Дело № 11-11/2012г. копия

А п е л л я ц и о н н о е о п р е д е л е н и е

г.Лысьва 15 февраля 2012 года

Лысьвенский городской суд Пермского края в составе судьи Л.В.Рязанцевой,

с участием представителя истца Казымовой Е.Б.,

представителя ответчика Сафина Р.Н.,

при секретаре Калениченко Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Лысьва гражданское дело по апелляционной жалобе Сафина Р.Н. на решение мирового судьи судебного участка № 69 по Лысьвенскому муниципальному району Пермского края от 29.12.2011 г.,

установил:

ООО «Управляющая компания «ЛысьваКоммунКомфорт-4» (далее-ООО «УК ЛКК-4) обратилось в суд с иском к Сафину Р.Н. о взыскании задолженности по арендным платежам в сумме <данные изъяты> рублей.

Заявленные требования истец обосновал тем, что с ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК ЛКК-4» осуществляет управление многоквартирным домом по <адрес> в <адрес>. Сначала управления многоквартирным домом управляющей организацией, в связи с занятием ответчиком подвального помещения, ООО «УК ЛКК-4», руководствуясь интересами жителей дома, предложило ответчику заключить договор аренды данного помещения. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды на срок до ДД.ММ.ГГГГ, помещение передано Сафину Р.Н. по акту приема-передачи. Поскольку отказа от исполнения договора аренды на ДД.ММ.ГГГГ не поступило, в соответствии с условиями договора он действовал до его расторжения по обоюдному согласию, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. С момента заключения договора у ответчика возникла обязанность по оплате арендной платы, однако свои обязательства по внесению арендной платы ответчик исполнил не в полном объеме. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ним числится задолженность в сумме <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о погашении задолженности. Однако данное требование осталось без удовлетворения.

Решением мирового судьи судебного участка №69 по Лысьвенскому муниципальному району Пермского края от 29.12.2011г. исковые требования ООО «УК ЛКК-4» удовлетворены, в пользу с Управляющей компании с Сафина Р.Н. взыскана задолженной по арендной плате в сумме <данные изъяты> рублей, пени в сумме <данные изъяты> рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты>, всего <данные изъяты> рублей.

Не согласившись с решением мирового судьи от 29.12.2011г., Сафин Р.Н. обратился в Лысьвенский городской суд Пермского края с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что между ним и комитетом имущественных отношений администрации Лысьвенского района ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды, предметом которого являлось подвальное помещение, расположенное в <адрес> в <адрес>. Он до передачи помещения управляющей компании «ЛКК-4», а именно до ДД.ММ.ГГГГ добросовестно уплачивал арендные платежи комитету имущественных отношений по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, однако сведения о правах на объект недвижимого имущества нежилое помещение (подвал), площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> в ЕГРП Лысьвенского отделения Управления Росреестра по Пермскому краю отсутствуют, в связи с чем, действия управляющей компании по заключению договора аренды являются не законными.

В судебном заседании представитель истца Казымова Е.Б. возражала против жалобы Сафина Р.Н., считает решение мирового судьи законным и обоснованным,

Ответчик Сафин Р.Н. настаивал на удовлетворении жалобы по доводам, изложенным в ней.

Представитель третьего лица комитета имущественных отношений администрации муниципального образования «Лысьвенский муниципальный район» К.А.Александров в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения жалобы, извещен надлежащим образом, в возражениях на апелляционную жалобу указал, что решение мирового судьи является не законным, поскольку управляющая компания вправе сдавать в аренду нежилые помещения только по решению общего собрания собственников. На момент заключения договора аренды с Сафиным Р.Н. решения собственников многоквартирного дома не было, в связи с чем, решение мирового судьи не основано на законе.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции находит жалобу не состоятельной, исходя из следующего.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по <адрес> в <адрес>, выбран способ управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией, в качестве которой выбрано ООО «УК «ЛысьваКоммунКомфорт-4», о чем составлен соответствующий протокол общего собрания (л.д. 12-13).

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по <адрес> в <адрес> (собственники) и ООО «УК «ЛысьваКоммунКомфорт» (управляющая организация) заключен договор управления многоквартирным домом № по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ договора, управляющей организации по решению общего собрания собственников, предоставлено сдавать в аренду подвальные, чердачные и иные помещения, а также их части, земельный участок, части крыш, относящиеся к общему имуществу. Доходы от сдачи в аренду указанных помещений направлять на ремонт и обслуживание многоквартирного дома, развитие хозяйства, связанного с содержанием дома и другие цели (л.д.14-24).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УК «ЛысьваКоммунКомфорт» (арендодатель) и ИП Сафиным Р.Н. (арендатор) заключен договор № аренды нежилого помещения, находящегося в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 34-39).

Срок действия договора аренды определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1.), в разделе № договора стороны согласовали размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения. Также ответчиком был подписан расчет платы за аренду нежилого помещения в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.34-39).

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.41) вышеуказанное помещение передано ответчику.

