Дело № 2-1025/2011 Решение Именем Российской федерации ДД.ММ.ГГГГ Магнитогорск Ленинский районный суд г. Магнитогорска в составе председательствующего Брайко Д.В., при секретаре Белобородовой А.С. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А. к Худяковой Л.В. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, по иску ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов к Худяковой Л.В. о взыскании задолженности по договору стабилизационного займа, обращении взыскания на заложенное имущество, УСТАНОВИЛ: Газпромбанк Моргидж Фандинг З С.А. обратился в суд с иском к Худяковой Л.В. о взыскании задолженности по договору займа в размере 1144 5671 руб. 77 коп., из которых основной долг – 1082121 руб. 59 коп., проценты за пользование займом – 61509 руб. 78 коп., пени за просроченный основной долг – 168 руб. 39 коп. пени по просроченным процентам – 772 руб. 01 коп. просил начислять проценты за пользование денежными средствами с 28 декабря 2010 г. по день фактического возврата денежных средств исходя из размера 14 % годовых на сумму основного долга – 1082121, 59 руб.; обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в сумме 1380000 руб. В обоснование иска указал, что 29 июня 2007 года между Худяковой Л.В. и ЗАО «Уралрегионипотека» был заключен договор займа №, по которому ответчику был предоставлен займ в размере 1173000 руб. под 14 % годовых на 180 месяцев на приобретение квартиры по адресу: <адрес>. Поскольку квартира приобретена на заемные средства, на квартиру возникла ипотека в силу закона, которая обеспечивает исполнение обязательств ответчика по договору займа. Первоначальному залогодержателю выдана закладная. Впоследствии права по закладной неоднократно передавались. 25 января 2008 г. права по закладной переданы истцу Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А. Ответчик свои обязательства не исполняет. В результате образовалась просроченная задолженность по основному долгу, процентам за пользование займом, пени на просроченный основной долг, пени на просроченные к уплате проценты. ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (далее ОАО «АИЖК») обратилось с иском в суд с иском к Худяковой Л.В., в котором просило взыскать сумму задолженности по договору стабилизационного займа в размере 326807, 29 руб., из которых Остаток основного долга – 292342, 73 руб., Проценты за пользование займом 27259, 98 руб., Штрафные санкции – 7204, 58 руб., начислять проценты за пользование денежными средствами на остаток основного долга 292342, 73 руб. в размере 14 % годовых, начиная с 31 марта 2011 года по день фактического возврата денежных средств; обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену в сумме 1380000 руб. В обоснование иска истец указал, что 21 августа 2009 года был заключен договор стабилизационного займа с заемщиком Худяковой Л.В., по условия которого ей предоставлялся заем в размере 297707, 79 руб. сроком до 31 мая 2022 г. с условием уплаты процентов за пользование займом 14 % годовых. Денежные средства предоставлялись частями (траншами) за период с 21 августа 2009 г. по настоящее время в сумме 293099, 35 руб. для погашения просроченной задолженности по договору займа от 29 июня 2007 г., заключенному с ЗАО «Уралрегионипотека». В обеспечение исполнения обязательств был заключен договор о последующей ипотеке квартиры № от 21 августа 2009 г., принадлежащей ответчице по адресу: <адрес> Ответчик свои обязательства не исполняет, нарушил сроки возврата суммы займа и уплаты процентов по нему. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ дела объединены в одно производство (л.д. 29-31). В судебном заседании представитель истца Газпромбанк Моргидж настаивала на исковых требованиях. Представитель истца ОАО «АИЖК» в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие, на требованиях настаивает (л.д. 81-82). Ответчик Худякова Л.В. извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием ее представителя Протасовой Е.С., которой 20 мая 2011 г. выдала доверенность (л.д. 36, 39). Представитель ответчика Протасова Е.С. иск не признала, в отзыве на исковое заявление указала, что ненадлежащее исполнение обязательств по договору займа от 29 июня 2007 г., по договору стабилизационного займа от 21 августа 2009 г. было допущено по независящим от нее обстоятельствам, так как в результате финансового кризиса значительно уменьшилась зарплата; она вынуждена регулярно направлять деньги на содержание и лечение своей престарелой матери, которая страдает тяжелым хроническим заболеванием и проживает на <данные изъяты>. Намерена в течение месяца погасить просроченную задолженность по договорам займа. Квартира, на которую истцы просят обратить взыскание, является для нее единственным жильем. Просит отсрочить реализацию квартиры с торгов на 1 год, предоставить возможность в течение этого времени исполнить заемные обязательства (л.д. 54-55). Суд, выслушав стороны, исследовав доказательства, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода или качества. Согласно п.1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Материалами дела установлено, что 29 июня 2007 года между Худяковой Л.В. и ЗАО «Уралрегионипотека» был заключен договор целевого займа № на сумму 1173000 руб. сроком на 180 месяцев под 14 % годовых. Займ предоставлялся для приобретения в собственность квартиры по адресу: <адрес>. Денежную сумму ответчица получила в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от 29 июня 2007 (л.д. 30), договором купли-продажи квартиры с использованием заемных денежных средств (л.д. 6-11). Согласно п. 1.6 договора целевого займа от 29 июня 2007 года исполнение обязательств по договору обеспечивается ипотекой квартиры, расположенной по адресу: <адрес> которая возникла в силу закона при регистрации на квартиру права собственности покупателя на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке». Права залогодержателя квартиры подтверждаются закладной. Права требования по договору займа, а также право залога на спорное жилое помещение переданы Газпромбанк Моргидж Фанинг 3 С.А. (л.д. 27-28). В соответствии с условиями договора займа от 29 июня 2007 г. ответчик обязалась погашать сумму займа и уплачивать проценты ежемесячными платежами в размере 15673, 37 рублей (информационный расчет ежемесячных платежей). Из пояснений представителя истца Лагутиной Ж.Ю. установлено, что ответчик исполнял обязательство по возврату суммы займа, полученного на покупку квартиры, и начисленных процентов по договору ненадлежащим образом, с декабря 2008 года образовалась просрочка. Впоследствии обязательство исполнялось Худяковой Л.В. за счет заемных средств ОАО «АРИЖК». Последний платеж был в июле 2010 года. Более платежей от заемщика не поступало. В ноябре 2010 года заемщику направлено требование о досрочном погашении долга (л.д. 75). 21 августа 2009 г. между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и заемщиком Худяковой Л.В. был заключен договор стабилизационного займа. Заемщику выдан заем в размере 293099, 35 руб. по 14 % годовых, целевым назначением которого является погашение просроченной задолженности по основному договору ипотечного кредита Согласно п. 1.4 договора стабилизационный заем предоставляется заемщику частями в течение 12 месяцев, считая с даты предоставления первого транша, размер которого составляет 125300 руб. Получение заемщиком денежных средств от ОАО «АИЖК» в размере 293099, 35 руб. в период с 25 августа 2009 г. по 28 июля 2010 г. подтверждается материалами дела (л.д. 18, 19). Согласно п. 1.7 договора стабилизационного займа от 21 августа 2009 г. обеспечением исполнения обязательств заемщика является договор о последующей ипотеки квартиры от 21 августа 2009 г. принадлежащей ответчице, по адресу: <адрес>. Залогодержателем по последующей ипотеке является ОАО «АИЖК». Договор о последующей ипотеке прошел государственную регистрацию 5 марта 2010 г. (л.д. 5-9). Заемщик ежемесячные платежи производил по 31 июля 2010 (платил проценты). За период с сентября 2009 по июль 2010 им уплачено 26709 руб. С августа 2010 г. должник платежи не производит. Срок исполнения обязательства – 31 мая 2022 г. (расчет задолженности л.д. 19). Таким образом, между сторонами возникли обязательственные правоотношения по договору займа, обеспечением исполнения которых является залог недвижимости (ипотека). Сроки платежей по обязательствам нарушены. Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа займодавец вправе потребовать досрочного возврата оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Поскольку обязательства по договорам займов ответчицей исполняются ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность, что привело к нарушению прав займодавцев, следует взыскать с Худяковой Л.В. в пользу истцов в соответствии со ст. 809 ГК РФ начислять проценты за пользование непогашенной частью основного долга в размерах, предусмотренных договорами займа за период с 1 апреля 2011 г. и с 28 декабря 2010 соответственно по день фактической уплаты кредиторам денежных средств. Расчет задолженности ответчик и его представитель не оспаривали. В соответствии с п. 1 статьи 77 Закона «Об ипотеке», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. 2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. В силу ст. 349 Гражданского кодекса РФ, Закона «Об ипотеке», условий договоров займа и закладной, требования залогодержателей удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Квартира по адресу: <адрес> была заложена по ипотеке в силу закона и по договору о последующей ипотеке. Ипотека в обоих случаях была установлена в обеспечение обязательств по договорам займа. Заем в размере 1173000 руб. был предоставлен ответчику на приобретение этой квартиры. Обеспеченное ипотекой обязательство не исполнено. Кредитор (держатель закладной) рассматривает жилое помещение должника в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Закладная удостоверяет право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой и право залога на имущество, обремененное ипотекой. По делу установлено, что заем был получен Худяковой на приобретение жилья, предоставленные ей деньги пошли на покупку квартиры. Держателем закладной на дату рассмотрения дела является Газпромбанк Моргижд Фандинг 3 С.А. Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 54.1 Закона «Об ипотеке», не имеется. Размер требований залогодержателя Газпромбанк Моргдиж соразмерен стоимости заложенного имущества. Таким образом, можно обратить взыскание на заложенное имущество. Доводы представителя ответчика о том, что квартира является для Худяковой Л.В. единственным жильем, суд отклоняет, так как закон не запрещает обращать взыскание на единственное пригодное для постоянного проживания должника жилое помещение, если заем был предоставлен на его приобретение. Оснований для предоставления отсрочки реализации заложенного имущества на срок до одного года не имеется. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания (ст. 54 Закона «Об ипотеке»). Таким образом, целью предоставления отсрочки является то. что должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени может удовлетворить требования кредитора, обеспеченные ипотекой. Установлено, что причиной неисполнения обязательств должника стало существенное ухудшение его финансового состояния. Погасить просроченную задолженность и войти в график ответчик не может из-за отсутствия денежных средств. Обязательство по ипотечному жилищному кредиту не исполняется с августа 2010 года. Справка о доходах за 2011 год подтверждает, что размер среднемесячного заработка ответчика составляет 25000 руб. в месяц (л.д. 53). Других доходов нет. Кроме того, как указано в возражениях, ответчица вынуждена нести дополнительные расходы на лечение и содержание престарелой матери. Доказательств, что ее финансовое положение улучшится, не представлено. Никакого другого недвижимого имущества, кроме заложенной квартиры, у ответчика не имеется, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества (л.д. 79). Установлено, что на одно и то же недвижимое имущество права залогодержателя одновременно принадлежать нескольким лицам. Это произошло в силу последующей ипотеки. Согласно ст. 43 Закона «Об ипотеке», имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона. Заключение договора о последующей ипотеке между Худяковой Л.В. и ОАО «АИЖК» было возможно. Каждый залог недвижимости регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно, очередность залогодержателей устанавливается на основании данных указанного реестра. Как видно из дела, сначала была зарегистрирована ипотека в силу закона, потом - ипотека в силу договора о последующей ипотеке. Согласно ч. 1 ст. 46 Закона «Об ипотеке» требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований. Истцами заявлены требования об определении начальной продажной цены квартиры при реализации с публичных торгов в размере 1380 000 рублей. Представитель ответчика не имел возражений относительно названной стоимости в качестве начальной продажной цены заложенного имущества. В соответствии с п. 3 ст. 350 Гражданского кодекса РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодателя с залогодержателем в иных случаях. В закладной стоимость заложенного имущества указана в том же размере. Суд считает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере ее рыночной стоимости 1380000 руб. В соответствии со ст. 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Таким образом, требования ОАО «АИЖК» при обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению после погашения требований Газпромбанк Моргидж Фандинг З С.А., акционерная компания. В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу Газпромбанк Моргидж Фандинг З С.А. следует взыскать расходы по госпошлине – 13922, 86 руб., а в пользу ОАО «АИЖК» расходы по госпошлине – 10468, 07 руб. Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования удовлетворить. Взыскать с Худяковой Л.В. в пользу Газпромбанк Моргидж Фандинг З С.А. задолженность по договору целевого займа (на приобретение квартиры) № от 29 июня 2007 года в размере 1144571, руб. 77 коп., в том числе основной долг – 1082121 руб. 59 коп., проценты за пользование займом – 61509 руб. 78 коп., пени за просроченный основной долг – 168 руб. 39 коп., пени по просроченным процентам – 772 руб. 01 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 13922,86 руб., а всего 1158494, 63 руб. Начислять проценты за пользование займом с 28.12.2010 по день фактического возврата денежных средств исходя из размера 14 % годовых на сумму неуплаченного основного долга – 1082121, 59 руб. Обратить взыскание на предмет ипотеки: квартиру по адресу: <адрес> путем реализации с публичных торгов. Определить начальную продажную цену указанного имущества в размере 1 380 000 рублей. Взыскать с Худяковой Л.В. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» долг по договору стабилизационного займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 326807 руб. 29 коп., в том числе: основной долг – 292342,73 руб., проценты за пользование денежными средствами - 27259, 98 руб., пени 7204, 58 руб., расходы по государственной пошлине 10468, 07 руб., а всего 337275, 36 руб. Начислять проценты за пользование займом с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического возврата денежных средств исходя из размера 14 % годовых на сумму неуплаченного основного долга – 292342, 73 руб. Обратить взыскание на предмет ипотеки: квартиру по адресу: <адрес> путем реализации с публичных торгов. Определить начальную продажную цену указанного имущества в размере 1 380 000 рублей. Требования залогодержателя ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» подлежат удовлетворению из стоимости заложенного имущества после погашения требований залогодержателя АО Газпромбанк Моргидж Фандинг З С.А. Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение десяти дней с момента принятия решения в окончательной форме. Председательствующий: Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ленинского районного суда г. Магнитогорска от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, а кассационная жалоба Худяковой Л.В. – без удовлетворения.