Именем Российской Федерации
04 августа 2010 года Люберецкий городской суд Московской области в составе: судьи Неграмотнова А.А., с участием прокурора ФИО5, при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело Номер обезличен по иску ФИО15 к ФИО14, ФИО3, несовершеннолетним ФИО2, ФИО1 о расторжении договора, не чинении препятствий в пользовании квартирой, выселении и встречному иску ФИО0 к ФИО15 о признании отказа в подписании акта приема передачи квартиры необоснованным, признании передачи квартиры состоявшейся, о государственной регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО15 обратился в суд с иском к ФИО14 о расторжении договора купли-продажи квартиры, обязании его не чинить препятствий в пользовании квартирой и выселении, ссылаясь на то, что является собственником квартиры N... ... по в мкрн. Силикат в ... области.
Дата обезличена г. между ним и ФИО14 был заключен договор купли-продажи данной квартиры. Согласно условиям договора стоимость квартиры определена в 962645 рублей. Ответчик обязался выплатить истцу названную сумму с рассрочкой до Дата обезличена года, выплачивая продавцу ежемесячно в сумме по 41854 рубля. В соответствии с п.1 договора квартира передается покупателю по акту приема-передачи в течение 3-х суток с даты окончательного расчета. До настоящего времени ответчик не произвел оплату квартиры полностью, оплатил только 450000 рублей, долг по оплате составлял 512646 рублей. На обращения истца о расчете за квартиру, ответчик заявлял о готовности пенредать оставшуюся сумму, но уклоняется от расчета. Последняя претензия направлена ответчику Дата обезличена года, но осталась без ответа.
Истец полагает, что ответчик существенно нарушил условия договора, не произведя с ним окончательного расчета, в связи с чем, просит суд расторгнуть вышеуказанный договор. Поскольку ответчик проживает в спорной квартире, он просит его выселить и обязать не чинить препятствий истцу в пользовании своей квартирой.
Поскольку в спорной квартире проживает помимо ответчика его жена ФИО3 и несовершеннолетние дети ФИО2, 2001 года рождения, ФИО1, 2007 года рождения, судом с согласия истца указанные лица привлечены в качестве соответчиков.
Ответчик ФИО14 предъявил встречный иск, в котором указал, что он в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате купленной квартиры. Истцу выплачено 450000 рублей единоразово Дата обезличена года, что не отрицается истцом и подтверждается распиской. Оставшуюся сумму готов был передать ФИО15 о чем сообщил телеграммой. В связи с отказом получать денежные средства ФИО14 вносил их на свой счет в СБ РФ и готов их был передать ФИО15 Дата обезличена года, Дата обезличена года, Дата обезличена года истец извещал ответчика по встречному иску получить оставшуюся сумму за квартиру. Так как ФИО15 не получал деньги, ФИО14 внес Дата обезличена года оставшуюся сумму на депозит нотариуса ФИО7 Истец полагает, что полностью исполнил свои обязательства по оплате спорной квартиры.
Истец с учетом уточнения иска л.д.62-65) просит суд признать отказ ФИО15 в подписании акта приема-передачи квартиры необоснованным, признать передачу ФИО15 квартиры по адресу ..., ..., мкрн. «Силикат», ..., ... и прием ее ФИО14 состоявшимися Дата обезличена года. Зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу ..., ..., мкрн. «Силикат», ..., ... от продавца ФИО15 к покупателю ФИО14
В судебном заседании истец и его представитель адвокат ФИО8 на удовлетворении исковых требований настаивали, просил удовлетворить иск в полном объеме. Против встречного иска возражали. Указали, что ответчики зарегистрированы в иных квартирах, жильем обеспечены.
Ответчик ФИО14 и его представитель адвокат ФИО9, ответчик ФИО3, действующая от своего имени и имени несовершеннолетних детей против удовлетворения основного иска возражали, просили удовлетворить встречный иск.
Представитель органа опеки и попечительства по доверенности ФИО10 возражали против удовлетворения иска о выселении ответчиков, указала, что согласно акта проверки жилищных условий в спорной квартире проживают ФИО14, его жена ФИО3 и их несовершеннолетние дети.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, заключение прокурора, полагавшего отказать в удовлетворении иска о выселении и удовлетворить встречный иск, оценив собранные по делу доказательства, считает, что исковые ФИО15 подлежат отклонению, а встречный иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
ФИО16 установлено, что спорная жилая площадь представляет собой двухкомнатную квартиру общей площадью 42,3 кв. м., жилой площадью, расположенную по адресу: ..., ... микрорайон Силикат, ..., .... Собственником квартиры являлся истец ФИО15, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним л.д.78)
Дата обезличена года 2004 г. между ФИО15 и ФИО14 был заключен в простой письменной форме договор купли-продажи данной квартиры. Согласно условиям договора стоимость квартиры определена в 962645 рублей. Ответчик обязался выплатить истцу названную сумму с рассрочкой до Дата обезличена года, выплачивая продавцу ежемесячно в сумме по 41854 рубля. В соответствии с п.1 договора квартира передается покупателю по акту приема-передачи в течение 3-х суток с даты окончательного расчета.
ФИО14 во исполнение договора передал истцу, что не отрицается последним и подтверждается распиской 450000 рублей л.д.8).
Согласно решению Люберецкого городского суда ... от от Дата обезличена года оспариваемый договор признан заключенным и подлежащим государственной регистрации. Решение суда вступило в законную силу и зарегистрировано в УФРС по ..., но переход права собственности от продавца к покупателю квартиры не зарегистрирован, в связи с тем, что стороны не исполнили своих обязательств по договору, а именно: продавец не подписал акт приема передачи квартиры (п. 5.1.2. договора), а покупатель не оплатил полностью ее стоимость (п.5.2.1.).
Указанным решением суда установлены также следующие обстоятельства:
- Дата обезличена года, Дата обезличена года ФИО14 вызывал ФИО15 в регистрирующий орган для регистрации договора купли-продажи н6едвижимости, но ФИО15 уклонялся от регистрации договора купли-продажи;
- после заключения договора ФИО14 в марте 2008 года с семьей вселился в нее с согласия продавца.
В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Истец обратился к ответчику с претензией от Дата обезличена года, в которой указал, что ввиду неисполнения договора по оплате договор считается расторгнутым, хотя условия договора купли -продажи квартиры не предусматривают возможности одностороннего расторжения договора.
ФИО14 телеграммами и письмами от Дата обезличена года, Дата обезличена года, Дата обезличена года л.д.28-30) сообщил истцу о готовности и возможности передачи ему оставшейся задолженности, но ФИО15 не произвел необходимых действий для получения оставшейся суммы по договору и не представил доказательств уклонения ответчика от выплаты денежных средств.
Дата обезличена года ответчик внес оставшуюся задолженность по договору 512645,91 рубль на депозит нотариуса ФИО7 л.д. 27).
В соответствии со ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:
1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;
2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;
3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;
4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.
При таких обстоятельствах, судом установлено, что ответчик исполнил свои обязательства по заключенному между сторонами договору купли-продажи квартиры, а продавец уклонялся от получения причитающихся денежных средств.
ФИО16 установлено, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от Дата обезличена г. фактически передано истцом ответчику и находится в его владении, т.е. договор купли-продажи квартиры истцом исполнен.
Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст.ст. 549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть исполненный договор купли-продажи в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем в п. 3 ст. 395 ГК РФ.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
В связи с трем, что судом отказано в удовлетворении иска о расторжении договора и установлено, что ответчики правомерно пользуются спорной квартирой, то оснований для их выселения и обязании не чинить препятствий в пользовании квартирой не имеется.
Между тем, требования ответчика по встречному иску подлежат частичному удовлетворению, поскольку он свои обязательства по оплате выполнил, а ответчик по встречному иску уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, хотя исполнил свои обязательства, передав добровольно фактически ФИО14 спорную квартиру Дата обезличена года.
В соответствии с п.61 Постановления ПЛЕНУМА ВС РФ N 10 и ПЛЕНУМ ВАС РФ N 22 от Дата обезличена года «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКАЮЩИХ В ФИО13 ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ФИО12 И ФИО11 ПРАВ», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Принимая во внимание, что квартира фактически передана покупателю, а соответственно обязательства продавца исполнены, то оснований для удовлетворения требований истца по встречному иску о признании необоснованным уклонения истца от подписания акта приема-передачи квартиры не имеется, т.к. судом установлено, что квартира фактически передана, т.е. обязательства продавца исполнены. Кроме того, до фактического исполнения Дата обезличена года (внесение денег на депозит нотариусу), ФИО15 имел право не подписывать акт приема-передачи квартиры.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО15 к ФИО14, ФИО3, несовершеннолетним ФИО2, ФИО1 о расторжении договора Номер обезличен купли-продажи квартиры Номер обезличен в ... мкрн. Силикат в ... области, не чинении препятствий в пользовании квартирой, выселении - отказать.
Признать передачу ФИО15 квартиры по адресу ..., ..., мкрн. «Силикат», ..., ... и прием ее ФИО14 состоявшимися Дата обезличена года.
Зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу ..., ..., мкрн. «Силикат», ..., ... от продавца ФИО15 к покупателю ФИО14.
В остальной части иска ФИО14 - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение 10 дней со дня составления решения суда в окончательной форме.
Судья А.А. Неграмотнов