Дело № 2-4754/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 октября 2010 года
Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Неграмотнова А. А., при секретаре Римаренко И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского поселения Октябрьский Люберецкого района Московской области к Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области, Зубис Ю.А. о признании недействительными постановлений Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области №-ПА от ДД.ММ.ГГ и №-ПА от ДД.ММ.ГГ, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, обязании исключить из государственного кадастра недвижимости земельный участок,
Установил:
Администрация городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района <адрес> (далее Администрация г.п. Октябрьский) обратилась в суд с вышеизложенными требованиями к Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район <адрес> (далее – Администрация Люберецкого муниципального района), Зубис Ю.А., мотивируя их тем, что является собственником квартир №, 3 в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> (в настоящее время <адрес>). В двух муниципальных квартирах проживают граждане по договорам социального найма жилого помещения. Квартира № в указанном доме находится в собственности Зубис Ю.А.
Земельный участок под вышеуказанным многоквартирным домом в силу ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» не формировался. Однако, на основании обращения только одного из собственников дома Зубис Ю.А. постановлением №-ПА от ДД.ММ.ГГ Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район <адрес> утверждена схема расположения земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. на кадастровой карте территории с местоположением: <адрес> постановлением №-ПА от ДД.ММ.ГГ Администрацией Люберецкого муниципального района Зубис Ю.А. предоставлен в собственность земельный участок с тем же местоположением и дано согласие на заключение договора купли-продажи спорного участка.
ДД.ММ.ГГ между Администрацией Люберецкого муниципального района и Зубис Ю.А. заключен договор № купли-продажи земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером <данные изъяты> с местоположением <адрес>, который зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГ и ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права. Согласно условиям вышеуказанного договора Зубис Ю.А. возмездно приобрел у Администрации Люберецкого муниципального района вышеуказанный земельный участок, оплатив продавцу <данные изъяты> рублей.
Истец полагает, что права Администрации г.п. Октябрьский как собственника двух квартир в многоквартирном доме нарушается вынесенными постановлениями и договором купли-продажи спорного земельного участка, т.к. в силу ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котом расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют и пользуются. Истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи спорного земельного участка.
Истец с учетом уточнения исковых требований, просит признать недействительными постановления <адрес> №-ПА от ДД.ММ.ГГ и №-ПА от ДД.ММ.ГГ, применить последствия недействительности ничтожной сделки договора № от ДД.ММ.ГГ купли –продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером <данные изъяты>, возвратить спорный земельный участок в государственную собственность, прекратить право собственности Зубис Ю.А. на земельный участок, исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о спорном земельном участке.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Голочанова И.В.поддержала исковые требования в полном объеме.
Представитель ответчика – Администрации Люберецкого муниципального района <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, представил в материалы дела заявление, которым признал исковые требования в полном объеме, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации.
Ответчик Зубис Ю.А. в судебное заседание не явился, его представители по доверенности Прель А.Ю., Кожевникова Н.Ю. возражали против удовлетворения исковых требований, полагая, что истец злоупотребляет своим правом на судебную защиту, т.к. <адрес>, принадлежащая Зубис Ю.А. не располагается на земельном участке, выделенном Администрацией Люберецкого муниципального района Зубис Ю.А., в границах спорного участка находится уже сформированный в 1995 году земельный участок Глаголева Ю.Б. площадью <данные изъяты>.м., чем Администрация г.п. Октябрьский реализовала свое право на приобретение в собственность земельного участка под многоквартирным домом. Ответчик ссылается на отсутствие у истца права на оспаривание постановлений Администрации Люберецкого муниципального района, т.к. данное постановление не затрагивает прав Администрации г.п. Октябрьский.
Третье лицо представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не представил, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Федеральной службы.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, участвующих в деле, суд полагает, что заявленные исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Согласно ст. 8, 35, 36 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности; право частной собственности охраняется законом, и каждому гарантируется право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, владение, пользование и распоряжение которой осуществляется ее собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Ст. 1 ЗК РФ в качестве основного принципа земельного законодательства закрепляет единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков
В соответствии с п.3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Статьей 11.1 Земельного кодекса РФ установлено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Земельного кодекса РФ.
Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (части 1, 2 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ).
Из содержания указанных норм земельного законодательства следует, что с заявлением о разделе земельного участка вправе обратиться лицо, владеющее земельным участком на каком-либо из прав, указанных в ст. 11.3 Земельного кодекса РФ.
Пунктами 2,5 ст. 36 Земельного кодекса РФ предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются.
Для приобретения прав на земельный участок граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Согласно ч. 2, 3,5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; в случае, если такой земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка; с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г. N 12-П указал, что впредь обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.
В судебном заседании установлено, что Администрации г.п. Октябрьский принадлежат на праве собственности <адрес> 3 в доме по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной собственности г.п. Октябрьский, техническим паспортом домовладения, которой проживают граждане по договорам социального найма с членами своих семей; в <адрес> Зубис А.Н., в <адрес> Зубис Т.Ф.
Согласно ответу Люберецкого филиала ГУП МО БТИ на запрос суда по адресу: <адрес> состоит из трех квартир. В настоящее время <адрес> и по <адрес> в <адрес> являются одним строением.
Квартира № в указанном доме принадлежит на праве собственности Зубис Ю.А. по договору передачи жилого помещения в частную собственность от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированному в <адрес> постановлением № от ДД.ММ.ГГ.
