об изменении правоотношений и признании права

Судебные акты /
ЦФО /
Московская область /
Луховицкий районный суд /
об изменении правоотношений и признании права

об изменении правоотношений и признании права

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 декабря 2011 года город Луховицы

Луховицкий районный суд Московской области в составе

председательствующего Павленко Т.А.

при секретаре Елисеевой И.С.

С участием истца Макаровой А.И. по доверенности ...

Представителя ответчика ОАО» Ипотечная корпорация ...» по доверенности ...

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда исковое заявление Макарова А.И к ОАО «Ипотечная корпорация ...» об изменении правоотношений и признании права,

у с т а н о в и л:

Макарова А.И. обратилась в суд с иском к ОАО «Ипотечная корпорация ...» о признании сделки между ответчиком и истцом от ... договором продажи квартиры и обязать Управление ФРС по ... оформить право собственности Макарова А.И на объект недвижимости: по адресу: ..., Луховицы, ..., состоящую из одной комнаты, общей площадью ... м², в.т.ч. жилой ... м^2..

В судебном заседании представитель Макаровой А.И. по доверенности .... исковые требования поддержал в полном объеме и пояснил, что

... Макарова А.И. заключила сделку с ОАО «Ипотечная корпорация ...». Предметом сделки являлось приобретение Макаровой А.И. объекта недвижимости по адресу: ..., Луховицы, ..., состоящую из одной комнаты, общей площадью ... м², в.т.ч. жилой ... м^2.. В тексте сделки указано, что она является «предварительным договором», но, это не соответствует правоотношениям, возникшим исходя из всего текста сделки и действий сторон по исполнению обязательств, вытекающих из сделки. Ответчик ОАО «Ипотечная корпорация ...» обязуется передать в собственность истца Макаровой А.И. квартиру (п. 1.1 Договора). При этом важно, что в данном пункте Договора и п.3 применено слово передает (настоящее время), а не передаст (будущее время). Буквальное толкование договора (ст.431 ГПК). То есть он считает, что передача товара уже состоялась. Согласно ст. 550 ГК РФ договор заключен в письменной форме.

Макарова А.И. готова зарегистрировать свои права в любой момент от признания за ней права на недвижимое имущество; нормы права не устанавливают срок, в течение которого покупатель был обязан регистрировать права на его недвижимость; задержка с регистрацией права обусловлена определенными обстоятельствами. Цена недвижимости однозначно определена в п. 1.3 Договора. При этом сумма сделки составляет ... руб. Далее определен порядок платежей: аванс ... руб. и второй платеж ... руб. до .... В сделке первый платеж четко определен как аванс, а не залог или задаток, что типично при предварительных договорах (договорах намерений). Кроме того, не сложно видеть, что два платежа, однозначно указанных в сделке, суммарно меньше суммы сделки равной ... руб. на ... руб. Следовательно, истец на момент совершения сделки их оплатила. Макарова А.И., до предельного срока, предусмотренного сделкой (до ...), осуществила ... платежи, в размере ... руб. и ... руб.. Таким образом, приобретенная недвижимость оплачена Макаровой А.И. полностью. Из п.3 Договора вытекает, что ответчик (продавец) передал истцу (покупателю) квартиру в момент подписания договора, т.е. .... При этом, из п. 3 договора вытекает, что сам договор является одновременно актом приема-передачи спорной квартиры. Из абз.2 п.5, п.3, п.4 Договора следует, что все расходы по содержанию объекта недвижимости с ... легли на истца. А из действий истца следует, что он принял имущество в собственность. Кроме того, из п.7 Договора следует, что риск случайной гибели имущества с ... несет истец, что в силу ст.211 ГК РФ характерно для собственника, т.е. имеется юридически значимый факт, что с ... истец владеет и пользуется указанным выше объектом недвижимости. Считает, что положения договора между истцом и ответчиком, касающиеся предварительного характера сделки являются притворными (т.е прикрывающий иные правоотношения, например, оптимизация налогообложения продавца т.к. сделка заключалась менее чем за ... дней до окончания полугодия), т.к. нерешенных между сторонами вопросов, которые должны быть отражены в основном договоре - нет, истец оплатила квартиру, а ответчик ее передал. Следовательно, положения сделки о ее предварительном характере - не действительны в силу притворности (ч.2 ст. 170 ГК РФ). Однако, ст. 180 ГК РФ предусматривает, что недействительность части сделки не влечет недействительности остальных частей. Таким образом, сделка от ... является договором продажи недвижимости, т.к. стороны достигли по всем существенным условиям договора, предусмотренным ГК и исполнили обязательства по оплате и передаче товара. Возможность признать судебным решением сделку от ... договором продажи недвижимости (т.е. изменение правоотношений), а не предварительным договором, вытекает из ст. 446 ГК, предусматривающей, что при споре сторон о договоре, последний признается заключенным на указанных в решении суда условиях. Ответчик, получив оплату за товар, не исполнил обязательства по переоформлению сделки, позволяющей осуществить регистрацию прав на объект недвижимости. Ст. 165 ч.3 ГК РФ предусматривает, что «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести с решением суда», что также соответствует нормам ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от ..., предусматривающую судебные решения как основание для регистрации права. Ст.307 ГК РФ дает определение обязательствам: «В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.». Как указано выше, истец исполнила обязательства по сделке: оплатила приобретенное имущество и приняла его, однако ответчик обязательства, в части касающейся оформления документов для регистрации истцом права собственности - не исполнил. При этом ст. 310 ГК РФ предусматривает: «Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом». Конституционный Суд РФ отмечает, что дополнительное наказание в виде лишения жилплощади, приводит к дискриминации в жилищных правах отдельных категорий граждан по признаку наличия у них судимости и в силу этого нарушает гарантируемый государством принцип равенства прав и свобод человека и гражданина (ч. ч. 1, 2 ст. 19 Конституции РФ). Не смотря на то, что Макарова А.И. отбывала наказание и после освобождения из мест лишения свободы ..., направила обращение к ОАО «Ипотечная корпорация МО» с предложением о заключении основного договора. Граждане, отбывающие наказания в местах лишения свободы, сохраняют право на жилье, вне зависимости от срока отбывания наказания. Просит признать сделку между ОАО «Ипотечная корпорация МО» и Макаровой А.И. от ... договором продажи квартиры. Обязать Управление ФРС по ... оформить право собственности Макарова А.И, на объект недвижимости на квартиру находящуюся по адресу: ..., состоящую из одной комнаты, общей площадью ... м², в.т.ч. жилой ... м^2..

Представитель ответчика по доверенности ОАО «Ипотечная корпорация ...» ... с исковыми требованиями не согласился и просил в их удовлетворении отказать, в виду того, что действительно.... между Макаровой А.И. и ОАО «Ипотечная корпорация» был заключен предварительный договор купли - продажи однокомнатной ..., расположенной по адресу: ..., общей площадью ... кв. м.. В пункте ... предварительного договора купли - продажи от ... стороны договорились заключить основной договор купли - продажи в срок до .... В дальнейшем срок заключения основного договора сторонами изменен не был. Первое обращение Макаровой А.И. к ОАО «Ипотечная корпорация МО» с предложением о заключении основного договора состоялось ..., то есть после истечения ... определенного предварительным договором срока заключения основного договора. Таким образом, требование Макаровой А.И. о признании предварительного договора купли - продажи от ... договором купли - продажи является неправомерным, поскольку на момент обращения Макаровой А.И. к ОАО «Ипотечная корпорация МО» письмом от ... срок действия предварительного договора истек, в связи с чем, законных оснований для заключения ОАО «Ипотечная корпорация МО» основного договора купли - продажи квартиры с Макаровой А.И. в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в обязательном порядке, предусмотренном п. 4 ст. 445 ГК РФ, не имеется. Данные обстоятельства и вывод о том, что между Макаровой А.И. и ОАО «Ипотечная корпорация МО» был заключен предварительный договор купли-продажи, подтверждается вступившим в законную силу Решением Луховицкого районного суда ... от .... Поскольку договор купли - продажи спорного жилого помещения не заключался, государственную регистрацию не проходил, оснований для возникновения права собственности на ... у Макаровой А.И. не имелось. Кроме, того, решением Луховицкого районного суда ... от ... (вступившим в законную силу) Макаровой А.И. было отказано в признании за ней права собственности на ..., расположенную по адресу: .... Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 ГПК РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 ГПК РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда). Кроме того, защита гражданских прав осуществляется путем, установленным ст. 12 ГК РФ. Такой способ восстановления нарушенного права, как признание предварительного договора договором купли - продажи, ст. 12 ГК РФ, не предусмотрен. Квитанция, приобщенная представителем Макаровой А.И. об уплате Макаровой А.И. ... руб. у них не проходила и данная квитанция не соответствует форме квитанции, которая используется в ОАО «Ипотечная корпорация». На счет ОАО «Ипотечная корпорация МО» деньги не приходили. При таких обстоятельствах, требование Макаровой А.И. о признании сделки /предварительного договора купли – продажи/ от ... и обязать УФРС по МО оформить право собственности Макаровой А.И. на спорную квартиру, удовлетворению не подлежит. Просит отказать в удовлетворении исковых требований Макаровой А.И.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования Макаровой А.И. о признании сделки между ней и ОАО «Ипотечная корпорация ...» от ... договором продажи квартиры и обязать Управления ФРС по ... оформить право собственности Макарова А.И, на объект недвижимости: по адресу: ..., Луховицы, ..., состоящую из одной комнаты, общей площадью ... м², в.т.ч. жилой ... м^2.удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

Из свидетельства о государственной регистрации права ... от ... следует, что собственником жилого дома, расположенного по адресу ...., является ОАО «Ипотечная корпорация ...»./ л.д.31/.

Из договора б/н от ... следует, что между ОАО «Ипотечная корпорация ...» и Макаровой А.И. заключен предварительный договор, согласно которому стороны в срок до ... обязуются заключить основной договор купли-продажи на следующих условиях: продавец передает в собственность покупателя квартиру, находящуюся по адресу: ..., л. ... .... Покупатель обязуется уплатить продавцу денежную сумму в размере ... рублей, а оставшуюся сумму в размере ... - при подписании основного договора / л.д. 8/.

Из квитанции к приходному кассовому ордеру ... от ... ОАО «Ипотечная корпорация ... следует, что от Макаровой А.И. принята сумма ... руб. оплата по договору № б/н от ... / л.д. 10 /.

Из квитанции приходному кассовому ордеру б/н от ... следует, что от Макаровой А.И. принята сумма ... руб. как оплата по договору от ... / л.д. 9 /.

Из решения Луховицкого районного суда от... Макаровой А.И. в удовлетворении иска к ОАО «Ипотечная корпорация ...», конкурсному управляющему ОАО «Ипотечная корпорация ...» о признании действительным договора купли-продажи квартиры по адресу ... от ... заключенного между Макаровой А.И. и ОАО «Ипотечная корпорация ...», признании за Макаровой А.И. права собственности на указанную квартиру отказано. / л.д.37-40/.

Из приговора ... районного суда ... от ... следует, что Макарова А.И. осуждена по ст. 158 ч.4 п.»б» УК РФ к 5 годам лишения свободы за кражу из квартиры Т.Т.. ... долларов США, денежные средства в размере ... руб. и др. имущество. / л.д. 57-64/.

Из кассационного определения Мосгорсуда от ... следует, что данный приговор оставлен без изменения. / л.д. 65-67/.

В силу ст.429 ГПК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, в силу специфики правовой природы предварительного договора он всегда носит срочный характер, не может быть заключен или продлен на неопределенный срок и прекращает свое действие в связи с истечением определенного в нем или законом (годичного) срока. Возможность продления срока действия предварительного договора путем совершения конклюдентных действий законом также не предусмотрена. Судом установлено, что первое обращение Макаровой А.И.к ОАО «Ипотечная корпорация МО» с предложением о заключении основного договора состоялось ..., то есть после истечения ... определенного предварительным договором срока заключения основного договора.

Стороной истца Макаровой А.И. не представлены доказательства и судом не установлено, что Макарова А.И. направляла в ОАО «Ипотечная корпорация МО» предложение о заключении основного договора купли – продажи до ..., в виду чего на основании п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон по предварительному договору были прекращены.

Таким образом, требование Макаровой А.И. о признании сделки /предварительного договора купли – продажи / между Макаровой А.И. и ОАО «Ипотечная корпорация ...» от ... договором продажи квартиры, является неправомерным, поскольку на момент обращения Макаровой А.И. к ОАО «Ипотечная корпорация МО» письмом от ... срок действия предварительного договора истек, в связи с чем, законных оснований, для заключения ОАО «Ипотечная корпорация МО» основного договора купли - продажи квартиры с Макаровой А.И. в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в обязательном порядке, предусмотренном п. 4 ст. 445 ГК РФ, не имеется.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу приведенных норм, право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

В то же время предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества. По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор, который и будет являться сделкой об отчуждении имущества.

Поэтому предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество.

Способы защиты права, нарушенного уклонением одной стороны предварительного договора от заключения основного договора, предусмотрены п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора, как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора.

Как установлено в судебном заседании, Макарова А.И. и ОАО «Ипотечная корпорация ...» являются сторонами предварительного договора купли-продажи спорной квартиры.

Доводы представителя Макаровой А.И.- ... том, что предварительный договор является сделкой купли-продажи квартиры не состоятельны.

Представитель истица ... ссылается на то, что Макарова А.И. оплатила стоимость квартиры и квартира ей передана ответчиком фактически и истец владеет и пользуется указанным выше объектом недвижимости.

Эти доводы не могут быть приняты во внимание, поскольку часть оплаты истицей производилась деньгами, которые были похищены у Тюркиной, что установлено приговором ... районного суда ... от ....

Кроме того, при визуальном осмотре квитанций на сумму ... руб. и ... руб., как утверждает представитель ... что данные суммы перечислены на счет ОАО «Ипотечная корпорация МО», видно, что сумма в размере ... руб. от ... принята по квитанции, которая отличается от квитанции ОАО «Ипотечная корпорация МО», подпись кассира так же визуально разниться.

Предварительный договор представляет собой лишь соглашение о намерении в будущем заключить сделку, в связи с чем, права и обязанности по предварительному договору в отношении предмета сделки у сторон не возникают. Поэтому предварительный договор купли-продажи недвижимости не является сделкой с недвижимостью.

Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли - продажи в срок до .... В дальнейшем срок заключения основного договора сторонами изменен не был.

Как следует из п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительные договоры с участием юридических лиц должны заключаться в письменной форме. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации, так как предметом такого договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Предварительный же договор - это соглашение сторон о заключении окончательного договора в будущем. Из него не возникает прав и обязанностей, связанных с перемещением материальных благ.

Окончательный (основной) договор отличается от предварительного тем, что он непосредственно порождает права и обязанности сторон, связанные с перемещением материальных благ, как-то: передать товар, выполнить работу, оказать услуги, осуществить оплату и т.д. То есть при заключении окончательного или основного договора возникают права и обязанности, которые непосредственно связаны с перемещением материальных благ.

Поскольку договор купли - продажи спорного жилого помещения не заключался, государственную регистрацию не проходил, оснований для возникновения права собственности на ... у Макаровой А.И. не имелось.

Заключая предварительный договор с намерением породить обязательство относительно вещи в будущем, в настоящем это лицо вещью не распоряжается. Отсюда становится очевидным, что на основании предварительного договора никаких прав на недвижимость возникнуть не может.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Макарова А.И к ОАО «Ипотечная корпорация ...» о признании сделки между Макарова А.И и ОАО «Ипотечная корпорация ...» от ... договором продажи квартиры и обязывании Управления ФРС по ... оформить право собственности Макарова А.И на объект недвижимости по адресу ..., состоящую из одной комнаты общей площадью ... кв.м, в том числе жилой ... кв.м. отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Луховицкий районный суд в течение 10 суток.

Судья Павленко Т.А.