Дело № 2-1448/10 23 сентября 2010 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Лужский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Чернышовой Г.И.
при секретаре Дубининой К.А,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кутузова Сергея Валентиновича к закрытому акционерному обществу «Скреблово» о признании права собственности на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Кутузов С.В. обратился в суд с иском к ЗАО «Скреблово» со следующими требованиями:
1. Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на приобретение в собственность объекта недвижимости - фундамента здания со стенами вместе с участком земли площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенным.
2. Признать право собственности Кутузова Сергея Валентиновича на объект недвижимости - жилой дом (оставшаяся часть объекта <данные изъяты> адрес (местоположение): <адрес> площадью застройки <данные изъяты>.м, количество этажей -2; инвентарный номер № расположенный на земельном участке <данные изъяты>.м, кадастровый номер №
В обоснование указал, что ДД.ММ.ГГГГ приобрел у администрации Скребловской волости в собственность земельный участок площадью <данные изъяты>.м в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истец получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный земельный участок.
На приобретенном земельном участке находится разрушенный дом, который истец приобрел по письменному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «Скреблово», оплатил ответчику стоимость указанного объекта недвижимости в кассу организации.
Объект передан истцу по акту приема-передачи, списан с баланса ответчика.
Приобретенный объект недвижимости является объектом культурного наследия, в связи с чем истцом было получено заключение градостроительной и историко-культурной экспертизы на данный объект культурного наследия, оформлено охранное обязательство.
При обращении за государственной регистрацией права на данный объект недвижимости ему было отказано в регистрации, поскольку в правоустанавливающих документах имеются разночтения в наименовании объекта: в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что истец приобрел в собственность фундамент здания со стенами; в кадастровом паспорте объекта от ДД.ММ.ГГГГ значится жилой дом, оставшаяся часть объекта - <данные изъяты> согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ под тем же инвентарным номером числится двухэтажный жилой дом.
При этом в приказе ЗАО «Скреблово» № от ДД.ММ.ГГГГ «<данные изъяты> объект определен как жилой дом; в плане приватизации ЗАО «Скреблово» в числе объектов недвижимости в <адрес> значится жилой дом.
Фактически данный объект недвижимости как жилой дом не существует ввиду разрушения и не используется в качестве жилого дома более 50 лет.
Разное описание объекта недвижимости в правоустанавливающих документах является препятствием в государственной регистрации права истца на данный объект, устранить которое возможно только путем обращения в суд.
В судебном заседании Кутузов С.В. поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ЗАО «Скреблово» по доверенности Андреева И. Ю. исковые требования не признала, указав, что сведения об объекте, приведенные в договоре купли-продажи от 15.12.04г. не соответствуют приватизационным документам и технической документации; в договоре не указаны сведения, позволяющие однозначно идентифицировать передаваемый объект, в связи с чем в силу ст. 554 ГК РФ договор купли-продажи является незаключенным; ЗАО (ранее АОЗТ) «Скреблово» не имело права отчуждать данный объект.
3-и лица Департамент государственной охраны, охранения и использования объектов культурного наследия Ленинградской области и администрация Лужского муниципального района, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, возражений на иск не представили.
Суд, выслушав объяснения истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как видно из материалов дела, 15.12. 04г. между ЗАО «Скреблово» в лице директора ФИО4 и Кутузовым С.В. был заключен договор купли-продажи фундамента здания со стенами вместе с участком земли площадью <данные изъяты>, находящимся по адресу: <адрес> на основании плана приватизации за № (л.д. 25).
Стоимость недвижимости в сумме <данные изъяты>. и стоимость работ по изготовлению плана земельного участка в размере <данные изъяты>. оплачены в бухгалтерию ЗАО «Скреблово», что подтверждено квитанциями к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ на указанные суммы (л.д. 19-21).
По результатам проведенного истцом межевания фактическая площадь земельного участка составила <данные изъяты> участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым № (л.д. 8-11).
Согласно сведениям Федеральной регистрационной службы по С-Пб и ЛО на ДД.ММ.ГГГГ за истцом зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты>.м. для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым № находящийся по адресу: <адрес> (л.д. 12, 64).
На данном земельном участке находится объект недвижимого имущества, в кадастровом паспорте на который по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ указано, что это жилой дом (оставшаяся часть объекта – <данные изъяты>), с площадью застройки – <данные изъяты>.м; количество этажей - 2 (л.д. 13-17).
Из ответа Департамента государственной охраны, сохранения и использования объектов культурного наследия следует, что данный объект - бывший дом садовника, который входит в состав усадьбы ХIХ века «<данные изъяты> состоящей на учете в департаменте в качестве выявленного объекта культурного наследия (акт постановки № от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 115).
В соответствии со ст. ст. 48, 52 Закона №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» выявленный объект культурного наследия используется с обязательным выполнением требований по его сохранению и использованию, изложенных в охранном обязательстве.
Кутузову С.В. Департаментом государственной охраны, сохранения и использования объектов культурного наследия 1.09.09г. направлено сообщение «О согласовании работ», согласно которому департамент, рассмотрев его заявление, а также материалы экспертного заключения, выполненного ООО «Научно-проектный реставрационный центр», согласовывает демонтаж руинированного здания «Дом садовника» при условии:
- строительства нового дома по проекту, разработанному в соответствии с архитектурно-реставрационным заданием, утвержденным департаментом;
- оформления охранного обязательства на земельный участок, принадлежащий Кутузову С.В. на праве собственности (л.д. 26).
Как следует из Охранного обязательства № от ДД.ММ.ГГГГ, оформленного истцом на выявленный объект культурного наследия «Здание дома садовника (руинированного) на территории Усадьбы <данные изъяты>», парк середина ХIХ в.», Департамент государственной охраны, сохранения и использования объектов культурного наследия комитета по культуре Ленинградской области (далее - Госорган) в лице заместителя начальника Департамента ФИО5, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, и Кутузов Сергей Валентинович (далее - Собственник), согласились о нижеследующем:
1.Собственник Кутузов Сергей Валентинович (свидетельство о государственной регистрации права серия № №, от ДД.ММ.ГГГГ запись регистрации №) обязуются обеспечить сохранность объекта (выявленного объекта культурного наследия) (далее - Памятник), расположенного по адресу: <адрес>
Основание отнесения Памятника к числу объектов (выявленный объект культурного наследия. Акт постановки на учет № от ДД.ММ.ГГГГ)
Основание для заключения охранного обязательства на Памятник: свидетельство о государственной регистрации права на землю, реестровый № от ДД.ММ.ГГГГ
Территория Памятника ограничена по периметру фундамента, план прилагается в Акте технического состояния, приложение 2 (л.д. 185-222).
Из выше приведенных документов достоверно следует, что на принадлежащем истицу на праве собственности земельном участке в <адрес> находится разрушенное (оставшаяся часть - <данные изъяты> здание, являющееся объектом культурного наследия.
Довод представителя ответчика о том, что в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанного объекта недвижимости не указаны сведения, позволяющие однозначно идентифицировать передаваемый объект, суд полагает неубедительным.
Как видно из акта оценки стоимости зданий и сооружений совхоза «Скреблово» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в <данные изъяты> указан только один объект недвижимости: жилой дом, построенный до революции, с порядковым номером 184 (л.д. 106, 134-139).
Несовпадение с номером объекта, указанным в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (№), не является достоверным доказательством отсутствия сведений об объекте, поскольку, как видно из самого акта, в нем не совпадают графы на разных листах документа, нет нумерации страниц по порядку (л.д. 134-139).
Тот факт, что от жилого дома в <адрес>, построенного до революции, остались только стены с фундаментом, подтвержден экспертным заключением ООО «Научно – реставрационный центр» от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что от дома остались остатки стен, которые рекомендуется разобрать; заполнения оконных проемов отсутствуют, входные проемы без дверей или заложены; дверные проемы утрачены; лестницы в доме отсутствуют (л.д. 32-59)
.
Описание спорного объекта в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ «фундамент здания со стенами» соответствует описанию объекта в <данные изъяты> в приведенном экспертном заключении.
Описание объекта техническим языком в кадастровом паспорте по состоянию на 22 августа 2008г. как «жилой дом (оставшаяся часть - <данные изъяты>) не противоречит сведениям о спорном объекте в договоре купли-продажи.
Таким образом, описание объекта недвижимого имущества в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствует данным технического паспорта на здание и позволяет его идентифицировать.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд считает, что в договоре продажи спорного объекта недвижимости указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество; требование о признании договора купли-продажи заключенным суд полагает подлежащим удовлетворению.
Суд не может признать состоятельным в обоснование непризнания за истцом права собственности на спорный объект довод представителя ответчика о том, что ЗАО «Скреблово» не могло продавать указанный объект недвижимости, так как объект находился на балансе Общества.
При этом представитель ответчика не указала, кто, по мнению ответчика, являлся в 2004году собственником спорного объекта.
В договоре купли-продажи право ЗАО «Скреблово» на объект продажи обосновано планом приватизации АОЗТ «Скреблово» в 1992году.
До заключения сделки директором ЗАО «Скреблово» был издан приказ № от ДД.ММ.ГГГГ «О продаже жилого дома в <адрес>», которым предписано продать жилой дом в <адрес> Кутузову С.В.; бухгалтерии ЗАО после оформления акта приема-передачи - списать с баланса предприятия жилой дом в <адрес>, а также приказ № от ДД.ММ.ГГГГ «О выделении земли в <адрес> к купленному дому» (л.д. 18, 110).
Объект недвижимости был передан по акту приема-передачи и снят с баланса ответчика ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено справкой ЗАО «Скреблово» от 11 08.10г. (л.д. 146).
Суд находит обоснованным довод истца о том, что при заключении сделки обе стороны действовали добросовестно; до настоящего времени договор купли-продажи указанного объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ никем не оспорен.
Оценивая доказательства, собранные по делу, в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 195 -198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Кутузова Сергея Валентиновича – удовлетворить.
Признать договор купли-продажи между ЗАО «Скреблово» и Кутузовым Сергеем Валентиновичем от ДД.ММ.ГГГГ фундамента здания со стенами вместе с участком земли площадью <данные изъяты> га, находящихся по адресу: <адрес>, заключенным.
Признать за Кутузовым Сергеем Валентиновичем, ДД.ММ.ГГГГг.р., <данные изъяты>, уроженцем <адрес>, зарегистрированным по адресу: <адрес>; паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>,
право собственности на объект недвижимости - жилой дом (оставшаяся часть – <данные изъяты>), площадь застройки <данные изъяты> кв.м, количество этажей – 2; инвентарный номер №, находящийся по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд через Лужский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
СУДЬЯ
Мотивированное решение суда изготовлено 28 сентября 2010года.