Дело №2-612/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
р.п. Любинский 27 октября 2010 года
Любинский районный суд Омской области
в составе председательствующего судьи Покатиленко Н.С.,
при секретаре судебного заседания Ахтырских Ю.В.,
с участием представителя истца Галактионова Я.В.,
представителя третьего лица Махнева А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ачиловой О.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Ачилова О.Н. обратилась в суд с иском к Администрации Замелетеновского сельского поселения Любинского муниципального района Омской области (далее - Администрация Замелетеновского сельского поселения), мотивируя требования тем, что на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «<данные изъяты>», в лице конкурсного управляющего ФИО6, она приобрела за <данные изъяты> рублей одноэтажное нежилое строение - здание гаража для тракторов, инвентарный номер №, <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>. Инвентаризационная стоимость строения составляет <данные изъяты> рублей. Вышеуказанный договор был исполнен сторонами, о чем свидетельствуют квитанция к приходному кассовому ордеру № и акт приема-передачи здания гаража для тракторов от ДД.ММ.ГГГГ В государственной регистрации договора ей было отказано в связи с отсутствием надлежащих документов, подтверждающих возникновение права собственности продавца на названный объект недвижимости. На основании определения Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано прекращение деятельности ЗАО "<данные изъяты>" в связи с его ликвидацией. Правопреемников нет. Просила на основании договора купли-продажи признать ее право собственности на указанное здание гаража для тракторов.
В судебном заседании истец Ачилова О.Н. и ее представитель Галактионов Я.В., действующий на основании доверенности, изменили предмет иска, просили суд обязать Управление Росреестра по Омской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи на здание гаража, расположенное по адресу: <адрес>, от ЗАО <данные изъяты> к Ачиловой О.Н.
По ходатайству истца и ее представителя, в соответствии со ст. 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена ненадлежащего ответчика - Администрации Замелетеновского сельского поселения, на надлежащего - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области), в соответствии со статьей 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечена Администрация Замелетеновского сельского поселения, о чем судом приняты соответствующие определения.
Истец Ачилова О.Н. 27.10.2010 г. в судебном заседании не присутствовала, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя Галактионов Я.В. В судебном заседании 06.10.2010 г. поддержала заявленные требования к Управлению Росреестра по Омской области о возложении обязанности произвести регистрацию перехода права собственности на спорный гараж по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении.
Представитель истца Галактионов Я.В. в судебном заседании в дополнение к основаниям, изложенным в уточненном иске, суду пояснил, что при устном обращении истца в 2010 г. в Любинский отдел Управления Росреестра по Омской области в регистрации перехода права собственности было отказано. Поскольку договор сторонами был исполнен до ликвидации продавца, покупатель с 2006 г. по настоящее время открыто пользуется спорным недвижимым имуществом, которое свободно от притязаний иных лиц, полагал, что препятствием к такой регистрации является отсутствие продавца в виду его ликвидации. Названный гараж был построен хозспособом в 1984 г. колхозом <данные изъяты>, который впоследствии был приватизирован и создано АОЗТ <данные изъяты> реорганизованное в свою очередь в ЗАО <данные изъяты> В указанное время документы о вводе в эксплуатацию зданий не оформлялись. Доказательства обстоятельств осуществления строительства объекта отсутствуют. Документы, подтверждающие право продавца на отчуждение гаража при сделке купли-продажи покупателю не предъявлялись. Государственная регистрация права собственности продавца на гараж отсутствует. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности может быть произведена только на основании решения суда.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Омской области Немчанов В.Г., действующий на основании доверенности, просил дело рассмотреть в его отсутствие. В отзыве на исковое заявление указал, что Управление Росреестра по Омской области не может являться ответчиком по делу, поскольку заинтересованности в исходе дела не имеет, с заявлением о регистрации прав на спорный объект недвижимости истец не обращалась, соответственно отказа не получала. Управление Росреестра от государственной регистрации права не уклонялось. В случае удовлетворения требований истца, государственная регистрация перехода права будет произведена на основании решения суда.
Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителя ответчика.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Администрации Замелетеновского сельского поселения – глава Администрации Махнев А.В., действующий на основании Устава, в судебном заседании оставил разрешение спора на усмотрение суда. Поставил под сомнение, что недвижимый объект, в отношении которого заявлен спор, является именно тем объектом, который указан в договоре купли-продажи, поскольку в договоре и акте приема-передачи общая площадь гаража указана 470 кв.м., а в иске и техническом паспорте – 409,5 кв.м. Между тем, по указанному адресу: <адрес>, находился целый комплекс зданий и сооружений, из которых в пригодном для эксплуатации осталось одно строение, которое идентифицировать, как именно гараж, в отношении которого заявлен спор, не возможно. Пояснил, что ЗАО <данные изъяты> было передано имущество от АОЗТ <данные изъяты>», которое в свою очередь приватизировало имущество колхоза <данные изъяты>. Передаточными актами и документами подтверждающими строительство спорного гаража Администрация не располагает. При ликвидации ЗАО <данные изъяты> объекты недвижимости в собственность сельского поселения не передавались. Администрация заинтересована в регистрации права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на территории сельского поселения, поскольку в этом случае будет производиться отчисление соответствующего налога в доход поселения.
Выслушав представителя истца и представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежит в том числе и право собственности, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерациии предусмотрено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Из представленных истцом по делу письменных доказательств, следует, что решением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу <данные изъяты> ЗАО <данные изъяты> признанно несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО6
Между ЗАО <данные изъяты> в лице конкурсного управляющего ФИО6 (продавец) и Ачиловой О.Н. (покупатель) подписан договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя одно здание гаража для тракторов, площадью 470 кв.м., принадлежащее ему на праве собственности, расположенное по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей, а покупатель - принять и оплатить стоимость недвижимого имущества.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора подписан акт приема-передачи указанного здания гаража.
Согласно представленной истцом квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ЗАО «<данные изъяты>» Ачилова О.Н. оплатила стоимость здания гаража для тракторов в размере <данные изъяты> рублей, выполнив свои обязательства по оплате приобретенного имущества.
Определением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу <данные изъяты> конкурсное производство в отношении ЗАО <данные изъяты> завершено.
14.08.2007 г. Инспекцией Федеральной налоговой службы по Любинскому району в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись № о прекращении деятельности юридического лица - ЗАО <данные изъяты> в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.
В силу п. 2 ст. 127, п. 1 ст. 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N127-ФЗ конкурсный управляющий действует с момента его утверждения до даты завершения конкурсного производства, осуществляя полномочия руководителя должника.
Согласно ч. 1 ст. 61 Гражданского кодекса Российской Федерации, ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Согласно пункту 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010г. N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Правила, предусмотренные п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 62 того же постановления подлежат также применению и при ликвидации продавца по договору.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Истец, ссылаясь на исполнение принятых на себя сторонами по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обязательства, отсутствие притязаний третьих лиц на спорное имущество и отсутствие иной возможности осуществить государственную регистрацию права собственности, поскольку продавец – ЗАО «<данные изъяты>» ликвидировано, обратился в суд с настоящим иском к Управлению Росреестра по Омской области, указывая, что в такой регистрации ему было отказано.
В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые ссылается, как на основании своих требований или возражений.
На основании ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
В соответствии со ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Истцом не представлено суду доказательств досудебного обращения в Любинский отдел Управления Росреестра по Омской области.
Кроме этого, суд анализируя представленные доказательства, приходит к выводу о наличии иных препятствий для регистрации перехода права собственности от ЗАО <данные изъяты>» к Ачиловой О.Н. на заявленный объект недвижимости
Из показаний представителя истца и представителя третьего лица следует, что спорный объект недвижимости построен колхозом <данные изъяты>, впоследствии приватизированном АОЗТ «<данные изъяты>», в свою очередь реорганизованным в ЗАО «<данные изъяты>».
В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящего Федеральным законом.
В соответствии с п. 2 ст. 6 названного Федерального закона государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества.
Согласно ответу на судебный запрос, сведениями о регистрации права собственности на гараж, расположенный по адресу: <адрес>, Любинский отдел ГП «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» не располагает.
Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на судебный запрос, в Едином государственном реестре прав отсутствуют записи о регистрации прав, ограничений (обременений) на объект недвижимости – здание гаража, <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>.
Несмотря на неоднократное разъяснение истцу и его представителю обязанности, предусмотренной ст. 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суду не были представлены документы, подтверждающие законность заключения сделки с надлежащим собственником по приобретению недвижимого имущества, не представлено доказательств того, что на момент совершения сделки со спорным имуществом у продавца имелись документы, свидетельствующие о возникновении у ЗАО «<данные изъяты>» права собственности на это имущество (передаточные акты подлежащего приватизации имущества колхоза <данные изъяты> созданному АОЗТ, а впоследствии передача имущества АОЗТ к ЗАО), как и не представлены доказательства, позволяющие установить законность возведения названного объекта недвижимости.
Согласно техническому паспорту нежилого строения, составленному Любинским отделом ГП Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости - здание гаража, <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, собственником указанного объекта недвижимости, на момент составления технического паспорта, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указана Ачилова О.Н.
Названный паспорт содержит сведения о дате ввода объекта в эксплуатацию – 1984 г. Указанная в паспорте общая площадь объекта - 409, 5 кв.м., не соответствующая договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акту приема передачи к нему – 470 кв.м.
Согласно ответу Администрации Любинского муниципального района Омской области на судебный запрос, в архивных документах фондов № 1 «Любинский райисполком» и № «Отдел архитектуры Любинского райисполкома» за 1981 – 1984 г. сведения, подтверждающие выдачу разрешения на строительство и отвод земли по строительство здания гаража для тракторов в <адрес>, а также о вводе в эксплуатацию данного объекта недвижимости, отсутствуют.
Исходя из существенных несовпадений площади объекта, в совокупности с показаниями третьего лица, согласно которым по адресу, указанному в договоре купли-продажи и в техническом паспорте, на день ликвидации ЗАО <данные изъяты>» находился комплекс зданий и сооружений, суду не представляется возможным по объему представленных доказательств идентифицировать спорный объект.
В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: вступившие в законную силу судебные акты.
На основании абзаца 10 п. 1 ст. 20 названного Федерального закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. Вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов.
Таким образом, отсутствие доказательств права продавца на отчуждение спорного имущества, несовпадение технических характеристик объекта недвижимости, о государственной регистрации перехода права на который просит истец, и объекта недвижимости, указанного в договоре купли-продажи, является препятствием для удовлетворения исковых требований.
Заявленное истцом при замене ненадлежащего ответчика надлежащим и изменении предмета иска ходатайство о возврате излишне уплаченной государственной пошлины, отклоняется судом, поскольку истцом заявлены требования имущественного характера, подлежащие оценке, и в силу пп.1 п.1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по настоящему делу подлежит уплате от цены иска.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Ачиловой О.Н. в удовлетворении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о государственной регистрации перехода к Ачиловой О.Н. права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое одноэтажное здание гаража для тракторов, инвентарный номер №, общая площадь 409,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> - отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Любинский районный суд Омской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Н.С. Покатиленко