Дело № 2-1094/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Магнитогорск
Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе председательствующего Брайко Д.В.
при секретаре Макаровой Л.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Сбербанк России» Магнитогорское отделение № 1693 к Толмачеву А.Н., Толмачевой Н.В., Зелепукиной Л.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Сбербанк России» Магнитогорское отделение № 1693 (далее ОАО «Сбербанк России») обратился в суд с иском к Толмачеву А.Н., Толмачевой Н.В., Зелепукиной Л.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>, заложенное Зелепукиной Л.Н. по договору об ипотеке 31.08.2007.
В основание иска указали, что 31 августа 2007 года с Толмачевым А.Н. был заключен кредитный договор, по которому ему выдано <данные изъяты> на строительство объекта недвижимости, расположенного по <адрес> на срок до 31 августа 2037 года. Обеспечением исполнения обязательства являлось поручительство Толмачевой Н.В., залог объекта недвижимости, принадлежащего Зелепукиной Л.Н., о чем с последней 31.08.2007 был заключен договор ипотеки, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области. Решением Ленинского районного суда г. Магнитогорска, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Челябинского областного суда с ответчиков Толмачевых солидарно взыскана задолженность в размере <данные изъяты> и судебные расходы, в обращении взыскания на заложенное имущество было отказано. Верховный Суд РФ в определении от 14.12.2011 отказал ОАО «Сбербанк России» в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, и указал, что отказ в обращении взыскания на заложенное имущество не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания. Решение суда о взыскании денежной суммы не исполнено, по состоянию на 26 марта 2012 года задолженность составляет <данные изъяты>. Ввиду неисполнении ответчиками Толмачевым А.Н. и Толмачевой Н.В. обеспеченного залогом обязательства, Банк просил обратить взыскание на заложенное имущество, определив его начальную продажную стоимость на торгах в размере <данные изъяты>.
Впоследствии уточнил размер долга, указав, что по состоянию на 09 июля 2012 года задолженность составляет <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель истца Пономарева О.Г., действующая по доверенности, исковые требования поддержала.
Ответчик Зелепукина Л.Н. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, вела дело через представителя.
Представитель ответчика Зелепукиной Л.Н. – адвокат Самойлова Н.П. возражала в удовлетворении исковых требований, полагает, что взыскание на заложенное имущество обратить невозможно, поскольку это единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, что установлено вступившим в законную силу решением суда. Ипотечный кредит был выдан Толмачеву А.Н. не на приобретение или ремонт заложенной недвижимости, а для строительства другого дома. Обстоятельства дела не изменились: не изменился кредитный договор, помещение также остается единственным для проживания. В настоящее время взыскание кредитной задолженности осуществляется по исполнительному листу, оплата производится должником Толмачевым А.Н. по <данные изъяты> ежемесячно На земельный участок и расположенный на нем жилой дом обратить взыскание невозможно еще и потому, что границы земельного участка не определены. Земельный участок площадью <данные изъяты> в натуре не выделен. Оснований для обращения взыскания на заложенное имущество не имеется.
Ответчик Толмачев А.Н. иск не признал, пояснил, что от долгов не отказывался, согласен с размером задолженности, которую будет гасить по мере сил. Дом, заложенный по договору об ипотеке, - это их единственное жилье.
Представитель ответчика Толмачева А.Н. – Лазарева Е.А., действующая по доверенности, возражала в удовлетворении иска, полагая, что требования банка не могут быть удовлетворены. Толмачев А.Н. являлся добросовестным заемщиком, и единственной причиной нарушения ежемесячных платежей явился финансовый кризис 2008 г. Толмачев А.Н. добросовестно исполняет обязательства, перечисляет банку по <данные изъяты> ежемесячно. Предъявление данного иска расценивает как недобросовестное поведение банка, поскольку неоплата Толмачевым по кредиту на состояние банка никак не отразилась. Необходимости в подачи иска не имеется. Банк преследует цель оставить семью без жилья, и без средств к существованию.
Ранее банк уже обращался в суд с такими же требования к тем же ответчикам и по тем же основаниям, и ему было отказано, поскольку заложенное имущество является для ответчиков единственным жилым помещением. Данный судебный акт является преюдициальным. У истца отсутствует право на повторное обращение с подобным иском.
Ответчик Толмачева А.Н. иск не признала. Пояснила, что Толмачев А.Н. – ее муж, задолженность по кредиту перед банком погашают по мере возможности. Платят по <данные изъяты> ежемесячно. Их бюджет состоит из ее заработной платы, так как муж безработный. Живут у ее тети Зелепукиной Л.Н., кроме них в доме проживают еще 4 семьи.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ОАО «Сбербанк России» к Зелепукиной Л.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.
Согласно ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Как следует из материалов дела, 31 августа 2007 года между ОАО «Сбербанк России» и Толмачевым А.Н. заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, по которому Толмачеву А.Н. предоставлен кредит в размере <данные изъяты> на срок по 31 августа 2037 г. под 12.5 % годовых. В обеспечение исполнения обязательства по этому договору 31 августа 2007 г. между Банком и Толмачевой Н.В. заключен договор поручительства, а с Зелепукиной Л.Н. – договор ипотеки жилого дома, расположенного по <адрес>, и земельного участка, расположенного по <адрес>.
Согласно договора ипотеки от 31 августа 2007 года залогодатель (ответчик Зелепукина Л.Н.) передает истцу в залог недвижимость: земельный участок, площадью <данные изъяты> находящийся по <адрес>, кадастровый № и расположенный на нем жилой дом, общей площадью <данные изъяты> Согласно п.6.1 договора обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения требований залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.
В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком принятых на себя денежных обязательств Банк обратился в суд с иском к Толмачеву А.Н.,
Толмачевой Н.В. и Зелепукиной Л.Н. о досрочном взыскании денежных средств по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Зелепукина Л.Н. предъявила встречный иск о признании незаключенным договора ипотеки от 31 августа 2007 г. и дополнительного соглашения от 30 июня 2009 г. к данному договору.
Решением Ленинского районного суда г. Магнитогорска от 28 апреля 2010 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 24 июня 2010 года исковые требования Банка удовлетворены частично. С Толмачева А.Н. и Толмачевой Н.В. солидарно в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты>. и судебные расходы в размере <данные изъяты>. В удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок отказано.
Отказывая в обращении взыскания на заложенное имущество судебные инстанции исходили из того, что заложенное имущество является единственным пригодным для постоянного проживания для залогодателя Зелепукиной Л.Н. жилым помещением. Кроме того, на момент обращения Банка в суд нарушение обеспеченного залогом обязательства являлось незначительным, заемщик ежемесячно производит погашение долга, однако платежи являются недостаточными для исполнения денежного обязательства полностью, поскольку эти платежи направляются Банком на погашение пени, что затрудняет исполнение основного обязательства.
Верховный суд Российской Федерации в определении от 14 декабря 2011 года, изучив надзорную жалобу представителя ОАО «Сбербанк России» на решение Ленинского районного суда г. Магнитогорска от 28 апреля 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 24 июня 2010 года согласился с выводом судебных инстанций об отказе в обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку не противоречит нормам материального закона, регулирующего спорные правоотношения, допускающего возможность с учетом конкретных обстоятельств дела отказать в обращении взыскания на заложенное имущество.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не исключает возможности ипотеки жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателя и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, в связи с чем на такое жилое помещение может быть обращено взыскание.
Однако, в соответствии с пунктом 1 статьи 54.1 Федерального закона «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение
обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Отказ в обращении взыскания по основанию, указному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания (пункт 2).
Решением Ленинского районного суда г. Магнитогорска от 28 апреля 2010 года установлена обязанность ответчиков Толмачва А.Н., Толмачевой Н.В. выплатить Банку задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты>
В силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ суд признает данные обстоятельства установленными и не подлежащими доказыванию в настоящем деле.
Как установлено пояснениями представителя истца, решение суда о взыскании кредитной задолженности не исполнено. Платежи должника являются незначительными по отношению к сумме взысканной задолженности. У банка есть возможность вновь обратиться в суд с исковым требованием об обращении взыскания на заложенное имущество, так как договор об ипотеке не прекратился. Кредитная задолженность досрочно взыскана решением суда и решение не исполнено, то дает им право требовать обращения взыскания на заложенное имущество.
Суд находит данные доводы представителя Банка обоснованными, поскольку договор ипотеки от 31.08. 2007 действует до полного исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору, о чем указано в п. 8.1 договора (л.д. 24).
По информации, полученной от участников по делу, установлено, что на исполнении у судебного пристава-исполнителя находятся исполнительные листы на сумму <данные изъяты> о солидарном взыскании сумм с Толмачева А.Н. и Толмачевой Н.В. Однако принудительное взыскание денежной задолженности не осуществляется. Толмачев А.Н. гасит задолженность непосредственно в Банк, ежемесячными платежами по <данные изъяты> что подтверждается приходными кассовыми ордерами, а банк учитывает поступающие на счет платежи.
Как следует из расчета задолженности, представленного Банком, за период с 29 апреля 2010 г. по 09.07.2012 заемщиком было погашено <данные изъяты>, размер задолженности по денежному обязательству от 31.08.2007 составил <данные изъяты>. (л.д. 157).
Таким образом, обязательства по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 31 августа 2007 года, обеспеченные залогом недвижимого имущества, на момент рассмотрения дела Толмачевым А.Н. исполнены не в полном объеме, с учетом представленных платежных документов сумма задолженности составляет <данные изъяты>. (л.д. 178).
Ввиду неисполнения ответчиком обеспеченного залогом обязательства, на основании положений п. 1 ст. 334 ГК РФ и ст. 348 ГК РФ приходит к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Доводы представителей ответчиков о прекращении производства по делу ввиду наличия вступившего в законную силу решения суда от 28 апреля 2010 года, которым в удовлетворении требовании Банка об обращении взыскания на предмет залога было отказано, суд отклоняет на основании п. 2 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которого отказ в обращении взыскания по причине несоразмерности требований залогодержателя стоимости заложенного имущества не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.
Как следует из определения судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 24 июня 2010 г. в удовлетворении требований Банка об обращении взыскания на заложенное имущество было отказано виду установления судом несоразмерности требований залогодержателя стоимости предмета залога. Поэтому в силу п. 2 ст. 54.1 вышеуказанного ФЗ истец имеет право на повторное обращение в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.
Исковые требования об обращении взыскания на предмет залога подлежат удовлетворению, так как установлено нарушение прав истца в связи с доказанностью факта неисполнения ответчиком обязательства, обеспеченного залогом.
На обязанность суда определять начальную продажную цену заложенного имущества при удовлетворении исков об обращении взыскания на заложенное имущество указывает и п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Согласно ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества проводится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
В соответствии с ч. 3 ст. 78 Федерального закона "Об исполнительном производстве" заложенное имущество, взыскание на которое обращается для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Законом РФ "О залоге", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.
Поскольку залогодатель и залогодержатель не заключили соглашение о начальной продажной цене предмета залога, в соответствии с п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена предмета залога определяется судом.
Рыночная стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> и жилого дома площадью <данные изъяты> по <адрес> на дату рассмотрения дела составляет <данные изъяты> что подтверждается заключением эксперта № от 14 июня 2012 г.(л.д. 109-137). Данное доказательство следует принять за основу при определении начальной продажной цены предмета залога на торгах.
Суд находит заключение эксперта достоверным, учитывая мотивированность выводов эксперта и отсутствие иных доказательств относительно стоимости предмета залога, позволяющих усомниться в достоверности и обоснованности экспертного заключения.
Учитывая сумму неисполненного ответчиком обязательства в соотношении со стоимостью предмета залога и положения п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд приходит к выводу о недоказанности незначительности нарушения ответчиком обеспеченного залогом обязательства, и явной несоразмерности стоимости заложенного имущества размеру требований залогодержателя, что в соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ могло бы служить основанием для отказа в удовлетворении требований залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество.
Согласно п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» (в редакции ФЗ от 06.12.2011 № 405-ФЗ, который вступил в силу с 15 марта 2012 года) начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Учитывая данные требования закона, первоначальную продажную цену заложенного имущества следует установить в размере <данные изъяты>
Доводы представителя ответчика Самойловой Н.П. о том, что заложенное имущество является для ее доверителя единственным пригодным для проживания жилым помещением, поэтому на него нельзя обращать взыскание, суд отклоняет по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Таким образом, субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо).
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Согласно положений ст. ст. 334, 348 ГК РФ, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» следует, что обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество в данном случае можно лишь тогда, когда вопрос о взыскании задолженности по обеспеченному залогом обязательству уже разрешался судом или разрешается одновременно с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.
Кроме того, в силу части 2 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.
В силу ч. 1 ст. 466 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на имущество, принадлежащее гражданину – должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина – должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещении, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Между тем это обстоятельство юридического значения для разрешения данного дела не имеет, поскольку договорный характер ипотеки, заключенной Банком и Зелепукиной Л.Н. не препятствует обращению взыскания на заложенный земельный участок с жилым домом, вне независимости от того, является ли этот жилой дом единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателя и членов его семьи или не является.
Вопрос о взыскании задолженности по обеспеченному залогом обязательству разрешался судом, заложенное по договору об ипотеке имущество принадлежит не должнику, а третьему лицу, и по закону об ипотеке на него может быть обращено взыскание.
Доводы представителя Самойловой Н.П. о том, что границы земельного участка площадью <данные изъяты> не определены, суд отклоняет.
Ранее пункт 3 ст. 67 Закона об ипотеке требовал обязательно прилагать к договору об ипотеке копию плана (чертежа границ) земельного участка, выданного соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Как указано в п. 1.2 договора ипотеки, земельный участок площадью <данные изъяты> предоставлен под жилую застройку, имеет кадастровый № в соответствии с планом земель, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
Из приложения № 4 к договору следует, что местоположение указанного земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, а наличие у объекта недвижимости кадастрового номера свидетельствует о том, что сведения о таком объекта внесены в государственный кадастр недвижимости с описанием местоположения границ объекта недвижимости.
Суд считает, что Толмачев А.Н. и Толмачева Н.В. ошибочно указаны Банком в качестве ответчиков, поскольку предметом спора взыскание каких-либо сумм с ответчиков не является; суд рассматривает исковые требования об обращении взыскания на заложенное по договору имущество. Данные требования истца удовлетворены к залогодателю Зелепукиной Л.Н., поэтому она, как надлежащий ответчик по иску, и должна возместить судебные расходы истцу, которые он понес по данному делу: расходы по госпошлине в размере <данные изъяты>. и расходы на оплату услуг эксперта за оценку недвижимости в размере <данные изъяты>.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
В целях исполнения решения Ленинского районного суда г. Магнитогорска от 28 апреля 2010 года о взыскании с Толмачева А.Н., Толмачевой Н.В. солидарно в пользу ОАО «Сбербанк России» денежной суммы в размере <данные изъяты> обратить взыскание на земельный участок площадью <данные изъяты> по <адрес> (кадастровый №) и расположенный на нем жилой дом общей площадью <данные изъяты> принадлежащие Зелепукиной Л.Н., путем продажи с публичных торгов, с установлением первоначальной продажной цены в размере <данные изъяты>.
Взыскать с Зелепукиной Л.Н. в пользу ОАО «Сбербанк России» судебные расходы в сумме <данные изъяты>.
В удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество к Толмачеву А.Н., Толмачевой Н.В. отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Председательствующий: