Дело № 2-501/2011г. Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации
г. Магнитогорск <дата обезличена>
Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области, в составе:
Председательствующего судьи Филимоновой А.О.
при секретаре Филимошиной Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сидоренко Т.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «ВостокИнвестСтрой» о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,
У С Т А Н О В И Л:
Сидоренко Т.А. обратилась с иском к ООО «ВостокИнвестСтрой» о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 55658 рублей, просила возместить судебные расходы (л.д.5-8).
В обоснование иска указала, что <дата обезличена> она и ответчик подписали предварительный договор участия в долевом строительстве <номер обезличен>, при подписании в кассу ЖИФ «Ключ» истицей внесено 23000 рублей, <дата обезличена> – 686000 рублей.
<дата обезличена> она и ответчик подписали предварительный договор участия в долевом строительстве <номер обезличен>, при подписании данного договора истица внесла в кассу ЖИФ «Ключ» 150440 рублей.
<дата обезличена> на основании ее заявления о расторжении предварительных договоров денежные средства были ей возвращены.
Вместе с тем считает, что пользование ее денежными средствами за период с <дата обезличена> по <дата обезличена> являлось незаконным, т.к. предварительный договор должен быть заключен в форме основного договора, т.е. считается заключенным с момента государственной регистрации в уполномоченном органе, в противном случае ничтожен. Кроме того, предварительный договор, как и основной, должен содержать условие о сроках передачи застройщиком объекта долевого строительства, таковых условий заключенные предварительные договоры <номер обезличен> и <номер обезличен> не содержали.
Кроме того, в соответствии с положениями Федерального Закона от 30.12.2004 года №214 «Об участи в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для участия в долевом строительстве только на основании договора участия в долевом строительстве, следовательно, ООО «ВостокИнвестСтрой» пользовался внесенными истицей денежными средствами безосновательно, поэтому за указанный период подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в двойном размере в силу ст.3 п.3 ФЗ №214 от 30.12.2004 года.
Истец Сидоренко Т.А. в судебном заседании исковые требования поддержала.
Ответчик ООО «ВостокИнвестСтрой» - законный представитель юридического лица - Крючков А.С., действующий на основании протокола от <дата обезличена>, представитель третьего лица ЖИФ «Ключ» Галаганенко Н.И., действующая на основании доверенности от <дата обезличена> <номер обезличен>-юр (л.д.103) возражали против удовлетворения исковых требований, указав, что денежные средства Сидоренко Т.А. по предварительным договорам служили способом обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора, проследить как использовались указанные денежные средства не возможно, основной договор участия в долевом строительстве в марте 2008 года с истицей невозможно было заключить, т.к. отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором велось бы строительство. Денежные средства Сидоренко Т.А. возвращены на основании ее заявления о расторжении предварительных договоров.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав в судебном заседании представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.
Частью 2 указанной статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан.
Как следует из материалов дела, денежные средства Сидоренко Т.А. привлечены Обществом до регистрации договоров в установленном законом порядке.
А именно: <дата обезличена> Сидоренко Т.А. и ООО «ВостокИнвестСтрой» заключили предварительный договор участия в долевом строительстве <номер обезличен> (л.д. 44-47).
При подписании в кассу ЖИФ «Ключ» истицей внесено 23000 рублей, а <дата обезличена> – 686000 рублей (л.д. 48).
<дата обезличена> Сидоренко Т.А. и ООО «ВостокИнвестСтрой» подписали предварительный договор участия в долевом строительстве <номер обезличен>), при подписании данного договора истица внесла в кассу ЖИФ «Ключ» 150440 рублей (л.д.53).
П.3.1 Договоров содержит условие о внесении гарантийного платежа участником долевого строительства для обеспечения исполнения обязательства перед Застройщиком по заключению основного договора в размере не менее 30% от стоимости квартиры, который при заключении основного договора засчитывается в счет платежей по основному договору.
Представитель третьего лица в судебном заседании указала, что на момент заключения предварительного договора с истицей основной договор долевого участия не мог быть заключен т.к. отсутствовал договор аренды на земельный участок, на котором велось бы строительство.
<дата обезличена> ранее внесенные денежные средства были возвращены истице на основании ею написанного заявления и в последующем переданы в тот же день в счет оплаты основного договора долевого участия в строительстве, но расторгнутого сторонами (л.д. 104-106, 120), что усматривается из состоявшегося решения Агаповского районного суда Челябинской области от <дата обезличена>, вступившего в законную силу. Объект недвижимости в итоге истицей Сидоренко Т.А. получен не был.
Данные обстоятельства в совокупности указывают, что денежные средства Сидоренко Т.А. были привлечены для долевого строительства застройщиком, факт неиспользования указанных денежных средств в строительстве за период с <дата обезличена> по <дата обезличена>, а хранение таковых в качестве обеспечения исполнения обязательства ответчиком не доказан.
Вместе с тем из приведенного анализа правовых норм, регулирующих правоотношения в сфере долевого строительства следует, что право на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома до регистрации договоров в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество у застройщика отсутствовало.
Законодательство РФ не содержит императивной нормы о запрете на включение в предварительный договор условия об авансовых платежах в счет исполнения обязательства по основному договору.
Однако в ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) указано, что привлечение денежных средств граждан для участия в долевом строительстве допускается только:
- на основании договора участия в долевом строительстве;
- путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов;
- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Кроме того, право на привлечение денежных средств граждан для указанных целей имеют отвечающие требованиям Закона о долевом строительстве застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (ч. 2 ст. 3 Закона о долевом строительстве).
Следует учитывать, что согласно ч. 2.1 ст. 1 Закона о долевом строительстве запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 этого Закона. Сделка, совершенная в нарушение указанных требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, ее заключившего.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, или договора аренды, субаренды такого земельного участка (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве).
Именно выполнение всех вышеперечисленных требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан, привлечение денежных средств граждан на других основаниях, кроме договоров участия в долевом строительстве, не допускается, в том числе на основе предварительных договоров.
Следовательно, по смыслу Закона о долевом строительстве заключение предварительного договора возможно, но привлечение по нему денежных средств граждан для строительства - нет.
В случае нарушения вышеперечисленных требований гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве).
Вместе с тем, доводы истицы о ничтожности предварительного договора в силу несоблюдения формы основного договора, а именно отсутствия госрегистрации такового, несостоятельны.
Предварительный договор в данном случае не подлежал государственной регистрации.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ)
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ). И
Государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом (ст. 164 ГК РФ). Кроме того, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").
Однако условие о государственной регистрации договора - это не элемент формы данного договора, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Таким образом, застройщик и участник долевого строительства вправе были заключить предварительный договор участия в долевом строительстве, который не требует государственной регистрации.
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Следовательно, стороны вправе заключить предварительный договор участия в долевом строительстве. В силу ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ такой договор должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
Из анализа представленных предварительных договоров участия в долевом строительстве <номер обезличен> и <номер обезличен> следует, что условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в них не содержится. Условие о сроках передачи участнику объекта долевого строительства является существенным, при отсутствии такового договор не может быть признан отвечающим требованиям закона.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что ООО «ВостокИнвестСтрой» денежными средствами, привлеченными по предварительным договорам долевого участия, в спорный период использовало неосновательно.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязанность доказать отсутствие неосновательного обогащения лежит на ответчике.
В силу ч. 3 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Статья 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Согласно расчету, представленному истцом, проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ч.3 ст.3 Закона о долевом строительстве) составили:
Судом указанный расчет проверен, суд находит его неверным математически.
Расчет должен быть произведен следующим образом:
23000 рублей (внесенная сумма платежа <дата обезличена>) * 11%/300(одна трехсотая ставки рефинансирования) * 139 дней (срок пользования денежными средствами с момента внесения по момент возврата <дата обезличена>) *2 (двойной размер)= 2344,46 рублей;
686000 рублей (внесенная сумма платежа <дата обезличена>) 11%/300(одна трехсотая ставки рефинансирования)*97 дней (срок пользования денежными средствами с момента внесения по момент возврата 05.08.ж2008 года) *2 (двойной размер)= 48 797,46 рублей;
150440 рублей (внесенная сумма платежа <дата обезличена>) * 11%/300(одна трехсотая ставки рефинансирования) * 97 дней (срок пользования денежными средствами с момента внесения по момент возврата <дата обезличена>) * 2 (двойной размер)= 10 701,29 рублей ;
Итого: 61 843,21 рубль.
Вместе с тем, в пределах заявленной цены иска, с ООО «ВостокИнвестСтрой» в пользу истицы подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами с <дата обезличена> до <дата обезличена> в сумме 55658 рублей.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Истица при подаче иска оплатила государственную пошлину в размере 1 870 рублей, что подтверждается квитанцией (л.д.3,4).
Кроме того, истицей затрачено 68 рублей на копирование материалов, представленных суду (л.д.114).
Поскольку суд удовлетворил исковые требования, с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 869,74 рублей, расходы на изготовление копий - 68 рублей.
Согласно ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В материалах дела имеется квитанции от <дата обезличена>, из которой видно, что расходы на оказание Сидоренко Т.А. юридических услуг составили 200+500+400 =1 100 (л.д.36,37, 115)
Суд, принимая во внимание сложность дела, длительность его рассмотрения разумной считает сумму на оплату юридических услуг, подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца в 800 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Сидоренко Т.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «ВостокИнвестСтрой» о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ВостокИнвестСтрой в пользу Сидоренко Т.А. проценты за пользование чужими денежными средствами в период <дата обезличена> по <дата обезличена> в размере 55658 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 869,74 рублей, судебные расходы в сумме 868 рублей.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска.
Председательствующий: