Дело № 2-822\12
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:
председательствующего судьи: Васильевой Т.Г.,
при секретаре: Филимоновой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хусаинова А.К. к Шальневу Е.А. и Холопцеву А.П. о регистрации договора купли-продажи и признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Хусаинов А.К. обратился в суд с иском к Холопцеву А.П. и Шальневу Е.А. и просил вынести решение о регистрации договора купли-продажи жилого помещения комнаты <данные изъяты> по адресу: <адрес>. В обоснование иска указано, что Холопцев А.П. является собственником комнаты на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ. Между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи, денежные средства в размере <данные изъяты> уплачены до подписания договора купли-продажи, имущество передано до подписания договора. От имени Холопцева А.П. сделку совершал Шальнев Е.А. на основании доверенности. Документы были сданы на регистрацию, однако впоследствии Холопцев А.П. документы отозвал, деньги не вернул, в связи с чем, уклоняется от регистрации.
ДД.ММ.ГГГГ истцом заявлено дополнительное требование о признании права собственности на комнату <данные изъяты> в квартире общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>.
Дело рассмотрено без участия истца Хусаинова А.К., извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель истца Пахомова Е.Ю. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) поддержала заявленные требования.
Ответчик Холопцев А.П. иск не признал и пояснил, что является собственником спорной комнаты на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. В комнате более ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы его сын и внук, которые злоупотребляют спиртными напитками. Он выдал доверенность на имя Шальнева Е.А., с которым его познакомил внук, на продажу комнаты, на деньги от продажи комнаты Шальнев Е.А. должен был купить дом в <адрес> для внука и сына. Внук и сын пропали, он понял, что останется без комнаты, поэтому отменил доверенность.
Дело рассмотрено без участия ответчика Шальнева Е.А., извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав доказательства, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.
В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется решением суда.
Как установлено судом, Холопцев А.П. является собственником комнаты <данные изъяты> в квартире общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Холопцев А.П. выдал Шальневу Е.А. доверенность с правом продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему комнату, и получать деньги и документы (л.д.26).
ДД.ММ.ГГГГ Шальнев Е.А., действуя от имени Холопцева А.П. подписал с Хусаиновым А.К. договор купли-продажи комнаты <данные изъяты> в квартире общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> (л.д.5).
Из содержания договора следует, что денежные средства в сумме <данные изъяты> и комната переданы до подписания указанного договора.
ДД.ММ.ГГГГ документы переданы на государственную регистрацию (л.д.6).
ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав на недвижимое имущество была приостановлена, по причине не предоставления справки о зарегистрированных лицах в вышеуказанном жилом помещении (л.д.15).
ДД.ММ.ГГГГ Холопцев А.П. подал заявление о прекращении государственной регистрации, государственная регистрация была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18).
ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации было отказано, в связи с отменой доверенности от имени Холопцева А.П. (л.д.22).
Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Таким образом, возможность признания недействительности сделки в случае невыполнения требования о государственной регистрации сделки должна устанавливаться законом.
Согласно п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку данной правовой нормой не предусмотрена недействительность договора купли-продажи квартиры в случае несоблюдения требования о государственной регистрации такого договора, то у суда отсутствуют правовые основания для применения последствий ничтожности договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из норм Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ (с последующими изменениями и дополнениями) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 13, пункт 7 статьи 16) в процессе регистрации правообладатель (или соответственно доверенное лицо) участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением предоставляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь отозвать свое заявление до внесения записи о регистрации в реестр.
Как установлено судом, Холопцев А.П. имел намерение продать, принадлежащую ему комнату, чтобы приобрести на вырученные от продажи денежные средства дом в сельской местности.
Указанное обстоятельство было подтверждено ответчиком в судебном заседании.
В спорном жилом помещении зарегистрированы Холопцев Д.А. и Холопцев П.Д. (л.д.41).
Указанные лица оснований для сохранения права пользования жилым помещением в силу закона не имеют, поскольку были вселены в спорное жилое помещение бывшим собственником Холопцевой Л.М. (л.д.41).
Кроме того, Холопцев П.А., давая Шальневу Е.А. распоряжение продать принадлежащую ему комнату, никаких указаний, относительно зарегистрированных в комнате лиц, не дал.
В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
С этим связано положение п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Таким образом, по общему правилу условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.
На основании представленных в материалах дела доказательств судом установлено наличие волеизъявления Холопцева П.А. на совершение вышеуказанных действий, что последним не отрицалось.
Однако регистрация сделки и перехода прав на недвижимое имущество не состоялась по воле Холопцева П.А., отменившего доверенность на имя Шальнева Е.А..
Доказательств, свидетельствующих о том, что регистрация сделки и переход прав на недвижимое имущество не были осуществлены по независящим от воли Холопцева П.А. обстоятельствам, суду не представлено.
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ подлежат государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, статьей 1 названного Закона к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ.
В соответствии с ст. 131 ч. 1 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Анализ исследованных судом доказательств, свидетельствует о том, что Холопцев А.П. необоснованно уклоняется от регистрации сделки, поскольку договор между сторонами исполнен.
В соответствии с п.1 ст.971 ГК РФ права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
Так, Шальнев Е.А., являясь доверенным лицом Холопцева А.П., заключил договор купли-продажи, сдал документы на регистрацию, получил деньги и передал комнату в пользование Хусаинова А.К..
Доводы Холопцева А.П. о том, что в комнате никто не проживает, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку ключей от комнаты у Холопцева А.П. не имеется, кроме того, с его слов в квартире живут квартиранты, хозяином комнаты является А, номер телефона которого у него имеется.
Между тем, по номеру телефона, представленному в суд Холопцевым А.П. отвечает Хусаинов А.К..
Факт проживания Хусаинова А.К. в спорном жилом помещении помимо пояснений представителя истца подтверждается почтовым уведомлением.
Таким образом, в силу п.3 ст.165 ГК РФ требование истца о регистрации договора купли-продажи подлежит удовлетворению, соблюдение требований п.1 ст.558 ГК РФ при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ проверены судом. Отсутствие справки о зарегистрированных лицах при сдаче документов на регистрацию не может являться препятствием для проведения регистрации по решению суда, поскольку не влияет на действительность указанного договора, а также на согласованность существенных условий договора.
В силу ст.218 ГК РФ договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является основанием для возникновения права собственности Хусаинова А.К. на комнату <данные изъяты> в квартире общей площадью <данные изъяты>, по адресу: <адрес>.
Поскольку судом установлены основания для проведения государственной регистрации договора купли-продажи, то требования Хусаинова А.К. о признании права собственности на спорную комнату подлежат удовлетворению.
В силу ст.98 ГПК РФ удовлетворению подлежит требование истца о взыскании с ответчиков судебных расходов, а именно расходов по уплате государственной пошлины и расходов на оплату услуг представителя, указанные расходы подлежат взысканию в равных долях.
При определении размера судебных расходов на оплату услуг представителя суд учитывал положения ст.100 ГПК РФ о разумности и справедливости, а также участие представителя в двух процессах, подготовку искового заявления, характер спорного правоотношения, в связи с чем, суд считает правильным взыскать с ответчиков <данные изъяты> рублей.
Кроме того, в силу ст.144 ГПК РФ суд считает необходимым при вступлении решения в законную силу отменить арест на комнату <данные изъяты> в квартире № <данные изъяты> в <адрес>, поскольку он будет препятствовать исполнению решения суда.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности от Холопцева А.П. к Хусаинову А.К. на комнату <данные изъяты> кв.м квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>, на основании договора заключенного между Холопцевым А.П. и Хусаиновым А.К..
Признать за Хусаиновым А.К. право собственности на комнату <данные изъяты> в квартире общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>.
При вступлении решения в законную силу арест на комнату <данные изъяты> кв. в квартире <адрес> по <адрес> в <адрес> подлежит отмене.
Взыскать с Холопцева А.П. в пользу Хусаинова А.К. расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей и расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.
Взыскать с Шальнева Е.А. в пользу Хусаинов А.К. расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей и расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Магнитогорска.
Председательствующий: