Дело № 2-36/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Магнитогорск
Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе председательствующего судьи Брайко Д.В.
при секретаре Белобородовой А.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «АК БАРС» в лице дополнительного офиса «Магнитогорский» Уральского филиала к Щербакову С.В., Щербаковой Ю.А., несовершеннолетним Щ.К.С., Щ.Т.С. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, выселении,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «АК БАРС» в лице дополнительного офиса «Магнитогорский» Уральского филиала банка (далее Банк, истец) обратился в суд с иском к Щербакову С.В. о досрочном взыскании задолженности по кредиту в размере 5136 608, 69 руб., из которых 4616297,93 руб. – основной долг, 391 115, 14 руб. – проценты за пользование кредитом, 38 346, 88 руб. – задолженность по пеням по просроченному кредиту, 90 848, 74 руб. - задолженность по пеням по просроченным процентам, обращения взыскания на заложенное имущество – земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>. После уточнения иска в части выселения просил выселить ответчика Щербакова С.В. и членов его семьи – супругу Щербакову Ю.А. и двух несовершеннолетних детей Щ.К.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Щ.Т.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, из жилого дома, на который обращается взыскание по ипотечному кредиту (л.д. 123).
В основание иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор, по условиям которого заемщику Щербакову С.В. предоставлен кредит в размере 5000000 руб. под 11 % годовых сроком на 180 месяцев для приобретения жилого помещения. Недвижимость находится в залоге у Банка в силу закона (ипотека). Щербаковым С.В. выдана закладная. Обязательства по договору заемщиком не исполняются, имеется просрочка ежемесячных платежей более трех раз в течение года. В связи с неисполнением обеспеченного залогом обязательства просят обратить взыскание на заложенное имущество, определив начальную продажную стоимость предмета залога при продаже с публичных торгов в размере 8130000 руб., и в связи с обращением взыскания на предмет залога выселить ответчиков из жилого помещения.
В судебном заседании представитель истца Руди О.Л. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) исковые требования поддержала.
Ответчик Щербаков С.В. иск признал частично, пояснил, что долг платить не отказывается, но погасить его в течение месяца, как того требовал банк, не смог, не согласен с размером задолженности, не согласен с оценкой, по которой истец просит обратить взыскание на заложенное имущество. Просит начальную продажную стоимость предмета залога определить в 12900000 руб. согласно представленного им отчета об оценке. Возражает против выселения, так как другого жилья не имеет.
Ответчица Щербакова Ю.А. требования о выселении не признала, пояснила, что не знала о том, что дом заложен банку, про ипотеку узнала недавно. Согласие на залог дома не давала, никакие бумаги об этом не подписывала.
Несовершеннолетняя дочь ответчиков Щ.К.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения пояснила, что не согласна с требованиями банка о выселении, не знала, что дом куплен на средства банка.
Представитель ответчика Сызько О.Д., допущенная к участию в деле по устному ходатайству ответчика, в возражениях указала, что основной долг по кредиту следует уменьшить на 50000 руб., так как комиссия за выдачу кредита была получена банком незаконно; просила применить ст. 319 ГК РФ, устанавливающей очередность погашения требований по денежному обязательству, согласно которой при недостаточности суммы произведенного платежа погашаются в первую очередь проценты за пользование суммой кредита, а не штрафные проценты. При наличии долга по процентам банк незаконно списал в погашение пени 17140,91 руб. Просила засчитать их в счет требования о взыскании задолженности по процентам за пользование (391115,14 руб.). Не согласны с определением начальной продажной цены заложенного имущества в размере ликвидационной стоимости 8130000 руб., т.к. имущество было куплено за 10000000 руб., в настоящее время недвижимость стоит дороже. Просила определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 12900000 руб. согласно представленного отчета об оценке ООО «<данные изъяты>» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ В требованиях о выселении ответчиков просила отказать, поскольку право пользования жилым помещением на день рассмотрения иска у ответчиков не прекратилось (л.д. 193-198).
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.
Материалами дела установлено, что между АКБ «АК БАРС» и Щербаковым С.В. ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор по условиям которого кредитор предоставил заемщику кредит в размере 5000000 руб. сроком на 180 месяцев для приобретения жилого дома по адресу: Магнитогорск, <адрес>, общей площадью 339, 19 кв.м., и земельного участка, площадью 600 кв.м., общей стоимостью 10000000 руб. Кредит предоставляется заемщику в безналичной форме путем перечисления на счет, открытый в банке кредитора на имя заемщика после передачи документов на регистрацию сделки в Управление федеральной регистрационной службы по Челябинской области (пункт 2.1 договора). Возврат кредита и уплата процентов за пользование в размере 11 % годовых осуществляются ежемесячными платежами по 57082 руб. не позднее последнего числа месяца. Заемщик единовременно до выдачи кредита должен был уплатить Банку комиссионное вознаграждение в размере 50 000 руб. за выдачу кредита (п. 4.1.1 договора). За просрочку платежей договором предусмотрена уплата заемщиком неустойки в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 5 договора). Заемщик выдал кредитору закладную. Требования кредитора (владельца закладной) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества, приобретенного частично за счет кредитных средств банка (л.д. 7 - 14).
Факт выдачи Банком потребительского кредита в размере 5000 000 руб. подтверждается мемориальным ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 65).
За выдачу кредита Щербаковым С.В. уплачено Банку ДД.ММ.ГГГГ комиссионное вознаграждение в размере 50 000 руб.
Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: Магнитогорск, <адрес> с использованием кредитных средств Банка заключен ДД.ММ.ГГГГ Недвижимость с согласия супруги Щербаковой Ю.А. приобретена Щербаковым С.В. на свое имя (л.д. 189, 218). Цена договора – 10000000 руб., из которых за счет средств кредита оплачено 5000000 руб. Поскольку жилое помещение приобретено за счет средств кредита банка, недвижимость считается находящейся в залоге у банка в силу Закона «Об ипотеке» (л.д.21-24).
Право собственности Щербакова С.В. и обременение на квартиру (ипотека) зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области. Владельцем закладной является первоначальный залогодержатель (истец) (л.д. 25-27).
Местом жительства ответчиков является дом по <адрес> в г. Магнитогорске, где они зарегистрированы всей семьей (домовая книга л.д. 128-129).
Как установлено пояснениями представителя истца, с января 2010 года ежемесячные платежи от должника не поступают. Заемщик обращался в банк с заявлением о реструктуризации задолженности, но кредитным комитетом было принято решение предложить должнику в течение 2 месяцев погасить просроченную задолженность, а в случае непогашения – передать дело в суд. Ответ был доведен до сведения заемщика письмом от ДД.ММ.ГГГГ, но задолженность погашена не была.
Ответчик Щербаков С.В. с доводами представителя банка не согласен, пояснил, что уведомление о погашении просроченной задолженности в течение двух месяцев не получал, получил извещение о необходимости погасить долг в течение 1 месяца, так как кредитный комитет отказал ему в отсрочке платежей на год.
Как следует из материалов дела, письмом от ДД.ММ.ГГГГ банк отказал должнику в реструктуризации договора и предложил в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить просроченную задолженность по кредитному договору. Размер просроченной задолженности в письме указан не был (л.д. 71).
Из требования кредитора о досрочном погашении всей задолженности по договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что размер пени за просрочку составлял 119809 руб.(л.д. 72).
Пояснения представителя истца об отсутствии платежей по кредиту в установленном договором размере с февраля 2010 года подтверждаются выпиской по счету, из которой видно, что последний раз 58000 руб. были уплачены должником ДД.ММ.ГГГГ. За период с февраля по декабрь 2010 года платежи по договору не вносились (л.д. 203).
После предъявления иска о досрочном взыскании оставшейся суммы кредита, должником было уплачено кредитору 10000 руб. ДД.ММ.ГГГГ, 5000 руб. ДД.ММ.ГГГГ, 20000 руб. ДД.ММ.ГГГГ, которые списаны банком в счет пени (всего 35000 руб.) (л.д. 230-232).
Кроме того, за период исполнения обязательства за допущенные просрочки в счет пени банком было списано 1864, 04 руб. (л.д. 77) и 5 592, 13 руб. (л.д. 78); всего 7456 руб.
Таким образом, в счет пени банком списано 42456,178 руб. (7456, 17 + 35000).
По расчетам истца по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ остаток долга по кредиту – 4616297, 93 руб., задолженность по процентам – 391115, 14 руб., долг по пени - 129195, 62 руб. (л.д. 73).
Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Условиями договора предусмотрено, что кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
В связи с нарушением должником условий договора, исполняемого по частям, по требованию кредитора должник обязан досрочно вернуть остаток кредитной задолженности, уплатить неуплаченные проценты за пользование кредитом, пени.
В связи с наличием более трех просрочек по ипотечному кредиту в течение 12 месяцев требования истца о досрочном взыскании оставшейся суммы кредита, неуплаченных процентов за пользование кредитов, пени подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, при определении размера задолженности по основному долгу следует учесть уплаченную должником комиссию в размере 50 000 руб., так как условие кредитного договора об обязанности заемщика до момента предоставления кредита уплатить Банку комиссионное вознаграждение за выдачу кредита в размере 50 000 руб. незаконно по следующим основаниям.
Взимание комиссии при выдаче кредита нормами ГК РФ о займе и кредите не предусмотрено.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Условие кредитного договора об уплате банку комиссии за выдачу кредита является нарушением прав потребителя, в связи с чем, условие договора об уплате комиссии является ничтожным.
Основной долг ответчика перед банком подлежит уменьшению на сумму комиссии в размере 50 000 руб. и с ответчика в пользу истца следует взыскать остаток долга по кредиту в размере 4566297, 93 руб. (4616297, 93 руб. – 50 000 руб.).
Также суд находит обоснованными доводы представителя ответчика о нарушении очередности погашения требований по денежному обязательству, предусмотренной статьей 319 ГК РФ, согласно которой сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства, при отсутствии иного соглашения, погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем проценты и в оставшейся части основную сумму долга.
Поэтому, погашенные в счет требований по денежному обязательству суммы пени следует зачесть в счет долга по процентам за пользование, и взыскать с ответчика в пользу истца долг по процентам за пользование в размере 348658, 97 руб. (391115, 14 руб. – 42456, 17 руб.)
Ходатайство ответчика об уменьшении размера пени подлежит удовлетворению, поскольку общий размер неустойки 129195, 62 руб. явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки его исполнения. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, и не может являться способом обогащения кредитора.
Уменьшение размера неустойки (пени) на основании ст. 333 ГК РФ является не только правом суда, но и его обязанностью установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного нарушения обязательств.
Суд полагает возможным определить меру ответственности должника в виде уплаты истцу неустойки в размере 10 000 руб. Данная сумма является достаточной и соразмерной за просрочку платежа.
Требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.
По закону кредитор вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения обязательств должника по кредитному договору. Право залога возникло у кредитора в силу закона.
Пунктом 1 ст. 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с ч.1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Объект недвижимости заложен для обеспечения исполнения обязательства, исполняемого периодическими платежами. Сроки внесения платежей нарушены более трех раз в течение года.
В соответствии со ст. 54 ФЗ № 103 ФЗ от 16 июля 1998 г. при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество суд, принимая решение, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества.
Вопрос об определении начальной продажной цены заложенного имущества оказался спорным.
Залогодержатель просил определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере его ликвидационной стоимости 8130000 руб. согласно отчета об оценке №, составленного оценщиком И.В.Н. ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28-41).
