Дело № 2-92/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Магнитогорск
Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе председательствующего судьи Брайко Д.В.
при секретаре Белобородовой А.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «АК БАРС» в лице дополнительного офиса «Магнитогорский» Уральского филиала к Москалевой Т.В., М.О.Д. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, выселении,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «АК БАРС» в лице дополнительного офиса «Магнитогорский» Уральского филиала банка (далее Банк, истец) обратился в суд с иском к Москалевой Т.В. о досрочном взыскании задолженности по кредиту в размере 828748, 05 руб., из которых:
575207, 06 руб. – основной долг,
83316, 67 руб. – неуплаченные проценты за пользование кредитом,
4451, 71 – задолженность по пеням по просроченному кредиту,
165772, 61 руб. - задолженность по пеням по неуплаченным процентам;
обращения взыскания на заложенное имущество – квартиру по адресу: <адрес>, выселении ответчика из указанного жилого помещения. После уточнения иска в части выселения просили выселить ответчика Москалеву Т.В. и ее малолетнюю дочь М.О.Д.
В основание иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор, по условиям которого заемщику Москалевой Т.В. предоставлен кредит в размере 600 000 руб. под 12.5 % годовых сроком на 180 месяцев для приобретения жилого помещения. Недвижимость находится в залоге у Банка в силу закона (ипотека). Москалевой Т.В. выдана закладная. Обязательства по договору заемщиком не исполняются, имеется просрочка ежемесячных платежей более трех раз в течение года. В связи с неисполнением обеспеченного залогом обязательства просят обратить взыскание на заложенное имущество, определив начальную продажную стоимость предмета залога при продаже с публичных торгов в размере 880 000 руб., и в связи с обращением взыскания на предмет залога выселить ответчиков из жилого помещения.
В судебном заседании представитель истца Шпико И.В. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) исковые требования поддержала.
Ответчик Москалева Т.В. иск признала частично, не согласна с суммой штрафных санкций, с начальной продажной стоимостью квартиры, с требованием о выселении, так как это единственное жилое помещение. В связи с просрочкой платить по кредиту перестала, так как сотрудник банка сказал, что все платежи будут уходить на погашение штрафных санкций. В квартире проживает с дочерью без регистрации.
Представитель ответчика Сызько О.Д., допущенная к участию в деле по устному ходатайству ответчика, в возражениях указала, что основной долг по кредиту следует уменьшить на 9000 руб., так как комиссия за выдачу кредита была получена банком незаконно; просила применить ст.319 ГК РФ, устанавливающей очередность погашения требований по денежному обязательству, согласно которой при недостаточности суммы произведенного платежа погашаются в первую очередь проценты за пользование суммой кредита, а не штрафные проценты. При наличии долга по процентам банк незаконно списал в погашение пени 70000 руб. Просила засчитать их в счет требования о взыскании задолженности по процентам за пользование (83316, 67 руб.). Поскольку размер задолженности менее 5% от стоимости заложенного имущества, просила отказать истцу в требовании об обращении взыскания на заложенное имущество и взыскать с ответчика 579723, 73 руб.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.
Материалами дела установлено, что между АКБ «АК БАРС» и Москалевой Т.В. ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор, по условиям которого кредитор предоставил заемщику кредит в размере 600 000 руб. сроком на 180 месяцев для квартиры по адресу: Магнитогорск, <адрес>, стоимостью 1330000 руб. Кредит предоставляется заемщику в безналичной форме путем перечисления на счет, открытый в банке кредитора на имя заемщика после передачи документов на регистрацию сделки в Управление федеральной регистрационной службы по Челябинской области (пункт 2.1 договора). Возврат кредита и уплата процентов за пользование в размере 12.5% годовых осуществляются ежемесячными платежами по 7423, 62 руб. не позднее указанной в графике возврата кредита даты. Заемщик единовременно до выдачи кредита должен был уплатить Банку комиссионное вознаграждение в размере 9 000 руб. за выдачу кредита (п. 4.1.1 договора). За просрочку платежей договором предусмотрена уплата заемщиком пени в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 5 договора). Заемщик выдал кредитору закладную. Требования кредитора (владельца закладной) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества, приобретенного частично за счет кредитных средств банка (л.д. 7 - 14).
Факт выдачи Банком потребительского кредита в размере 600 000 руб. подтверждается мемориальным ордером от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 61).
За выдачу кредита Москалевой Т.В. уплачено Банку ДД.ММ.ГГГГ комиссионное вознаграждение в размере 9 000 руб., что подтверждается выпиской (л.д.120).
Договор купли-продажи квартиры по адресу: Магнитогорск, <адрес> с использованием кредитных средств Банка заключен ДД.ММ.ГГГГ Цена сделки 1330 000 руб., из которых за счет средств кредита оплачено в безналичном порядке 600000 руб. Поскольку жилое помещение приобретено за счет средств кредита банка, недвижимость считается находящейся в залоге у банка в силу Закона «Об ипотеке» (л.д.18-20).
Право собственности Москалевой Т.В. и обременение на квартиру (ипотека) зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области. Владельцем закладной является первоначальный залогодержатель (истец) (л.д. 22-29).
Местом жительства ответчиков является квартира, приобретенная, в том числе, на средства кредита, где они фактически проживают без регистрации по месту жительства.
Как установлено пояснениями представителя истца, просрочки начались с февраля 2009 года, платежи вносились с нарушением срока, заемщик в течение года допустил три и более просрочки. Неустойка начислена в соответствии с условиями договора. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в счет неустойки списано 70000 руб. Представили отчет оценщика о рыночной стоимости объекта оценки, но полагают, что цена квартиры с торгов должна быть определена в размере ликвидационной стоимости, так как ее реализация будет осуществляться принудительно.
Как следует из выписки по счету, первая просрочка была допущена в феврале 2009 года, так как в срок не позже ДД.ММ.ГГГГ платеж произведен был. Деньги поступили в банк ДД.ММ.ГГГГ. Следующий платеж в установленный графиком срок – не позже ДД.ММ.ГГГГ произведен не был. Платеж в размере 7500 руб. был произведен только ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ платежей не было. Впоследствии платежи вносились в размере меньшем, чем требовалось по договору, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязательства со стороны заемщика. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из поступивших на ссудный счет денег в размере 105 000 руб. в счет пени было списано 70000 руб., что подтверждается выпиской по счету (л.д. 120-121).
Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Условиями договора предусмотрено, что кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (пункт 4.4. договора).
В связи с нарушением должником условий договора, исполняемого по частям, по требованию кредитора должник обязан досрочно вернуть остаток кредитной задолженности, уплатить неуплаченные проценты за пользование кредитом, пени.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у заемщика была просроченная задолженность в размере 73535, 33 руб., их которых размер неисполненного обязательства составлял 36443, 14 руб. (7564.69 – долг по возврату кредита, 28878. 45 руб. – долг по возврату процентов) (л.д. 63).
По расчету истца по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ остаток долга по кредиту – 575207.06 руб., задолженность по процентам – 83316.67 руб., долг по пени - 170 224, 32 руб. (4451. 71 + 165772, 61) (л.д. 64).
В связи с просрочкой ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 дней, а также в связи с наличием просрочек более трех раз в течение года требования истца о досрочном взыскании оставшейся суммы кредита, неуплаченных процентов за пользование кредитов, пени подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, при определении размера задолженности по основному долгу следует учесть уплаченную должником комиссию в размере 9 000 руб., так как условие кредитного договора об обязанности заемщика до момента предоставления кредита уплатить Банку комиссионное вознаграждение за выдачу кредита незаконно по следующим основаниям.
Взимание комиссии при выдаче кредита нормами ГК РФ о займе и кредите не предусмотрено.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Условие кредитного договора об уплате банку комиссии за выдачу кредита является нарушением прав потребителя, в связи с чем, условие договора об уплате комиссии является ничтожным.
Основной долг ответчика перед банком подлежит уменьшению на сумму комиссии в размере 9 000 руб. и с ответчика в пользу истца следует взыскать остаток долга по кредиту в размере 566207, 06 руб. (575207, 06 – 9 000 руб.).
Также суд находит обоснованными доводы представителя ответчика о нарушении очередности погашения требований по денежному обязательству, предусмотренной статьей 319 ГК РФ, согласно которой сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства, при отсутствии иного соглашения, погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем проценты и в оставшейся части основную сумму долга.
Поэтому, погашенные в счет требований по денежному обязательству суммы пени следует зачесть в счет долга по процентам за пользование, и взыскать с ответчика в пользу истца долг по процентам за пользование в размере 13316, 67 руб. (83316, 67 – 70000 руб.)
Ходатайство ответчика об уменьшении размера пени подлежит удовлетворению, поскольку общий размер неустойки 170 224, 32 руб. явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки его исполнения. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, и не может являться способом обогащения кредитора.
Уменьшение размера неустойки (пени) на основании ст. 333 ГК РФ является не только правом суда, но и его обязанностью установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного нарушения обязательств.
Суд полагает возможным определить меру ответственности должника в виде уплаты истцу неустойки в размере 5 000 руб. Данная сумма является достаточной и соразмерной за просрочку платежа с учетом обстоятельств дела (должник платил по кредиту по мере возможности).
Требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.
По закону кредитор вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения обязательств должника по кредитному договору. Право залога возникло у кредитора в силу закона.
Пунктом 1 ст. 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с ч.1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Объект недвижимости заложен для обеспечения исполнения обязательства, исполняемого периодическими платежами. Сроки внесения платежей нарушены более трех раз в течение года.
В соответствии со ст. 54 ФЗ № 103 ФЗ от 16 июля 1998 г. при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество суд, принимая решение, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества.
Залогодержатель просил определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере его ликвидационной стоимости 880000 руб. согласно отчета об оценке №, составленного оценщиком И.В.Н. ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 35).
Суд не может согласиться с доводами представителя истца и установить начальную продажную стоимость объекта оценки в размере его ликвидационной стоимости, поскольку это противоречит Федеральным стандартам оценки «Цель оценки и виды стоимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.
Как указано в п. 7 ФСО №, при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке, оценщиком определяется рыночная стоимость.
При определении начальной продажной стоимости объекта залога суд устанавливает рыночную стоимость объекта согласно представленного отчета об оценке. Как указано в отчете оценщика И.В.Н., рыночная стоимость оцениваемой квартиры составляет 980000 руб. Данная оценка ответчиком не оспорена.
Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика о том, что имеются основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в связи с незначительностью нарушения обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с п. 2 ст. 348 ГПК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Установлено, что совокупность условий отсутствует, так как период просрочки исполнения обязательства составляет более трех месяцев и требования залогодержателя соизмеримы со стоимостью заложенного имущества.
Требования истца о выселении Москалевой Т.В. с дочерью из квартиры не подлежат удовлетворению, поскольку право пользования жилым помещением у них на день рассмотрения такого требования не прекратилось.
В соответствии с частью 1 статьи 78 ФЗ «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Таким образом, основанием прекращения права пользования жилым помещением является совокупность условий: обращение взыскания на заложенную квартиру и реализация этого имущества. Указанная совокупность условий на день рассмотрения дела отсутствует. Право пользования жилым помещением прекратится тогда, когда в установленном законом порядке произойдет переход права собственности от залогодателя к другому лицу.
В части распределения судебных расходов суд исходит из следующего.
С ответчиков присуждено взыскать в пользу истца 584523, 73 руб. (566207, 06 + 13 316, 67 + 5000 руб.) из заявленных 828748, 05 руб.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.
Судебные расходы по денежному требованию следует возместить в размере 9045, 23 руб., и за требование об обращении взыскания на заложенное имущество – 4000 руб., всего 13 045, 23 руб.
Взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оценку в размере 1 000 руб., поскольку они были необходимы при рассмотрении дела и подтверждены документально (л.д. 5).
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Москалевой Т.В. в пользу ОАО «АК БАРС» основной долг – 566 207, 06 руб., проценты за пользование 13 316, 67 руб., неустойку 5 000 руб., госпошлину 13045, 23 руб., расходы на оценку 1000 руб., всего 598 568, 96 руб.
Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: Магнитогорск, <адрес>.
Определить начальную продажную стоимость предмета залога – 980 000 руб.
Продажу имущества производить с публичных торгов.
В удовлетворении требования о выселении Москалевой Т.В. вместе с малолетней дочерью М.О. из квартиры, находящейся в залоге, отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: