Дело №2-469/2010 года
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
дата обезличена г. Магнитогорск
Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:
Председательствующего: Елгиной Е.Г.
При секретаре: Шеиной Е.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бухиник Н.М. к ООО "УБТО" о взыскании арендной платы, процентов, встречному иску ООО "УБТО" к Бухиник Н.М. о взыскании стоимости неотделимых улучшений
У С Т А Н О В И Л:
Истица обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании арендной платы за квартиру по адрес обезличен за период с дата обезличена по дата обезличена в сумме 433416 рублей, а так же процентов за пользование чужими денежными средствами за период с дата обезличена по дата обезличена в сумме 38276 рублей 90 копеек. Всего просила взыскать 471692 рубля 90 копеек.
Просила начислять ООО "УБТО" проценты за пользование чужими денежными средствами начиная с дата обезличена исходя из суммы основного долга 433416 рублей, учетной ставки банковского процента 8,75% годовых по день фактический выплаты суммы основного долга (л.д. 2,3, том 1).
Ответчик с заявленными требованиями не согласился, предъявил встречный иск, просил взыскать с истицы стоимость неотделимых улучшений, которые были произведены ООО «УБТО» при ремонте жилого помещения по адрес обезличен в сумме 322472 рубля 44 копейки (л.д. 71, том1).
В судебном заседании Бухиник Н.М. заявленные требования поддержала в полном объеме. Встречный иск не признала, показала, что согласие на производство ремонтных работ в квартире не давала. Ремонт в квартире ее не устраивает, кроме того он не доделан, не установлена ванна. Она не возражала по производству ремонта ответчиком, поскольку они намеревались приобрести данную квартиру, между ними был заключен предварительный договор купли- продажи. Ремонтные работы производились в дата обезличена, считает, что срок исковой давности стороной пропущен, о чем представила письменное заявление ( л.д.107, том1).
Представитель Бухиник Н.М по доверенности от дата обезличена Штых И.О. (л.д. 17, том 1) поддержал позицию своего доверителя.
Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному - ООО «УБТО» <данные изъяты> Тарасов П.Н. требования Бухиник Н.М. не признал в полном объеме, свои исковые требования поддержал (о чем представил письменный отзыв л. д. 258-260, том1). Считает сумму арендной платы за квартиру завышенной, полагает, что фактически договор аренды расторгнут дата обезличена. С учетом ставок арендной платы за аналогичные помещения считает, задолженность по арендной плате за указанный период составляет 181000 рублей, исходя из данной суммы, признает проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 16 056 рублей 17 копеек. Так же считает, что срок исковой давности ими не пропущен, поскольку договоры аренды квартиры заключались ежегодно, следовательно, правоотношения между сторонами длящиеся. Договор расторгнут в дата обезличена. Так же считает, что фактически согласие Бухиник Н.М. на переустройство и перепланировку квартиры имелось. Указанные обстоятельства, а так же сумму, затраченную на ремонт и перепланировку квартиры, подтверждает письменными материалами дела.
Третье лицо, привлеченное на основании определения суда (л.д. 60-61, том 2) Глебов Л.А. в судебном заседании пояснил, что являлся <данные изъяты> в ООО «УБТО» и ООО "С" на период договорных отношений с Бухиник Н.М. и производства ремонтных работ ООО «УБТО» в квартире по ул. Московской 33-5. Ремонтные работы в данной квартире выполняло ООО «Стробис» за производство указанных работ ООО «УБТО» должны были оплатить ООО "С" 216604 рубля, однако оплаты не было. Денежные средства в указанной сумме он внес в кассу ООО "С", как физическое лицо. Так же пояснил, что он лично покупал для ремонта в квартире стройматериалы. ООО «УБТО» с ним на сегодняшний день не рассчитались.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Бухиник Н.М., отказу в удовлетворении встречных исковых требований ООО «УБТО» исходя из следующего:
В соответствии с ч.1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо ( должник) обязано совершить в пользу другого лица (Кредитора) определенные действия, как то: передать имущества, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключение случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование
В соответствии с ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом ( арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором аренды они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором.
В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законом.
В судебном заседании установлено:
Бухиник Н.М. является собственником трехкомнатной квартиры по адрес обезличен (л.д. 45, том 1).
дата обезличена между Бухиник Н.М. – арендодателем и ООО "УБТО" - арендатором заключен договор аренды жилого помещения по адрес обезличен в письменной форме сроком на срок до дата обезличена. Пунктом 4.1 Договора установлен размер арендной платы в сумме 17500 рублей в месяц, пунктом 4.2 установлено, что арендатор вносит арендодателю арендную плату за пользование данным жилым помещением авансом за каждый следующий месяц 25 числа (л.д. 12).
дата обезличена между Бухиник Н.М. – арендодателем и ООО "УБТО" - арендатором заключен договор аренды жилого помещения по адрес обезличен в письменной форме сроком на срок до дата обезличена. Пунктом 4.1 Договора установлен размер арендной платы в сумме 17500 рублей в месяц, пунктом 4.2 установлено, что арендатор вносит арендодателю арендную плату за пользование данным жилым помещением авансом за каждый следующий месяц 25 числа (л.д. 13).
Установлено, что фактически квартира по адрес обезличен арендовалась ООО «УБТО» у Бухиник Н.М. с дата обезличена, о чем заключались письменные договоры аренды.
После дата обезличена договоры аренды данного имущества между сторонами не заключались.
дата обезличена между Бухиник Н.М. –арендодателем и ООО «УБТО»- арендатором был подписан акт приема-передачи квартиры по адрес обезличен к договору аренды от дата обезличена (л.д. 16).
Стороной ответчика признается, что арендная плата за квартиру по ул. Московского 33-5 не вносилась с января 2007 года.
ООО «УБТО» дата обезличена было выдано гарантийное письмо Бухиник Н.М. о том, что задолженность по арендной плате в пользу Бухиник Н.М. составляет на дата обезличена 280000 рублей (л.д.14), а так же гарантийное письмо Тарасова П.Н. об оплате аренды жилого помещения согласно письма, написанного ранее ( л.д. 15).
Иного имущества ООО «УБТО» у Бухиник Н.М. не арендовали, следовательно данные гарантийный письма выданы на основании договоров аренды квартиры по адрес обезличен
С учетом изложенного суд считает правильным взыскать с ответчика в пользу истицы арендную плату с дата обезличена, поскольку показаниями сторон установлено, что именно с указанной даты арендная плата за арендованное помещение арендатором не вносилась.
При этом суд считает, что арендная плата с арендатора должна быть взыскана в пользу арендодателя из расчета 17500 рублей ежемесячно исходя из следующего:
Указанный размер арендной платы установлен в соответствии с требованиями ст. ст. 614, 682 ГК РФ в договорах аренды жилого помещения по соглашению сторон. Признавался ответчиком гарантийным письмом.
В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Стороной ответчика требований о признании данных договоров недействительными, либо изменении условий договоров не заявлялось.
Следовательно, оснований для снижения арендной платы у суда не имеется.
При этом суд считает правильным взыскивать арендную плату с арендатора до момента приема- передачи квартиры, то есть до 23 января 2009 года.
Поскольку в соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
С учетом данного положения закона суд не может принять в качестве доказательства фактического расторжения договора аренды между Бухиник Н.М. и ООО «УБТО» показания С.Ж.И., которая ранее работала <данные изъяты> ООО «УБТО», и была допрошена судом в качестве свидетеля дата обезличена ( л.д. 4 оборот -5) в части пояснений об освобождения помещения в дата обезличена.
ООО «УБТО» не представлено суду доказательств, что Бухиник Н.М. уклонялась от приема, переданного по договору аренды имущества после истечения договора аренды до дата обезличена.
А так же, что ООО «УБТО» извещал арендатора о досрочном расторжении договора аренды с дата обезличена.
Порядок досрочного расторжения договора по инициативе арендатора предусмотрен п.6.4 договора аренды, в соответствии с которым арендатор вправе расторгнуть настоящий договор до истечения срока действия, предупредив арендодателя за 10 дней до предполагаемой даты освобождения помещения.
Следовательно, с ответчика в пользу истца следует взыскать с чет погашения задолженности по арендной плате за период с дата обезличена по дата обезличена включительно 17500 рублей х 24 месяца = 420 000 рублей.
За период с дата обезличена по дата обезличена : 17500 рублей : 33 дней х 23 дня = 13416 рублей.
Всего в счет погашения задолженности по арендной плате следует взыскать:
420000 рублей + 13416 рублей = 433416 рублей.
Установлено, что арендная плата своевременно арендатором не вносилась.
В соответствии с п. 4.2 Договоров аренды арендная плата вносится авансом за каждый следующий месяц 25 числа.
В соответствии с ч.1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требования кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Договорами аренды размер процентов, в связи с несвоевременным внесением арендной платы, не установлен.
Следовательно, подлежат применению положения ст. 395 ГК РФ.
Истица просит взыскать проценты исходя из учетной ставки банковского процента на день подачи иска – 8,75% годовых, что является ее правом. О чем представила расчет (л.д.3, том 1). Правильность математического расчета стороной ответчика не оспаривалась, судом проверена.
Истица просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с дата обезличена по дата обезличена в сумме 38276 рублей 90 копеек.
Исходя из условий договоров аренды, арендная плата должна вноситься авансом за следующий месяц до 25 числа текущего месяца. Следовательно, в случае невнесения арендной платы за следующий месяц, проценты следует начислять с 26 числа текущего месяца.
Установлено, что с дата обезличена арендная плата арендатором не вносилась.
В соответствии с положением п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №13 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №14 от 08 октября 1998 года «О практике применения положений гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашение сторон, обязательными для сторон правилами, а так же обычаями делового оборота.
Следовательно, проценты за пользование чужими денежными средствами должны, поскольку иное не установлено соглашением сторон, либо обязательными для сторон правилами или обычаями делового оборота, рассчитываться следующим образом:
дата обезличена сумма основного долга 17500 рублей, проценты начисляются с дата обезличена по дата обезличена : 17500 рублей х 8,75% х 30 дней : 360 дней =127 рублей 60 копеек.
Сумма основного долга на дата обезличена 35000 рублей, проценты за период с дата обезличена по дата обезличена будут оставлять 35000 рублей х 8,75% х 30 дней : 360 дней =255 рублей 20 копеек.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 52500 рублей, проценты за период с дата обезличена по дата обезличена будут составлять: 52500 рублей х 8,75% х 30 дней : 360 дней =382 рубля 80 копеек.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 70000 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 70000 рублей х 8,75% х 30 дней : 360 дней =510 рублей 40 копеек.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 87500 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 87500 рублей х 8,75% х 30 дней :360 дней =638 рублей.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 105000 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 105000 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =765 рублей 60 копеек.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 122500 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 122 500 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =893 рубля.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 140000 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 140000 рублей х 8,75% х 30 дней : 360 дней =1020 рублей 80 копеек.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 157500 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 157500 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =1148 рублей.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 175000 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 175 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =1276 рублей.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 192500 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 192500 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =1403 рубля 60 копеек.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 210000 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 210000 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =1531 рубль.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 227500 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 227 500 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =1658 рублей 60 копеек.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 245 000 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 245 000 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =1786 рублей.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 262500 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 262 500 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =1914 рублей.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 280 000 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 280 000 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =2041 рубль.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 297500 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 292 500 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =2169 рублей.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 315 000 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 315 000 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =2296 рублей 80 копеек.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 332500 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 332 500 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =2424 рубля 80 копеек.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 350 000 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 350 000 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =2552 рубля.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 367 500 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 367 500 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =2679 рублей.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 385 000 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 385 000 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =2807 рублей.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 402500 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 402 500 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =2934 рубля 80 копеек.
Сумма основного долга на дата обезличена составляет 420 000 рублей, размер процентов за период с дата обезличена по дата обезличена будет составлять: 420 000 рублей х8,75% х 30 дней : 360 дней =3062 рубля 50 копеек.
Всего задолженность по процентам за пользование чужими денежными средствами составляет: 127 рублей 60 копеек + 255 рублей 20 копеек + 382 рубля 80 копеек + 510 рублей 40 копеек + 638 рублей + 765 рублей 60 копеек + 893 рубля + 1020 рублей 80 копеек + 1148 рублей + 1276 рублей + 1403 рубля 60 копеек + 1531 рубль + 1658 рублей 60 копеек + 1786 рублей + 1914 рублей + 2041 рубль + 2169 рублей + 2296 рублей 80 копеек + 2424 рубля 80 копеек + 2552 рубля + 2679 рублей + 2807 рублей + 2934 рубля 80 копеек + 3062 рубля 50 копеек = 38276 рублей 90 копеек.
Исходя из того, что в соответствии с положением ч.3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок, следовательно, требование истицы о начислении процентов за пользование чужими денежными средствами с 26 января 2009 года по день фактического возврата суммы основного долга заявлено истицей правомерно и так же подлежит удовлетворению. Поскольку для представленных договоров аренды более короткий срок начисления процентов ничем не предусмотрен.
Суд считает, что встречные исковые требования ООО «УБТО» о взыскании с истицы стоимости произведенных неотделимых улучшений в квартире адрес обезличен в сумме 322427 рублей удовлетворению не подлежат исходя из следующего:
В судебном заседании установлено, что в период дата обезличена по дата обезличена в квартире адрес обезличен ООО «УБТО» производился ремонт и перепланировка.
Суду представлен договор аренды, заключенный между Бухиник Н.М и ООО «УБТО» дата обезличена (л.д.73).
Договором аренды порядок и последствия проведения текущего, капитального ремонта не оговорены. Следовательно, в данном случае должны применятся положения Закона.
В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.
Капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором.
Статьей 681 ГК РФ обязанность капитального ремонта возложена на наймодателя, текущего – на нанимателя.
Из представленного суду договора аренды от дата обезличена не усматривается, что жилое помещение по адрес обезличен требовало в дата обезличена капитального либо текущего ремонта. В пункте 2.1 Договора указано, что арендодатель обязан предоставить в пользование арендатору указанное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.
Доказательств, что данный пункт договора не был исполнен арендодателем, стороной арендатора суду не предоставлено.
Договором аренды от дата обезличена не предусмотрен порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений, следовательно, в данном случае должны применяться положения Закона.
Само по себе выполнение ремонтных работ подразумевает, что в результате этого арендованное имущество улучшается.
Одно статья 623 ГК РФ прямо указывает, что стоимость улучшений арендованного имущества может взыскиваться арендатором с арендодателя только если было получено согласие арендатора на производство данных неотделимых улучшений, а так же если указанные улучшения не отделимы без вреда для арендованного имущества.
С учетом изложенного, а так же положений ст. ст. 12,56 ГПК РФ сторона истца по встречному иску должна была представить доказательства получения письменного согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, что улучшения арендованного имущества было произведено арендатором и стоимости затраченной арендатором на производство данных улучшений, а так же, что произведенные арендатором улучшения являются неотделимыми для данного имущества без существенного вреда для данного имущества.
Суд считает, что указанных доказательств суду не предоставлено исходя из следующего:
Письменного согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений арендатором в квартире адрес обезличен Бухиник Н.М. не выдавалось.
ООО «УБТО» считает, что данное согласие фактически ими было получено, поскольку Бухиник Н.М. видела, что в квартире производятся ремонтные работы, претензий никаких не предъявляла. Кроме того, Бухиник Н.М. было подано заявление в администрацию города для получения разрешения на производство перепланировки в квартире адрес обезличен.
Однако суд не может принять данные доводы в качестве доказательства письменного согласия, поскольку Закон прямо предусматривает, что согласие арендатора на производство неотделимых улучшений должно быть письменным.
Суду представлено заявление Бухиник Н.М. от дата обезличена о производстве перепланировки жилого помещения по адрес обезличен ( л.д.12,13, том2). О чем издано распоряжение А от дата обезличена ( л.д. 124, том1)
А так же представлены проект переустройства и перепланировки данной квартиры, технический паспорт и другая документация, подтверждающая произведенную перепланировку и переустройство в квартире ( л.д. 125-152, том1). Доказательств, что перепланировка осуществлялась с отступлением от представленной технической документации суду не предоставлено.
Суд приходит к выводу, что перепланировка в квартире адрес обезличен была произведена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Однако суду представлен предварительный договор купли- продажи квартиры адрес обезличен, заключенный дата обезличена между Бухиник Н.М. и ООО «УБТО» в лице <данные изъяты> Тарасова П.Н., в соответствии с условиями которого стороны договорились заключить основной договор купли- продажи жилого помещения по адрес обезличен до дата обезличена ( л.д. 15, том2).
Установлено, что основной договор купли- продажи данного жилого помещения между сторонами не заключен. Стороны предварительного договора с требованиями о понуждении к заключению основного договора в суд не обращались, в настоящее время заключать не намерены. <данные изъяты> ООО «УБТО» пояснил, что основной договор не заключен в связи с отсутствие денежных средств.
Суду так же представлена доверенность от имени Бухиник Н.М. на имя Тарасова П.Н. с правом совершения от ее имени различного рода действий, сбора документов, оплаты различного рода услуг ( л.д.109, том1).
Бухиник Н.М. показала, что данная доверенность была выдана Тарасову П.Н. с целью заключения основного договора купли- продажи квартиры. Доказательств обратного суду не предоставлено.
В судебных заседаниях директор ООО «УБТО» пояснял, что ремонт и перепланировка в квартире адрес обезличен ими выполнялись в связи с тем, что имели намерение приобрести указанную квартиру в собственность. Указанные обстоятельства Бухиник Н.М. не оспаривались. Бухиник Н.М. признавала, что увидела выполненные ремонтные работы ООО «УБТО» уже после того как они были завершены, она согласилась с этим поскольку организация намеревалась приобрести данное жилое помещение и между ними был заключен предварительный договор купли- продажи.
Довод о цели производства ремонта в квартире признается ООО «УБТО», из заявления Бухиник Н.М. в администрацию на разрешении перепланировки усматривается, что оно было подано дата обезличена, когда как ремонтные работы начаты дата обезличена.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что выполнение ремонтных работ квартире по адрес обезличен осуществлялось ООО «УБТО» не связи с заключенным договором аренды, а связи с намерением ООО «УБТО» приобрести данную квартиру в собственность. Что подтверждается показаниями сторон, и письменными материалами дела - предварительным договором купли- продажи, установлено, что ремонтные работы производились в период действия данного договора.
Следовательно, положения ст. 623 ГК РФ для данных правоотношений не применимы. К данным правоотношениям применимы нормы закона о взыскании неосновательного обогащения, поскольку основной договор купли- продажи заключен не был, вины Бухиник Н.М. в не заключении данного договора не имеется, договор не заключен в связи с отсутствие денежных средств у покупателя.
Суд не вправе выходить за пределы заявленных стороной требований. Истцы по встречному иску настаивали на заявленных встречных требованиях по указанным основаниям.
Суд так же считает, что стороной истца по встречному иску не представлено доказательств размера затрат, понесенных на производство ремонта и перепланировки в данной квартире, а так же что все произведенные работы являются неотделимыми улучшениями.
ООО «УБТО» ссылались, что ремонтные работы в квартире производились ООО "С". Договор между организациями не заключался, был составлен только акт приема выполненных работ.
Указанный акт представлен суду (л.д. 112-121, том1), всего по представленному акту стоимость материалов и выполненных работ без НДС составляет 183563 рубля 31копейка.
Суду так же предоставлена справка из которой усматривается, что стоимость выполненных работ в квартире адрес обезличен составляет 216604 рубля 70 копеек ( л.д. 122, том1).
Суду предоставлена квитанция к приходному кассовому ордеру от дата обезличена, из которой усматривается, что от Г.Л.А. принято ООО "С" за кап. ремонт по счету фактуре от дата обезличена 216604 рубля ( л.д.33, том2, л.д.123, том1).
Однако данная квитанция противоречит показаниям свидетеля. Допрошенная в судебном заседании дата обезличена в качестве свидетеля <данные изъяты> ООО «УБТО» С.Ж.И. показала, что ООО «УБТО» на дата обезличена с ООО "С" по произведенному ремонту не рассчитались, данная задолженность имелась.
Однако с учетом данной квитанции задолженность ООО «УБТО» должна была быть не перед ООО "С", а перед физическим лицом Г.Л.А.
Установлено, что Г.Л.А. на период дата обезличена являлся учредителем ООО "С", ООО «УБТО», а так же <данные изъяты> данных организаций.
Так же установлено, что до настоящего времени ООО «УБТО» с Г.Л.А. по оплаченным им за ООО «УБТО» ремонтным работам не рассчиталось.
Требования Г.Л.А. к Бухиник Н.М., ООО «УБТО» о взыскании произведенной оплаты не предъявлялись.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что убытка в размере 216604 рублей 70 копеек для ООО «УБТО» не наступило.
Так же суд считает, что ООО «УБТО» не представлено доказательств несения затрат на приобретение материалов для производства ремонтных работ на сумму 105867 рублей 74 копейки ( л.д. 74, том1).
Представленные суду товарные чеки на приобретение строительных материалов, а так же авансовые отчеты ( л.д.213- 257, том1) не подтверждают приобретение данных материалов именно для производства ремонта в квартире по адрес обезличен.
Кроме того наименование и количество приобретенных материалов отличается от материалов, указанных в карточке счета 91.2 по расходам по ремонту помещения адрес обезличен, представленной ООО «УБТО» ( л.д. 75-82, том1).
Приходные ордера о приемке и сдаче строительных материалов ООО «УБТО» подписываются одним лицом- <данные изъяты> Г.Л.А. ( л.д. 190- 204, том1).
Представленное стороной истица по встречному иску заключение эксперта о стоимости произведенных ремонтных работ ( л.д. 36-59, том2) так же не может быть принято судом, поскольку эксперт квартиру не осматривал, что подтвердил в судебном заседании дата обезличена эксперт К.Л.А. заключение изготовлено на основании документов, которые судом в качестве доказательств не приняты.
Кроме того третье лицо Г.Л.А. в судебном заседании показал, что он лично приобретал строительные материалы для выполнения ремонта в квартире Бухиник Н.М., ООО «УБТО» данные расходы ему не возместило.
С учетом изложенного в удовлетворении встречных требований следует отказать.
Стороной истица заявлено о пропуске срока исковой давности.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности исчисляется в три года.
ООО «УБТО» считает, что срок исковой давности фактически не пропущен, поскольку отношения по договорам аренды с момента истечения срока действия последнего договора аренды – дата обезличена.
Статьей 623 ГК РФ установлено, что право на обращение в суд с требованием о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендатор имеет после прекращения договора аренды.
Установлено, что первый договор аренды жилого помещения по адрес обезличен был заключен между Бухиник Н.М. и ООО «УБТО» дата обезличена на срок до дата обезличена ( л.д. 73, том1), дата обезличена так же заключались договора аренды указанного объекта недвижимости, фактически ООО «УБТО» занимало данное жилое помещение до дата обезличена.
Суд считает, что правоотношения между Бухиник Н.М. и ООО «УБТО» в части аренды квартиры носили длящийся характер.
Срок для обращения с требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений в квартире 5 адрес обезличен для ООО «УБТО» следует исчислять с момента прекращения последнего договора аренды от дата обезличена, данный срок истекает дата обезличена.
Поскольку встречный иск предъявлен дата обезличена, срок исковой давности не пропущен.
Однако, судом установлено, что производство ремонтных работ ООО «УБТО» в квартире адрес обезличен производилось не в рамках заключаемых договоров аренды жилого помещения, а в силу того, что между сторонами дата обезличена был заключен предварительный договор купли- продажи со сроком заключения основного договора до дата обезличена. Ремонт производился в период действия предварительного договора купли-продажи – в дата обезличена.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии с ч.1 ст. 200 ГК РФЙ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Следовательно, срок исковой давности, в данном случае, должен исчисляться с дата обезличена. Поскольку в установленный предварительным договором купли- продажи срок основной договор купли- продажи заключен не был и с указанной даты ООО «УБТО» знали о нарушении своего права.
А поскольку истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске в силу ст. 199 ГК РФ, требования ООО «УБТО» удовлетворению не подлежат, в том числе и в связи с пропуском срока исковой давности.
Бухиник Н.М. при подаче иска была предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины ( л.д.18-19, том1), на момент рассмотрения дела государственная пошлины истицей не оплачена, следовательно должны быть взыскана в доход местного бюджета с ООО «УБТО» поскольку исковые требования Бухиник Н.м. удовлетворены.
Исходя из суммы удовлетворенных судом исковых требований ( 433416 рублей + 38276 рублей 90 копеек)= 471692 рубля, государственная пошлина будет составлять 7916 рублей 93 копейки.
При подаче встречного иска ООО «УБТО» была оплачена государственная пошлина в сумме 3500 рублей ( л.д. 70, том1), при цене иска 322 472 рубля 44 копейки, государственная пошлина должна составлять 6424 рубля 72 копейки, не доплачена сумма 2924 рубля 72 копейки.
Поскольку в удовлетворении встречного иска отказано, не доплаченную при подаче иска государственную пошлину следует взыскать с ООО «УБТО» в доход местного бюджета.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л :
Требования Бухиник Н.М. к ООО "УБТО" о взыскании арендной платы, процентов удовлетворить.
Взыскать с ООО "УБТО" в пользу Бухиник Н.М. задолженность по арендной плате за период с дата обезличена по дата обезличена в сумме 433416 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с дата обезличена по дата обезличена в сумме 38276 рублей 90 копеек, всего взыскать 471692 рубля 90 копеек.
Взыскать с ООО "УБТО" в пользу Бухиник Н.М. проценты за пользование чужими денежными средствами начиная с дата обезличена исходя из суммы основного долга 433416 рублей, учетной ставки банковского процента 8,75% годовых по день фактический выплаты суммы основного долга.
Взыскать с ООО "УБТО" госпошлину в доход местного бюджета в сумме 7916 рублей 93 копейки.
В удовлетворении встречных требований ООО "УБТО" к Бухиник Н.М. о взыскании стоимости неотделимых улучшений отказать.
Взыскать с ООО "УБТО" госпошлину в доход местного бюджета в сумме 2924 рубля 72 копейки.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска с момента изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий :
Дело рассмотрено Судебной коллегией по гражданским делам Челябинского областного суда дата обезличена. Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска оставлено без изменений, кассационная жалоба без удовлетворения.