РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 октября 2011 г г. Москва
Люблинский районный суд г. Москвы
в составе председательствующего судьи Демьяненко О.А.,
при секретаре Дементьевой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7881-11 по иску Ефремова А.М. к Фирме «Малаб Энтерпрайзис ЛТД» о признании права собственности на нежилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Ефремов А.М. обратился в суд с иском к Фирме «Малаб Энтерпрайзис ЛТД» о признании права собственности на нежилое помещение №, комнаты №, расположенное на 11-м этаже, общей площадью 61,8 кв.м. в офисно- деловом центре с торговыми помещениями и апартаментами по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Правительством Москвы и Фирмой «Малаб Энтерпрайзис ЛТД» был заключен инвестиционный контракт, в соответствии с которым ответчик принял на себя функции заказчика- застройщика по реализации проекта, строительства и ввода в эксплуатацию объектов нежилого фонда: культурно-спортивного и общественно-делового центра на территории <данные изъяты> в районе пересечения улиц <данные изъяты>, а также офисно- делового центра с торговыми помещениями и апартаментами, площадью 55 000 кв.м. по адресу: <адрес> Ответчик ДД.ММ.ГГГГ заключил с ЗАО УК «Капитальные вложения» договор соинвестирования строительства №. Истец Ефремов А.М. на основании Договора уступки прав № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ЗАО УК «Капитальные вложения», приобрел права по договору соинвестирования строительства в отношении нежилого помещения в составе офисно- делового центра с торговыми помещениями и апартаментами – апартаментов общей площадью 66,06 кв.м., этаж 11, секция 2, № на площадке 6. Указанный офисно- деловой центр введен в эксплуатацию. По данным БТИ нежилое помещение, в отношении которого истец приобрел права, является помещением №, общей площадью 61,8 кв.м. Истец свои обязательства по договору уступки прав требования исполнил в полном объеме, однако в связи с непредставлением ответчиком полного пакета документов Ефремов А.М. не может зарегистрировать право собственности на указанное нежилое помещение.
Определением Люблинского районного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ производство по данному гражданскому делу было прекращено, поскольку оно не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства, должно рассматриваться в ином судебном порядке.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда ДД.ММ.ГГГГ оставила определение Люблинского районного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ без изменения.
Постановлением Президиума Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ определение Люблинского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ и определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ были отменены, дело направлено в суд для рассмотрения.
Истец Ефремов А.М. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, пояснив, что нежилое помещение, указанное в иске, передано истцу и используется им в личных целях для проживания.
Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, просил иск удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Представитель ответчика Фирмы «Малаб Энтерпрайзис ЛТД» ФИО5, действующий на основании доверенности, иск признал, просил его удовлетоврить, поскольку истец свои обязательства по договору исполнил, офисно- делового центр с торговыми помещениями и апартаментами построен и сдан в эксплуатацию, все необходимые документы переданы в Префектуру ЮВАО г.Москвы, однако акт о частичной реализации инвестиционного контракта Правительство Москвы не подписывает.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Правительства Москвы и Департамента имущества города Москвы ФИО6, действующий на основании доверенностей, возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, пояснив, что инвестиционный контракт не завершен, второй объект не достроен, обязательства Инвестора перед Правительством Москвы не выполнены, в связи с чем не подписывается акт о реализации инвестиционного контракта.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Префектуры ЮВАО г.Москвы ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поскольку обязательства ответчика перед Правительством Москвы не исполнены, акт о реализации инвестиционного контракта не подписан.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, ЗАО УК «Капитальные вложения» и Управление Росреестра города Москвы в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте заседания извещены надлежащим образом.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства с учетом требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ), суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другие вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статьей 2 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от ДД.ММ.ГГГГ N 39-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются указанным Законом.
Последствием выполнения соинвестором обязательства по финансированию инвестора является возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Правительством Москвы и Фирмой "Малаб Энтерпрйзис ЛТД" был заключен Инвестиционный контракт (далее- Контракт), предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию в Москве в 2004-2006 годах объектов нежилого фонда города Москвы – Центра и Офисно-делового центра, в рамках которого инвестор- Фирма "Малаб Энтерпрйзис ЛТД" обязалось за счет собственных (заемных и (или) привлеченных) средств произвести строительство объектов:
-Центра – культурно-спортивного и общественно-делового центра площадью 135000 кв.м. для осуществления кино-концертной, театральной, и спортивной деятельности, включающий в том числе помещения площадью 35000 кв.м. для осуществления общественно-деловой и торгово-выставочной деятельности, на земельном участке площадью 4,5 га на территории Парка 850-летия Москвы в районе пересечения улиц <данные изъяты> и <данные изъяты>, с вводом в эксплуатацию в 2006 году (Объект №),
- Офисно-делового центра с торговыми помещениями и апартаментами площадью 55 000 кв.м. на земельном участке площадью 2 га, расположенном по адресу: <адрес>, с вводом в эксплуатацию в 2006 году (Объект № 2).
Согласно п.3.1. Контракта соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации Контракта было установлено между сторонами в следующей пропорции:
-общая площадь нежилых помещений: 40% - в собственность города Москвы в лице Департамента имущества, включая 100% от общей площади помещений центра для осуществления кино-концертной, театральной, досуговой и спортивной деятельности, 60 %, в том числе 100% общей площади Объекта №- в собственность Инвестора (в редакции Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ),
-машиноместа и площади общего пользования автостоянки: 20% - в собственность города Москвы в лице Департамента имущества <адрес>, 80 % машино-мест и площади общего пользования автостоянок, а также 100% площади помещений сервисных служб, согласно МГСН 5.01-01 «Стоянки легковых автомобилей», в том числе 100% общей площади автостоянки Объекта №- в собственность Инвестора (в редакции Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 7-19, 27-30).
В соответствии с п.3.1.5. Контракта, соотношение долей по общей нежилой площади подлежит уточнению в соответствии с бизнес- планом реализации инвестиционного проекта, прошедшего согласование в установленном порядке.
Пунктом 3.3 Контракта предусмотрено, что конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность Сторон по итогам реализации инвестиционного проекта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта после ввода объекта в эксплуатацию.
Согласно п. 3.5 Контракта оформление имущественных прав Сторон Контракта по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к Контракту производится после сдачи в установленном порядке объекта в эксплуатацию и выполнения Сторонами обязательств по Контракту на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям Контракта.
Дополнительным соглашением к Контракту от ДД.ММ.ГГГГ срок окончания работ по Контракту был продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20-24).
ДД.ММ.ГГГГ между Фирмой "Малаб Энтерпрйзис ЛТД" и ЗАО Управляющая компания "Капитальные вложения" (Соинвестор) был заключен Договор № соинвестирования строительства по адресу: <адрес>, согласно условиям которого, Соинвестор участвует в финансировании (инвестировании) строительства и ввода в эксплуатацию секций 2,3,4,5 Объекта по адресу: <адрес>, а Инвестор (ответчик) при условии выполнения Соинвестором своих обязательств по договору обязуется передать Соинвестору нежилые помещения в соответствии с Приложением № в объекте после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию. В качестве результата своей инвестиционной деятельности Соинвестор получает в собственность 4722,1 кв.м. общей площади объекта в виде нежилых помещений, состав которых определяется в соответствии с п.1.2. Договора и Приложением №, в том числе и спорное помещение апартаменты №, 11-й этаж, секция 2, № на площадке 6, общей площадью 66,06 кв.м. (л.д. 33-41).
Согласно п.5.1.5. указанного договора соинвестирования, Инвестор (ответчик) в срок не более 5 рабочих дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обеспечивает оформление и подписания Акта о результатах инвестирования строительства объекта, закрепляющего права участников договора и привлеченных ими по соответствующим договорам третьих лиц, на созданный в результате инвестиционной деятельности объект.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО Управляющая компания "Капитальные вложения" (Соинвестор) и Ефремовым А.М. был заключен договор № об уступке требования, согласно которому Соинвестор переуступил истцу право на получение нежилого помещения общей площадью 66,06 кв.м., на 11-м этаже, секции 2, на площадке 6, принадлежащего Соинвестору на основании Договора № от ДД.ММ.ГГГГ соинвестирования строительства по адресу: <адрес> (л.д.42-44).
Истец свои обязательства по уплате денежных средств в размере <данные изъяты> руб. по договору уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ исполнил в полном объеме, что подтверждается Актом от 05.082.2010г. (л.д.45). Ответчик о состоявшейся уступке был уведомлен за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.46).
Офисно- деловой центр с торговыми помещениями и апартаментами построен и введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес: Москва, <адрес>. Комитетом Государственного строительного надзора г. Москвы ДД.ММ.ГГГГ было выдано Разрешение на ввод указанного объекта недвижимости в эксплуатацию <данные изъяты> (л.д.150-152).
Согласно объяснений сторон и материалов дела указанное спорное нежилое помещение было передано Ефремову А.М., истец фактически пользуется апартаментами, однако до настоящего времени в связи с отсутствием акта о результатах инвестирования строительства не может вступить в права собственности.
Истец с целью урегулирования спорных вопросов направил ответчику претензию, на которую получил ответ от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии полного комплекта документов для регистрации права собственности (л.д.48), что послужило основанием для обращения истца в суд за защитой своих прав.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
В силу п. 5.2 Постановления Правительства Москвы N 426 от 18.05.1999 г. "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности" по результатам выполнения инвестиционного контракта оформляется акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором подтверждаются результаты выполнения сторонами своих обязательств по контракту и вытекающие из этих обязательств имущественные права сторон.
Пунктом 5.5 указанного Постановления предусмотрено, что оформление имущественных прав на недвижимое имущество в инвестиционном объекте, пусковом комплексе производится в установленном порядке после полного выполнения обязательств и условий инвестиционного контракта (дополнительных соглашений к нему).
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 29.03.2007 года N 54 "Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию" также предусмотрено, что правоустанавливающими документами на объект недвижимого имущества, созданный в процессе инвестиционной деятельности являются документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества, в том числе документ о результатах инвестиционной деятельности, отражающий раздел долей в натуре, подписанный всеми участниками указанной деятельности (например, акт реализации инвестиционного контракта, акт распределения помещений между инвесторами).
Представитель Правительства Москвы не подтвердил возникновение у ответчика прав на спорное помещение, наоборот указал о наличии у ответчика неисполненных обязательств по Контракту.
Как следует из письменного отзыва Департамента имущества г.Москвы предоставление Фирме "Малаб Энтерпрйзис ЛТД" права построить здание по адресу: Москва, <адрес> (Объект №), по сути, является оплатой его затрат на возведение культурно-спортивного и общественно-делового центра (Объекта №), который не построен. Только построив два объекта, указанные в Контракте, Инвестор получает возможность оформлять собственность и распоряжаться ею.
В соответствии с абз. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из условий п.3.3. Контракта от ДД.ММ.ГГГГ, конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта, определяется на основании акта о результатах инвестиционного проекта после ввода объекта в эксплуатацию.
Судом установлено, что акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами Контракта не подписан. Таким образом, исходя из положений п. 3.3. Контракта конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторон Контракта по итогам реализации инвестиционного проекта не определено. Отсутствие такого акта о результатах реализации инвестиционного проекта является препятствием для государственной регистрации права собственности истца на причитающуюся ему часть вновь созданного недвижимого имущества.
Доводы истца о вводе Объекта №2 в эксплуатацию суд находит несостоятельными, поскольку этот факт не свидетельствует о полном и окончательном выполнении сторонами инвестиционного контракта принятых обязательств.
С учетом вышеизложенного раздел недвижимого имущества нельзя считать произведенным, сторонами не определено конкретное имущество, подлежащее передаче участникам контракта, в связи с чем объект инвестиционной деятельности всех участников, в том числе, спорное нежилое помещение, по-прежнему является объектом долевой собственности участников строительства.
Учитывая вышеприведенные условия Инвестиционного Контракта, согласно которым оформление и регистрация имущественных прав сторон Контракта производится после выполнения обязательств по Контракту и подписания сторонами акта о результатах реализации инвестиционного контракта, в котором определяется конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ответчика и Правительства Москвы, а также отсутствия в настоящее время акта о результатах реализации инвестиционного контракта, которым должны быть подведены итоги реализации инвестиционного контракта, отсутствуют законные основания для признания права собственности истца на спорное нежилое помещение.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Ефремова А.М. к Фирме «Малаб Энтерпрайзис ЛТД» о признании права собственности на нежилое помещение отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Люблинский районный суд г. Москвы.
Судья Демьяненко О.А.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья Демьяненко О.А.