Дело № 2-1526/2010г. 08 декабря 2010 года
с.Лямбирь Республики Мордовия
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Лямбирский районный суд Республики Мордовия
в лице судьи Зеленова О.А.,
при секретаре Шерстнёвой С.В.,
с участием истца Ямбаева А.А.,
представителя третьего лица - нотариуса Саранского нотариального округа Республики Мордовия Х.О. К.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Ямбаева А.А. к Хайрову А.С. и обществу с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит» о признании ничтожными договора купли-продажи доли земельного участка от 31 августа 2007 года и договора купли-продажи доли земельного участка от 10 июля 2009 года, о признании недействительной и отмене в части государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <номер>,
установил:
Ямбаев А.А. обратился в суд с иском Хайрову А.С. и обществу с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит» (далее ООО «Депозит») о признании договора купли-продажи доли земельного участка ничтожным, указывая, что являясь владельцем земельной доли в общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный у <адрес>. В 2006 году он передал свою земельную долю в пользование вновь создаваемому коллективному сельскохозяйственному предприятию, получив в качестве задатка небольшую денежную сумму в размере <данные изъяты>, а впоследствии и зерно после уборки урожая. О том, что его земельная доля продана, он узнал только в 2010 году, при этом условия данного договора и его цена с ним не согласовывались, хотя ранее, ему говорили, что в случае покупки у него земельной доли, условия договора купли-продажи будут с ним согласованы. Выдавая доверенность ООО «Депозит» на право владения, пользования и распоряжения его земельной долей, он был введен в заблуждение, так как нотариус не объяснил ему сущности происходящего, не разъяснил его права, в связи с чем считает, что спорный договор купли-продажи это формальность, чтобы обманным путем завладеть принадлежащей ему долей, т.к. Хайров А.С. никогда не владел и не пользовался земельным участком с кадастровым номером <номер>.
10 ноября 2010 года Ямбаев А.А. дополнил основания исковых требований, указав, что при заключении договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ имело место злонамеренное соглашение сторон, поскольку продажная цена земельной доли установлена в сумме <данные изъяты>, тогда как её кадастровая стоимость в 20 раз выше, кроме того, установлена выплата инициатором расторжения данного договора противоположной стороне неустойки в сумме <данные изъяты>, которая намного превышает сумму, полученную им в качестве компенсации за пользование его земельной долей. В связи с чем считает, что в результате заключения спорного договора купли-продажи земельной доли он лишается того, что должен был бы получить, если бы его представитель осуществлял свои полномочия добросовестно, а в случае расторжения договора по его инициативе возникают крайне неблагоприятные для него последствия.
В заявлении от 26 ноября 2010 года истец Ямбаев А.А. дополнил первоначальные исковые требования, просил на основании части 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации признать договор купли-продажи доли земельного участка от 10 июля 2009 года недействительным, а также признать недействительной и отменить в части государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <номер>.
Истец Ямбаев А.А. свои исковые требования поддержал и просил их удовлетворить в полном объёме, пояснив, что условия оспариваемых договоров купли-продажи земельной доли с ним не согласовывались, и они выгодны только его сторонам, в то время как для него возникли лишь неблагоприятные последствия в виде уплаты неустойки, в случае если он не согласится с его условиями. Никакой договоренности о продаже принадлежащей ему земельной доли между ним и ответчиками не было, он передавал свою земельную долю только в аренду.
Ответчик Хайров А.С. в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствие с участием представителя Яшина Д.А., предъявленные требования не признал в полном объёме.
Представитель ответчика Хайрова А.С. и ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит» Яшин Д.А., действующий на основании доверенностей от 14 декабря 2009 года и 02 октября 2008 года, в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещён своевременно.
Третье лицо - нотариус Саранского нотариального округа Республики Мордовия Х.О. в судебное заседание не явилась, в заявлении просила рассмотреть дело в её отсутствие.
Представитель третьего лица - нотариуса Саранского нотариального округа Республики Мордовия Х.О. К.И., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что Ямбаеву А.А. при подписании доверенностей от 07 июня и 21 августа 2006 года нотариусом текст доверенностей был прочитан, смысл и последствия совершаемых нотариальных действий разъяснены.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия в судебное заседание не явился, в заявлении представитель Управления Росреестра по Республике Мордовия У.А., действующий на основании доверенности, просил рассмотреть дело без участия представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия во всех судебных заседаниях, решение просил вынести на усмотрение суда.
Выслушав пояснения истца, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд считает необходимым исковые требования Ямбаева А.А. удовлетворить в полном объёме по следующим основаниям.
Из пояснений истца, свидетельства о праве на наследство по закону, выданного 27 февраля 2006 года нотариусом Лямбирского нотариального округа Республики Мордовия, судом установлено, что Ямбаев А.А. после смерти матери Я.Х. является наследником её имущества, состоящего из земельной доли общей площадью 7,19 га земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <номер>, находящегося в <адрес>.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 08 декабря 2008 года <номер> в государственный кадастр недвижимости 25 мая 1994 года внесен земельный участок сельскохозяйственного назначения с расположением по адресу: <адрес>, кадастровый номер <номер> (предыдущий кадастровый номер <номер>).
Как следует из материалов дела, доверенностями от 07 июня 2006 года и 21 августа 2006 года, удостоверенными нотариусом г.Саранска Республики Мордовия З.И. исполняющей обязанности нотариуса г.Саранска Республики Мордовия Х.О. и зарегистрированными в реестре за <номер> и <номер> соответственно, Ямбаев А.А. уполномочивает П.Р., а впоследствии и общество с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит» владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему на праве собственности долей в составе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности и имеющего кадастровый номер <номер>, расположенного на территории <адрес>, в том числе с правом продажи его земельной доли другому участнику долевой собственности.
На основании указанной доверенности общество с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит» от имени Ямбаева А.А. по договору купли-продажи доли земельного участка от 31 августа 2007 года продало Хайрову А.С. принадлежащую Ямбаеву А.А. земельную долю за <данные изъяты>. Деньги от покупателя получены продавцом - директором общества с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит» Б.Ю. до подписания договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
При этом под обманом подразумевается умышленное введение стороны в заблуждение с целью склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение.
Как следует из пояснений истца, оспаривающего договор купли-продажи от 31 августа 2007 года, Ямбаев А.А. не принимал непосредственное участие в совершении этой сделки, что исключает возможность умышленного введения его в заблуждение при заключении договора.
Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора недействительным как заключенного под влиянием обмана.
Вместе с тем, исходя из требований пункта 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, в ее взаимосвязи со статьей 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной имеет место при наличии их умышленного сговора и при возникновении вследствие этого неблагоприятных последствий для представляемого.
По смыслу закона, под злонамеренным соглашением представителя одной стороны с другой стороной понимается сговор представителя одной стороны сделки с другой стороной этой сделки, направленный против интересов представляемой стороны. В результате этого сговора сторона сделки либо лишается того, что она должна была бы иметь при надлежащем использовании представителем имеющегося у него полномочия, либо приобретает дополнительные обременения.
Из пункта 4 оспариваемого договора купли-продажи доли земельного участка от 31 августа 2007 года, установлено, что стороны, а именно Хайров А.С. и общество с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит», действующее от имени Ямбаева А.А. установили продажную цену доли земельного участка в сумме <данные изъяты>, тогда как её кадастровая стоимость составляет <данные изъяты>, то есть в результате заключения спорной сделки потерпевшая сторона - Ямбаев А.А. лишается того, что он должен был бы иметь, если бы его представитель - общество с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит» должным образом использовал бы свои полномочия.
Кроме того, в силу пункта 9 указанного договора, предусмотрена неустойка в размере <данные изъяты>, которую обязан выплатить инициатор расторжения договора, что свидетельствует о том, что для Ямбаева А.А., инициатора расторжения договора, возникают неблагоприятные последствия при расторжении договора - выплата неустойки в размере почти в 25 раз превышающем продажную цену доли земельного участка, определенную оспариваемым договором.
Принимая во внимание также, что представителем и Хайрова А.С. и общества с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит» при рассмотрении настоящего гражданского дела являлся работник общества с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит», что подтверждается копиями доверенностей на право представления интересов, и что представителем Хайрова А.С. является также и директор ООО «Депозит» Б.Ю., суд считает, что исследованные доказательства по делу дают основание сделать вывод о том, что при заключении договора купли-продажи земельной доли имело место злонамеренное соглашение сторон договора, направленное против интересов представляемой стороны и повлекшее неблагоприятные последствия для Ямбаева А.А., чьи интересы в оспариваемой сделке представляло общество с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит».
Исходя из изложенного и учитывая установленные в судебном заседании факты, суд считает необходимым признать оспариваемый договор от 31 августа 2007 года недействительной сделкой на основании статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.
Кроме того, из представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия документов следует, что между ООО «Депозит» в лице и.о.директора Б.С., действующей от имени участников долевой собственности, в том числе и от имени Ямбаева А.А. и К.Р., действующим от имени Хайрова А.С., заключен 10 июля 2009 года договор купли-продажи долей земельного участка.
На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 10 июля 2009 года, передаточный акт по договору купли-продажи доли земельного участка от 31 августа 2007 года подписан, однако переход права собственности от продавца к покупателю не был зарегистрирован.
Указанное свидетельствует о том, что ООО «Депозит» в лице директора Б.Ю., действующее от имени Ямбаева А.А., на момент подписания договора купли-продажи долей земельного участка от 10 июля 2009 года распорядилось принадлежащей истцу земельной долей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. При этом имеется в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до регистрации перехода права собственности, продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи, а покупатель является его владельцем.
Согласно возражений на исковое заявление представителя ООО «Депозит» Яшина Д.А., представленных в суд 03 и 26 ноября 2010 года, ООО «Депозит» исковые требования о признании договора купли-продажи доли земельного участка от 31 августа 2007 года не признаёт в полном объёме, считая, что при заключении вышеуказанного договора продавцом ООО «Депозит», а также покупателем Хайровым А.С. не были нарушены нормы гражданского законодательства и права истца Ямбаева А.А., переход права собственности на недвижимость на основании оспариваемого договора был зарегистрирован, в ходе проведенной правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию перехода права собственности на недвижимость, каких-либо нарушений выявлено не было, в связи с чем в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.
Таким образом, суд считает, что представитель ООО «Депозит» Б.С. неправомерно заключила 10 июля 2009 года договор купли-продажи долей земельного участка от имени Ямбаева А.А., т.к. при заключении данного договора продаваемый объект недвижимости был уже продан и продавец не являлся в момент заключения договора собственником земельной доли и не имел права вновь отчуждать спорное имущество в пользу Хайрова А.С.
На основании изложенного, судом установлено, что ООО «Депозит» был заключен двойной договор купли-продажи земельной доли, принадлежащей Ямбаеву А.А., за одним и тем же лицом - Хайровым А.С., на основании одного и того же правоустанавливающего документа.
При таких обстоятельствах и учитывая также возражения представителя ООО «Депозит» от 03 и 26 ноября 2010 года, заключение ООО «Депозит» вторичного договора купли-продажи от 10 июля 2009 года является нарушением действующего законодательства, а также нарушением прав и законных интересов Ямбаева А.А., как собственника земельной доли.
Тем более, вышеуказанный договор от 10 июля 2009 года является недействительным и как заключенный в силу злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.
Так, из пункта 11 договора купли-продажи долей земельного участка от 10 июля 2009 года усматривается, что продажная цена земельной доли установлена в сумме <данные изъяты>, тогда как её кадастровая стоимость составляет <данные изъяты>
Пунктом 13 указанного договора установлена выплата инициатором расторжения данного договора противоположной стороне неустойки в сумме <данные изъяты>.
Таким образом, в результате заключения оспариваемого договора Ямбаев А.А. лишается того, что он должен был бы получить, если бы его представитель осуществил полномочия добросовестно, а в случае расторжения договора по его инициативе возникают крайне неблагоприятные для него последствия.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права, выданного 09 сентября 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Мордовия, за Хайровым А.С. зарегистрировано право собственности на 34/429 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <номер>, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09 сентября 2009 года сделана запись регистрации <номер>.
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Исходя из смысла указанной нормы, государственная регистрация лишь констатирует факт возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в связи с чем она может быть произведена только при наличии правоустанавливающих документов. Учитывая то, что государственная регистрация только удостоверяет наличие права, в судебном порядке могут быть оспорены отказ от регистрации или уклонение от нее (п. 5 ст. 2 Закона), а также само зарегистрированное право на недвижимое имущество (п. 1 ч. 2 ст. 2 Закона).
Статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.
Несоблюдение положений норм статьи 17 Закона, устанавливающей основания для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав), влечет недействительность произведенной регистрации.
Таким образом, государственная регистрация права собственности, а также само зарегистрированное право на недвижимое имущество могут быть признаны судом недействительными в том случае, если государственная регистрация была произведена на основании правоустанавливающего документа, не соответствующего закону.
Основанием для осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности Хайрова А.С. явились договор купли-продажи долей земельного участка, заключенный 10 июля 2009 года между ООО «Депозит» и Хайровым А.С., соглашение по изменению вышеуказанного договора от 13 августа 2009 года и передаточный акт, заключенный 10 июля 2009 года на основании указанного договора.
Договор купли-продажи от 10 июля 2009 года противоречит требованиям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как продавец является ненадлежащим продавцом по сделке, и заключенным договором нарушаются права собственника имущества - Ямбаева А.А. Оспариваемый договор на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, которая в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечёт за собой юридических последствий.
Исходя из изложенного и учитывая установленные в судебном заседании факты, суд считает, что у ООО «Депозит» не возникло право собственности на земельную долю, принадлежащую Ямбаеву А.А., в связи с чем все последующие сделки с указанным объектом не могут породить возникновение права собственности и у Хайрова А.С., а ничтожные сделки (договор купли-продажи доли земельного участка от 31 августа 2007 года и договор купли-продажи долей земельного участка от 10 июля 2009 года) не порождают юридических последствий, поэтому суд считает, что оснований возникновения права общей долевой собственности на спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения у ответчика Хайрова А.С. не имелось, и признаёт государственную регистрацию права общей долевой собственности Хайрова А.С. на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <номер> в части 1/429 земельной доли, принадлежащей на праве собственности Ямбаеву А.А., недействительной и подлежащей отмене.
В соответствии с частью первой статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при удовлетворении исковых требований с ответчика Хайрова А.С. в пользу истца Ямбаева А.А. подлежит взысканию возврат госпошлины по делу в сумме <данные изъяты>
Руководствуясь статьями 194 и 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования Ямбаева А.А. к Хайрову А.С. и обществу с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит» о признании ничтожными договора купли-продажи доли земельного участка от 31 августа 2007 года и договора купли-продажи доли земельного участка от 10 июля 2009 года, о признании недействительной и отмене в части государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <номер>, удовлетворить:
- признать недействительным договор купли-продажи 1/429 доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит», действующего от имени Ямбаева А.А., и Хайровым А.С. 31 августа 2007 года, удостоверенный нотариусом нотариального округа города Саранска Республики Мордовия Х.О. и зарегистрированный в реестре за <номер>;
- признать недействительным договор купли-продажи в части 1/429 доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Мордовская депозитарная компания «Депозит», действующего от имени Ямбаева А.А., и Хайровым А.С. ДД.ММ.ГГГГ;
- признать недействительной и отменить в части государственную регистрацию права собственности Хайрова А.С. на 1/429 долю, принадлежащую Ямбаеву А.А., в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, произведенную Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Мордовия 09 сентября 2009 года, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09 сентября 2009 года сделана запись регистрации <номер>.
Взыскать с Хайрова А.С. в пользу Ямбаева А.А. возврат госпошлины по делу в сумме <данные изъяты>.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме с подачей жалобы через Лямбирский районный суд Республики Мордовия.
Судья О.А.Зеленов