Дело № 2-2581/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Магнитогорск
Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе председательствующего судьи Юдина В.Н.
при секретаре Бессоловой Ю.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «АК БАРС» в лице дополнительного офиса «Магнитогорский» Уральского филиала банка к Рыжковой Е.Ф. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «АК БАРС» » в лице дополнительного офиса «Магнитогорский» Уральского филиала банка (далее Банк, истец) обратился в суд с иском к Рыжковой Е.Ф. о взыскании задолженности по кредиту в размере 2280208,19 руб., обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, выселении ответчика из квартиры, находящейся в залоге.
В основание иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен кредитный договор, по условиям которого Рыжковой Е.Ф. был предоставлен кредит в размере 2070000,00 руб., с уплатой процентов за пользование суммой кредита по ставке 13,50 % годовых для приобретения 3 – комнатной квартиры по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. <адрес> с выдачей закладной. Квартира находится в залоге у банка в силу закона. Заемщик обязательства по договору не выполняет, кредит не возвращает, проценты не платит. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчик имеет задолженность в размере 2280927 рублей 19 копеек, состоящей из:
- задолженности заемщика по возврату суммы кредита – 1945 208 рублей 35 копеек;
- задолженность по процентам за пользование кредитом – 133833 рубля 50 копеек;
- задолженность по пеням по просроченному кредиту заемщика – 57219 рублей 42 копейки;
- задолженность по пеням за неуплаченные проценты за пользование кредитом – 144665 рублей 91 копейку.
В связи с неисполнением должником обеспеченного залогом обязательства кредитор просит обратить взыскание на заложенное имущество, определив начальную продажную стоимость квартиры при продаже с публичных торгов в размере ликвидационной стоимости 1610000,00 руб. согласно отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, и выселить ответчика из квартиры. Взыскать судебные расходы в размере 27604, 64 руб. и расходы на оценку предмета залога в размере 1000,00 руб.
В судебном заседании представитель Банка – Шпико И.В. (доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ л.д.106), заявленные исковые требования поддержала.
Ответчик Рыжкова Е.Ф. с исковыми требованиями банка согласилась частично, признав верным расчеты задолженности по возврату суммы кредита, с процентами за пользование кредитом, с процессуальными издержками, с обращением взыскания на заложенное имущество, а также расходов на независимую оценку стоимости заложенного имущества, просила суд снизить пени по просроченному кредиту, а также пени за неуплаченные проценты за пользование кредитом, так как считает их завышенными, указала, что банком неправильно проведено списание поступивших денежных средств.
Помощник прокурора Ленинского района г. Магнитогорска указала, что законных оснований для выселения Рыжковой Е.Ф. из квартиры не имеется, просила в этой части в удовлетворении исковых требований отказать.
Заслушав стороны и участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Материалами дела установлено, что между Банком и Рыжковой Е.Ф. ДД.ММ.ГГГГ заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона), по условиям которого кредитор предоставил заемщику кредит в размере 2070000,00 руб. сроком на 180 месяцев на приобретение квартиры на условиях возврата кредита ежемесячными платежами и уплаты процентов за пользование суммой кредита в размере 13,50 % годовых. Размер ежемесячного аннуитетного платежа, кроме первого, составлял 27000,00 руб. К договору прилагался график возврата кредита. Заемщик был обязан единовременно до выдачи кредита уплатить Банку комиссионное вознаграждение в размере 20000,00 руб. за выдачу кредита (п. 4.1.1 договора). За просрочку платежей договором предусмотрена уплата заемщиком неустойки в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 5.2 договора). Заемщик выдает кредитору закладную. Требования кредитора (владельца закладной) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества (л.д.7-16).
Факт выдачи Банком потребительского кредита в размере 2070000,00 руб. подтверждается мемориальным ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.61).
Согласно выписке из лицевого счета Рыжковой Е.Ф. Банку не оплачивалось комиссионное вознаграждение в размере 20000 рублей за ведение и обслуживание ссудного счета ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 58-60).
Договор купли – продажи 3 – комнатной квартиры с использование кредитных средств Банка заключен ДД.ММ.ГГГГ.
Квартира, находящаяся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. <адрес> приобретена Рыжковой Е.Ф. в собственность за 2300 000 рублей за счет собственных средств наличными в размере 230000 рублей и средств кредита, перечисленных с рублевого счета заемщика на счет продавца в размере 2070 000 рублей. Право собственности и обременение на квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области за № (л.д.28-31).
Владельцем закладной с ДД.ММ.ГГГГ является первоначальный залогодержатель (истец).
Местом жительства должника является г. Магнитогорск, ул. <адрес>, что подтверждается копией паспорта (л.д.17-25).
Как видно из выписки по лицевому счету, первый платеж в размере 18380,00 руб. произведен только в погашение процентов по кредитному договору. Заемщиком исправно производились ежемесячные платежи в размере 27000,00 руб., вносимые на счет по март 2008 года. В апреле 2008 года ежемесячного платежа не было. В мае 2008 год внесен платеж 28050,00 руб., с июня по сентябрь 2008 года вносились платежи по 26970,00 руб., в октябре 2008 года платежи не вносились, в ноябре 2008 года внесен платеж на сумму 28320,00 руб., в декабре 2008 года внесено два платежа по 27000,00 руб. С января по сентябрь 2008 года вносились платежи в сумме не менее установленной банком, в ноябре 2009 года внесен платеж 14000,00 руб., а также в сумме 75000 рублей, с декабря 2009 по февраль 2010 года платежи не вносились. В феврале 2010 года внесен платеж 46000,00 руб., в марте 2010 года платежей не было, в апреле 2010 года оплачено 30000,00 руб., в мае 10000,00 руб., в июне 60000,00 руб., в июле 30000,00 и 25000,00 руб., в августе 20000,00 руб. Более платежей по кредиту заемщик не производил (л.д.58-60).
За просрочку платежей Банком начислена договорная неустойка за неисполнение обязательства по возврату суммы кредита 84299,77 рублей, в счет которой из поступивших от заемщика денег списано 27080, 35 рублей, а также неустойка за неисполнение обязательств по уплате суммы процентов 223826,62 руб., в счет которой из поступивших от заемщика денег списано 79160, 71 рублей (л.д.64-69). Остаток основного долга по кредиту 1945208, 35 руб., задолженность по процентам 133833,50, задолженность по неустойке (пени) 201885, 33 руб.
Таким образом, в течение 2009 года и по август 2010 года обязательство исполнялось должником ненадлежащим образом (с просрочкой), с сентября 2010 года вообще не исполняется.
Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В связи с нарушением должником условий договора, исполняемого периодическими платежами, по требованию кредитора должник обязан досрочно вернуть остаток кредитной задолженности, уплатить проценты за пользование, неустойку, а также возместить залогодержателю судебные издержки.
При таких обстоятельствах требования истца о досрочном взыскании оставшейся суммы кредита и причитающихся процентов за пользование подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, при определении размера задолженности по основному долгу следует засчитать в счет долга по процентам неустойку за просрочку исполнения денежного обязательства в размере 106241,06 руб., погашенную с нарушением очередности погашения требований по денежному обязательству.
В соответствии с п. 4.1.1 кредитного договора заемщик до момента предоставления кредита должен был уплатить Банку комиссионное вознаграждение за выдачу кредита, то есть за открытие и ведение ссудного счета в размере 20000 рублей. Фактически указанная сумма оплачена не была, что подтверждено выпиской по счету от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9).
Суд усматривает нарушение очередности погашения требований по денежному обязательству, предусмотренной ст. 319 ГК РФ, согласно которой сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения, погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем проценты, а в оставшейся части – основную сумму долга.
Под процентами, погашаемыми ранее суммы основного долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д. Проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ за неисполнение или просрочку исполнения, погашаются после суммы основного долга (п. 11 постановления №).
В пункте ДД.ММ.ГГГГ кредитного договора, предусмотрено, что при просрочке в исполнении обязательств заемщиком размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов.
В пункте ДД.ММ.ГГГГ кредитного договора предусмотрено, что требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов и просроченные выплаты в счет возврата сумм кредита удовлетворяются после гашения издержек кредитора по получению исполнения, уплаты процентов за пользование и основной суммы долга. Однако в другом пункте договора (ДД.ММ.ГГГГ) указано на право кредитора в одностороннем порядке изменить очередность погашения заемщиком требований кредитора.
Суд считает, что условие кредитного договора, предусматривающее уплату неустойки (пеней) в первоочередном порядке, является незаконным, поскольку противоречит правовой природе неустойки как способа обеспечения исполнения обязательства и ст. 319 ГК РФ.
Поэтому, погашенные в счет требований по денежному обязательству суммы неустойки следует зачесть в счет уплаты процентов за пользование 106241,06 руб. (79160,71+ 27080,35), и взыскать с ответчика в пользу истца долг по процентам за пользование в размере 27592,44 рубля.
Ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки подлежит удовлетворению, поскольку размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. При применении ст. 333 ГК РФ суд учитывает высокий процент неустойки – 1 % от суммы долга за каждый день просрочки, удержание клиента в мае 2008 года, ноябре 2008 года, который допустил просрочки еще в мае, июле, августе, сентябре, ноябре 2009 года, а также общую сумму погашенных им процентов по договору в размере 757118,64 руб.
Уменьшение размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ является правом суда и не зависит от мнения кредитора. Суд полагает возможным определить меру ответственности должника за просрочку исполнения в виде уплаты истцу неустойки в размере 20 000 руб.
Требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.
По закону кредитор вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения обязательств должника по кредитному договору. Право залога возникло у кредитора в силу закона.
Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ч. 1 ст. 349 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 350 ГК РФ (в новой редакции) предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ч. 1 ст. ст. 3 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся процентов за пользование кредитом. Ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещении убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а также в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Согласно ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с ч.1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Объект недвижимости заложен для обеспечения исполнения обязательства, исполняемого периодическими платежами. Сроки внесения платежей нарушены более трех раз в течение года.
В соответствии со ст. 54 ФЗ № 103 ФЗ от 16 июля 1998 г. при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество суд, принимая решение, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества.
Вопрос об определении начальной продажной цены заложенного имущества ответчиком не оспаривается, она согласна со рыночной стоимостью указанной в отчете об оценки рыночной стоимости квартиры № (л.д.35-57)
Суд приходит к выводу, что начальная продажная стоимость квартиры определена по рыночной цене 1790000 рублей, верно.
В залоге у банка находится 3-комнатная квартира, общей площадью 65,3 кв.м в многоквартирном доме в г. Магнитогорске.
Как указано в отчете И.В.Н., при сравнительном подходе (подбор аналогов) средневзвешенная стоимость 1 кв.м. такой квартиры составляет 27374 руб.
Суд считает, что стоимость объекта оценки следует определять только сравнительным подходом (подбором аналогов), при котором наиболее реально отражается цена предложенной к продаже квартиры на рынке недвижимости.
В качестве аналогов оценщик И.В.Н. брал информацию из сайта «www.citistar.ru» журнала «Недвижимость» за октябрь 2010 года (л.д.50-54). Аналоги подобраны близкие по значению с учетом общей площади квартиры, этажности домов, расположенных в г. Магнитогорске. Среднее значение стоимости 1 кв.м. по цене предложения определено 27374 руб.
Определять ликвидационную стоимость квартиры в размере 1 610 000 руб. нет оснований, так как закон говорит, что следует устанавливать ее рыночную стоимость на день вынесения решения.
То обстоятельство, что отчет оценщиком И.В.Н. был выполнен в октябре 2010 года не означает его недостоверность, поскольку рынок цен на дату обращения с иском – ДД.ММ.ГГГГ не изменился.
Требования истца о выселении ответчика из квартиры не подлежат удовлетворению, поскольку право пользования жилым помещением у Рыжковой Е.Ф. на день рассмотрения такого требования не прекратилось.
В соответствии с частью 1 статьи 78 ФЗ «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Таким образом, основанием прекращения права пользования жилым помещением является совокупность условий: обращение взыскания на заложенную квартиру и реализация этого имущества.
Указанная совокупность условий на день рассмотрения дела отсутствует.
В настоящее время квартира принадлежит на праве собственности залогодателю Рыжковой Е.Ф., соответственно она вправе владеть и пользоваться квартирой, пока данное имущество не будет реализовано с торгов. Право пользования жилым помещением прекратится тогда, когда в установленном законом порядке произойдет переход права собственности от залогодателя к другому лицу.
Кроме того, как установлено по делу, данное жилое помещение не является местом жительства ответчика. Рыжкова Е.Ф. проживает в г. Магнитогорске, где имеет регистрацию в квартире по адресу Октябрьская, 38-27. Ее выселение из квартиры, находящейся в залоге, по решению суда не требуется.
В части распределения судебных расходов суд исходит из следующего.
Ипотекой обеспечивается не только возврат кредита, уплата процентов, неустойки, но и судебных расходов.
С ответчика подлежит взысканию в пользу истца 2015 964, 79 руб. из заявленных по иску 2280927, 19 руб.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.
Судебные расходы по денежному требованию следует возместить в размере 18164,00 руб., за требование об обращении взыскания на заложенное имущество – 4000 руб., за проведение независимой оценки – 1000 руб., всего 22164, 00 руб.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Рыжковой Е.Ф. в пользу ОАО «АК БАРС» дополнительный офис «Магнитогорский» Уральского филиала основной долг 1945 208,35 руб., проценты за пользование – 27 592,44 руб., неустойку в размере 20000,00 руб., расходы по госпошлине 22 164,00 руб., расходы по оценке – 1000 рублей, всего 2015 964,79 руб.
В счет погашения долга обратить взыскание на заложенное имущество – 3-комнатную квартиру по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск ул. <адрес>.
Определить начальную продажную стоимость квартиры 1 790 000 руб.
Продажу имущества производить с публичных торгов.
В удовлетворении требования о выселении Рыжковой Е.Ф. из квартиры, на которую обращено взыскание, отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: