Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Магнитогорск
Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе председательствующего Брайко Д.В.
при секретаре Белобородовой А.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «АК БАРС» в лице дополнительного офиса «Магнитогорский» Уральского филиала банка к Чукловой М.Г. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
УСТАНОВИЛ:
ОАО «АК БАРС» » в лице дополнительного офиса «Магнитогорский» Уральского филиала банка (далее Банк, истец) обратился в суд с иском к Чукловой М.Г. о досрочном взыскании задолженности по кредиту в размере 3560622,74 руб., обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, выселении ответчика из квартиры, находящейся в залоге.
В основание иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен кредитный договор, по условиям которого Чукловой М.Г. был предоставлен кредит в размере 2083536 руб., с уплатой процентов за пользование суммой кредита по ставке 13, 50 % годовых для приобретения 1-комнатной квартиры по адресу: <адрес> с выдачей закладной. Квартира находится в залоге у банка в силу закона. Заемщик обязательства по договору не выполняет, кредит не возвращает, проценты не платит. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчик имеет следующую задолженность:
остаток суммы кредита – 1995867.34 руб.
проценты за пользование кредитом - 414961.88 руб.
неустойка за просрочку платежей - 1149793.52 руб. (из них за просрочку возврата кредита – 129304.06 руб., за просрочку уплаты процентов 1020489,46 руб.).
В связи с неисполнением должником обеспеченного залогом обязательства кредитор просит обратить взыскание на заложенное имущество, определив начальную продажную стоимость квартиры при продаже с публичных торгов в размере ликвидационной стоимости 1310000 руб. согласно отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, и выселить ответчика из квартиры. Взыскать судебные расходы в размере 30 003.11 руб. и расходы на оценку предмета залога в размере 1 000 руб.
В судебном заседании представитель Банка – Шпико И.В. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ л.д. 110), заявленные исковые требования поддержала.
Ответчик Чуклова М.Г. в суд при надлежащем извещении не явилась (л.д. 114), с заявлением о рассмотрении дела в ее отсутствие не обращалась, сведения об уважительных причинах неявки не представила.
Через представителя представила возражения на иск, где указала, что признает основной долг, проценты за пользование в меньшей сумме (за вычетом 50006 руб., списанных в счет погашения начисленной неустойки). Просила снизить размер неустойки до 27 000 руб., поскольку он явно несоразмерен последствиям нарушения денежного обязательства. Зачесть в счет основного долга уплаченную за выдачу кредита комиссию в размере 20 000 руб., поскольку взимание такой комиссии с потребителей при выдаче кредитов на приобретение жилья незаконно. Уплаченная комиссия в 20000 руб. является убытками и подлежит возмещению истцом путем зачета в счет требований по основному долгу. Кроме того, банк нарушил требования ст. 319 ГК РФ, устанавливающей очередность погашения требований по денежному обязательству, согласно которой при недостаточности суммы произведенного платежа погашаются проценты за пользование суммой кредита, а проценты за неисполнение или просрочку исполнения погашаются после основной суммы долга. При наличии долга по процентам за пользование истец незаконно списал в погашение неустойки 50006.12 руб. Просила засчитать 50006.12 руб. в счет требования по уплате процентов за пользование (414961.88 руб. – 50006.12 руб.) и взыскать долг по процентам за пользование в размере 364955.76 руб. Не согласна с определением начальной продажной цены заложенного имущества в размере ликвидационной стоимости 1 310 000 руб. Просила определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 880 000 руб. согласно отчета об оценке по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Не признала требования истца о выселении, поскольку право пользования жилым помещением на день рассмотрения иска у нее не прекратилось (л.д. 116-119).
Представитель ответчика Шишлонов В.В. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года л.д. 107) иск признал частично в размере основного долга 1995867.34 руб., процентов за пользование кредитом в размере 364955.76 руб., поддержал письменные возражения ответчика, представил доказательства уплаты комиссии за ведение и обслуживание ссудного счета от ДД.ММ.ГГГГ, отчет о рыночной стоимости квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Материалами дела установлено, что между Банком и Чукловой М.Г. ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона), по условиям которого кредитор предоставил заемщику кредит в размере 2083536 руб. сроком на 180 месяцев на приобретение квартиры на условиях возврата кредита ежемесячными платежами и уплаты процентов за пользование суммой кредита в размере 13.50 % годовых. Размер ежемесячного аннуитетного платежа, кроме первого, составлял 27146 руб. К договору прилагался график возврата кредита. Заемщик был обязан единовременно до выдачи кредита уплатить Банку комиссионное вознаграждение в размере 20 835 руб. за выдачу кредита (л. 4.1.1 договора). За просрочку платежей договором предусмотрена уплата заемщиком неустойки в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Заемщик выдает кредитору закладную. Требования кредитора (владельца закладной) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества (л.д. 7-14).