В соответствии с ситуационным планом технического паспорта БТИ общий размер земельного участка по фактическому пользованию при доме составляет <данные изъяты> кв.м. Указанный земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. Постановлением Администрации Люберецкого муниципального района от ДД.ММ.ГГ №-ПА утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории с местоположением: <адрес>. Указанная схема утверждена на основании обращения только одного Зубис Ю.А., учитывая, что на земельном участке расположена принадлежащая заявителю на праве собственности одна квартира из трех на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ, рег. запись №. В отношении выделенного части земельного участка при доме проведен кадастровый учет, присвоен кадастровый номер <данные изъяты>
Постановлением Администрации Люберецкого муниципального района от ДД.ММ.ГГ №-ПА Зубис Ю.А. возмездно предоставлен в собственность земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, относящийся к категории «земли населенных пунктов» с местоположением: <адрес>, рп Октябрьский, <адрес>,кв.2 для индивидуального жилищного строительства в связи с нахождением на нем объекта недвижимого имущества.
ДД.ММ.ГГ между Администрацией Люберецкого муниципального района и Зубис Ю.А. заключен договор № купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГ за №, свидетельство о государственной регистрации права серия <адрес> от ДД.ММ.ГГ. В соответствии с условиями договора Зубис Ю.А. принимает в собственность спорный земельный участок, обязуется оплатить <данные изъяты> руб. Указанные денежные средства оплачены Зубис Ю.А., что не оспаривалось сторонами и земельный участок передан по акту ответчику.
Как разъяснил в Постановлении Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
Суд считает, что постановления Администрации Люберецкого района от ДД.ММ.ГГ и от ДД.ММ.ГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ №, заключенный между Администрацией Люберецкого муниципального района и Зубис Ю.А., не соответствует требованиям закона, а именно ст. 36 Земельного кодекса, ст. 36 Жилищного кодекса, ст. 16 Федерального закона «О введение в действие Жилищного кодекса» от ДД.ММ.ГГ и нарушают права истца, как собственника недвижимости, т.к. при обращении одного из собственников жилого помещения сформирован земельный участок под частью дома, а не всего дома, который передан только в собственность одного из собственников квартиры.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Суд считает, что доводы ответчика о том, что истец не имеет права обращаться в суд с иском о признании Постановлений Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области, несостоятельны.
В силу ст. 12 ГК защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления. Как следует из материалов дела, права истца нарушаются принятыми Постановлениями, поскольку оспариваемые Постановления явились правовым основанием возникновения правоотношений Администрации Люберецкого муниципального района и Зубис Ю.А. по формированию спорного земельного участка, заключению между ними договора купли-продажи ДД.ММ.ГГ. Оспариваемый заключенный договор нарушает права истца как собственника квартир в многоквартирного жилого дома на формирование и оформление в долевую собственность земельного участка при нем.
Не подтверждается материалами дела и довод ответчика Зубис Ю.А. о том, что на спорном сформированном земельном участке не располагается часть многоквартирного <адрес> по адресу: <адрес> кодекса РФ. Постановлением Администрации Люберецкого муниципального района от ДД.ММ.ГГ прямо предусмотрено, что схема расположения спорного земельного участка утверждается исходя из того, что на нем расположена часть жилого дома, принадлежащая Зубис Ю.А. на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ, аналогичное подтверждение содержится в п. 1.2. договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ, а также в указании местоположения земельного участка в кадастровом паспорте земельного участка.
Довод ответчика о формировании земельного участка в размере <данные изъяты> кв.м. под многоквартирным домом для гр. Глаголева Ю.Б. не может повлиять на решение суда, т.к. постановлением Главы Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГ № предоставлен земельный для ведения личного подсобного хозяйства гр. Глаголеву Ю.Б. по адресу: <адрес>, перед домом №, таким образом, местоположения земельных участков не совпадают. Более того, Глаголев Ю.Б. не является владельцем квартиры в многоквартирном <адрес> по адресу: <адрес>, в связи с чем, в силу ст. 39 ЖК РФ не мог быть сособственником земельного участка при доме.
В связи с тем, что последствием недействительности сделки является возврат сторонам полученного по ничтожной сделки, спорный земелный участок подлежит возврату в государственную собственность, права на который не разграничены, а денежные средства в размере <данные изъяты> рублей взысканы с <адрес> в пользу Зубис Ю.А.
Также подлежит прекращению право собственности Зубис Ю.А. на спорный земельный участок, поскольку ничтожная сделка не порождает никаких правовых последствий, в том числе и возникновение права Зубис Ю.А. на земельный участок.
В соответствии с п. 52,53 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ.
В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Признать недействительными постановления Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район <адрес> №-ПА от ДД.ММ.ГГ и №-ПА от ДД.ММ.ГГ.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки договора № от ДД.ММ.ГГ купли –продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером <данные изъяты> заключенного между Администрацией муниципального образования Люберецкий муниципальный район <адрес> и Зубис Ю.А., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
Возвратить земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, категория земель- земли населенных пунктов- в государственную собственность, права на который не разграничены.
Прекратить право собственности Зубис Ю.А. на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, категория земель- земли населенных пунктов.
Настоящее решение является основанием для внесения записи об исключении из государственного кадастра недвижимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>.
Взыскать с Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район <адрес> в пользу Зубис Ю.А. неосновательно полученные денежные средства в размере <данные изъяты> копеек.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в 10-дневный срок со дня его изготовления в окончательной форме через Люберецкий городской суд.
Судья:А.А. Неграмотнов