-51, т. 2). При исследовании агентством недвижимости определения стоимости объекта использовался сравнительный подход с аналогичными объектами коммерческой недвижимости при их реализации.
По ходатайству истца назначена оценка судом (л. д. 70-250, т. 2), согласно которой, рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания – станции технического обслуживания по адрес обезличен составляет 14850000 рублей, рыночная стоимость земельного участка по адрес обезличен составляет 6250000 рублей, рыночная стоимость объекта незавершенного строительством объекта по адресу: адрес обезличен составляет 19330000 рублей (л. д. 70-250, т. 2).
Все три оценщика при определении стоимости спорного имущества в оценке привели понятие рыночной стоимости объекта оценки в соответствии с ч. 2 его ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При определении стоимости объектов недвижимости оценщик ИП Бузанова Е.В. в соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке, требования к проведению оценки», использовала затратный, сравнительный и доходный подходы.
Затратным подходом определена рыночная стоимость нежилого здания – станции технического обслуживания, площадью 426,3 кв. м. и определена стоимость 6884000 рублей, незавершенный строительством объект, площадью застройки 5058,5 кв. м. и определена его стоимость 27392000 рублей. Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в рамках затратного подхода не производился.
Доходным подходом произведена оценка нежилого здания – станции технического обслуживания, площадью 426,3 кв. м. с определением стоимости 10804000 рублей, земельного участка, площадью 2807, 48 кв. м., стоимостью 5324000 рублей. Поскольку незавершенный строительством объект, в существующем техническом состоянии не предназначен для сдачи в аренду, не способен приносить доход, расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода не производился.
Сравнительным подходом произведена оценка рыночной стоимости нежилого здания – станции технического обслуживания и определена стоимость в размере 11332000 рублей. При определении рыночной стоимости объекта сравнительным подходом применена корректировка на уторговывание 0,70 и корректировка на площадь 0,93. Земельный участок и незавершенный строительством объект оценщиком сравнительным подходом не оценивался, поскольку не было выявлено объектов-аналогов.
При согласовании результатов оценщик ИП Бузанова производит расчет рыночной стоимости нежилого здания – станции технического обслуживания, которая составляет 9621000 рублей и приводит стоимость без учета застроенного земельного участка, что составляет 8748147 рублей.
При проведении оценки оценщиком выведена средневзвешенное значение рыночной стоимости объектов оценки: нежилого здания – станции технического обслуживания – 8748147 рублей, земельного участка – 5324000 рублей, незавершенного строительством объекта 27392000 рублей.
К рыночной стоимости объектов оценки, ИП Бузанова Е.В. применяет коэффициент текущей стоимости в отношении нежилого здания – станции технического обслуживания и земельного участка – 0,66, в отношении незавершенного строительством объекта 0,41, снижая стоимость объектов оценки на 34% и 59% соответственно.
Снижение стоимости объектов оценки на 34% и 59% соответственно оценщик обосновывает особенностями исполнительного производства.
Однако, как видно из оценки нежилого здания – станции технического обслуживания при сравнительном подходе, его стоимость уже снижена на 37% при применении скидки на уторговывание и корректировки площади. При применении снижения стоимости объекта с особенностями исполнительного производства, стоимость нежилого здания – станции технического обслуживания снизилась на 71%.
Учитывая, что в соответствии со ст. 85 Закона «Об исполнительном производстве», оценка имущества производится по рыночным ценам, суд не может принять доводы оценщика о расчете рыночной стоимости имущества с учетом особенностей исполнительного производства.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подход к оценке, вправе определить конкретный метод оценки в рамках применения каждого из подходов.
Расчет рыночной стоимости имущества с учетом особенностей исполнительного производства законом не предусмотрен.
Допрошенный в судебном заседании специалист ФИО9 пояснила, что рыночная стоимость объекта недвижимости определяется затратным, сравнительным и доходным подходом. Ни одним нормативным актом не предусмотрено при оценки имущества учитывать особенности исполнительного производства. ИП Бузанова Е.В., учитывая особенности исполнительного производства, необоснованно при оценке недвижимого имущества применила коэффициент текущей стоимости, который снизил стоимость объектов недвижимости: станции технического обслуживания и земельного участка на 34%, незавершенного строительством объекта на 59%.
Оснований не доверять доводам специалиста суд не находит, поскольку они обоснованы, соответствуют изученным материалам дела, действующему законодательству, подтверждают выводы суда.
Учитывая изложенное, суд не может признать достоверной итоговую величину рыночной стоимости имущества ЗАО «Авторитет», указанную оценщиком ИП Бузановой Е.В. в оценке, произведенной в рамках исполнительного производства.
Взыскатель в исполнительном производстве Браславский Л.С. просит суд признать недействительными результаты оценки от дата обезличена.
Однако, согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа.
В рассматриваемом случае применение в исполнительном производстве величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, зависит от усмотрения пристава-исполнителя, что свидетельствует о ее необязательном характере.
При таких обстоятельствах, суд считает, что оценщик ИП Бузанова Е.В. не является надлежащим ответчиком по делу.
Отчет об оценки номер обезличен от дата обезличена принят судебным приставом-исполнителем Жанатаевым Е.С., дата обезличена вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права, согласно которому стоимость имущества установлена в размере итоговой величины рыночной стоимости указанной в отчете.
Поскольку рыночная стоимость имущества, определенного отчетом ИП Бузановой Е.В. не является обязательной, зависит от усмотрения судебного пристава-исполнителя, оснований для признания отчета недействительным у суда не имеется.
В удовлетворении исковых требований Браславского Л.С. о признании недействительными результатов оценки от дата обезличена следует отказать.
Истец просит суд признать незаконным и отменить постановление судебного пристава исполнителя Жанатаева Е.С. от дата обезличена.
Суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению в части признания незаконным и отмене постановления судебного пристава - исполнителя об оценки вещи или имущественного права от дата обезличена.
Как уже установлено в судебном заседании оценка имущества должника ИП Бузановой Е.В. произведена с учетом особенностей исполнительного производства, что позволило снизить стоимость имущества должника нежилого здания – станции технического обслуживания, земельного участка на 34%, незавершенного строительством объекта на 59%.
В соответствии с Законом «Об исполнительном производстве», оценка имущества должника определяется по рыночным ценам, иное законом не установлено.
Снижение цены имущества предусмотрено правилами реализации имущества должника, установленными ст. 87 Закона «Об исполнительном производстве».
Учитывая, что стоимость имущества должника не соответствует рыночной, реализация имущества должника по заниженной цене нарушает права взыскателя в исполнительном производстве на своевременное и полное исполнение решения суда, постановление судебного пристава-исполнителя от дата обезличена об оценке вещи или иного имущества подлежит признанию незаконным и отмене, исковые требования истца в этой части подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Браславского Л.С. к Индивидуальному предпринимателю Бузановой Е.В., судебному приставу исполнителю Отдела по Орджоникидзевскому району г. Магнитогорска Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области об оспаривании результатов оценки арестованного имущества удовлетворить частично.
Признать незаконным и отменить постановление об оценке вещи или имущественного права от 30.06.2010 года судебного пристава-исполнителя Отдела по Орджоникидзевскому району г. Магнитогорска Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области Жанатаева Е.С.
В остальной части исковых требований Браславскому Л.С. отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме.
Председательствующий:
дата обезличена определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска от дата обезличена оставлено без изменения.