Факт выдачи Банком потребительского кредита в размере 2 083 536 руб. подтверждается мемориальным ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21).
Согласно выписке из лицевого счета Чукловой М.Г. уплачено Бнаку комиссионное вознаграждение в размере 20000 руб. за ведение и обслуживание ссудного счета ДД.ММ.ГГГГ(л.д. 120).
Договор купли-продажи 1-комнатной квартиры с использование кредитных средств Банка заключен ДД.ММ.ГГГГ
Квартира, находящаяся по адресу: респ. <адрес> приобретена Чукловой М.Г. в собственность за 2315040 руб. за счет собственных средств наличными в размере 231504 руб. и средств кредита, перечисленных с рублевого счета заемщика на счет продавца в размере 2083536 руб. Право собственности и обременение на квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы по республике Башкортостан (л.д.19-20).
Владельцем закладной с ДД.ММ.ГГГГ является первоначальный залогодержатель (истец).
Местом жительства должника является <адрес>, что подтверждается копией паспорта (л.д. 26-27).
Как видно из выписки по лицевому счету, первый платеж в размере 14 641, 84 руб. произведен только в погашение процентов по кредитному договору. Заемщиком исправно производились ежемесячные платежи в размере 27146 руб., вносимые на счет по октябрь 2008 г. В ноябре, декабре 2008 г., январе 2009 г. ежемесячных платежей не было. В 2009 году было произведено всего три платежа – в феврале 30 000 руб., в мае 40 000 руб., в декабре – 20 000 руб. Более платежей по кредиту заемщик не производил (л.д.42-43).
За просрочку платежей Банком начислена договорная неустойка, в счет которой из поступивших от заемщика денег списано 2 366.25 руб., 47 639.87 руб., всего 50006, 12 руб. (л.д. 50). Остаток основного долга по кредиту 1995867, 34 руб., задолженность по процентам 414 961. 88 руб., задолженность по неустойке (пени) 1 020 489, 46 руб.
Таким образом, в течение 2009 года обязательство исполнялось должником ненадлежащим образом (с просрочкой), с января 2010 года вообще не исполняется.
Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В связи с нарушением должником условий договора, исполняемого периодическими платежами, по требованию кредитора должник обязан досрочно вернуть остаток кредитной задолженности, уплатить проценты за пользование, неустойку, а также возместить залогодержателю судебные издержки.
При таких обстоятельствах требования истца о досрочном взыскании оставшейся суммы кредита и причитающихся процентов за пользование подлежат удовлетворению. Вместе с тем, при определении размера задолженности по основному долгу следует учесть уплаченную должником комиссию в размере 20000 руб. и засчитать в счет долга по процентам неустойку за просрочку исполнения денежного обязательства в размере 50006.12 руб., погашенную с нарушением очередности погашения требований по денежному обязательству.
В соответствии с п. 4.1.1 кредитного договора заемщик до момента предоставления кредита должен был уплатить Банку комиссионное вознаграждение за выдачу кредита, то есть за открытие и ведение ссудного счета в размере 20835 руб. Фактически было уплачено 20 000 руб., что подтверждено выпиской по счету от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.121).
Взимание комиссии при выдаче кредита нормами ГК РФ о займе и кредите не предусмотрено.
Открытие и ведение банком ссудного счета используется только для отражения в балансе банка образования и погашения ссудной задолженности, то есть операций по предоставлению заемщику кредита и возврату им денег в соответствии с заключенным кредитным договором.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Таким образом, условие кредитного договора о том, что заемщик до предоставления кредита уплачивает Банку комиссию не основано на законе и является нарушением прав потребителя.
При таких обстоятельствах суд считает необходимым уменьшить сумму основного долга ответчика перед Банком на сумму комиссии в размере 20 000 руб. и взыскать остаток долга по кредиту в размере 1975867,34 руб. (1995867,34 руб. – 20000 руб.).
Также суд находит обоснованными доводы ответчика о нарушении очередности погашения требований по денежному обязательству, предусмотренной ст. 319 ГК РФ, согласно которой сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения, погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем проценты, а в оставшейся части – основную сумму долга.
Под процентами, погашаемыми ранее суммы основного долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д. Проценты, предусмотренные ст. 395 ГК за неисполнение или просрочку исполнения, погашаются после суммы основного долга (п. 11 постановления ВС и ВАС N 13/14).
В пункте 3.3.10 кредитного договора, предусмотрено, что при просрочке в исполнении обязательств заемщиком размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов.
В пункте 3.3.11 кредитного договора предусмотрено, что требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов и просроченные выплаты в счет возврата сумм кредита удовлетворяются после гашения издержек кредитора по получению исполнения, уплаты процентов за пользование и основной суммы долга. Однако в другом пункте договора (3.3.12) указано на право кредитора в одностороннем порядке изменить очередность погашения заемщиком требований кредитора.
Суд считает, что условие кредитного договора, предусматривающее уплату неустойки (пеней) в первоочередном порядке, является незаконным, поскольку противоречит правовой природе неустойки как способа обеспечения исполнения обязательства и ст. 319 ГК РФ.
Поэтому, погашенные в счет требований по денежному обязательству суммы неустойки следует зачет в счет уплаты процентов за пользование, и взыскать с ответчика в пользу истца долг по процентам за пользование в размере 356 966, 76 руб. (414961, 88 - 50006,12).
Ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки подлежит удовлетворению, поскольку размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. При применении ст. 333 ГК РФ суд учитывает высокий процент неустойки – 1 % от суммы долга за каждый день просрочки, удержание клиента с февраля 2009 г., который допустил просрочки еще в ноябре, декабре 2008, январе 2009, а также общую сумму погашенных им процентов по договору в размере 374531.34 руб.
Уменьшение размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ является правом суда и не зависит от мнения кредитора. Суд полагает возможным определить меру ответственности должника за просрочку исполнения в виде уплаты истцу неустойки в размере 25 000 руб.
Требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.
По закону кредитор вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения обязательств должника по кредитному договору. Право залога возникло у кредитора в силу закона.
Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ч. 1 ст. 349 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 350 ГК РФ (в новой редакции) предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ч. 1 ст. ст. 3 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся процентов за пользование кредитом. Ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещении убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а также в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Согласно ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с ч.1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Объект недвижимости заложен для обеспечения исполнения обязательства, исполняемого периодическими платежами. Сроки внесения платежей нарушены более трех раз в течение года.
В соответствии со ст. 54 ФЗ № 103 ФЗ от 16 июля 1998 г. при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество суд, принимая решение, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества.
Вопрос об определении начальной продажной цены заложенного имущества оказался спорным.
Залогодержатель просил определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере его ликвидационной стоимости 1310000 руб. согласно отчета № об определении рыночной стоимостей квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выполненной оценщиком И.В.Н. (л.д. 28-41).
Залогодатель просил определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере его рыночной стоимости 1880000 руб., представив отчет № об оценке рыночной стоимости квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выполненной оценщиком ООО «<данные изъяты>» Х.Е.П.(л.д. 122-161).
Обсудив оба отчета суд приходит к выводу, что начальную продажную стоимость квартиры следует определить по рыночной цене 1450000 руб., согласно отчета оценщика И.В.Н., поскольку такая цена наиболее реально отражает рыночную стоимость квартиры. Отчет о рыночной цене квартиры, представленный ответчиком, является завышенным.
В залоге у банка находится 1-комнатная квартира, общей площадью 41,6 в многоквартирном доме в Абзелиловском районе Башкирии.
Как указано в отчете И.В.Н., при сравнительном подходе (подбор аналогов) средневзвешенная стоимость 1 кв.м. такой квартиры составляет 35 032 руб. При рыночной стоимости объекта оценки в 1450000 руб. стоимость 1 кв. метра получается 34 855 руб.
Как указано в отчете ООО «<данные изъяты>» на базе сравнительного подхода итоговый результат составил 1161600 руб. (л.д. 134). При этом использовалась также оценка на базе затратного подхода и на базе доходного подхода, итоговый результат которых и составил рыночную стоимость объекта оценки в 1 880 000 руб., при которой стоимость 1 кв.м. получается 45 192, 30 руб.
Суд считает, что стоимость объекта оценки следует определять только сравнительным подходом (подбором аналогов), при котором наиболее реально отражается цена предложенной к продаже квартиры на рынке недвижимости.
В качестве аналогов оценщик И.В.Н. брал информацию из журнала «<данные изъяты>» за март 2010 года (л.д. 34). Аналоги подобраны близкие по значению с учетом общей площади квартиры, этажности домов, расположенных в Абзелиловском районе Башкирии. Среднее значение стоимости 1 кв.м. по цене предложения определено 35 032 руб.
В отчете ООО «<данные изъяты>» при сравнительном подходе аналоги не указаны, в результате не представляется возможным проверить достоверность определения стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода (л.д. 132).
Таким образом, если брать оценку, предложенную ответчиком, цена 1 кв.м. продаваемой квартиры будет стоить 45 192 руб., когда средняя цена аналогичного жилья составляет не более 35 032 руб. за 1 кв.м. При определении рыночной стоимости квартиры в 1880000 руб. торги не состоятся из-за отсутствия желающих купить квартиру по такой цене при наличии в продаже более дешевого аналога.
Определять ликвидационную стоимость квартиры в размере 1 310 000 руб. не оснований, так как закон говорит, что следует устанавливать ее рыночную стоимость на день вынесения решения.
То обстоятельство, что отчет оценщиком И.В.Н. был выполнен в марте 2010 г. не означает его недостоверность, поскольку рынок цен на дату обращения с иском – ДД.ММ.ГГГГ не изменился.
Требования истца о выселении ответчика из квартиры не подлежат удовлетворению, поскольку право пользования жилым помещением у Чукловой М.Г. на день рассмотрения такого требования не прекратилось.
В соответствии с частью 1 статьи 78 ФЗ «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Таким образом, основанием прекращения права пользования жилым помещением является совокупность условий: обращение взыскания на заложенную квартиру и реализация этого имущества.
Указанная совокупность условий на день рассмотрения дела отсутствует.
В настоящее время квартира принадлежит на праве собственности залогодателю Чукловой М.Г., соответственно она вправе владеть и пользоваться квартирой, пока данное имущество не будет реализовано с торгов. Право пользования жилым помещением прекратится тогда, когда в установленном законом порядке произойдет переход права собственности от залогодателя к другому лицу.
Кроме того, как установлено по делу, данное жилое помещение не является местом жительства ответчика. Чуклова М.Г. проживает в г. Магнитогорске, где имеет регистрацию в квартире по адресу <адрес>. Ее выселение из квартиры, находящейся в залоге, по решению суда не требуется.
В части распределения судебных расходов суд исходит из следующего.
Ипотекой обеспечивается не только возврат кредита, уплата процентов, неустойки, но и судебных расходов.
С ответчика присуждено взыскать в пользу истца 2 357 834, 10 руб. из заявленных по иску 3 560 622. 74 руб.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.
Судебные расходы по денежному требованию следует возместить в размере 19989,17 руб., за требование об обращении взыскания на заложенное имущество – 4000 руб., всего 23 989, 17 руб.
Требование о возмещении расходов на оценку в размере 1000 руб. удовлетворению не подлежит, так как указанные расходы истца документально не подтверждены (в материалах дела платеж на указанную сумму отсутствует).
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Чукловой М.Г. в пользу ОАО «АК БАРС» с дополнительный офис «Магнитогорский» Уральского филиала основной долг 1975867, 34 руб., проценты за пользование - 356966,76 руб., неустойку в размере 25 000 руб., расходы по госпошлине 23989, 17 руб., всего 2381823, 27 руб.
В счет погашения долга обратить взыскание на заложенное имущество – 1-комнатную квартиру по адресу: <адрес>.
Определить начальную продажную стоимость квартиры 1 450 000 руб.
Продажу имущества производить с публичных торгов.
В удовлетворении требования о выселении Чукловой М.Г. из квартиры, на которую обращено взыскание, отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: