Дело № 2-27/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Магнитогорск
Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе председательствующего судьи Брайко Д.В.
при секретаре Гороховой Н.С.
с участием прокурора Коньковой Л.Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Омельченко Н.М. к Андрееву К.С., к Габдрахманову Э.И., Григорян Н.С. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, встречному иску Григорян Н.С. к Омельченко Н.М., Омельченко В.И., Омельченко К.В. о выселении из квартиры без предоставления другого жилого помещения, по иску Габдрахманова И.Ф. к Омельченко Н.М. о взыскании сумм по договору займа, встречному иску Омельченко Н.М. к Габдрахманову И.Ф. о признании договора займа безденежным,
УСТАНОВИЛ:
Омельченко Н.М. обратилась с иском к Андрееву К.С. о признании недействительным договоров купли-продажи квартиры.
После неоднократного уточнения исковых требований к ответчикам Андрееву К.С., Габдрахманову Э.И., Григорян Н.С. просила признать ничтожным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ней и Андреевым К.С. как сделку, прикрывающую договор займа с условием о залоге недвижимого имущества, применить последствия недействительности ничтожной сделки, отменить в ЕГРП на недвижимое имущество записи о праве собственности на квартиру Андреева К.С., Габдрахманова Э.И., Григорян Н.С. (т. 2 л.д. 227-230).
В основание иска указала, что на праве собственности ей принадлежала 3-х комнатная квартира по <адрес>. Она нуждалась в деньгах, так как сыну требовалась операция. Взять кредит в банке не могла, так как пенсионерам кредиты не дают. От знакомых узнала, что можно получить деньги взаймы под залог квартиры. ДД.ММ.ГГГГ получила от Андреева К.С. в долг денежные средства в размере <данные изъяты> руб. сроком на 6 месяцев с условием уплаты 7% ежемесячно под залог квартиры. Документально они оформили договор купли-продажи квартиры с условием, что квартира будет в залоге, пока она полностью не возвратит сумму займа и говоренные проценты. Продавать квартиру она не собиралась. Из полученных взаймы <данные изъяты> руб. она <данные изъяты> руб. взяла себе, а остальные деньги дала взаймы знакомым М.Г.Р. и Н.Г.Н. Втроем они ежемесячно отдавали Андрееву К.С. проценты по договору займа. Вернуть деньги через 6 месяцев она не смогла. В ДД.ММ.ГГГГ узнала, что ее квартира продана Андреевым К.С., и что собственниками квартиры стали Габдрахманов Э.И. и Григорян Н.С., и должна отдавать долг Габдрахманову И.Ф. Считает, что договор купли-продажи квартиры прикрывает договор займа, так как она исполняла обязательства по договору займа, а Андреев К.С. получал проценты, и Мурзакаева с ним полностью рассчиталась. Ему было уплачено <данные изъяты> руб. Квартира была залоговым обеспечением. Из квартиры выезжать и сниматься с регистрационного учета намерений не имела. Членам семьи о том, что заложила квартиру, не говорила. Узнав о перепродаже квартиры, обратилась в милицию с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества, так как в результате такой сделки осталась без жилья.
Ответчик Андреев К.С. в суд не явился, извещен (т.2 л.д. 256), просил рассмотреть дело без его участия.
Ранее Андреев К.С. иск не признал, в возражениях указал, что хотел купить недорогую квартиру. Риэлтор Н. из агентства «<данные изъяты>» предложила ему квартиру, которая срочно продавалась, но с условием, что продавец поживет в квартире с семьей год после продажи. Он согласился. Во время сделки с Омельченко Н.М. были две женщины, ее знакомые. Ключей от квартиры у него не было, так как продавец остался жить в квартире. В ДД.ММ.ГГГГ он решил продать эту квартиру, ему нашли покупателей – Габдрахманова Э.И. и Григорян Н.С., которым он продал квартиру. Жильцы (семья Омельченко) должны были сохранять право проживания в течение полугода (т. 2 л.д. 173).
Представитель Андреева К.С. по доверенности Деминенко Д.В. (т. 2 л.д. 26) в суд не явился, извещен (т. 2 л.д. 250).
Ранее пояснил, что законом не предусмотрено признание ничтожного договора недействительным. В иске указано, что договор займа является ничтожным, так как не был заключен в письменной форме. Полагает, что несоблюдение простой письменной формы договора займа не влечет его недействительность. Истцом не представлены доказательства притворности сделки купли-продажи квартиры (т. 2 л.д. 244).
Ответчик Габдрахманов Э.И. в суд не явился, извещен (т. 2 л.д. 251).
Ранее, возражая против иска, сослался на свою добросовестность. В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что встречался с Григорян Н.С.,
нужно было жилье. Он попросил своего отца Габдрахманова И.Ф. найти им квартиру. Отец предложил квартиру по <адрес>, но было условие, что люди поживут там еще полгода (т. 2 л.д. 181).
Ответчик Григорян Н.С. в суд не явилась, извещена (т. 2 л.д.255), просила рассмотреть дело в ее отсутствие (т. 2 л.д. 259).
Обратилась со встречным иском к Омельченко Н.М., и членам ее семьи Омельченко В.И. и Омельченко К.В. о выселении из квартиры (т.2 л.д. 202-203).
В основание иска указала, что является собственником спорной квартиры, которую приобрела в общую долевую собственность с Габдрахмановым Э.И. у Андреева К.С. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ выкупила у Габдрахманова Э.И. его ? доли в квартире и стала единоличной собственницей. По условиям договора ответчики обязались сняться с регистрационного учета в течение 10 дней с момента выдачи ей свидетельства о регистрации права. Однако ответчики квартиру не освободили и не снялись с регистрационного учета. В течение 7 месяцев проживают в ее квартире, чем нарушают ее права собственника (т.2 л.д. 202-203).
Ранее пояснила, что дружила с Габдрахмановым Э.И. с 2009 года. Они решили жить вместе, хотели снимать квартиру. Эдик сказал, что его папа работает риэлтором. Они попросили его отца найти им квартиру подешевле. Его отец предложил квартиру по Ленинградской за <данные изъяты> руб. с условием, что бывшая хозяйка квартиры Омельченко будет жить в квартире еще 6 месяцев. Они согласились, посмотрели квартиру и решили покупать. У нее были деньги в сумме <данные изъяты> руб., а остальные <данные изъяты> руб. дал Габдрахманов И.Ф. Через 6 месяцев попросили Омельченко освободить квартиру, но она все время просила продлить срок проживания. Потом она рассталась с Габдрахмановым Э.И. и выкупила у него его ? долю в квартире за <данные изъяты> руб. Как производился расчет по сделке, не помнит.
Представитель Григорян Н.С. – адвокат Горбунова Л.Н., действующая по ордеру (т. 2 л.д. 152), иск не признала, пояснила, что квартиру не передали Григорян Н.С. только потому, что она разрешила Омельченко пожить в квартире. Оснований для признания сделки ничтожной не имеется. Омельченко не представила ни одного доказательства недобросовестности покупателей Григорян и Габдрахманова. Поддержала встречный иск о выселении семьи Омельченко, так как право собственности Григорян на квартиру бесспорно (протокол судебного заседания т.2 л.д. 245).
Омельченко Н.М. иск Григорян Н.С. не признала, поскольку квартира выбыла из ее собственности в результате мошеннических действий Андреева К.С., который вместо заключения договора займа и залога квартиры предложил заключить договор купли-продажи квартиры. Поскольку она не знала, как это делается, подписала документы.
Ответчик по встречному иску Омельченко В.И. иск Григорян Н.С. не признал, так как не знал, что квартира, в которой проживает их семья, была продана его женой, и что он обязан сняться с регистрационного учета. Другого жилья он не имеет.
Ответчик по встречному иску Омельченко К.В. извещен (т. 2 л.д. 257), в суд не явился, является инвалидом 2 группы (т. 2 л.д. 10).
Габдрахманов И.Ф. обратился в суд с иском к Омельченко Н.М. о взыскании долга по договору займа, процентов по договору в размере <данные изъяты> руб. (т.1 л.д. 4-5).
После уточнения исковых требований увеличил цену иска до <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> руб. + <данные изъяты> руб.)
В основание иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ Омельченко Н.М. взяла у него взаймы <данные изъяты> руб. на 6 месяцев – до ДД.ММ.ГГГГ под 5 % в месяц, что подтверждается распиской. В назначенный срок деньги не вернула. За период ДД.ММ.ГГГГ (16 месяцев) долг по процентам составляет <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 37).
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ указанные дела соединены в одно производство (т. 2 л.д. 154-155).
Омельченко Н.М. иск Габдрахманова И.Ф. не признала, обратилась со встречным иском о признании договора займа безденежным.
В основание встречного иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ она со своими знакомыми Н.Г.Н. и М.Г.Р. взяли в долг у Андреева К.С. деньги в размере <данные изъяты> руб. на полгода. В обеспечение исполнения заемных обязательств был оформлен договор купли-продажи ее квартиры. Потом Андреев К.С. сказал ей, что передает квартиру в залог Габдрахманову И.Ф., и она должна платить ему. Под угрозой дальнейшей продажи квартиры она написала Габдрахманову И.Ф. расписку о получении <данные изъяты> руб., хотя фактически денег не получала. Расписка является безденежной, и договор займа считается незаключенным (т. 2 л.д. 199-200).