После истечения срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя, поэтому договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2.6 договора, ч.2 ст. 621 ГК РФ).

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком по внесению арендной платы, задолженность последнего перед истцом на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей, с учетом оплаты ответчиком платежей на общую сумму <данные изъяты>.

Претензией от ДД.ММ.ГГГГ ответчику предложено погасить задолженность (л.д.48), однако до настоящего времени задолженность не погашена.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. о ДД.ММ.ГГГГ 08г. м исполнением обязательств ответчиком по внесению арендной платы задолженность последнего перед истцом за п

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ч.2,4 ст. 36, п.3 ч.2 ст. 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

П.3.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ определено, что к компетенции общего собрания относится также принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

В соответствии с ч.1 ст. 46 ЖК РФ решение по данному вопросу должно быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Общим собранием собственников жилых помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ принято решение уполномочить управляющую компанию передавать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в пользование на праве аренды с момента передачи дома в управление, заключать договоры аренды в интересах собственников, определять размер арендной платы, распределять доходы от сдачи в аренду в соответствии с Порядком сдачи в аренду общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденным управляющей компанией, в интересах собственников, а также уполномочили УК представлять интересы собственников по вопросам пользования общим имуществом в многоквартирном доме в суде (л.д. 25).

Представитель третьего лица ссылается на то обстоятельство, что на момент заключения договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников в многоквартирном доме решение о передаче в пользование подвального помещения ответчику не принималось, условия передачи права пользования не определялись, соответственно, договор заключен не уполномоченным на его заключение лицом и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

В силу ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ подтверждены полномочия УК на сдачу в аренду общего имущества в многоквартирном доме, определены условия, на которых имущество будет передано арендатору в соответствии с Порядком сдачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме утв. Приказом ООО «УК «ЛысьваКоммунКомфорт-4», одобрен заключенный с ИП Сафиным Р.Н. договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26,33).

Документов, опровергающих содержание имеющихся в материалах дела протоколов общих собраний собственников помещений, а также свидетельствующих о наличии иного волеизъявления собственников имущества в многоквартирном доме суду не представлено. Решения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, недействительными не признаны. Соответственно доводы третьего лица в этой части суд признает не состоятельными.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования «Лысьвенский муниципальный район» и ИП Сафиным Р.Н., является ничтожным, исходя из следующего.

В соответствии с положением о комитете имущественных отношений администрации муниципального образования «Лысьвенский муниципальный район от ДД.ММ.ГГГГ - комитет имущественных отношений является самостоятельным структурным подразделением администрации Лысьвенского муниципального района, осуществляющим управление и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности Лысьвенского муниципального района.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В судебном заседании установлено, что комитет имущественных отношений администрации Лысьвенского муниципального района не был наделен правом на использование общего имущества многоквартирного <адрес>, в связи с чем, не мог использовать общее имущество собственников многоквартирного дома в коммерческих целях без согласия других собственников. Поскольку отсутствуют доказательства наличия такого согласия, суд считает, что данный договор заключен в нарушение ст.44 ЖК РФ и в силу ст.168 ГК РФ является ничтожным.

Доказательств иного ответчиком в порядке ст.56 ГПК РФ не представлено.

Доводы Сафина Р.Н. о том, что нежилое помещение(подвал) по адресу <адрес> в <адрес> не является собственностью жильцов указанного дома, поскольку отсутствуют сведения о собственнике в Лысьвенском отделе Управления Росеестра по Пермскому краю суд апелляционной инстанции признает несостоятельными, так как в спорном случае фактом, который позволял отнести подвальное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, является нахождение на расположенном в помещении инженерном оборудовании стояков с запорной и регулирующей арматурой для управления всеми коммуникациями, посредством которой обслуживающая организация осуществляет безаварийную эксплуатацию, ремонт и регулирование тепловодоснабжения многоквартирного дома, т.е. размещение указанного оборудования однозначно свидетельствует о том, что такое оборудование обслуживает не только само помещение подвала, но и предназначено для регулирования систем жизнеобеспечения всего многоквартирного жилого дома. Данное обстоятельство, по мнению суда, позволяет безусловно отнести спорное помещение к общему имуществу многоквартирного дома.

Факт пользования нежилым помещением, расположенным в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес> в заявленный истцом период, расчет образовавшейся задолженности, ответчиком не оспаривается. Установив факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей, мировой судья обоснованно взыскал с ответчика неустойку, правомерно уменьшив ее в силу ч.1 ст.333 ГК РФ, до <данные изъяты> рублей.

Мировым судьей правильно установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела и им дана надлежащая оценка.

С учетом изложенного оснований для отмены решения мирового судьи судебного участка №69 по Лысьвенскому муниципальному району Пермского края нет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328,329 ГПК РФ, суд

о п р е д е л и л:

Решение мирового судьи судебного участка № 69 Лысьвенского муниципального района Пермского края от 29 декабря 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сафина Р.Н. без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Судья: подпись: Л.В.Рязанцева

Копия верна: Судья: