Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ Лысьвенский городской суд Пермского края в составе судьи Шадриной Т.В, при секретаре Куликовой Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Муниципального образования «Лысьвенский муниципальный район» к Кузовкову Ф.П. о признании недействительным в части договора аренды и взыскании неосновательного обогащения,
у с т а н о в и л :
Администрация Муниципального образования «Лысьвенский муниципальный район» (далее – МО «ЛМР») обратилась в суд с иском к Кузовкову Ф.П. о взыскании задолженности по арендной плате.
Судом в качестве з/лица к участию в деле привлечено Общество с ограниченной ответственностью «ЖЭУ-3».
Дополнительными заявлениями администрация МО «ЛМР» увеличила заявленные требования и просит признать недействительным п. 5.1 Договора аренды нежилого помещения по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, и взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель истца Е.Г. Чепелева заявленные требования поддержала. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Лысьва и Кузовковым Ф.П. был заключен договор аренды полуподвального помещения по <адрес> сроком на 49 лет с оплатой ежемесячно по <данные изъяты> Считает, что условия договора аренды в части установления арендной платы являются недействительными, поскольку не соответствуют требованиям закона. В частности, на момент заключения договора аренды на территории г. Лысьва размер платы за аренду нежилых помещений устанавливался в соответствии с Методикой расчета платы за аренду нежилых зданий (помещений), утвержденной Постановлением главы администрации от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с Методикой расчета, размер арендной платы по договору аренды должен был быть установлен в размере <данные изъяты> В связи с тем, что размер арендной платы, указанный в п. 5.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, на момент подписания договора не соответствовал (противоречил) муниципальному правовому акту, а именно Методике расчета, данный пункт Договора в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным. Более того, пояснила, что в соответствии с дополнительным соглашением к договору, арендная плата выплачивалась путем взаимозачета за аренду автомобиля ГАЗ-31029 согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п. 1.4 договора аренды автомобиля срок договора установлен на 10 лет, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ Поскольку с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды автомобиля прекратил свое действия, с указанной даты ответчик обязан был выплачивать арендную плату в денежном выражении. В связи с чем, просит признать п. 5.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г. недействительным и взыскать с ответчика неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>.
Ответчик Кузовков Ф.П. заявленные требования не признал. Пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и администрацией г. Лысьва был заключен договор аренды полуподвального помещения по <адрес> сроком на 49 лет с оплатой ежемесячно по <данные изъяты> Впоследствии между ними было подписано дополнительное соглашение к договору, по которому арендная плата выплачивалась путем взаимозачета за аренду автомобиля ГАЗ-31029 согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ, арендодателем по которому выступал он. Условия договора аренды были предложены непосредственно администрацией <адрес>, он с ними был согласен, в связи с чем, и был подписан договор. Впоследствии с требованиями о расторжении договора либо об изменений размера арендной платы, администрация к нему не обращалась. В ДД.ММ.ГГГГ по устной просьбе администрации г. Лысьвы арендную палату он произвел в денежном выражении, оплатив <данные изъяты> до ДД.ММ.ГГГГ. включительно, тем самым, исполнив свои обязательства по договору надлежащим образом. В связи с чем, просит в удовлетворении требований администрации МО «ЛМР» отказать.
Представитель истца адвокат Гориченко В.И. требования Кузовкова Ф.П. поддержал.
Представитель ООО «ЖЭУ-3» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ собственники помещений в многоквартирном доме по <адрес> заключили договор управления с ООО «ЖЭУ-3». ДД.ММ.ГГГГ между Обществом и Кузовковым Ф.П. заключен договор на оказание коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме, по которому имеется задолженность.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ администрация г. Лысьвы заключила договор № аренды нежилого помещения по адресу <адрес> в г. Лысьве площадью 96 кв.м. с Кузовковым Ф.П. сроком на 49 лет с ежемесячной оплатой в сумме <данные изъяты> Помещение передано истцу, он пользуется им по настоящее время. По условиям дополнения к этому договору его государственная регистрация возлагается на арендодателя, а арендная плата выплачивается путем взаимозачета за аренду администрацией автомобиля ГАЗ-31029, принадлежащего Кузовкову Ф.П. Данные обстоятельства подтверждаются копией договора № с дополнением (л.д.8-11), копией договора аренды транспортного средства от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6-9) и не отрицаются ответчиком.
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением Лысьвенского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-15), удовлетворены требования Кузовкова Ф.П. о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, заключенного администрацией г. Лысьвы и Гореловым В.М. от ДД.ММ.ГГГГ, и на администрацию г. Лысьва возложена обязанность по государственной регистрации договора аренды нежилого помещения по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Лысьва и Кузовковым Ф.П.
При этом судом установлено, что договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ был заключен администрацией г. Лысьвы в лице председателя комитета по управлению имуществом, действующего на основании Положения о комитете. В соответствии с Временным Положением о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации г. Лысьвы (далее – Комитет), действовавшим на момент заключения договора №, Комитет является органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности. П. 4.1. Временного Положения предусматривает право председателя Комитета действовать без доверенности от имени Комитета, представлять его. Кроме того, договор № был утвержден Главой администрации г. Лысьвы ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует ее подпись в графе «Утверждаю». Договор скреплен печатью Комитета, т.е. органа администрации непосредственно осуществляющего полномочия по распоряжению муниципальным имуществом.
Истец, обращаясь с требованиями о признании недействительным п. 5.1 Договора аренда в части установления размера арендной платы, ссылается на его не соответствие требованиям муниципального правового акта, а именно Методики расчета платы за аренду нежилых зданий (помещений), утвержденной Постановлением главы администрации от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которой размер арендной платы на момент заключения Договора должен был составлять <данные изъяты>.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Постановлением администрации г. Лысьвы от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36), утверждена Методика расчета платы за аренду нежилых помещений, в соответствии с которой арендная плата за помещение в целом определяется умножением арендной ставки на общую площадь арендуемого помещения с применением коэффициентов: эксплуатации здания; вида строительного материала; типа здания; качества нежилого помещения.
Согласно расчета платы за аренду нежилого помещения по <адрес>, произведенного в соответствии с вышеуказанной Методикой на момент заключения Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32), размер арендной платы составляет <данные изъяты>.
Как видно из п. 5.1 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6-9), арендная плата по настоящему договору устанавливается в размере <данные изъяты> в год. При этом, согласно п. 5.4 Договора арендатор не имеет права увеличивать стоимость арендной платы в течение всего срока действия договора. Стоимость аренды индексируется в сторону уменьшения.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В силу ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Таким образом, договор аренды недвижимости с учетом относящихся к нему правил, установленных ст. ст. 606-614 ГК РФ требует письменной формы, стороны при его заключении с учетом требований ст.432 ГК РФ должны достичь соглашения по всем существенным условиям сделки. Из договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией г. Лысьвы и Кузовковым Ф.П., видно, что стороны сделки достигли договоренности по всем существенным условиям договора, в том числе, по размеру арендной платы, определив ее в <данные изъяты>
В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из условий Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что цена договора аренды согласовывалась сторонами в качестве определяемой величины, подлежащей исчислению с применением соответствующей методики расчета арендной платы.
Более того, стороны в договоре не установили, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и (или) методики расчета арендной платы в результате принятия компетентными органами соответствующих нормативных актов, а также при изменении индекса инфляции.
Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.
Сам факт несоответствия п. 5.1 Договора положениям Методики расчета арендной платы, действующей на момент заключения Договора аренды, не может являться основанием для его признания недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Положениями ст. ст. 608-614 ГК РФ, какие-либо обязательных правил, которым должен соответствовать договор аренды, в том числе, в части определения размера арендной платы в отношении нежилых помещений, не установлено.
Доводы представителя истца по поводу прекращения с ДД.ММ.ГГГГ действия договора аренды автомобиля ГАЗ-31029 также не могут являться основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку факт прекращения данного договора не влияет на условия договора аренды недвижимого имущества, в том числе, на размер арендной платы, установленный данным Договором. В судебном заседании установлено, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы в указанном в Договоре твердом размере исполняет надлежащим образом, что подтверждается квитанцией об уплате им арендных платежей ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>
В силу ч.3 ст.420 ГК РФ применима и к обязательствам, возникшим из договора.
Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Абзац второй пункта 1 статьи 451 Кодекса признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.
В силу ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Следовательно, гражданским законодательством предусмотрено, что изменение размера арендной платы по действующему договору производится только по соглашению сторон.
В судебном заседании установлено, что каких-либо соглашений по поводу изменения условий договора в части определения размера арендной платы, Кузовков Ф.П. ни с администрацией г. Лысьвы, ни с администрацией МО «Лысьвенский муниципальный район» не заключал, что также подтвердила в судебном заседании представитель истца.
Поскольку ни законом, ни договором аренды с Кузовковым Ф.П. от ДД.ММ.ГГГГ одностороннее изменение его условий, в том числе в части определения арендной платы, не предусмотрены, требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в силу ст. 1102, 1105 ГК РФ являются необоснованными.
То обстоятельство, что до настоящего времени государственная регистрация договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не произведена также не является основанием для удовлетворения требований Истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, поскольку в силу ч.1 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» он является действительным. Согласно указанной норме права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
В удовлетворении исковых требований о признании недействительным п. 5.1 Договора аренды нежилого помещения по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и взыскании с Кузовкова Ф.П. неосновательного обогащения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, администрации Муниципального образования «Лысьвенский муниципальный район» отказать.
На решение суда может быть подана кассационная жалоба в Пермский краевой суд через Лысьвенский горсуд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Судья: Т.В. Шадрина
Секретарь: Н.Н. Куликова