Истец Габдрахманов И.Ф. в суд не явился, извещен (т. 2 л.д. 258).
Ранее пояснил, что Омельченко Н.М. была на сделке с квартирой, которую оформляли ДД.ММ.ГГГГ, и просила занять ей деньги <данные изъяты> руб. Он велел ей ехать к нему в офис в ООО «<данные изъяты>» на ул. Комсомольской, а сам поехал домой за деньгами. В офисе он передал ей <данные изъяты> руб. при свидетелях С. и А.. Проценты она ему один раз заплатила в размере <данные изъяты> руб. (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ т. 2 л.д. 178-179).
Представитель истца Габдрахманова И.Ф. адвокат Лепинских С.Н., действующий по ордеру, в суд не явился, извещен (т. 2 л.д. 252), просил рассмотреть дело в его отсутствие (т. 2 л.д. 260).
Ранее просил удовлетворить иск Габдрахманова И.Ф., так как факт передачи денег подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, написанной Омельченко Н.М. собственноручно, показаниями свидетелей С. и А.. Оснований для удовлетворения встречного иска о признании расписки безденежной не имеется (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ т. 2 л.д. 243).
Представитель истца Омельченко Н.М, – адвокат Ефимова Л.В., действующая по ордеру (т.2 л.д. 13), полагает исковые требования обоснованными, доказанными, так как истица и ответчик Андреев К.С. заключили сделку купли-продажи, прикрывающую договор займа на <данные изъяты> руб. Прикрывающая, притворная сделка ничтожна, правовые последствия квалифицируются по фактически совершенным действиям.
Представитель Управления Росреестра по Челябинской области в г. Магнитогорске в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие (т. 2 л.д. 216).
Прокурор Конькова Л.Б. полагала, что имеются основания для применения последствий ничтожной сделки, так как Омельченко Н.М. получила от Андреева К.С. ДД.ММ.ГГГГ деньги взаймы, а не по договору купли-продажи квартиры. Эта сделка является притворной. По условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ Омельченко обязуется сняться с регистрационного учета в течение одного года после регистрации данного договора. Таким образом, Андреев не намеревался вселяться в приобретенную квартиру в течение года, не оформил в жилищных органах переход права собственности к нему, не нес бремя содержания жилого помещения, что подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела, распиской от ДД.ММ.ГГГГ о получении Андреевым от Омельченко <данные изъяты> руб. в счет процентов по договору займа, другими расписками. Следует применить последствия недействительности ничтожной сделки. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, следует применить относящиеся к ней правила о заемных правоотношениях. Так как договор займа не был оформлен письменно, такая сделка не соответствует требованиям ст. 808 ГК РФ и является ничтожной. Учитывая, что право собственности на квартиру следует признать за Омельченко Н.М., требования Григорян по встречному иску о выселении не подлежат удовлетворению. Расписка от ДД.ММ.ГГГГ, выданная Омельченко Н.М. Габдрахманову И.Ф. на <данные изъяты> руб. является безденежной, что подтверждается постановлениями об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Омельченко Н.М. от ДД.ММ.ГГГГ., от ДД.ММ.ГГГГ. В удовлетворении иска Габдрахманова И.Ф. к Омельченко Н.М. о взыскании долга по договору займа следует отказать, удовлетворить иск Омельченко о признании договора займа безденежным.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав представленные доказательства и оценив их отдельно и в совокупности, суд считает, что следует удовлетворить исковые требования Омельчеко Н.М., в удовлетворении исковых требований Габдрахманова И.Ф., Григорян Н.С. следует отказать.
Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительная по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Лицами, заинтересованными в применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются стороны в сделке.
Истец Омельченко Н.М. является таким заинтересованным лицом, поскольку была стороной договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и имела права на имущество, составляющее предмет договора, которые полагает нарушенными в результате заключения такого договора. Омельченко Н.М. ссылается на то, что между нею и Андреевым К.С. был заключен притворный договор купли-продажи, поскольку фактически между ними был заключен договор займа.
Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку.
В силу ст. 170 ГК РФ по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Установлено, что воля сторон при заключении договора купли-продажи квартиры была направлена не передачу вещи, и ее оплате, а на погашение задолженности истца перед ответчиком, возникшей в связи с получением взаймы <данные изъяты> руб. под залог квартиры.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что стороны фактически прикрывали возникшие между ними правоотношения по займу.
Истец Омельченко Н.М. в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ пояснила, что ей понадобились деньги на лечение сына <данные изъяты> руб. Кредит в банке взять не могла в силу возраста. Знакомые предложили взять деньги взаймы под залог квартиры. Такую услугу искала по газете. Знакомые по работе попросили, чтобы она и для них взяла деньги, обещали помочь расплатиться. По объявлению обратилась в агентство по продаже недвижимости на <адрес>. Таким лицом оказался Андреев. Он посмотрел квартиру и сказал, что даст ей <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ были на сделке в палате. Там был Андреев с риэлторами. Они сказали ей подписать договор купли-продажи квартиры, обещали отдать квартиру назад, когда она деньги отдаст. Получив <данные изъяты> руб. взяла себе <данные изъяты> руб., а остальные деньги раздала знакомым в долг под проценты. Мурзакаевой дала <данные изъяты> руб., а Несветайло – <данные изъяты> руб. В первый же день, как получила от Андреева К.С. деньги, отдала ему проценты за первый месяц <данные изъяты> руб. (7 % с <данные изъяты> руб.). Сначала платили Андрееву К.С. проценты, потом платить стало нечем. В срок вернуть долг Андрееву К.С. не смогла, так как денег не было, а знакомые Н. и М. долги не вернула. Андреев К.С. сказал, что перезаложит квартиру, и они будут должны другим людям. Эти же риэлторы сказали, что Габдрахманов И.Ф. выкупил их долг, и что теперь они ему будут должны. В офисе <адрес> по его просьбе она написала расписку, что должна ему <данные изъяты> руб. В такой сумме был определен ее долг с процентами. После ДД.ММ.ГГГГ она и Н. платили ему проценты (т. 2 л.д. 80-82).
Из объяснений истца следует, что ранее она не заключала договоры займа под залог квартиры, из чего можно сделать вывод, что истец не знала процедуру заключения договора займа и залога, предмет и условия договора, правовые последствия по сделке.
Пояснения истца об уплате процентов по договору займа подтверждаются расписками, выданными Андреевым К.С. ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 26), Габдрахмановым И.Ф. ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб., а также распиской в получении <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ в присутствии работников агентства недвижимости ООО ЦГП «<данные изъяты>» А.Е.С. и С.О.В. (т. 1 л.д. 29).
Как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Омельченко Н.М. по факту мошеннических действий с ее собственностью, ДД.ММ.ГГГГ Омельченко Н.М. обратилась в агентство недвижимости «<данные изъяты>», позвонив туда по номеру, который нашла по объявлению, с просьбой выдать деньги в долг под проценты в залог ее квартиры по <адрес>. Ее знакомые Н.Г.Н. и М.Г. попросили ее взять в долг большую сумму, чем она хотела, и часть денег дать им в долг, на что Омельченко Н.М. согласилась. В итоге Омельченко Н.М. встретилась с представителем агентства Андреевым К.С. в регистрационной палате, где они заключили договор купли-продажи на квартиру Омельченко Н.М., после чего Андреев К.С. выдал денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., взяв с Омельченко Н.М. расписку. Полученные деньги Омельченко Н.М. разделила, дала Н.Г.Н. <данные изъяты> руб., а М.Г. – <данные изъяты> руб. а себе взяла <данные изъяты> руб., заплатили проценты за первый месяц. Опрошенная Омельченко Н.М. пояснила. что согласилась со всеми условиями Андреева К.С., что в течение 6 месяцев они должны будут погашать проценты по долгу, а через шесть месяцев отдать долг. Она понимала, что подписывает договор купли-продажи. Ее знакомые Несветайло и Мурзакаева деньги ей не вернули, так как платили проценты и отдавали деньги Андрееву К.С. М.Г. свою часть долга вернула, а Н.Г.Н. платила только проценты. ДД.ММ.ГГГГ Андреев К.С. встретился с Омельченко Н.М. и пояснил, что если она не вернет ему долг, он продаст квартиру в счет долга. Денег у нее не было. Ей дали номер телефона Габдрахманова И.Ф., который предложил выплатить ее долг Андрееву К.С., а она будет выплачивать долг ему, на что Омельченко Н.М. согласилась. Габдрахманов И.Ф. пояснил ей, что она должна <данные изъяты> руб., который она должна погасить за один год, о чем Омельченко Н.М. написала расписку, но долг так и не погасила (т. 2 л.д. 234-235).
Факт передачи денег взаймы в размере <данные изъяты> руб. знакомой Несветайло ДД.ММ.ГГГГ на срок до ДД.ММ.ГГГГ. подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. (т. 2 л.д. 14).
Как установлено пояснениями представителя истца Ефимовой Л.В., расписка написана на <данные изъяты> руб. с учетом процентов (т. 2. л.д. 54).
В возбуждении уголовного дела было отказано по тем основаниям, что между Омельченко Н.М. и Андреевым К.С. возникли гражданско-правовые отношения.
На дату рассмотрения дела запрошенный судом материал об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Омельченко Н.М. не был получен. В судебном заседании представитель истца Ефимова Л.В. пояснила, что имеется информация, что по заявлению ее доверителя по факту мошеннических действий возбуждено уголовное дело.
Из договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Омельченко Н.М. и Андреевым К.С. следует, что Андреев К.С. купил квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. были уплачены продавцу до подписания договора, а <данные изъяты> руб. после подписания договора до ДД.ММ.ГГГГ. (т. 2 л.д. 8).
Государственная регистрация данной сделки произведена Управлением ФРС по Магнитогорску ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку через 6 месяцев долг в размере <данные изъяты> руб. и оговоренные проценты Омельченко Н.М. и ее знакомые вернуть не смогли, Андреев К.С. ДД.ММ.ГГГГ продал квартиру Габдрахманову Э.И. и Григорян Н.С. за <данные изъяты> руб., что подтверждается договором купли-продажи квартиры (т. 2 л.д. 66).
В результате этого договора спорная квартира перешла в долевую собственность ФИО2 – ? доли, ФИО3 – ? доли.
Государственная регистрация данной сделки произведена Управлением ФРС по Магнитогорску ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается штампом на договоре, свидетельствами о государственной регистрации права (т. 2 л.д. 67).
В п. 4 договора от ДД.ММ.ГГГГ указано, что <данные изъяты> руб. уплачены покупателем продавцу до подписания договора, следовательно, Григорян Н.С. заплатила Андрееву К.С. <данные изъяты> руб., а Габдрахманов Э.И. – <данные изъяты> руб.
Впоследствии между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи ? доли спорной квартиры, по условиям которого эта доля оценена сторонами и продана за <данные изъяты> руб., уплаченных Григорян Н.С. Габдрахманову Э.И. до подписания договора, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 68).
Государственная регистрация данной сделки произведена Управлением ФРС по Магнитогорску ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается штампом на договоре.
Из п. 6 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в квартире зарегистрированы Омельченко Н.М., Омельченко К.В., Омельченко В.И., которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение одного года после регистрации данного договора (т. 2 л.д. 8).
Из п. 6 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в квартире зарегистрированы Омельченко Н.М., Омельченко К.В., Омельченко В.И., которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение шести месяцев после регистрации данного договора (т. 2 л.д. 66).
Из п. 8 договора купли-продажи ? доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в квартире зарегистрированы Омельченко Н.М., Омельченко К.В., Омельченко В.И., которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение 10 дней с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации права (т. 2 л.д. 68)
Однако, ни муж, ни сын истицы не знали о том, что обязаны сняться с регистрационного учета, поскольку не знали о существовании указанных договоров.
Кроме того, таких условий в договорах купли-продажи вообще быть не могло, так как у Омельченко В.И. и Омельченко К.В. право пользования жилым помещением носит бессрочный характер (ст. 19 Закона о введении в действие ЖК).
Как видно из договора приватизации жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Омельченко В.И., Омельченко К.В. сохраняют право пользования жилым помещением, поскольку на момент заключения настоящего договора зарегистрированы и проживают по указанному адресу, и в приватизации не участвовали (т. 2 л.д. 9).
Договоры, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом жилом помещении, обязуются выписаться (сняться с регистрационного учета) не соответствуют законодательству, поскольку согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Права членов семьи продавца приватизированного помещения могут быть прекращены взаимным соглашением между ними и продавцом. Такого соглашения не заключалось.
Доводы Омельченко Н.М. о том, что она не собиралась продавать квартиру, а имела намерение заложить квартиру, и полагала, что оформила договор залога, получив деньги взаймы, нашли подтверждение в судебном заседании.
Фактически Омельченко Н.М. исполняла обязательство по уплате процентов Андрееву К.С., которому уплатила ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской (т. 2 л.д. 16), а после ДД.ММ.ГГГГ – Габдрахманову И.Ф., которому уплатила ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской (т. 2 л.д. 176).
То обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ квартира не продавалась, а заключался договор займа, по которому квартира являлась залоговым обеспечением, подтверждается показаниями свидетелей Н.Г.Н. и М.Г.Р.
Свидетель Н.Г.Н. показала, что они с Омельченко Н.М. и М.Г.Р. занимали у Андреева К.С. деньги <данные изъяты> руб. под проценты (7 % в месяц), и квартиру Омельченко Н.М. ему закладывали. Омельченко Н.М. взяла <данные изъяты> руб., а она <данные изъяты> руб. (за вычетом процентов в тот же день – <данные изъяты> руб.). Каждый месяц она отдавала ему проценты. Отдала Андрееву К.С. проценты в сумме <данные изъяты> руб., у нее остался долг в размере <данные изъяты> руб. Омельченко Н.М. не платила проценты, и не смогла отдать долг <данные изъяты> руб. так как у нее не было денег. Андреев решил перепродать квартиру Омельченко другому человеку, и ее долг <данные изъяты> руб. перешел к Габдрахманову. С нее потребовали написать ему расписку на <данные изъяты> руб. (долг + 5 % в месяц). Но этот долг она не уплатила. Никак иначе им деньги бы не дали, только под залог квартиры (т. 2 л.д. 55).
Свидетель М.Г.Р. показала, что работала вместе с Омельченко Н.М., ей были нужны деньги, чтобы выплатить кредит. Омельченко Н.М. согласилась заложить квартиру, а деньги разделить на троих. Деньги Омельченко Н.М. получила от Андреева К.С. около палаты. Омельченко Н.М. дала ей <данные изъяты> руб. Она каждый месяц платила Андрееву К.С. проценты по <данные изъяты> руб. Долг с процентами <данные изъяты> руб. отдала в ДД.ММ.ГГГГ, на эту сумму он написал ей расписку, которую она потом порвала (т. 2 л.д. 56-57).
Квитанции на оплату за жилищно-коммунальные услуги в квартире, где проживает семья Омельченко, подтверждают, что лицевой счет до сих пор открыт на имя Омельченко Н.М. (т. 2 л.д. 204-207).
Доказательством притворности сделки является и тот факт, что квартира была продана Андреевым К.С. именно через 6 месяцев (срок займа), поскольку к ДД.ММ.ГГГГ ему не возвратили сумму займа и оговоренные проценты за весь срок пользования полученными денежными средствами.
Таким образом, объяснениями истца Омельченко Н.М., показаниями свидетелей, расписками, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела доказана притворность спорной сделки от ДД.ММ.ГГГГ, прикрывающей подразумеваемые заемное и залоговое отношение.
Доводы Андреева К.С. о том, что купить квартиру Омельченко Н.М. ему предложили знакомые риэлторы из агентства недвижимости «Транзит» суд отклоняет, поскольку спорную квартиру ему предложить к покупке не могли, так как Омельченко Н.М. квартиру продавать не собиралась, и в указанное агентство недвижимости за услугой о продаже квартиры не обращалась, а позвонила в это агентство по объявлению о выдаче денег взаймы под залог квартиры.
Хоть ответчик Андреев К.С. и отрицал факт возникновения заемных и залоговых обязательств, суд приходит к выводу, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ была заключена притворная сделка. Андреев К.С. и Омельченко Н.М., подписав договор купли-продажи квартиры, создали неверное представление о своих действительных правах и обязанностях. Договор купли-продажи не был реально исполнен, так как квартира во владение покупателя не передавалась, ключей от квартиры у Андреева не было, лицевой счет на квартиру на его имя не был переоформлен, расходы по содержанию жилья и оплате коммунальных услуг он не нес.
Представленные истом доказательства являются допустимыми доказательствами притворности договора купли-продажи квартиры. Поэтому следует признать ничтожным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Омельченко Н.М. и Андреевым К.С., как сделку, прикрывающую собой срочный договор займа на <данные изъяты> руб. и договор залога квариры.
Доводы представителя Андреева К.С. – Деминенко о том, что законом не предусмотрено признание ничтожного договора недействительным, суд находит несостоятельными, поскольку ГК РФ не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ способами защиты нарушенных прав является требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора от ДД.ММ.ГГГГ, последующих сделок и приведении сторон в первоначальное положение при условии, что сроки исковой давности по недействительным сделкам не пропущены.
В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение это сделки.
Исполнение ничтожной сделки началось ДД.ММ.ГГГГ, с иском в суд Омельченко Н.М. обратилась ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, срок исковой давности не пропущен.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, ели иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 п. 2 ГК РФ).
В силу ст. 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и правовых последствий не порождает.
Последующие сделки по отчуждению спорной квартиры между Андреевым К.С. и Габдрахмановым Э.И., Григорян Н.С., между Габдрахмановым Э.И. и Григорян Н.С. являются недействительными. Квартиру следует вернуть Омельченко Н.М., за которой признать право собственности на квартиру, взыскать с Андреева К.С. в пользу Габдрахманова Э.И. <данные изъяты> руб., в пользу Григорян – <данные изъяты> руб., взыскать с Габдрахманова Э.И. в пользу Григорян Н.С. <данные изъяты> руб.
Ответчик Габдрахманов Э.И. не может быть признан добросовестным приобретателем имущества, так как является сыном Габдрахманова И.Ф., который работает в агентстве недвижимости ООО ЦГП «<данные изъяты>» в качестве агента по недвижимости (риэлтора) с ДД.ММ.ГГГГ (т. 3 л.д. 9). И сын, и отец владели информацией об этой квартире, о том, каким путем она выбыла из владения Омельченко Н.М.
Из пояснений Габдрахманова Э.И. следует, что цену квартиры он не согласовывал, отец решал. ДД.ММ.ГГГГ заключили с Андреевым К.С. договор купли-продажи, но в квартире с Григорян Н.С. не жили, потому что жильцы не освобождали квартиру. Он жил с родителями, с Григорян Н.С. расстался в 2010 году. Потом продал ей свою долю за <данные изъяты> руб. (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ).
Встречный иск Григорян Н.С. к Омельченко Н.М.. Омельченко В.И., Омельченко К.В. о выселении не может быть удовлетворен, поскольку удовлетворен иск Омельченко Н.М. к Андрееву К.С., Габдрахманову Э.И., Григорян Н.С. о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Доводы представителя ответчика Григорян Н.С. о том, что квартиру не передали Григорян Н.С. только потому, что она разрешила Омельченко пожить в квартире, суд отклоняет, поскольку Омельченко не обязывалась передавать Григорян Н.С. квартиру, и не давала ей обязательство освободить жилплощадь.
Доводы представителя о том, что оснований для признания сделки ничтожной не имеется, поскольку Омельченко не представила ни одного доказательства недобросовестности покупателей Григорян и Габдрахманова, суд также отклоняет, поскольку является ошибочным.
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Таким образом, обязанность доказывания добросовестность приобретения имущества лежит на покупателе.
Но в данном споре это обстоятельство выяснению не подлежит, так как судом рассматривалось требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а не иск об истребовании имущества от добросовестного приобретателя.
В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Установив притворность оспариваемой сделки, в силу указанного закона следует применить к сделке, которую стороны действительно имел в виду, относящиеся к ней правила, то есть правила о договоре займа.
Согласно ст.ст. 807, 808, 809, 810 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В связи с тем, что договор займа на сумму <данные изъяты> руб. между сторонами в письменной форме не заключен, обязанности Омельченко Н.М. не могли возникнуть на основании незаключенной сделки. Такая сделка не соответствует требованиям закона – ст. 808 ГК РФ, в силу чего ничтожна (ст. 168 ГК РФ).
Поэтому оснований для взыскания с Омельченко Н.М. в пользу Андреева К.С. <данные изъяты> руб. не имеется.
Исковые требования Габдрахманова И.Ф. не подлежат удовлетворению, поскольку расписка от ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> руб. является безденежной.
В соответствии с п. 1 ст. 812 ГК РФ заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от займодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре.
Установлено, что Омельченко Н.М. выдала Габдрахманову И.Ф. расписку в получении денег, хотя фактически их не получила, так как указанной распиской был оформлен перевод ее долга от Андреева К.С. к этому лицу, что подтверждается установленными по делу обстоятельствами.
Установленный судом факт безденежности займа независимо от вызвавших его причин позволяет считать договор незаключенным.
Поэтому встречный иск Омельченко Н.М. к Габдрахманову И.Ф. о признании договора займа незаключенным подлежит удовлетворению.
По судебным расходам суд исходит из следующего.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
За рассмотрение иска в суде Омельченко Н.М. оплатила госпошлину в размере <данные изъяты> руб. вместо <данные изъяты> руб. (т. 2 л.д. 4). Определением районного суда в снижении размера госпошлины в связи с трудным материальным положением было отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ определение районного суда отменено, уменьшен размер госпошлины до <данные изъяты> руб.
За услуги адвоката Омельченко Н.М. оплатила <данные изъяты> руб.
Факт оказания юридических услуг и их оплата подтверждены материалами дела (т. 2 л.д. 12, 231).
Суд признает, что соответствующие расходы в указанном размере не отвечают требованиям разумности с учетом характера оказанных юридических услуг, времени участия представителя в судебных заседаниях, категории спора, в процессе разрешения которого, истцу были оказаны данные услуги. Суд считает, что размер подлежащих возмещению за счет ответчика Андреева К.С. расходов на представителя не должен превышать <данные изъяты> руб.
Поскольку иск Омельченко Н.М. к Андрееву К.С. удовлетворен, с него в ее пользу следует взыскать расходы по госпошлине в размере <данные изъяты> руб., расходы на представителя в размере <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> руб.
С ответчика Андреева К.С., не освобожденного от уплаты судебных расходов, следует взыскать госпошлину в местный бюджет в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> руб. – <данные изъяты> руб.).
Габдрахманов И.Ф. за требование о взыскании денежных средств по договору займа в размере 1 395 000 руб. должен был уплатить госпошлину в размере <данные изъяты> руб., фактически уплатил <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 3), просил отсрочить уплаты остальной части госпошлины до вынесения решения (т. 1 л.д. 8). Увеличив исковые требования до <данные изъяты> руб. госпошлину не доплатил (т. 1 л.д. 37).
При цене его иска в <данные изъяты> руб. госпошлина составила <данные изъяты> руб. за вычетом <данные изъяты> руб. остаток составляет <данные изъяты> руб. Поскольку ему в иске отказано, на основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с Габдрахманова И.Ф. следует взыскать госпошлину в местный бюджет в размере <данные изъяты> руб.
Омельченко Н.М. при подаче встречного иска о признании договора займа безденежным уплатила госпошлину в размере <данные изъяты> руб. (т. 2 л.д. 198), а также понесла расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб., которые просила возместить (т. 2 л.д. 200, 232).
На основании ст.ст. 98, 100 ГПК РФ указанные расходы подлежат возмещению с проигравшей стороны, поэтому с Габдрахманова Ильдара Фаритовича в пользу Омельченко Нины Михайловны следует взыскать расходы на оплату услуг представителя <данные изъяты> руб. и расходы по госпошлине <данные изъяты> руб.,. всего <данные изъяты> руб.
Меры обеспечения иска – арест, наложенный на квартиру – отменить со дня вступления решения суда в законную силу.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковые требования Омельченко Н.М..
Признать ничтожным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Омельченко Н.М. и Андреевым К.С., как сделку, прикрывающую собой договор займа на <данные изъяты> руб.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ
Погасить записи о государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ и права собственности Андреева К.С. на квартиру по <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № 74-74-33/241/2009-484 и № 74-74-33/241/2009-485
Применить последствия недействительности сделки – договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Андреевым К.С. и Габдрахмановым Э.И., Григорян Н.С..
Погасить записи о государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру <адрес> и права общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № 74-74-33/079/2010-124 и № 74-74-33/079/2010-125.
Взыскать с Андреева К.С. в пользу Григорян Н.С. <данные изъяты> руб., а в пользу Габдрахманова Э.И. – <данные изъяты> руб.
Применить последствия недействительности сделки – договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Габдрахмановым Э.И. и Григорян Н.С..
Погасить записи о государственной регистрации от права собственности на квартиру по <адрес> и права общей долевой собственности на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ запись регистрации № 74-74-33/-079/2010-125, от ДД.ММ.ГГГГ № 74-74-33/169/2011-441 и № 74-74-33/169/2011-442.
Взыскать с Габдрахманова Э.И. в пользу Григорян Н.С. <данные изъяты> руб.
Признать за Омельченко Н.М. право собственности на квартиру по <адрес>.
Габдрахманову И.Ф. в удовлетворении исковых требований к Омельченко Н.М. о взыскании долга по договору займа и процентов отказать.
Удовлетворить встречный иск Омельченко Н.М. к Габдрахманову И.Ф. о признании договора займа безденежным.
Отказать в удовлетворении исковых требований Григорян Н.С. о выселении из квартиры Омельченко Н.М., Омельченко В.И., Омельченко К.В..
Взыскать с Андреева К.С. в пользу Омельченко Н.М. расходы по госпошлине в размере <данные изъяты> руб., расходы на представителя в размере <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> руб.
Взыскать с Андреева К.С. госпошлину в местный бюджет в размере <данные изъяты> руб.
Взыскать с Габдрахманова И.Ф. госпошлину в местный бюджет в размере <данные изъяты> руб.
Взыскать с Габдрахманова И.Ф. в пользу Омельченко Н.М. расходы на оплату услуг представителя <данные изъяты> руб., расходы по госпошлине <данные изъяты> руб.. всего <данные изъяты> руб.
Меры обеспечения иска – арест, наложенный на квартиру – отменить со дня вступления решения суда в законную силу.
Решение суда может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд, постановивший решение.
Председательствующий: