Дело № 2-2266/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Магнитогорск
Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе председательствующего Брайко Д.В.
при секретаре Белобородовой А.С.
с участием старшего помощника прокурора Коньковой Л.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «АК БАРС» в лице дополнительного офиса «Магнитогорский» Уральского филиала банка к Домрачевой С.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, выселении.
УСТАНОВИЛ:
ОАО «АК БАРС» в лице дополнительного офиса «Магнитогорский» Уральского филиала банка (далее Банк, истец) обратился в суд с иском к Домрачевой С.Н. о досрочном взыскании задолженности по кредиту 3598926,07 руб., обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, выселении ответчика из заложенной квартиры.
В основание иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор, по условиям которого Домрачевой С.Н. предоставлен кредит в размере 2700 000 руб. под 13,5 % годовых сроком на 180 месяцев для приобретения 3-комнатной квартиры по адресу: Магнитогорск, ул. <адрес>. Квартира находится в залоге у Банка в силу закона. Должником выдана закладная. Заемщик обязательства по договору согласно графика гашения не выполняет. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчик имеет остаток по кредиту – 2605505,29 руб., задолженность по процентам за пользование кредитом - 577510,01 руб., за просрочку платежей начислена неустойка – 415910,77 руб. (из них за просрочку возврата кредита – 90493,52 руб., за просрочку уплаты процентов 325417,25 руб.). В связи с неисполнением должником обеспеченного залогом обязательства кредитор просит обратить взыскание на заложенное имущество, определив начальную продажную стоимость квартиры при продаже с публичных торгов в размере ликвидационной стоимости 2220 000 руб. согласно отчета оценщика, в связи с обращением взыскания на предмет залога выселить ответчика из квартиры.
В судебном заседании представитель истца Шпико И.В. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 103), заявленные исковые требования поддержала.
Ответчик Домрачева С.Н. в суд не явилась, вела дело через представителя.
Представитель ответчика Домрачева И.В. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 102) иск не признала, пояснила, что квартира куплена фиктивно. Супругам З. требовались наличные деньги, и они попросили Домрачеву С.Н. «фиктивно» купить у них квартиру, взяв в банке кредит на ее приобретение, который они получат как плату за проданную квартиру, и будут исполнять за нее обязательства по ипотечному кредиту. Домрачева С.Н. согласилась им помочь. Квартиру оценили в 3500000 руб. Продавец получил денежные средства в размере предоставленного Домрачевой С.Н. кредита. Домрачева С.Н. в квартиру не вселялась, ключей у нее нет. Кто там живет, ей неизвестно. Когда настал кризис, З. перестали платить по кредиту. Не возражает в обращении взыскания на квартиру, так как платить по кредиту должник не будет.
Заслушав представителей, заключение помощника прокурора Ленинского района г. Магнитогорска Коньковой Л.Б., полагавшей в удовлетворении исковых требований о выселении отказать, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Срок возврата кредита устанавливается в кредитном договоре и является его существенным условием. С учетом срока возврата потребительского кредита (на приобретение жилья), кредит является долгосрочным. Поскольку на кредитные правоотношения распространяются нормы о займе, основанием для досрочного взыскания кредита является нарушение заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа.
Материалами дела установлено, что между Банком и Домрачевой С.Н. ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор, по условиям которого Банк предоставил заемщику кредит на приобретение квартиры в размере 2700000 руб. сроком на 180 месяцев с уплатой процентов в размере 13.50 % годовых. Размер ежемесячного платежа составлял 35177 руб. К договору прилагался график возврата кредита. До выдачи кредита заемщик уплатил Банку комиссионное вознаграждение в размере 27000 руб. за выдачу кредита (п. 4.1.1 договора). За просрочку платежей договором предусмотрена уплата заемщиком неустойки в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Права кредитора удостоверяются закладной. заложенного имущества (л.д. 6-13). Факт выдачи Банком кредита в размере 2700000 руб. подтверждается ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 121). Уплата вознаграждения за выдачу кредита в размере 27000 руб. подтверждается выпиской по лицевому счету (л.д. 111).
Договор купли-продажи 3-комнатной квартиры по адресу: Магнитогорск, ул. <адрес> заключен ДД.ММ.ГГГГ между Домрачевой С.Н. и З.А.В. Цена квартиры – 3500000 руб.. из которых собственными средствами покупателя оплачено наличными 800000 руб., и в безналичном порядке с рублевого счета Домрачевой С.Н. на рублевый счет продавца Банк перечислил 2700000 руб. Право собственности Домрачевой С.Н. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (л.д.19-20). Также зарегистрировано обременение на квартиру в виде ипотеки в силу закона. Владельцем закладной является первоначальный залогодержатель (истец) (л.д. 23-25).
На день получения кредита должник был зарегистрирован по адресу: г. Магнитогорск, ул. <адрес>, что подтверждается копией паспорта (л.д. 14-16). В настоящее время имеет регистрацию в г. Магнитогорске по адресу: ул. <адрес> (л.д. 102). В квартире по ул. <адрес> зарегистрированных лиц не имеется (л.д. 113).
Как установлено пояснениями представителя ответчика, Домрачева С.Н. временно проживает в Москве.
Заемщиком исправно производились ежемесячные платежи в размере 35180 руб. по ДД.ММ.ГГГГ, потом имели место просрочки. В 2009 году было два платежа 10 000 руб. – 13 января и 5 000 руб. – 2 февраля. С марта 2009 г. платежей по кредиту заемщик не производит (л.д.48-50). За допущенную просрочку начислена договорная неустойка, в счет которой из поступивших на счет денег списано 1936,79 руб. (484,20 + 1452,59 руб. (л.д. 54).
Таким образом, с декабря 2008 года обязательство не исполняется должником надлежащим образом. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ остаток долга по кредиту 2605505,29 руб., задолженность по процентам 577510,01 руб., задолженность по неустойке - 415910,77 (90493,52 + 325417,25) руб. (л.д. 54).
Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В связи с нарушением должником условий договора, исполняемого периодическими платежами, по требованию кредитора должник обязан досрочно вернуть остаток кредитной задолженности, уплатить проценты за пользование, неустойку, а также возместить залогодержателю судебные издержки.
В связи с просрочкой по ипотечному кредиту имеются основания для досрочного взыскания причитающихся банку сумм за счет заложенного имущества. Право залога возникло у кредитора в силу закона.
В соответствии с ч.1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
При определении размера задолженности следует зачесть уплаченную должником комиссию в размере 27 000 руб. за выдачу кредита и засчитать эту сумму в счет основного долга, поскольку деньги за выдачу кредита банк получил незаконно.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Условие кредитного договора об обязанности заемщика единовременно до выдачи кредита уплатить Банку комиссионное вознаграждение в размере 27000 руб. незаконно, нарушает права потребителя, так как взимание комиссии при выдаче кредита нормами ГК РФ о займе, кредите не предусмотрено. Открытие и ведение банком ссудного счета используется для отражения в балансе банка образования и погашения ссудной задолженности, то есть операций по предоставлению заемщику кредита и возврату им денег в соответствии с заключенным кредитным договором, которые предоставляются бесплатно.
При таких обстоятельствах следует уменьшить сумму основного долга ответчика на сумму комиссии и взыскать остаток долга по кредиту в размере 2578505,29 руб. (2605505,29 руб. – 27 000 руб.).
Предъявленная неустойка подлежит уменьшению до 25 000 руб., так как ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.
При применении ст. 333 ГК РФ суд учитывает высокий процент неустойки – 1 % от суммы долга за каждый день просрочки, удержание клиента с марта 2009 года, который допустил три просрочки с декабря 2008 года, а также общую сумму уплаченным процентов за пользование в размере 559120 руб.
Уменьшение размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ является правом суда и не зависит от мнения кредитора и должника, а зависит только от несоразмерности указанной меры ответственности последствиям нарушения обязательства.
Требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ч. 1 ст. 349 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ч. 1 ст. ст. 3 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся процентов за пользование кредитом. Ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещении убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а также в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Согласно ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Объект недвижимости заложен для обеспечения исполнения обязательства, исполняемого периодическими платежами. Сроки внесения платежей нарушены более трех раз в течение года.
В соответствии со ст. 54 ФЗ № 103 ФЗ от 16 июля 1998 г. при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество суд, принимая решение, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества.
Залогодержатель просил определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере его ликвидационной стоимости 2220000 рублей. Суд не может согласиться с указанной ценой, поскольку имущество выставляется на торги по его рыночной стоимости. Согласно отчета об оценке квартиры по состоянию на сентябрь 2010 года, рыночная стоимость квартиры составляет 2470000 руб. (л.д. 26-27).
Требования истца о выселении ответчика из квартиры не подлежат удовлетворению, поскольку право пользования жилым помещением у ответчика на день рассмотрения такого требования не прекратилось.
В соответствии с частью 1 статьи 78 ФЗ «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Квартира с торгов не продана, обращение взыскания на квартиру, находящуюся в залоге, еще не прекращает право пользования имуществом. Кроме того, право ответчика в этой части иска не нарушено, так как ответчик в квартире не проживает и не зарегистрирован.
Доводы представителя ответчика о том, что квартира была куплена фиктивно, что обязательство по возврату долга на стороне ответчика не возникло, являются несостоятельными, поскольку кредит выдавался Домрачевой С.Н. по ее заявлению, был получен заемщиком зачислением на ее расчетный счет. Обязательство по погашению кредита Домрачева С.Н. взяла на себя. С ее счета деньги были перечислены на счет продавца квартиры. Сделка, в результате которой она стала собственником квартиры, не оспорена, недействительной решением суда не признана.
В части распределения судебных расходов суд исходит из следующего.
Ипотекой обеспечивается не только возврат кредита, уплата процентов, неустойки, но и судебных расходов.
С ответчика взыскано в пользу истца 3181015,01 руб. из заявленных 3598926, 07 руб.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.
Судебные расходы по денежному требованию следует возместить в размере 24105,07 руб., за требование об обращении взыскания на заложенное имущество – 4 000 руб. (л.д. 5), за проведение оценки 1000 руб. (л.д. 101) всего 29105,07 руб.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Домрачевой С.Н. в пользу ОАО «АК БАРС» дополнительный офис «Магнитогорский» Уральского филиала основной долг 2578 505,29 руб., проценты за пользование – 577510,01 руб., неустойку в размере 25 000 руб., расходы на оценку 1000 руб., расходы по госпошлине 28105,07 руб., всего 3 210 120 руб.
В счет погашения долга обратить взыскание на заложенное имущество – 3-комнатную квартиру по адресу: Магнитогорск, ул. <адрес>.
Определить начальную продажную стоимость квартиры 2 470 000 руб.
Продажу имущества производить с публичных торгов.
В удовлетворении требования о выселении Домрачевой С.Н. из квартиры, на которую обращено взыскание, отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через суд, постановивший решение.
Председательствующий: