РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 декабря 2011 года г. Москва
Люблинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Максимовой Е.Н., при секретаре Окопной О.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-10620/11 по иску ФИО6, Супаевой Н. Е., ФИО7, Пасновой Е. Н., Коротовой О. Н. к ФИО12, Просину С. Е. о признании действий неправомерными, аннулировании записи о регистрации, переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с иском к ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Требования мотивируют тем, что ответчик постоянно зарегистрирован и является сособственником доли в размере 1/6 в квартирах №, расположенных по адресу: <адрес>. Вместе с ответчиком истцы являются сособственниками указанных квартир в равных долях, то есть по 1/6 доли каждый. Более года с ними связываются многочисленные представители ответчика по поводу продажи его 1/6 доли в вышеуказанных квартирах. Они всегда были готовы выкупить данные доли, высылая свое согласие на письма по поводу продажи долей. Представителем ответчика в Управление Росресстра по Москве подан договор купли-продажи вышеуказанных долей. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Супаевой Н.Е. было подано заявление о запрете регистрации сделки по отчуждению долей ответчиком, так как собственники вышеуказанных квартир согласны выкупить доли ответчика. Просят перевести на истцов права и обязанности покупателя по договорам купли-продажи 1/6 доли в квартирах, расположенных по адресу: <адрес>, №, принадлежащих ответчику ФИО6
Впоследствии истцы уточнили требования, просили признать неправомерными действия ФИО6 по выделу долей в квартире № расположенной по адресу: <адрес>, без согласия истцов, при этом аннулировать записи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве о выделе долей на имя ФИО6; обязать ФИО6 определить точную цену, за которую он намерен продать свои доли в квартире № по вышеуказанному адресу; обязать ФИО6 пройти обследование в ПНД и НД в день сделки на наличие в его организме каких-либо наркотических и иных средств, в том числе пройти освидетельствование у врачей по вопросу установления, способен ли он отдавать значение своим действиям и руководить ими при подписании договора купли-продажи; в случае перевода прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи 1/6 доли в квартирах 166, 167 на имя истцов обязать ФИО6 сняться с регистрационного учета из указанных квартир (т. 1, л.д. 163-166).
На основании протокольного определения от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчика привлечен Просин С. Е. (т. 1, л.д. 185-189). ДД.ММ.ГГГГ Люблинским районным судом г. Москвы постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано (т. 1, л.д. 259-260).
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное решение Люблинского районного суда г. Москвы в части отказа в удовлетворении требований о возложении обязанности определить цену, пройти медицинское обследование, сняться с регистрационного учета оставлено без изменения, в остальной части отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей (т. 2, л.д. 32-34).
Истцы ФИО6, ФИО15 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.
Истцы ФИО6, ФИО16, Коротова О.Н. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель истцов, действующий на основании доверенности, Кутузова Е.В. в судебном заседании поддержала заявленные требования, полагала необходимым их удовлетворить.
Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО6, действующий на основании доверенности, Просин Р.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснил, что ответчиком выполнены требования ст. 250 ГК РФ, истцы намеренно не явились на сделку.
Ответчик Просин С.Е. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Третье лицо Управление Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, выслушав объяснения явившихся участников процесса, изучив материалы дела, считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что истцы ФИО6, ФИО15, ФИО6, ФИО16, Коротова О.Н. и ответчик ФИО6 являются собственниками квартир №, № по адресу: <адрес>, в равных долях по 1/6 доли в праве собственности каждого на основании договора передачи (т. 1, л.д. 15, 141).
Довод истцов о том, что спорное жилое помещение было передано в собственность без определения долей, не может быть принят судом как не основанный на материалах дела. При первоначальном рассмотрении дела истец ФИО15 поясняла, что в Департаменте жилищной политики им дали ответ, что у ответчика две квартиры с определением долей (т. 1, л.д. 186).
В свидетельстве о собственности на жилище прямо указано на то, что стороны по иску приобретают право собственности на жилое помещение в равных долях (т. 1, л.д. 15), на это же указано в договоре передачи (т. 1, л.д. 16). Согласно справки Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы зарегистрированный вид права – общая равнодолевая собственность (т. 1, л.д. 17), то есть изначально была установлена долевая собственность. Таким образом, ответчику принадлежит 1/6 доля в праве собственности на квартиры №, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д.183-184).
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Согласно ст. 13 названного закона при проведении государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. После чего осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Таким образом, ответчик воспользовался своим правом на государственную регистрацию принадлежащей ему доли, регистрирующий орган проверил представленные документы, установил отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данные объекты недвижимого имущества, и произвел государственную регистрацию права ответчика на принадлежащие ему доли в названных двух квартирах. Ответчик не совершал каких-либо действий по выделению либо определению принадлежащей ему доли.
Довод истцов о том, что принадлежащие им квартиры являются фактической одной квартирой, одним объектом недвижимого имущества, противоречит материалам дела.
Как усматривается из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним квартира № по адресу: <адрес>, имеет кадастровый (или условный) номер объекта № (т. 1, л.д. 22, 83), квартира № по указанному адресу имеет кадастровый (условный) номер объекта № (т. 1, л.д. 23, 82). Таким образом, в управлении Росреестра по Москве указанные квартиры имеют различные кадастровые номера, являются двумя различными объектами недвижимого имущества. Также указанные квартиры прошли технический учет в БТИ как различные объекты недвижимости (т. 2, л.д. 39-41, 43-47). Данный акт подтверждается также копиями регистрационных дел, представленных Управлением Росресстра по Москве (т. 1, л.д. 191-248).
Указание в договоре передачи от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельстве о собственности на жилище на названные квартиры как один объект не может подтверждать данного факта и опровергать сведения, внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истцами не представлено ни одного доказательства, что спорные жилые помещения объединены в один объект недвижимого имущества путем перепланировки, их разделение невозможно без существенного ущерба жилым помещениям.
При таких обстоятельствах требование о признании действий ФИО6 по выделу долей в квартире №, расположенной по адресу: <адрес>, без согласия истцов, и аннулировании записи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве о выделе долей на имя ФИО6, удовлетворению не подлежат.
В соответствии с положениями ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса РФ.
Согласно ст. 250 ГК РФ продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Ответчик надлежащим образом не исполнил своих обязательств, определенных в п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Так, из буквального толкования текста уведомлений, направленных ответчиком на имя истцов, о принятом им решении о продаже принадлежащих на праве собственности 1/6 доли в квартире №, расположенных по адресу: <адрес>, следует, что ответчик намерен продать свои доли за <данные изъяты> рублей (т. 1, л.д. 27-30), то есть обе доли в двух квартирах за <данные изъяты> руб.
Между тем, из договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО12 и ФИО13, совершенным в простой письменной форме, следует, что покупатель приобретает принадлежащую ФИО6 1/6 долю в праве собственности в квартире № по адресу: <адрес>, за цену <данные изъяты> руб. (т. 1, л.д. 120-121).
Пояснения представителя ответчика о том, что в уведомлении пропущено слово «каждая» не могут быть учтены судом, так как свидетельствуют об ином существенном условии приобретения принадлежащих ответчику долей, о котором он истцов не уведомлял.
Довод истцов о том, что из пяти сособственников-истцов уведомлены были только четверо, сам по себе не свидетельствует о том, что ответчик ненадлежащим образом выполнил свою обязанность по извещению участника долевой собственности. Истцы не отрицали, что им было известно о намерении ответчика продать свои доли в квартирах, об этом свидетельствует и обращение Супаевой Н.Е. в Управление Росреестра, и пояснения истцов о том, что они ранее получали от ответчика через нотариуса аналогичные уведомления с указанием другой цены, пояснения истцов о том, что они намерены обсуждать с ответчиком условия сделок. Таким образом, истцам было заведомо известно намерение ответчика продать свои доли. Из материалов дела усматривается, что о желании ответчика реализовать принадлежащие ему доли было известно с ДД.ММ.ГГГГ года. При этом суд принимает во внимание то, что неполучение истцом направленного в его надлежащий адрес заявление о предстоящей сделке не препятствовало ему (истцу) совершению сделки купли-продажи, с учетом того обстоятельства, что истцы не отрицали факта получения ими телеграммы, в которой указывалось время и место сделки. Довод Супаевой Н.Е. о том, что они не могли связаться по телефону, указанному в телеграмме, не являлось и не может являться основанием для того, чтобы не явиться на сделку, с учетом того, что текст телеграммы не содержал условия отчуждения ответчиком долей. Истцом не представлено ни одного доказательства согласования с ответчиком другой даты заключения между ними сделки по приобретению истцами долей, принадлежащих ответчику.
Между тем, истцы, получившие уведомления ответчика и выразившие свое согласие на приобретение принадлежащих ему долей, не явились в банк для совершения сделки, несмотря на то, что получили телеграмму с указанием времени и места совершения сделки, подвергли сомнению цену, предложенную продавцом, что подтверждается самими исковыми требования об обязании ответчика определить точную цену долей. В судебном заседании истец ФИО15 многократно поясняла, что они (истцы) согласны обсуждать условия сделки.
Заявления истцов о том, что они готовы выкупить у ответчика доли в праве собственности, сами по себе не могут являться основанием для удовлетворения их требований, так как было указано выше, они не явились для заключения договора купли-продажи, не внесли стоимость доли на банковский счет управления Судебного департамента, намерены обсуждать условия сделки, а не акцептировать предложенную ответчиком оферту. Выражать намерения приобрети у ответчика доли истцы могут как угодно долго, что и происходило с июня 2010 года, однако данные действия нарушают права собственника по реализации своего права на отчуждение принадлежащего ему имущества.
В извещении ответчик указал предмет и цену, другие условия продавец не указал, следовательно, продажа долей могла быть осуществлена, если истцы принял бы предложение по цене, явились бы в банк для совершения сделки.
Исходя из анализа ст. 250 ГК РФ смысл извещения состоит в том, что продавец доли предлагает каждому из остальных участников купить ее у него. Следовательно, такое извещение является офертой, и последствия его определяются ст. 435, 436 ГК РФ. Если участник в течение установленного в законе срока выразит согласие купить долю, то оно считается акцептом. Согласие должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к акцепту, т.е. быть безусловным и полным.
Закон предоставил преимущественное право покупки участнику долевой собственности, но не лишил продавца права самостоятельного распоряжения своим имуществом.
Из буквального толкования положений ст. 250 ГК РФ, во взаимосвязи с положениями ст.ст. 438, 443 ГК РФ следует, что при использовании своего преимущественного права, путем согласия на приобретение доли в праве общей собственности, участник долевой собственности должен приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения о продаже по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, иначе продавец вправе продать свою долю любому лицу. Согласие участника долевой собственности на приобретение доли недвижимого имущества на своих условиях означает отказ от предложения продавца.
В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В силу ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Из анализа положений ст. 3 ГПК РФ следует, что под заинтересованным лицом, имеющим право на обращение в суд за защитой собственных нарушенных или оспариваемых прав, свобод либо законных интересов следует также понимать лицо, обращающееся в суд за защитой даже в случае, если это лицо заблуждается относительно принадлежащих ему прав, свобод и интересов. В связи с чем, если в ходе рассмотрения дела по существу будет установлено, что утверждение истца о нарушении его права не соответствует действительности, в удовлетворения заявления должно быть отказано.
Переход права собственности долей в спорных квартира на покупателя Просина С.Е. не зарегистрирован, в регистрации перехода права собственности Управлением Росреестра по Москве отказано в связи с отсутствием сведений о выполнении ответчиком требований ст. 250 ГК РФ. Таким образом, права покупателя у Просина С.Е. не возникли. Ответчик продолжает являться собственником принадлежащих ему долей в квартирах № по адресу: <адрес>, сособственниками квартир являются истцы. Таким образом, право истцов не нарушено, спор между сторонами отсутствует.
Довод представителя истцов о том, что у ответчика имеется решение суда, которым решение Управления Росреестра по Москве об отказе регистрации перехода права собственности на спорные доли признано незаконным, не может являться основанием для удовлетворения требований истцов. Истцы вправе в установленном законом порядке обжаловать решение суда.
Таким образом, судом установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанность по извещению истцов о продажи принадлежащих ему долей в двух квартирах, а именно в части не уведомления их о продаже каждой доли по цене <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. (как указал представитель ответчика, договор купли-продажи доли в квартире № содержит именно эту цену доли), а истцы не намерены приобретать доли ответчика без дополнительного согласования с ним условий сделок, о чем свидетельствуют материалы дела и вышеизложенное.
Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд также исходит из следующего.
При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. Совершение указанных выше действий необходимо, чтобы убедиться в платежеспособности истца и исполнимости принимаемого решения.
Из этого следует, что невнесение денежных средств в указанном порядке является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные п. 1 ст. 454 ГК РФ.
Судом истцам в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ было предложено внести денежные средства на банковский счет управления Судебного департамента. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истцам была письменно разъяснена обязанность внести денежные средства. Однако истцами данное требование не исполнено, обязанность покупателей по оплате имущества не выполнена, что свидетельствует о нежелании истцами приобрести у ответчика спорные доли в двух квартирах по указанной им цене. При этом истец ФИО15 вновь пояснила, что они готовы обсуждать условия сделок по приобретению долей, принадлежащих ответчику. Довод истца о том, что они не наделяли своего представителя подписывать какие-либо документы, изложенный в возражениях на действия председательствующего, не может быть принят судом, поскольку разъяснение обязанностей истцам не является документом, касающимся личных, персональных волеизъявлений, истцы доверили ведение своего дела в суде представителю, наделив его необходимыми для участия в деле полномочиями. Поскольку у суда имеется обязанность по разъяснению участникам процесса их процессуальных прав и обязанностей, суд разъяснил эти права и обязанности представителю истцов. Кроме того, в данном случае о волеизъявлении истцов речь не идет, поскольку свою обязанность по внесению стоимости имущества на банковский счет истцы не исполнили. До настоящего времени истцы не приняли мер к реализации права преимущественной покупки в порядке договора купли-продажи долей в квартирах.
Довод истцов о том, что они хотят защитить права ответчика, не является основанием для удовлетворения их требований о переводе прав и обязанностей покупателя на них. Ответчик не наделял истцов полномочиями для защиты его прав.
Довод истцов о том, что ответчик не понимает значения своих действий, в производстве Люблинского районного суда г. Москвы имеется гражданское дело о признании ответчика недееспособным, не может быть принят судом. На момент рассмотрения настоящего дела истцами не представлено доказательств наличия вступившего в законную силу решения суда о признании ответчика недееспособным. Сам по себе факт наличия психического заболевания не может свидетельствовать о том, что ответчик не отдает отчет своим действиям и не может руководить ими.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судам следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ. Из содержания указанной статьи усматривается также, что перевод прав и обязанностей покупателя по недействительной сделке невозможен. Суд исходит из того, что нарушение преимущественного права покупки, установленного ст. 250 ГК РФ, не является основанием для признания договора недействительным, а влечет иные последствия - перевод на другого сособственника прав и обязанностей покупателя по сделке. В свою очередь, признание сделки недействительной, в том числе по основанию неспособности понимать значение своих действий и руководить ими, исключает возможность перевода прав и обязанностей покупателя по сделке.
Кроме того, данный довод истцов и неоднократно заявленные ходатайства о приостановлении производства по делу подтверждают отсутствие реального намерения у них приобрести принадлежащие ответчику доли за определенную им цену.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО6, Супаевой Н. Е., ФИО7, Пасновой Е. Н., Коротовой О. Н. к ФИО12, Просину С. Е. о признании действий неправомерными, аннулировании записи о регистрации, переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение десяти дней с даты принятия решения судом в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Люблинский районный суд г. Москвы.
Судья Максимова Е.Н.
Решение в окончательной форме изготовлено 27.12.2011 года.