Залогодатель Щербаков С.В. просил определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере рыночной стоимости 12900 000 руб., представив отчет № Д–1512/10-Б об оценке, составленной ООО «<данные изъяты>» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 136-149).
Как указано в отчете оценщика И.В.Н., рыночная стоимость объекта оценки составляет 9030000 руб. (л.д. 29).
Как указано в отчете ООО «<данные изъяты>» рыночная стоимость объекта оценки составляет 12900000 руб. (л.д. 137).
Обсудив оба отчета, суд приходит к выводу, что начальную продажную стоимость заложенного имущества следует определить по рыночной цене 12900 000 руб. (согласно отчета ООО «<данные изъяты>»), поскольку он сделан на основании полученных в результате осмотра объекта оценки данных, а отчет оценщика И.В.Н. сделан без осмотра объекта оценки, только на основании представленных банком договора купли-продажи и технического паспорта на жилой дом (л.д.30).
Как следует из отчета оценщика И.В.Н., состояние дома им не обследовалось (л.д. 32, 39), указано, что внутренняя отделка помещения чистовая, нет встроенной техники.
Оценка, представленная ответчиком, выполнена оценщиком по данным осмотра объекта оценки, с учетом качественных и прочих индивидуальных характеристик. Как указано в отчете, в жилой части дома выполнена «евроотделка», в том числе покрытие пола: ламинат, паркетная доска, керамогранит, искусственный мрамор, ковролин; потолки: натяжные. подвесные из гипсокартона 2-х уровневые и многоуровневые с подсветкой; стены: качестенные обои, окраска с подготовкой, лепнина, ручная росппиьс; имеется камин, лестницы из натуральных пород ценной древесины, ограждение лестниц из кованного металла; складывающаяся лестница на чердак, авторское оформление дизайна помещений. Состояние объекта, коммуникаций – отличное.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном ООО «<данные изъяты>» является достоверной, так как при проведении оценки оценщиком получена достаточная и достоверная информация об объекте оценки.
Отчет оценщика И.В.Н. не является достоверным, так как оценщик не изучил количественные и качественные характеристики объекта оценки (отчет выполнен без осмотра объекта оценки).
Требования истца о выселении ответчиков из дома не подлежат удовлетворению, поскольку право пользования жилым помещением у жильцов на день рассмотрения такого требования не прекратилось.
В соответствии с частью 1 статьи 78 ФЗ «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Таким образом, основанием прекращения права пользования жилым помещением является совокупность условий: обращение взыскания на заложенную квартиру и реализация этого имущества. Указанная совокупность условий на день рассмотрения дела отсутствует. Право пользования жилым помещением прекратится тогда, когда в установленном законом порядке произойдет переход права собственности от залогодателя к другому лицу.
В части распределения судебных расходов суд исходит из следующего.
С ответчиков присуждено взыскать в пользу истца 4 924956, 90 руб. (4566297, 93 руб. + 348658, 97 руб. + 10000 руб.) из заявленных 5136608, 69 руб.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.
Судебные расходы по денежному требованию следует возместить в размере 32824,77 руб., за требование об обращении взыскания на заложенное имущество – 4000 руб., всего 36824, 77 руб.
Расходы истца на оценку в размере 1000 руб. возмещению не подлежат, так как стоимость объекта оценки определена по отчету, представленного ответчиком.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Щербакова С.В. в пользу ОАО «АК БАРС» основной долг – 4 566 297, 93 руб., проценты за пользование 348 658, 97 руб., неустойку 10 000 руб., госпошлину 36 824, 77 руб., всего 4 961781, 67 руб.
Обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок по адресу: Магнитогорск, <адрес>.
Определить начальную продажную стоимость предмета залога в размере 12 900 000 руб.
Продажу имущества производить с публичных торгов.
В удовлетворении требования о выселении отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: