Дело № 2-1270/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ
Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе председательствующего Брайко Д.В.
при секретаре Макаровой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сухоруковой Е.Г., действующей в интересах несовершеннолетнего сына Сухорукова Л.А., к Гончарову П.В., Салиховой Л.С. о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке,
УСТАНОВИЛ:
Сухорукова Е.Г., действующая в интересах малолетнего сына Сухорукова Л.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, обратилась в суд с иском к Гончарову П.В., Салиховой Л.С., с учетом уточнений просила перевести на ее малолетнего сына права и обязанности покупателя комнат № в квартире по <адрес> по договору купли-продажи от 2 марта 2012 г. ссылаясь на то, что ее малолетний сын имел право преимущественной покупки комнат в квартире, которые были проданы другому лицу, продавец не известил ее о намерении продать свои комнаты в коммунальной квартире с указанием цены, по которой продает их. Она желает их приобрести по цене, за которую они были проданы (л.д. 62).
В судебном заседании истица Сухорукова Е.Г. заявленный иск поддержала.
Ее представитель Недорезова Г.В., действующая по доверенности от 28.04.2012, просила иск удовлетворить, поскольку почтовое отправление было направлено после совершения сделки, без описи вложения, и не было доставлено адресату.
Ответчик Гончаров П.В. в судебное заседание не явился, извещен (л.д.72).
Ранее, в судебном заседании от 18 июня 2012 г., иск не признал, в возражениях указал, что продавал комнаты в течение полугода, о чем есть информация в газете по недвижимости, на сайте в Интернете. Зайцева З.И. (мать истицы), проживающая в комнате №, знала, что он продает их. У Зайцевой З.И. не было желания их купить. У нотариуса она отказалась от преимущественного права покупки комнат. О наличии второго собственника комнаты № он не знал. Получив 2 марта 2012 г. отказ Зайцевой З.И. от покупки комнат, поехал на сделку, где подписали договор, получил деньги <данные изъяты> сдали документы на регистрацию. Только потом выяснилось, что комната № находится в общей долевой собственности Зайцевой З.И. и ее несовершеннолетнего внука. Он договорился о встрече с матерью несовершеннолетнего, но Сухорукова Е.Г. сказала, что не будет ничего подписывать, и просила уведомить ее о продаже комнат заказным письмом по адресу<адрес> Других адресов ему не давали. Он отправил заказное письмо, получил уведомление о вручении почтового отправления, и сдал его в регистрационную палату. Полагает, что права истца не нарушил, а причиной подачи иска является конфликт между матерью истицы – Зайцевой З.И. и новыми жильцами.
Ответчик Салихова Л.С. в судебное заседание не явилась, извещена (л.д.71).
Ранее, в судебном заседании от 18 июня 2012 года, иск не признала, в возражениях указала, что сделка состоялась, она законная. На момент сделки со стороны регистрационной палаты не было никаких ошибок, не было ограничений или обременений на эти две комнаты. 20 апреля 2012 года зарегистрирован переход права собственности, выдано свидетельство о государственной регистрации права. Она приходила смотреть комнаты, дверь в квартиру открывала Зайцева З.И., которая знала, что комнаты продаются, не возражала в совершении сделки, согласие соседей на продажу комнат Гончаровым П.В. было получено. Размен жилья искала долго, расчет по сделке произведен, с 15 марта 2012 года ее дочь с внучкой проживают в квартире по <адрес>.
Представитель третьего лица – Управление Росреестра по Челябинской области извещен, просил рассмотреть дело в их отсутствие (л.д. 56).
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 2 и п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Поскольку в соответствии со ст. 64 Семейного кодекса РФ родители выступают в защиту прав и интересов своих детей в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, то с требованием о переводе прав и обязанностей по сделке могут обратиться законные представители ребенка.
Как следует из материалов дела, Салихова Л.С. является собственником двух смежных комнат № площадью 28,8 кв.м. в 3-х комнатной квартире общей площадью 69,18 кв.м., расположенной по <адрес>.
Комната № площадью 16,0 кв.м. в этой квартире находится в общей долевой собственности Сухорукова Л.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, и Зайцевой З.И., ДД.ММ.ГГГГ рождения, что подтверждается договором приватизации от 28 июля 2003 года (л.д.5), свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 6 и оборот).
2 марта 2012 г. Зайцева З.И. отказалась от права преимущественной покупки комнат № площадью 28.8 кв.м. за <данные изъяты>., что подтверждается нотариально удостоверенным отказом (л.д.34).
2 марта 2012 года Гончаров П.В. продал Салиховой Л.С. две комнаты № площадью 28.8 кв.м. в трехкомнатной квартире по адресу<адрес> за <данные изъяты>. Как указано в п. 3 договора, деньги уплачены покупателем продавцу до подписания договора (л.д.32).
Документы сданы на государственную регистрацию 2 марта 2012 года, что подтверждается распиской (л.д.25).
При совершении сделок представителями малолетних являются их родители. Родители малолетнего Сухорукова Л.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, отец Сухоруков А.Г., мать Сухорукова Е.Г. как законные представители малолетнего собственника ? доли комнаты в коммунальной квартире, не были извещены Гончаровым П.В. письменно о предстоящей продаже комнат в квартире.
Контроль за соблюдением реализации права на преимущественную покупку осуществляется органами регистрации прав на недвижимое имущество. В пакете документов, подаваемых на регистрацию права собственности на комнаты в коммунальной квартире, должны находится документы, подтверждающие направление извещения остальным совладельцам (ст. 24 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Регистрация права происходит только при условии, что на день подачи заявления истек месяц с момента направления извещения. Если месяц не истек, регистрация приостанавливается до момента истечения указанного срока либо до получения отказа от покупки.
В связи с отсутствием документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки комнат в коммунальной квартире, государственная регистрация договора от 2 марта 2012 года была приостановлена до момента истечения указанного срока либо до получения отказа от покупки, что подтверждается уведомлениями о приостановлении (л.д.41-42, 43-44).
14 марта 2012 г. на имя Сухорукова Л.А. по <адрес> Гончаровым П.В. было направлено заказное письмо, что подтверждается квитанцией № (л.д.39).
Эта квитанция и копия заявления Сухорукову Л.А., которым Гончаров П.В. извещал его о намерении продать принадлежащие ему комнаты № в квартире по <адрес> за <данные изъяты>, и просил в течение месяца сообщить о своем желании или об отказе приобрести комнаты по указанной цене (л.д.40) были сданы на государственную регистрацию 15 марта 2012 г., что подтверждается распиской (л.д. 35).
Таким образом, письменное извещение было отправлено Гончаровым П.В. уже после продажи комнат и без описи вложения, что исключает достоверность вложения почтового отправления на имя малолетнего Сухорукова Л.А.
Направляя почтовое извещение, отправитель заключает с оператором связи гражданско-правовую сделку по доставке и вручению корреспонденции на условиях, предусмотренных Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 N 221.
Согласно пункту 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, вручение регистрируемых почтовых отправлений осуществляется при предъявлении документов, удостоверяющих личность.
В соответствии с пунктом 341 Почтовых правил, принятых Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992 (введенных в действие на территории Российской Федерации с 01.01.1993 Приказом Минсвязи Российской Федерации от 14.11.1992 N 416 и не отмененных в настоящее время) на предприятиях связи мест назначения после вручения почтового отправления (оплаты перевода) работник связи на оборотной стороне уведомления в специально отведенных местах отмечает, кому и когда выдано отправление.
Имеющееся в деле правоустанавливающих документов (том № 3) простое уведомление о вручении заказного письма, направленного по <адрес> на имя Сухорукова Л.А. (л.д.47) не является доказательством надлежащего извещения, поскольку не могло быть вручено работником связи малолетнему адресату Сухорукову Л.А.
Возраст адресата на конверте не указан, поэтому работник связи не мог знать, что адресат малолетний, в связи с чем он не мог вручить ему заказное письмо. Однако на оборотной стороне уведомления поставлена отметка о выдаче «Сухорукову».
Установлено, что данное почтовое отправление не вручалось и законным представителям малолетнего адресата.
Указанное уведомление о вручении было сдано Гончаровым П.В. в регистрирующий орган по заявлению о предоставлении дополнительных документов, что подтверждается распиской от 22 марта 2012 г. Срок регистрации сделки установлен регистратором до 20 апреля 2012 г. (л.д.45).
27 марта 2012 года в регистрирующий орган от Сухоруковой Е.Г., действующей за ребенка Сухорукова Л.А., поступило заявление о том, что уведомления от продавца о предстоящей продаже комнат в квартире по <адрес>, она не получила, и что намерена воспользоваться преимущественным правом покупки комнат (л.д. 9).
20 апреля 2012 года произведена государственная регистрация договора купли-продажи и права собственности Салиховой Л.С., что подтверждается договором купли-продажи от 2 марта 2012 г (л.д. 32).
Пояснениями истца Сухоруковой Е.Г. установлено, что на имя ее малолетнего сына извещение не приходило, получить письмо он лично не мог в силу возраста. Она просила Гончарова П.В. направить ей извещение на <адрес>, где проживает ее мать Зайцева З.И. Однако такое извещение не приходило (протокол судебного заседания от 28.06.2012).
Показаниями свидетеля Зайцевой З.И. установлено, что никакую корреспонденцию на имя внука она не получала, почтальон к ней не приходил, заказное письмо не вручал, в почтовом ящике писем не было.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ответчик Гончаров П.В. не представил доказательств надлежащего извещения лица, которому принадлежит право преимущественной покупки комнат.
По его просьбе судом сделан запрос в отделение почтовой связи для выяснения вопроса о том, кому же было вручено заказное письмо, отправленное на имя малолетнего Сухорукова Л.А. 14 марта 2012 года с указанием выдать ответ Гончарову П.В. Однако Гончаров П.В. ответ на запрос суда не представил.
Кроме того, как было установлено в ходе судебного заседания, судебный запрос по гражданскому делу № в ОСП Магнитогорский почтамт не поступал, что подтверждается ответом от 28.06.2012 (л.д. 80).
Оценив представленные доказательства, суд полагает, что иск следует удовлетворить, поскольку в судебном заседании установлено, что малолетний сособственник одной комнаты в коммунальной квартире имеет преимущественное право покупки отчуждаемых Гончаровым П.В. двух смежных комнат, а продавец не исполнил свою обязанность, установленную п. 2 ст. 250 ГК РФ в части предоставления истцу права реализации преимущественной покупки спорных комнат по цене предложения.
Доводы ответчика Гончарова П.В. о том, что истцу Сухоруковой Е.Г. было известно о продаже спорных комнат в коммунальной квартире, однако она таким правом не воспользовалась, не могут служить основанием к отказу в иске, поскольку извещение о намерении продать комнаты непременно должно быть составлено в письменной форме, от покупки Сухорукова Е.Г. не отказывалась, напротив, выразила желание их приобрести, подав соответствующее заявление в орган регистрации прав на недвижимое имущество, а о том, что Гончаров П.В. продает спорные комнаты в коммунальной квартире, Сухорукова Е.Г. узнала, когда сделка по продаже комнат уже состоялась.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя заявлен в течение трех месяцев после продажи смежных комнат в коммунальной квартире, поэтому законный представитель малолетнего собственника вправе требовать перевода на ребенка прав и обязанностей покупателя.
Родители несовершеннолетнего готовы заплатить за проданные комнаты ту цену, которую запросил продавец комнат, что подтверждается справкой банка Снежинский от 18.06.2012, выданной Сухорукову А.Г. о перечислении на депозитный счет 800 000 руб.(л.д.63).
Надлежащим покупателем суд признает истца Сухорукова Леонида Андреевича, за которого действует его законный представитель – Сухорукова Елена Геннадьевна, на которого следует перевести права покупателя, указав стороной в договоре купли-продажи.
С Сухоруковой Е.Г. следует взыскать в пользу ответчика Салиховой Л.С. уплаченную последней продавцу цену проданной недвижимости в размере <данные изъяты> признать за Сухоруковым Л.А. право собственности на комнаты № по <адрес>, и прекратить право собственности Салиховой Л.С. на эту недвижимость.
Принятые определением суда от 28 апреля 2012 года меры по обеспечению иска, которым на спорные комнаты наложен арест, отменить со дня вступления решения суда в законную силу.
При распределении судебных расходов суд учитывает положения ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, согласно которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
За рассмотрение иска в суде госпошлину в размере <данные изъяты> заплатила представитель истца Недорезова Г.В.(л.д. 3). Поэтому истцу Сухоруковой Е.Г. госпошлина возмещению не подлежит. Кроме того, согласно п. 15 ч. 1 ст. 333-36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются истцы при рассмотрении дел о защите прав и законных интересов ребенка. Поскольку иск предъявлен матерью в интересах ребенка, она освобождена от уплаты госпошлины по данному делу.
Заявление истца о возмещении расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> удовлетворению не подлежит, поскольку установлено, что фактически расходы на оплату услуг представителя истцом не понесены.
Просьба истца о возмещении расходов за выдачу представителю Недорезовой Г.В. двух доверенностей в размере <данные изъяты> не подлежит удовлетворению, т.к. из содержания доверенностей следует, что истец наделил представителя полномочиями, которые осуществляются им не только в суде в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела, а также и в иных государственных органах, учреждениях, организациях с широким кругом вопросов, не касающихся данного спора. Поэтому понесенные истцом указанные расходы нельзя признать как необходимые и связанные с рассмотрением данного спора согласно ст. 94 ГПК РФ.
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Заменить покупателя в договоре купли-продажи комнат № в квартире по <адрес>, заключенного 2 марта 2012 года между Гончаровым П.В. (продавцом) и Салиховой Л.С. (покупателем).
Считать покупателем Сухорукова Л.А., за которого действует его мать Сухорукова Е.Г..
Прекратить право собственности Салиховой Л.С. на комнаты № в квартире по <адрес>
Зарегистрировать право собственности на комнаты № в квартире по <адрес> на имя Сухорукова Л.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения.
Деньги в размере <данные изъяты> находящиеся на депозитном счете Управления Судебного департамента в Челябинской области выплатить Салиховой Л.С. после вступления решения суда в законную силу.
Меры по обеспечению иска – арест комнат № в квартире по <адрес> отменить со дня вступления в законную силу решения суда.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд, постановивший решение.
Председательствующий:
Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции:
Перевести на Сухорукову Е.Г., действующую в интересах несовершеннолетнего Сухорукова Л.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, права и обязанности по договору купли-продажи комнат № в <адрес>, заключенного между Гончаровым П.В. и Салиховой Л.С..
Прекратить право собственности Салиховой Л.С. на комнаты № в квартире по <адрес>
Взыскать с Сухоруковой Е.Г., действующей в интересах несовершеннолетнего Сухорукова Л.А., в пользу Салиховой Л.С. покупную цену в праве собственности на комнаты № в квартире <адрес> в размере <данные изъяты> рублей путем выплаты данной суммы с депозитного счета Управления Судебного департамента в Челябинской области, внесенной в обеспечение иска Сухоруковым А.Г..
В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба Гончарова П.В. без удовлетворения.